Tribunale di Vallo della Lucania n. 1394/2021 R.G. Affari Civili Contenziosi
Repubblica Italiana In nome del popolo italiano
Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania - Composizione Monocratica Il Giudice, dott. Carmine Esposito, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa n. 1394/2021 avente ad oggetto “Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo)” e vertente tra (C.F/P.IVA: ), col Parte_1 C.F._1 ministero/assistenza dell'avv. GIANNELLA GIANCARLO, giusta procura a margine dell'atto introduttivo
- attore - e (C.F./P.IVA: ), col Controparte_1 C.F._2 ministero/assistenza dell'avv. DELLA MONICA LUIGI, giusta procura a margine della comparsa di costituzione
- convenuto – Conclusioni
All'udienza del 14/1/2025 le parti hanno concluso come da atti e verbali di causa nonché da memorie conclusive in atti.
Decisa all'udienza del 14/1/2025 con lettura del dispositivo in pubblica udienza all'esito della camera di conSIlio e contestuale deposito telematico della relativa motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Nel merito, la domanda per inadempimento formulata dall'attore risulta parzialmente fondata e va accolta, per quanto di ragione;
ed invero parte convenuta risulta morosa nel pagamento dei canoni di locazione, ma ha in parte dimostrato le cause del mancato pagamento. 1

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Occorre premettere che nell'ambito del procedimento n. 1123/202, con provvedimento in data 2.11.2021, il Tribunale di Vallo della Lucania emetteva ordinanza di rilascio, a seguito di intimazione di sfratto per morosità avanzata da nei confronti del conduttore e Parte_1 Controparte_1 amento di rito ai sensi dell'art. 42 del rilascio, veniva fissato il termine per l'esecuzione in data non anteriore al 30.6.2022; si disponeva la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale, fissando l'udienza di discussione del 12.9.2022, ore di rito;
a seguito di una serie di rinvii si perveniva all'odierna udienza. Va detto che trattasi di contratto locazione per uso abitativo stipulato in data 09/08/2019 e in pari data registrato ad Agropoli (SA), appartamento, composto di quattro vani più accessori, distinto in Catasto al foglio 40 part. 205 sub 8 e posto al terzo piano dell'edificio sito in Agropoli (SA) Via Salerno n. 31; la locazione era stata convenuta per la durata di quattro anni dal 01/09/2019 al 31/08/2023, per un canone mensile di € 450,00, da pagarsi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese.
Parte intimante ha tra l'altro affermato che: “….La SI.ra si è resa morosa CP_1 nel pagamento dei canoni di locazione, in quanto per i mesi da genn a maggio 2021, ha arbitrariamente versato solo la metà del canone mensile di locazione e poi, a partire dal mese di giugno 2021 (e fino a tutt'oggi) non ha più versato alcun canone, nonostante due diffide del 22/01/2021 e del 23/03/2021… Pertanto, come documentato dagli atti di causa (R.G. n. 1123/2021), alla data odierna, la SI.ra è debitrice nei suoi confronti della somma CP_1 di € 225,00 per ciascuno dei cinque mesi da ENo 2021 a maggio 2021, e della somma di
€ 450,00 per ogni mese da giugno 2021 a luglio 2022, per un importo complessivo € 6.975,00. Al proprietario sarà inoltre dovuta, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, una somma pari all'importo dei canoni di locazione, che avrebbe maturato dalla data di risoluzione del contratto fino all'effettivo rilascio dell'immobile…. La SI.ra CP_1 ha ricevuto un immobile in buone condizioni locative, adatto al proprio uso, in buon manutenzione ed esente da difetti, come lei stessa dichiara nel sottoscrivere il contratto di locazione (v. doc. 1, art. 6). Ciò SInifica che l'appartamento in questione era esente da vizi e difetti quali quelli che la affermerà di aver riscontrato nella lettera inviata al CP_1 proprietario solo il 2 EN . Senza aspettare risposta, la SI.ra in data CP_1
11/01/2022, chiamava i Vigili del Fuoco, che intervenivano e, pur dando macchie di umido, precisavano che l'appartamento non presentava alcun pericolo e che non emergevano rischi di distacco di intonaco o cedimento. Provvedevano anche a rimuovere un'ornia della finestra della cucina, perchè la stessa si presentava rotta nella parte superiore e, a causa della rottura, era necessario rimuovere anche i pezzi di marmo laterali che erano privi di appoggio. Sul punto, va precisato che sia le presunte infiltrazioni, sia la rottura del marmo della finestra sono da ritenersi successive all'inizio della locazione, poichè risulta che, al momento della consegna, l'immobile non presentava difetti….”
