R.G. Nr. 2729/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Bertozzi Bonetti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2729/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa nel presente Parte_1 C.F._1 giudizio dall'avv. Giannini Pierluigi, come da procura alle liti in atti;

ATTORE
contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F. ), rappresentate e difese nel C.F._3 CP_3 C.F._4 presente giudizio dall'avv. Campana Silvio e dall'avv. Campana Nicola, come da procura alle liti in atti;

CONVENUTI

CONCLUSIONI: I procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da note scritte in sostituzione di udienza.

pagina 1 di 9 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si omette l'esposizione dello svolgimento del processo, non più richiesta dalla formulazione dell'art. 132 c.p.c., introdotta dall'art. 45, comma 17, della legge n. 69/2009.
premesso di essere proprietaria esclusiva di un compendio immobiliare sito in Parte_1
Misano Adriatico, Via Molara, composto da alcuni fabbricati e da alcuni appezzamenti di terreno, tra i quali il terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Misano Adriatico al foglio 1, particella n.159
- qualità/classe Uliveto 1, are 11 ca 36, reddito dominicale €7,53=, reddito agrario €5,28= -, esponeva che tale terreno confinava su di un lato con il compendio immobiliare di proprietà di , Controparte_1
e , composto - anche - da un manufatto ad uso deposito costruito in prossimità CP_2 CP_3 del confine con la particella n.159 di proprietà della Parte_1
L'odierna attrice rappresentava che il manufatto, realizzato in un momento successivo rispetto all'edificazione del resto del compendio immobiliare e successivamente condonato, fronteggiava - per quanto era rappresentato nella planimetria allegata alla domanda di condono edilizio - il confine di proprietà con il terreno distinto alla particella n.159 per una estensione di metri 8,45, ed era stato realizzato, per uno sviluppo di metri 3,95, sul confine e, per uno sviluppo di metri 4,50, ad una distanza di circa mezzo metro.
La inoltre, esponeva che il manufatto, essendo stato edificato ad una distanza di metri Parte_1
0,15/0,55 dal confine con la particella n. 159 di sua proprietà, non rispettava la distanza dal confine di metri 5 prescritta sia dal Regolamento Edilizio del Comune di Misano Adriatico attualmente vigente, sia da quelli precedentemente in vigore all'epoca di realizzazione del manufatto, di presentazione della domanda di condono e di concessione della sanatoria.
L'odierna attrice chiedeva, quindi, di “accertare che il manufatto ad uso deposito di proprietà delle OR , e , attualmente distinto al Catasto Fabbricati del Controparte_1 CP_2 CP_3
Comune di Misano Adriatico al foglio 1, particella n.126, subalterno 8, è stato realizzato in violazione dell'art. 873 C.C., in quanto non rispetta la distanza legale di 5 metri dal confine prescritta dal regolamento edilizio del Comune di Misano Adriatico (art. 2, lett. N, n.4) con riferimento al terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Misano Adriatico al foglio 1, particella n.159, di proprietà della signora conseguentemente, se necessario previa disapplicazione e/o Parte_1 declaratoria di inefficacia del titolo in sanatoria n.111 del 25.02.2009 rilasciato dal Comune di
Misano Adriatico, condannare le OR , e alla riduzione Controparte_1 CP_3 CP_2 in pristino, in tutto o in parte, del predetto manufatto, ordinandone l'arretramento fino alla distanza di
5 metri dal confine con il terreno di proprietà della signora prescritta dal Parte_1 regolamento edilizio del comune di Misano Adriatico, ovvero in subordine fino alla distanza pagina 2 di 9 preesistente alla costruzione del manufatto o comunque fino alla distanza prescritta dall'art. 873 C.C.
e dalle norme edilizie vigenti nel Comune di Misano Adriatico all'epoca di realizzazione dell'opera o entrate in vigore successivamente”.
