REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE

Il Giudice monocratico nella persona del dr. Salvatore Scalera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11463 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, trattenuta in decisione all'udienza del 27.3.2025, con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.;
TRA
, , , difesi dall'Avv. Luca Parte_1 Parte_2 Parte_3
Parillo attori
CONTRO
, difeso dall'avv. Ubaldo Greco Controparte_1 convenuto
Oggetto: diritti reali;

Conclusioni: come da scritti difensivi e verbale di udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dopo aver invano attivato l'obbligatorio procedimento di mediazione, con atto di citazione ritualmente notificato i germani , e comproprietari per Parte_1 Pt_2 Pt_3 successione ereditaria di un fondo con insistente fabbricato, sito in Caserta alla viella
Marzano-località Caturano, hanno convenuto in giudizio , proprietario di Controparte_1 un fabbricato confinante, per chiedere, previa declaratoria di illegittimità delle opere realizzate, la condanna all'eliminazione:
- delle servitù di veduta realizzate a seguito della sostituzione del preesistente tetto a spiovente con un terrazzo;

- del cancello apposto a chiusura del piccolo cortile comune;
- della caldaia e canna fumaria in muratura per evitare esalazioni di gas metano nella proprietà ; Pt_1
- di un manufatto in muratura di tufo, realizzato su due livelli, dell'adiacente tettoia coperta con lamiere zincate, della scala di ferro circolare, realizzati lungo il confine della p.lla 5061, per l'occupazione di circa 102,41 mq del terreno di proprietà , Pt_1 ed in subordine il pagamento del doppio del valore del suolo occupato ex art. 938
c.c.;
- della struttura circolare in cemento, realizzata sul terreno distinto in catasto al foglio
41, p.lla 5061, in quanto posta ad una distanza inferiore rispetto a quanto previsto dal P.R.G. del comune di Caserta;
in uno al risarcimento del danno per:
- abusiva costituzione di servitù di veduta attraverso la sostituzione del preesistente tetto a spiovente con un terrazzo,
- aggravio della servitù di passaggio sul cortile e sulle scale di proprietà Pt_1 causato dalla realizzazione di diverse unità abitative, ad uso locativo,
- chiusura del piccolo cortile comune mediante l'installazione di un cancello;

- mancata produzione e commercializzazione dell'olio a causa dell'estirpazione degli alberi di olivo.
Specificavano nell'atto introduttivo che la loro proprietà era gravata da una servitù di passaggio in favore del convenuto, costituita da un passaggio pedonale che partendo da viella Marzano, ed attraversando un cortile ed una scala, sempre di proprietà , Pt_1 conduceva ai beni di proprietà . Evidenziavano, altresì, che il convenuto nel corso CP_1 degli anni aveva effettuato una serie di interventi edilizi sul fabbricato, distinto dalla p.lla 8, che avevano determinato uno sconfinamento, con conseguente occupazione della proprietà attorea, creando tra l'altro nuove vedute. Nello specifico il convenuto aveva realizzato:
- sopraelevazione del vecchio fabbricato, con sostituzione della copertura a falde con una terrazza calpestabile, delimitata da un parapetto alto circa 1 mt;

- modifica suddivisione spazi interni del vecchio fabbrico, con realizzazizione di diverse ed indipendenti unità abitative;

- installazione cancello su un cortiletto di proprietà comune;

- posa in opera di caldaia e canna fumaria in muratura su spazio comune;

- realizzazione di manufatto in muratura di tufo, realizzato su due livelli, dell'adiacente tettoia coperta con lamiere zincate, della scala di ferro circolare, realizzati lungo il confine della p.lla 5061; - installazione di una scala di ferro circolare;