Va altresì precisato che parte convenuta, sin dalla costituzione, tra l'altro evidenziava: “…Lo stabile sito in Agropoli (Sa) alla Via Salerno n.31, in grande parte, se non completamente, di proprietà del SI. si trova in stato di evidente degrado Parte_1 strutturale, come dimostrano i rilievi fotografici allegati. La notazione di tale circostanza non
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vuole sminuire il valore del bene locato, ma vuole SInificare che il predetto edificio, pur essendo stato visto e piaciuto in sede di stipula del contratto di locazione, ha difettato, in costanza del rapporto contrattuale e sino ad oggi, dei più elementari ed essenziali atti conservativi del godimento alienato onerosamente alla SI.ra . Vista l'irreversibilità della Controparte_1 condotta omissiva della controparte, il marito c g.ra era costretto ad CP_1 interpellare il servizio di pronto intervento 115 dei locali Vigili del Fuoco, i quali in data 11.01.2021 hanno redatto processo verbale, assistito da fede pubblica privilegiata (doc.3). Pertanto, in ragione del ripetersi delle copiose piogge stagionali, la conduttrice è stata costretta a constatare i danni al godimento dell'immobile mediante perizia in atti del geom.
[...]
del 27.01.2021…. Il giorno 02 febbraio 2021 l'avv. Luigi Della Monica, in nome ER to della opponente segnalava, in replica alla ostinato diniego di intervento della proprietà, il grave nocumento occorso alla agibilità\abitabilità della unità abitativa condotta in locazione per infiltrazioni provenienti delle parti comuni composte dal lastrico solare e dal cornicione, ma non conseguiva alcun intervento risolutivo a cura della proprietà, che mediante il procuratore dell'istante semplicemente contraddiceva, argomentando di “meri pretesti”. Ciò nonostante il giorno 14.02.2021 si verificava un distacco di materiali talmente critico che veniva una seconda volta richiesta l'assistenza della Pubblica Autorità di soccorso. Va precisato che nella su citata relazione di perizia del geom testualmente si afferma ER
….si trova all'ultimo piano dell'edificio di tre piani ricope rtura inclinata in latero cemento…verte in uno stato di degrado per infiltrazioni di acqua piovana proveniente dalla copertura, posizionata al di sopra dell'estradosso del solaio…(sottotetto)…Le infiltrazioni si diffondono per tutto l'appartamento…Si precisa che per renderlo abitabile necessita di interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria per eliminare le infiltrazioni che provengono dalla copertura…I lavori da eseguire sono: impermeabilizzazione del manto di copertura;
spicconatura e rifacimento intonaco…delle pareti dell'appartamento e tinteggiatura di con pittura lavabile tutte le stanze dell'appartamento… .In via riconvenzionale, con riserva di articolare ed integrare le difese, il cui oggetto è stato definito ed incardinato nel presente atto di opposizione alla convalida, dichiarare non dovute le residue somme intimate dal ENo al giugno 2021, a titolo di risarcimento danno per mancato integrale godimento dell'immobile locato;
In via riconvenzionale, condannare il locatore alla restituzione delle somme pagate dal conduttore a titolo di canoni per una unità immobiliare inagibile ed inabitabile dall'agosto 2019 al dicembre 2020, pari ad euro 7.650,00…”
All'odierna udienza le parti hanno così concluso: “…l'avv. Giancarlo Giannella il quale si riporta a tutte le proprie deduzioni, eccezioni e richieste. Ribadisce e fa rilevare che la SI.ra ha rilasciato l'immobile in data 23 marzo 2023, come da relativo verbale di CP_1 conseg tato depositato agli atti di causa anche all'udienza dell'11 marzo 2024. L'avv. Giannella dichiara che la SI.ra non ha pagato i canoni di locazione richiesti e, CP_1 pertanto la morosità persiste. In e, come esposto nell'atto di intimazione la SI.ra deve corrispondere le seguenti somme: € 1.575,00 fino al mese di giugno 2021, € CP_1