, e , costituitesi in giudizio, eccepivano preliminarmente il Controparte_1 CP_2 CP_3 difetto di interesse ad agire in capo all'attrice in ragione dell'errata prospettazione della violazione dell'art. 873 c.c., che disciplina la distanza fra le costruzioni, mentre, nel caso di specie, non esiste alcuna costruzione della che prospetta sulla porzione di fabbricato di proprietà delle stesse, Parte_1 edificato sul confine di proprietà mediante utilizzo del diritto di prevenzione senza danneggiare in alcun modo la proprietà confinante né in termine di visuale, né in termini di limitazione di possibilità edificatorie.
Nel merito, le odierne convenute rappresentavano che il manufatto ad uso deposito, ultimato nel 2001, era un'estensione del fabbricato principale di via Molara in Misano Adriatico, consistente nell'ampliamento/ristrutturazione della precedente costruzione e, quindi, esistendo già un preesistente manufatto facente parte dell'intero immobile di proprietà edificato come da elaborato dello stato CP_2 di fatto del fabbricato ad uso civile abitazione di via Medici 10, in forza di una prima Concessione
Edilizia n. 39/1983 del 30.03.1983, poi oggetto di un primo condono edilizio del 1985 e di successive concessioni edilizie del 1994 e 1998, ritenevano essersi maturato in proprio favore il diritto di usucapione della servitù di costruzione a distanza inferiore di quella prescritta, se applicabile, del predetto manufatto per l'esercizio del relativo diritto in maniera continuata e pacifica ultraventennale.
, e poi, invocavano l'operatività del principio di Controparte_1 CP_2 CP_3 prevenzione, rilevando che l'art. 4 del Regolamento Comune di Misano, oltre a prevedere espressamente negli interventi di RI, NC e RU una distanza fra confini di 5 mt, prevede, altresì, che, qualora un edificio sia già esistente e posto sul confine, “può essere soggetto ad interventi di RI con la facoltà per il vicino di costruire in aderenza all'edificio stesso”.
Le odierne convenute, quindi, escludevano ogni violazione delle distanze per effetto dell'edificazione del manufatto che, così come realizzato, consente all'attrice di costruire in aderenza direttamente sul confine, per cui quest'ultima non può lamentare alcuna violazione a suo danno, né chiedere l'arretramento del manufatto.
Rassegnavano, pertanto, le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale di Rimini, ogni contraria istanza disattesa: in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità della domanda attrice, perché priva di sostanziale interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., e, in ogni caso, per assenza di qualsiasi violazione
e/o danno cagionato alla parte attrice;
Nel merito dichiarare che il manufatto realizzato da parte convenuta è stato legittimamente realizzato in applicazione della normativa regolamentare del pagina 3 di 9 Comune di Misano Adriatico e comunque in applicazione del principio di prevenzione applicabile alla fattispecie;
Accertare che le convenute hanno acquistato per usucapione ai sensi dell'art. 1158 del codice civile, il diritto di costruire sul confine di proprietà in forza del possesso pacifico continuato e non contestato o clandestino per oltre venti anni, per cui le stesse hanno acquistato per usucapione la relativa servitù di costruire dal confine di proprietà a distanza inferiore a quelle prevista dal
Regolamento Comunale, ai sensi degli arrt. 1058 e 1061 c.c; Con vittoria delle spese e degli onorari del giudizio”.
Tanto premesso, va preliminarmente rilevato come non possano essere condivise le argomentazioni svolte dalle odierne convenute a supporto dell'eccepito difetto di interesse ad agire in capo alla
Parte_1
Se è vero che, non insistendo sul fondo di proprietà attorea alcuna costruzione, non può trovare diretta applicazione l'art. 873 c.c., occorre, tuttavia, far riferimento alle prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, e sono integrative del codice civile (art. 873 c.c.) avendo, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria) (cfr. Cass. n. 2661/2020).
