Tribunale Ordinario di L'UI
SEZIONE UNICA
UDIENZA 08/01/2025
Ex art. 127 cpc
N. R.G.22 /2021
Il giudice Anna Maria Mancini
Visto il provvedimento con cui il Giudice ha disposto la trattazione scritta del presente provvedimento con le modalità ivi specificate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; viste le note scritte depositate entro il termine perentorio assegnato;

lette le note di discussione depositate dalle parti;

Il Giudice
all'esito della camera di consiglio, dà lettura dell'allegata sentenza mediante invio della stessa tramite l'applicativo consolle del magistrato.
L'UI, lì 08/01/2025
Il giudice
Anna Maria Mancini

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A
Il Tribunale di L'UI in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa Anna Maria Mancini ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. 22 /2021 R.G. decisa all'udienza del
08/01/2025 ex art. 127 ter c.p.c. vertente
T R A
- elettivamente domiciliato in L' UI Piazza Fontesecco 3 Parte_1 presso e nello studio dell'avv. MEOGROSSI LUCA dal quale è rappresentato e difeso
Attore
E
elettivamente domiciliata in L' UI , Controparte_1
Via Arco Dei Veneziani, 27 presso e nello studio dell' avv. MASSIMI
LANFRANCO dal quale è rappresentata e difesa
Convenuta
OGGETTO: convalida di sfratto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie integrative, i verbali di causa e le note conclusionali.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida di data
28/01/2020, sull'allegazione del mancato pagamento dei canoni di Parte_1
locazione scaduti di cui al contratto di locazione ad uso non abitativo di data
01/09/2017 regolarmente registrato, intimava alla conduttrice Controparte_1
sfratto per morosità, nonché l'emissione di un decreto ingiuntivo per i
[...]
canoni scaduti a far data dalla mensilità di ottobre 2018 (avendo corrisposto solo in data 11/06/2019 il canone relativo al mese di settembre 2018) pari ad € 22.400,00, oltre interessi con emissione di ordinanza di rilascio in caso di opposizione.
All'udienza di prima comparizione del 21/12/2020 si costituiva in giudizio l'intimato formalizzando la propria opposizione alla convalida di sfratto per contestare l'avversa ricostruzione dei fatti e per dichiarare, in particolare, di aver già rilasciato l'immobile nel gennaio 2019. Il Giudice , rilevando che le eccezioni opposte dall'intimato non erano fondate su prova scritta, in accoglimento dell' istanza del locatore emetteva ordinanza di rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 05/02/2021
e, disponendo per la prosecuzione del giudizio il mutamento del rito in locatizio ex art. dell'art. 667 c.p.c., assegnava all'istante termine di trenta giorni ed all'intimato termine al dieci giorni prima della udienza fissata al 08/03/2021 per l'integrazione degli atti introduttivi. Inoltre, invitava le parti a depositare in cancelleria almeno venti giorni prima dell'udienza la documentazione attestante l'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione. La prima udienza, a causa di vari differimenti dovuti al legittimo e documentato impedimento del difensore del locatore, veniva celebrata in data 23/05/2022.
L'attore nella memoria integrativa precisava le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare che il convenuto si è reso inadempiente alle proprie obbligazioni nascenti dal contratto di locazione stipulato in data 1 settembre 2017, in particolare all'obbligo di corrispondere il canone di locazione e ciò a far data dal mese di ottobre 2018 sino alla data di riconsegna avvenuta in data 5 febbraio 2021 e pertanto voglia condannarlo al pagamento della somma di € 40.600, oltre interessi e spese di lite”.
L'istante allegava in atti il verbale di mediazione relativo al primo incontro di data
05/10/2021.
La convenuta depositava memoria integrativa e reiterava le difese della comparsa di costituzione chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria i) accertare e dichiarare l'avvenuto recesso anticipato del contratto di locazione a far data 01.07.2018 esercitato dalla in Controparte_1
persona del legale rappresentante p.t. Sig. , e, per l'effetto, già a far CP_1
data dal 01 gennaio 2019 dichiarare l'avvenuta riconsegna dell'immobile locato o comunque l'avvenuto rientro nella detenzione e nel possesso dello stesso in capo all'intimante; ii) in subordine riquantificare le somme che eventualmente si riterranno ancora dovute nel limite di €. 8.400,00, ossia dei canoni imputabili ai sei mesi di preavviso necessari per il recesso anticipato a decorrere dal 01.01.2019” Istruito il giudizio con prove orali e produzioni documentali, la causa è stata decisa all'udienza odierna ex art. 127 ter c.p.c. con termine sino a dieci giorni prima per il deposito di note difensive conclusionali.
Come è noto, costituisce ormai principio pacifico quello secondo cui " in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (Cass. civ., Sez. I,
15 luglio 2011, n. 15659; Id., Sez. III, 20 gennaio 2015, n. 826; Id., Sez. VI-III, 11 febbraio 2021, n. 3587, nonché Sezioni Unite n. 13533 del 2001).
Nella fattispecie, il locatore ha depositato il contratto di locazione di data 01.09.2017
(regolarmente registrato il 18.09.2017), stipulato con la convenuta ed ha, quindi, fornito la prova della sussistenza del rapporto contrattuale dedotto e delle conseguenti obbligazioni economiche, e precisamente l'obbligo di corrispondere per il canone di locazione dell'immobile sito in Genzano di Sassa (AQ), S.S. 584 la somma mensile di
€ 1.400,00 entro il 5 di ogni mese mediante assegno, contante o bonifico.