- realizzazione di struttura circolare in cemento di 6 mt, posta ad una distanza dal confine inferiore ad 1 mt.
Si è costituito il convenuto chiedendo il rigetto della domanda essendo Controparte_1 infondata in fatto e in diritto. Contestava che la dedotta servitù di veduta potesse essere eliminata impedendo l'affaccio dal terrazzo e precisava che il cancello delimitava esclusivamente la sua proprietà e che la caldaia era stata apposta in un luogo aperto e nella stessa posizione in cui era stata installata la precedente e non provoca alcuna esalazione di gas. Precisava altresì che il manufatto in tufo, realizzato su due livelli, si trova nella proprietà di , e che la sola tettoia potrebbe essere stata realizzata su parte Controparte_1 del suolo di proprietà in ragione dell'incertezza dei confini causata dalla Pt_1 conformazione del suolo, trattandosi di terreni scoscesi e folta vegetazione arborea. Quanto alla struttura circolare in cemento, alta sei metri, deduceva che era stata realizzata su un terreno “montagnoso” per cui le distanze dal confine attoreo sono diverse da quelle dedotte, estendendosi verso l'alto, e che una eventuale demolizione avrebbe arrecato scompensi strutturali al fabbricato adiacente.
La causa, istruita documentalmente, con l'espletamento di prova orale e ctu, è stata presa in decisione all'udienza del 20.3.2025, con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.
≈ ≈ ≈
La domanda va parzialmente accolta, nei limiti di quanto di seguito esposto.
La sopraelevazione del vecchio fabbricato di proprietà , con sostituzione della CP_1 copertura a falde originariamente esistente con una terrazza calpestabile, delimitata da un parapetto di un metro, ha di fatto costituito una servitù di veduta sulla proprietà in Pt_1 violazione del disposto di cui all'art. 905 c.c.
L'art. 905 c.c. stabilisce che non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
In merito, va ribadito il principio di legittimità secondo cui affinché sussista una veduta, a norma dell'articolo 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio, anche quello della prospectio sul fondo del vicino, dovendo detta apertura non soltanto consentire di vedere e guardare frontalmente ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale. L'accertamento di tali circostanze di fatto, peraltro, è rimesso all'apprezzamento del giudice di merito (incensurabile in sede di legittimità se non per il vizio di omesso esame di fatto decisivo), il quale è tenuto a verificare, in concreto, se l'opera, in considerazione delle caratteristiche strutturali e della posizione degli immobili rispettivamente interessati, permetta a una persona di media altezza di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (cfr. Cassazione civile sez. II, 29.10.2020, n.23952).
Nel caso in esame, dalle operazioni peritali effettuate dal consulente nominato dal Tribunale
- le cui argomentazioni tecniche devono condividersi, considerando la completezza dei rilievi e del materiale fotografico prodotto, nonché la conducenza delle argomentazioni - è emerso che effettivamente le contestate opere realizzate dal convenuto hanno creato ex novo una servitù di veduta che prima non esisteva, consentendo all' un vero e CP_1 proprio affaccio sulla proprietà dei , così assoggettando il fondo alieno ad una Pt_1 visione mobile e globale (cfr.: elaborato peritale pag. 13 “…la copertura del fabbricato che insiste sulla p.lla 8 del foglio 41 presenta, sulla sommità, anziché un semplice terrazzo non praticabile come riportato nei grafici concessori, una tettoia di superficie pari a circa 120 mq realizzata in mattoni e copertura in legno e tegole, che presenta tutte le caratteristiche di un ambiente praticabile e attrezzato con mobili e accessori, come tavolo e sedie in metallo, tavolino, piante in vaso e illuminazione;
esso inoltre è comodamente raggiungibile dal soprastante terrapieno (rif. foto 6-9); a tale superficie, peraltro, si aggiunge un'ulteriore superficie scoperta, sul lato Sud-Ovest, di mq 33 circa. (rif. figura 6). Come accertato altresì nel corso dei sopralluoghi, tale terrazzo coperto è affacciato sulla proprietà , sul Pt_1 quale gode effettivamente di una servitù di affaccio che non era presente prima delle modifiche assentite, ma che oltretutto non avrebbe dovuto esserci neanche a seguito della sanatoria, la quale, come giù riferito, prevedeva che il terrazzo di copertura fosse aperto e non praticabile…”).
Considerata l'illegittimità della costituzione della nuova veduta, quest'ultima va sicuramente eliminata, tuttavia non necessariamente tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il corpus della violazione denunciata, bensì mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione (cfr. da ult.: Cassazione civile sez. II,