Inoltre, così come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, le norme in materia di distanze delle costruzioni dai confini non lasciano alcun margine di valutazione in ordine ai pregiudizi prodotti dall'inosservanza di esse, in considerazione dei fini pubblicistici cui si ispirano, e, pertanto, nessuna indagine deve essere svolta per accertare se il fondo del vicino sia o non edificabile, sussistendo il diritto al rispetto delle distanze indipendentemente dalla possibilità di costruire e dall'esistenza di un danno attuale e concreto (cfr. Cass. n. 3886/1998, n. 4322/1989).
Può, quindi, essere esaminata, nel merito, la domanda attorea, procedendo dalle risultanze della c.t.u. disposta nel presente giudizio che ha accertato come il manufatto per cui è causa sia stato edificato ad una distanza di metri 0,12/0,99 dalla linea di confine con la particella n. 159 di proprietà di Parte_1
[...]
In primo luogo, vengono in rilievo le previsioni dello strumento urbanistico e del regolamento edilizio vigenti sia al tempo della realizzazione del manufatto di proprietà di , e Controparte_1 CP_2
sia all'attualità, dovendo verificarsi anche se, medio tempore, le predette previsioni siano CP_3 state modificate.
Ciò in quanto, in materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria o si verifichi una situazione favorevole al costruttore, si consolida - salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione - il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, fermo restando, peraltro, il diritto del vicino al pagina 4 di 9 risarcimento del danno subìto nel periodo tra l'edificazione e la nuova disposizione normativa o situazione di fatto legittimante.
Orbene, così come riscontrato dalla c.t.u. disposta nel corso del presente giudizio, “salvo lievi precisazioni riguardanti le chiusure verticali esterne per finalità strutturali o di isolamento, s.a. (che non rientrano nel caso oggetto del presente accertamento), e della specificazione dell'eventuale accordo tra le parti, il Regolamento Edilizio del Comune di Misano Adriatico prevede le medesime prescrizioni dall'anno 2000 e fino ad oggi. … Il Regolamento Edilizio del comune di Misano Adriatico in vigore fino al mese di ottobre 2021 prescriveva per le nuove costruzioni, il rispetto di una distanza dal confine di proprietà uguale o maggiore a 5 metri (art. 2, lett. N, n. 4). La equivalente prescrizione riferita al rispetto della distanza di 5 metri dal confine sia per le nuove costruzioni che per gli ampliamenti, era contenuta nel Regolamento Edilizio vigente nell'anno 2000. … Il Regolamento
Edilizio del comune di Misano Adriatico adottato con delibera del consiglio comunale del 21.10.2021 in vigore dal mese di ottobre 2021 ad oggi, prescrive per le nuove costruzioni una distanza non inferiore a 5 metri dal confine”.
Le disposizioni del Regolamento Edilizio del Comune di Misano Adriatico, quindi, prevedono - e prevedevano all'epoca di realizzazione del manufatto - la distanza del fabbricato dal confine di metri 5, distanza che non risulta osservata in quanto il manufatto è stato edificato ad una distanza di metri
0,12/0,99 dalla linea di confine con la particella n. 159 di proprietà dell'odierna attrice.
Non rileva in questa sede che il suddetto manufatto sia stato regolarmente assentito in forza del titolo in sanatoria rilasciato dal Comune di Misano Adriatico n. 111/2009, in quanto “In tema di proprietà,
l'obbligo di rispettare le distanze legali - previste dagli strumenti urbanistici per le costruzioni legittime non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ma anche per finalità di pubblico interesse - deve essere osservato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi;
pertanto, il proprietario del fondo contiguo, leso dalla violazione delle norme urbanistiche, ha comunque il diritto di chiedere ed ottenere l'abbattimento o la riduzione a distanza legale della costruzione illegittima nonostante sia intervenuto il condono edilizio” (cfr. Cass. n.
18728/2005).
Riscontrato il mancato rispetto delle prescrizioni del regolamento edilizio, occorre verificare se possa dirsi acquistato per usucapione il diritto delle convenute di mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella prescritta.