Il conduttore, dall'altro canto, ha dato prova di aver corrisposto, in pendenza del giudizio, i canoni locatizi del mese di novembre e dicembre 2018 allegando in atti le copie dei relativi bonifici, mentre non ha dato dimostrazione dell'avvenuto pagamento del mese di ottobre 2018.
Nel merito, per decidere sulla domanda di inadempimento della conduttrice e della condanna al pagamento dei canoni non corrisposti occorre esaminare la questione relativa al recesso anticipato del contratto e alla data dell'avvenuto rilascio dell'immobile locato.
Il locatore facendo leva anche sulla lettera dell' art. 27 della L. n. 392/1978 assume che, ai fini della validità ed efficacia del recesso convenzionale, occorreva che il relativo avviso doveva essere dato a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso doveva avere esecuzione.
Dall'altro canto, la conduttrice asserisce di aver comunicato oralmente l'intenzione di recedere dal contratto e che il locatore era perfettamente a conoscenza che il rilascio dell'immobile sarebbe avvenuto già dal mese di gennaio 2019.
La circostanza che il locatore era stato informato del fatto che il rilascio del bene sarebbe avvenuto nel mese di gennaio 2019 è stata confermata dal teste sig.
[...]
che ha dichiarato : “Sulla circostanza posso riferire che mentre ero Testimone_1
intento ad effettuare una riparazione su un camion di proprietà di ha Parte_1
sentito dire dal sig. che avrebbe rilasciato il capannone perchè aveva CP_1
acquistato un fabbricato Non ricordo con esattezza le date che mi si leggono, posso solo dire che era l'anno 2018”; “Il sig. veniva spesso in officina , e ha Parte_1
chiesto anche a me di trovare un nuovo affittuario”.
In punto di diritto, in relazione alla validità del preavviso orale dell'intenzione di recedere da un contratto, la Corte di Cassazione ha evidenziato che la risoluzione contrattuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam , che non è il caso che ci occupa visto che il contratto di locazione ad uso non abitativo non è soggetto all'obbligo della forma scritta ( cfr. per il principio Cass. civ, sez.III, ord. 13/06/2022 n. 18971).
Dall'altra parte nel contratto di locazione le parti hanno previsto che il conduttore aveva la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27 della L. n. 392/1978 mediante un preavviso che di comune accordo veniva espressamente fissato in sei mesi, non ribadendo pertanto che il recesso dovesse essere comunicato per iscritto.
Ciò posto deve ritenersi che la conduttrice abbia portato oralmente a conoscenza del locatore la sua manifestazione di volontà di recedere dal contratto. In relazione alla data del rilascio dell'immobile non è stata allegata in atti la prova documentale dell'epoca precisa in cui la conduttrice abbia rilasciato l'immobile non essendo stato prodotto alcun verbale di riconsegna dell'immobile né da parte della conduttrice che asserisce di aver rilasciato l'immobile entro fine dicembre 2018- inizi mese di gennaio, né da parte del locatore che asserisce che l'immobile è stato rilasciato in data 05/02/ 2021. In ordine alla effettuata restituzione del bene locato (costituenti oggetto di specifiche obbligazioni del conduttore a mente degli artt. 1590 e 1591 c.c.) incombe al conduttore secondo gli ordinari criteri di distribuzione dell'onere della prova posti dall'art. 2697 c.c., trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale che sia stata la causa della sua cessazione e che ha diritto al corrispettivo convenuto dal conduttore in mora fino alla data della restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno.
Le risultanze istruttorie (documentali e prova testimoniale) hanno comprovato che la conduttrice dal mese di gennaio 2019 si era definitivamente trasferita nel nuovo immobile sito in L'UI, alla Via San Giuliano n. 1/A, acquistato nel mese di febbraio 2018 e che il bene era risultato fruibile dal locatore soltanto nel momento in cui la conduttrice a mezzo di un impresa artigiana aveva provveduto al trasporto a discarica in data 26.04.2019 e 22.05.2019 dei rifiuti giacenti nel piazzale. Lo striscione “affittasi” sull'immobile, come da foto in atti di data agosto 2019 dimostra che il bene era di nuovo idoneo ad essere utilizzato dal locatore. La restituzione può pertanto ritenersi coincidente con i sei mesi di preavviso con decorrenza dal
01/01/2019, non avendo dato prova la conduttrice di una anteriore data precisa dell'avvenuta comunicazione orale della volontà di recedere dal contratto al locatore.
Ne consegue che la conduttrice, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile è indubitabilmente rimasta obbligata alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione "de iure" del contratto , ossia per sei mesi, a decorrere dalla data del 01/01/2019 e cioè sino al 31/05/2019 per complessivi € 8.400,00, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze all'effettivo saldo. Il locatore ha inoltre diritto al pagamento di € 1.400,00 per il canone relativo al mese di ottobre 2018 oltre gli interessi legali a far data dalla scadenza all'effettivo saldo.
Ogni altra questione resta nel merito assorbita.
Le spese di lite, in ragione della reciproca soccombenza, vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle conclusioni e tra le parti indicate in epigrafe, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara l'avvenuto recesso anticipato della conduttrice Controparte_1
dal contratto di locazione a far data dal 01/01/2019;
[...]
- Condanna la conduttrice al pagamento in favore Controparte_1
del locatore della complessiva somma di € 9.800,00 oltre interessi Parte_1
legali come da parte motiva;

- Spese interamente compensate tra le parti.
Così deciso in L' UI il 08/01/2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Maria Mancini