8.1.2024, n.438). Difatti gli attori hanno chiesto l'eliminazione delle vedute abusivamente aperte senza espressamente instare per l'abbattimento delle opere che consentono l'esercizio di tali vedute e mostrando di reputare sufficiente alla tutela del proprio diritto l'adozione di eventuali misure accomodatrici meno radicali dell'ordine di demolizione Nella specie, il nominato consulente ha individuato una soluzione per eliminare la veduta attraverso “…il posizionamento di pannellature opache su tutto il lato Sud del fabbricato di proprietà , per un'altezza pari a 2,00 m…” (cfr.: pag. 13 elaborato peritale). CP_1
Ne consegue la condanna del convenuto alla eliminazione della veduta costituita sull'immobile di proprietà attrice così come proposto dal consulente tecnico d'ufficio.
Quanto alla installazione abusiva del cancello a chiusura del piccolo cortile in comune ed alla posa in opera di caldaia e canna fumaria in muratura su spazio comune, entrambe le situazioni dedotte in giudizio riguardo la disciplina dell'uso della cosa comune, disciplinata dall'art. 1102 c.c., in base alla quale l'uso delle parti comuni da parte di ciascun comunista
è sottoposto a due limitazioni fondamentali, consistenti nel duplice divieto di alterare la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.
A ciascun comunista è consentito, altresì, usare delle parti comuni apportando delle modifiche, sempre che queste non alterino la loro entità sostanziale o la destinazione originaria. Le parti in comunione, quindi, possono essere utilizzate da ciascun comunista anche in modo particolare e diverso dal loro uso normale, sempre che ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari (cfr.:
Cassazione civile sez. II, 3.3.2023, n.6428).
Nel caso di specie dall'istruttoria (cfr.: reperti fotografici allegati alla perizia tecnica di parte attrice), poi confermato dal consulente d'ufficio, è emerso che entrambe le succitate opere realizzate da impediscono agli attori di poter utilizzare i beni in Controparte_1 comunione. In particolare, il cancello di colore verde, posizionato all'interno di un cortiletto in comunione tra le parti non consente agli attori l'accesso alla porzione di spazio comune che lo stesso delimita (cfr.: pag 18 elaborato peritale “… Nel corso dei sopralluoghi effettuati,
è stato verificato che l'accesso alla proprietà avviene attraverso una scala CP_1 pedonale che insiste sulla p.lla 11 del foglio 41; dalla stessa scala si accede ad un cortiletto su cui si affaccia un secondo accesso pedonale alla proprietà , dopodiché la scala Pt_1 prosegue fino all'accesso ella proprietà .Dai rilievi effettuati sul posto, e dalle CP_1 successive indagini condotte dal CTU tra cui quelle catastali e quelle relative all'esame dell'atto del notaio del 01 febbraio 1990 Rep. 37949 che testualmente riporta alla Per_1 pag. 3:“ 2) Piccolo fabbricato rurale, da cielo a terra, composto da numero due stanze, una all'altra sovrastante e terrazzo di copertura, con relativi accessori [……] sono altresì pertinenze: il cortiletto ad est del fabbricato ed in comunione con beni “ , il cortile CP_2 antistante al piano terra di mq 110 circa gravato da servitù di passaggio a favore dei beni “ ”hanno evidenziato che il cancello apposto dal convenuto si trova CP_2 CP_1 all'interno del cortiletto comune alle proprietà ”. Parte_4
Anche la caldaia, posizionata in uno spazio comune, impedisce ai germani il pieno Pt_1 utilizzo di quella porzione di spazio comune in quanto il manufatto in cemento che la contiene delimita una porzione del piccolo cortiletto (cfr.: pag. 20 elaborato peritale “…Nei sopralluoghi effettuati, è stato accertato che il piccolo cortile di cui al punto precedente, posto immediatamente prima del cancello apposto dal convenuto ed interamente CP_1 ricompreso nella particella 11 del foglio di mappa 41, di proprietà comune , Parte_5 ospita in effetti la caldaia al servizio della proprietà (…) va inoltre fatto rilevare che CP_1 essa, essendo interamente compresa all'interno della parte comune della proprietà
, costituisce una parziale perdita di godimento del bene comune…” v. Parte_5 rilievo fotografico allegato a pag. 21 dell'elaborato peritale).
Per consentire ad entrambe le parti in giudizio di poter usufruire pienamente degli spazi comuni, il giudice, considerate le soluzioni offerte dal ctu, condanna il convenuto a:
- spostare il cancello sull'effettivo confine tra le part.lle 11 e 8, posto a distanza di circa
3 metri (cfr.: pag. 18 consulenza), considerata inattuabile l'alternativa della consegna delle chiavi, stante l'alta conflittualità tra le parti;