A tal fine, viene in rilievo quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Non è configurabile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una pagina 5 di 9 costruzione a distanza inferiore a quella legale allorché risulti che, nel corso del tempo necessario ai fini di tale acquisto, l'originario manufatto, consistente, nella specie, in un rudere fatiscente, sia stato demolito e sostituito con un immobile avente una differente altezza ed una diversa localizzazione rispetto alle fondamenta ed all'area di sedime del preesistente, così integrando gli estremi di una nuova costruzione e non di un intervento di ristrutturazione, con conseguente venir meno dell'identità del bene occorrente per l'unitarietà del possesso "ad usucapionem".” (cfr. Cass. n. 14902/2013).
Orbene, il c.t.u. ha rappresentato che “Dalla approfondita disamina della presente in atti, è CP_4 stato possibile rilevare che il manufatto in esame in data 23.03.2000, aveva dimensioni diverse da quelle attuali (verosimilmente ombra chiara a sinistra della copertura del pollaio di colore grigio), e quindi diverse da quelle oggetto del condono. In particolare, dall'aerofoto è possibile individuare
l'attuale pollaio (già voliera con dimensioni pari a 3,52 x 2,03), presente da lunga data, che, come confermato dalle convenute durante il sopralluogo, è esistente da oltre 30 anni. Lo stesso è stato poi inglobato e ricoperto all'interno del manufatto in esame. In conclusione, dalle disamine delle Ortofoto, si può rilevare che il manufatto in esame, all'anno 2008 aveva verosimilmente dimensioni assai simili
a quelle attuali;
tra il 23.03.2000 e l'anno 2003, aveva una sagoma planimetrica (dimensioni) diversa da quella attuale, e quindi diversa da quella oggetto del condono. Tale situazione viene altresì confermata dalle visure storiche della Particella 126, Fg 1, Sub 8 e sub 6, e relative variazioni catastali, da cui si evince che la sagoma del manufatto, accatastata per la prima volta nell'anno 2005,
è stata in parte modificata nel tempo fra l'anno 2005 e l'anno 2008”.
Il c.t.u. ha, quindi, rilevato “che il manufatto in esame, all'anno 2008 aveva verosimilmente dimensioni assai simili a quelle attuali;
tra il 23.03.2000 e l'anno 2003, aveva dimensioni diverse da quelle attuali, e quindi diverse da quelle oggetto del condono. L'attuale manufatto integra, rispetto a quello originario, gli estremi di una Nuova Costruzione, così come definita dalla Normativa Edilizia (PRG)”.
Deve ritenersi, quindi, che nell'arco di tempo necessario all'acquisto per usucapione, sia venuta meno l'identità del bene occorrente per l'unitarietà del possesso utile "ad usucapionem" e, pertanto, non può dirsi intervenuto a favore di , e l'acquisto a titolo originario Controparte_1 CP_2 CP_3 del diritto di mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella prescritta dalle disposizioni del regolamento edilizio.
Peraltro, va rilevato come la parte convenuta non abbia precisato il momento in cui il manufatto è stato edificato, essendosi limitata ad affermare genericamente - a fronte delle contestazioni attoree - che il deposito era già presente quantomeno dal marzo 2000 (cfr. seconda memoria ex art. 183, comma 6,
c.p.c.).
pagina 6 di 9 , e hanno, poi, invocato l'operatività nel caso di specie del Controparte_1 CP_2 CP_3 principio di prevenzione, rilevando che l'art. 4 del Regolamento Comune di Misano prevede espressamente negli interventi di RI, NC e RU una distanza fra confini di 5 mt, ma prevede anche qualora un edificio sia già esistente e posto sul confine “può essere soggetto ad interventi di RI con la facoltà per il vicino di costruire in aderenza all'edificio stesso”.
Orbene, secondo quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di distanze legali, solo se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione.
Tale principio non è derogato nel caso in cui il regolamento edilizio si limiti a fissare la distanza minima tra le costruzioni, mentre lo è qualora la norma regolamentare stabilisca anche (o soltanto) la distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che in quest'ultimo caso l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che una specifica disposizione del regolamento edilizio non consenta espressamente di costruire in aderenza (cfr. Cass. n.