per i mesi da luglio 2021 fino a febbraio 2023 ed € 333,87 per i 23 giorni del mese di marzo 2023. Quindi, l'avv. Giannella si riporta a tutti i propri scritti ed alle conclusioni formulate nella propria memoria integrativa, che qui si intendono integralmente trascritte, con la precisazione che la richiesta di condanna della SI.ra al pagamento CP_1 dei canoni scaduti ammonta a complessivi € 10.908,87, come sopra i…per delega dell'avv. Luigi Della Monica, l'avv. Valentina De Cocinis, la quale impugna le avverse
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deduzioni e si riporta estensivamente a tutti i precedenti scritti difensivi, insistendo per la insussistenza del presupposto della pretesa creditoria per parziale/totale inabitabilità dell'immobile. Chiede che la causa venga trattenuta in decisione e insiste, altresì, per l' accoglimento della domanda di opposizione della SI.ra ”. Parte_2
Sulla scorta della documentazione in atti (relazione di C.T. di parte e relazioni dei Vigili del Fuoco) solo in parte fondata è la tesi di parte convenuta secondo cui il locale non sarebbe stato salubre, per cui questa A.G. ritiene che l'inadempimento di parte intimata sia parziale;
ne discende che la condanna di per Controparte_1
i canoni impagati possa equitativamente liquidarsi in euro 4.000,00.
In tema di inadempimento è noto che la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”: cfr. Cassazione civile, sez. III, 18/11/2010, n. 23257), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore;
ebbene, nel caso di specie tali requisiti sussistono solo in parte, in considerazione dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, per quanto si è premesso;
vi è, in altri termini, prova sufficiente in ordine alla morosità circa i canoni richiesti in citazione;
vi è, pertanto, valida prova ex art. 2697 c.2 c.c. di fatti parzialmente modificativi della relativa obbligazione di pagamento.
Ne deriva, dunque, che il contratto oggetto di causa deve essere dichiarato risolto. Nessun provvedimento va adottato in tema di riconsegna dell'immobile essendo l'immobile stesso stato riconsegnato.
Parte convenuta va, in conclusione, condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti al rilascio dell'immobile, liquidati equitativamente in euro 4.000,00, con gli interessi al tasso legale dalla pubblicazione della sentenza al saldo effettivo.
Le domande riconvenzionali vanno rigettate per difetto di prova.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
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Le spese, considerata la reciproca parziale soccombenza, vanno compensate.

P.Q.M.

il Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Carmine Esposito, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, respinta, o comunque assorbita, ogni altra istanza deduzione ed
[...] eccezione, così provvede:
• in accoglimento parziale della domanda, dichiara risolto per inadempimento del conduttore , nella qualità sopra Controparte_1 indicata, il contratto di locazione o all'immobile sito in Agropoli (SA) Via Salerno n. 31 (meglio indicato e descritto in citazione e nel contratto in atti);
• Condanna , nella qualità sopra indicata, al Controparte_1 pagamento parzial quidati in € 4.000,00, oltre interessi legali come in motivazione;

• Compensa le spese di giudizio.
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