- spostare la caldaia all'interno della proprietà , posta a pochi metri di CP_1 distanza, operazione che peraltro a parere del consulente non presenta particolari impedimenti di carattere tecnico (cfr.: pag. 20 consulenza).
Relativamente al manufatto in muratura di tufo, su due livelli, dell'adiacente tettoia coperta con lamiere zincate, nonché della scala di ferro circolare, tutte realizzate lungo il confine della particella 5061, va rilevato che, dalle operazioni peritali è emerso che effettivamente il convenuto nella realizzazione delle citate opere ha effettuato uno sconfinamento nella proprietà distinta in catasto al Foglio 41 particella 6. Pt_1
Il CTU ha quantificato lo sconfinamento dei manufatti realizzati dal convenuto sulla proprietà degli attori in 100,82 mq (cfr.: pag 23 elaborato peritale “…per il fabbricato che insiste sulla
p.lla 5061 è stato rilasciato un Permesso di Costruire in data 1° marzo 2018, per gli ampliamenti realizzati fino all'anno 1991 su un piccolo fabbricato preesistente. Come verificato nel corso delle operazioni peritali, il fabbricato oggi esistente è in effetti conforme
a quanto assentito;
tuttavia, è necessario far rilevare che esso non è interamente compreso nella proprietà , come erroneamente rappresentato nella documentazione CP_1 progettuale allegata al succitato permesso di costruire in sanatoria, ma occupa la proprietà
per una superficie di circa 19,5 mq. Si evidenzia altesì che in prosecuzione del Pt_1 fabbricato, in direzione Sud-Est, è posta una tettoia di superficie pari a circa 81 mq, che non risulta dai grafici allegati al P.d.C. in sanatoria n.3175 del 01/03/2018 e che è pressoché interamente ricompresa nella p.lla 6 del foglio 41 di proprietà . Sull'estremità Nord Pt_1 della tettoia, tra il muro perimetrale del fabbricato e l'adiacente terrapieno, è ricavata una cucina rustica a servizio della tettoia, anch'essa non menzionata nei grafici progettuali ed interamente ricompresa nella p.lla 6 di proprietà ” ed ancora: “…Lo sconfinamento Pt_6 operato risulta riconosciuto sia da parte attrice che da parte convenuta, tanto è vero che le parti hanno prodotto i rispettivi rilievi con differenza di circa mq 3,18: in particolare, il CT di parte attrice quantifica la superficie oggetto di sconfinamento in 102,41 mq, mentre il CT di parte convenuta fornisce un valore di 99,23 mq…”)
Premesso ciò, l'art. 938 c.c. consente al proprietario del suolo, decorsi tre mesi dal giorno di inizio della costruzione senza alcuna opposizione, di ottenere dal costruttore il pagamento del doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento del danno.
In specie, in assenza di qualsivoglia opposizione nei termini di legge, gli attori hanno diritto al pagamento per la porzione di terreno occupata, che il consulente ha quantificato in
€ 15.243,98 (cfr.: pag. 30 elaborato peritale), somma da porsi a carico di Controparte_1