25191/2021)
Qualora il regolamento consenta la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 e segg. cod. civ., con la conseguente operatività del principio della prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine;
b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali;
c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica.
Occorre, quindi, verificare le previsioni dei regolamenti edilizi che si sono succedute dal tempo della realizzazione del manufatto di proprietà di , e sino Controparte_1 CP_2 CP_3 all'attualità.
I predetti regolamenti, oltre ad imporre il rispetto di una distanza dal confine, prevedono la possibilità di costruire in aderenza sul confine, pur subordinando tale possibilità alla sussistenza di alcune condizioni.
pagina 7 di 9 Più in particolare, il regolamento del 2000 prevedeva che “Qualora un edificio sia esistente e posto sul confine, può essere soggetto ad interventi di RI con la facoltà per il vicino di costruire in aderenza all'edificio stesso” e consentiva, sulla base di un possibile accordo con il confinante stipulato con atto pubblico, registrato e trascritto, di costruire con valori D1 = m 1,50 o sul confine in assenza di altro edificio con analoga facoltà del vicino.
Il Regolamento Edilizio del comune di Misano Adriatico adottato con delibera del consiglio comunale del 21.10.2021, invece, dopo aver previsto all'art.

3.6.2 che negli interventi di nuova costruzione (NC)
o ristrutturazione (RE), la distanza dal confine (D) non sia inferiore a ml 5,00, consente di costruire con valori di D1 inferiori a m. 5,00 fino ad un minimo di m.3,00, come pure costruire in aderenza sul confine previo accordo costituivo di servitù (o equivalente) sottoscritto con il confinante, registrato e trascritto alla conservatoria degli atti immobiliari, o, in alternativa, preliminare di atto di servitù per scrittura privata registrata.
Inoltre, prevede che, “quando un edificio è sul confine, può essere sottoposto ad interventi di NC o RE sul confine (così come è ammesso al vicino costruire in aderenza all'edificio stesso) senza eccedere in lunghezza e in altezza lungo il confine, la lunghezza ed altezza a confine dell'edificio preesistente;
eventuali eccedenze sono ammissibili previo accordo con il confinante nelle forme di cui sopra”.
In applicazione dei principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità, si ritiene che tali previsioni siano idonee e sufficienti ad ammettere, nel caso di specie, l'operatività del principio di prevenzione in quanto ciò che rileva a tal fine è l'astratta possibilità di costruire sul confine, ammessa dal regolamento, indipendentemente dalla verifica della sussistenza delle condizioni a cui, in concreto, è subordinato l'esercizio di tale possibilità.
A tale conclusione non osta che il manufatto per cui è causa non sia posto sul confine con il fondo di proprietà dell'odierna attrice in quanto, così come affermato dalla Suprema Corte, chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha la facoltà - anche - di costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi.
In conclusione, alla luce delle suesposte argomentazioni, la domanda proposta da Parte_1 deve essere rigettata.
[...]
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano ai sensi del DM 55/2014 come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale effettivamente svolta, applicando i valori medi per le fasi del giudizio indicate dalle convenute nella nota spese allegata alla memoria di replica.
Oggetto di regolazione sono altresì le spese della c.t.u. disposta nel presente giudizio - liquidate con separato decreto del 06.04.2024 - che si pongono definitivamente a carico di parte attrice. pagina 8 di 9

P.Q.M.


Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando nel giudizio di I grado iscritto al R.G. Nr.
2729/2021, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda proposta da Parte_1
- condanna al pagamento in favore della parte convenuta delle spese di lite che Parte_1 si liquidano in euro 6.412,00 a titolo di compenso professionale, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa, come per legge;

- pone le spese della c.t.u. disposta nel presente giudizio, liquidate con separato decreto del 06.04.2024, definitivamente a carico di parte attrice.
Manda alla Cancelleria per le comunicazioni e per ogni altro adempimento di sua competenza.
Rimini, 19 luglio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Bertozzi Bonetti
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