Va rigettata la richiesta di eliminazione della struttura circolare in cemento, alta 6 mt, realizzata sul terreno distinto in catasto al Foglio 41, particella 5061 e posta a circa 1 metro dalla limitrofa proprietà , in quanto non viola né le prescrizioni del P.R.G. del comune Pt_1 di Caserta così come dedotte, né quelle imposte dal codice di rito in materia di distanze nelle costruzioni.
L'art. 873 c.c. che regola peraltro le distanze nelle costruzioni su due fondi limitrofi, non può essere applicato al caso di specie atteso che sul fondo finitimo di proprietà , distinto Pt_1 in catasto con la particella 6, non vi sono costruzioni, trattandosi oltretutto di una zona non edificabile come rilevato dallo stesso ctu (cfr.: pag. 31 elaborato peritale).
Quanto invece alle prescrizioni del P.R.G. del comune di Caserta, non si configura alcuna violazione in quanto l'immobile oggetto di contestazione “…non ricade in zona omogenea
B3, bensì A1 ed in tale zona non sono definite dal P.R.G. distanze minime tra gli edifici e tra questi e i confini, dal momento che gli unici interventi ammissibili sono quelli di recupero e restauro conservativo…” (cfr.: pag. 31 elaborato peritale).
Vanno altresì rigettate le richieste di risarcimento del danno conseguenti alla abusiva costituzione di servitù di veduta attraverso la sostituzione del preesistente tetto a spiovente con un terrazzo, all'aggravio della servitù di passaggio sul cortile e sulle scale di proprietà
causato dalla realizzazione di diverse unità abitative, ad uso locativo ed alla Pt_1 chiusura del piccolo cortile comune mediante l'installazione di un cancello essendo del tutto generiche, omettendo peraltro di indicarne la tipologia e senza fornire alcunché tipo di elemento utile al giudice per procedere ad una eventuale quantificazione in via equitativa.
Va invece accolta la richiesta di risarcimento del danno da mancata produzione e commercializzazione dell'olio a causa dell'estirpazione degli alberi di olivo, avendo gli attori dato la prova di svolgere attività agricole volte peraltro alla produzione di olio (cfr.: visura, documentazione camera di commercio e atto notorio, tutti presenti in allegato alla perizia di parte attrice depositata telematicamente), oltre alla estirpazione di quattro dei citati alberi a causa dello sconfinamento effettuato dall , come confermato dal consulente CP_1
d'ufficio (cfr.: pag 37 elaborato peritale “…In un uliveto a carattere commerciale le distanze di impianto tra gli alberi oscillano tra i 4 x 4 metri ed i 6 X 6 metri: si tratta di un sistema di piantagione quadrato che si traduce in media in 400 alberi per ettaro (ovvero 10.000 m2).
Piantare gli olivi in uno schema più denso si traduce infatti in ombre reciproche che inficiano poi sulla quantità di olive prodotte. Pertanto in funzione della superficie oggetto di indagine, pari a 100 m2, saranno 4 il numero di piante da stimare con i relativi frutti prodotti nel corso degli anni…”).
Quanto alla quantificazione del danno stimata in € 4.742,16 (cfr.: pag 54 ctu) il giudice ritiene di aderire alle conclusioni cui è giunto il ctu in quanto adeguatamente argomentate ed immuni da vizi logici e tecnici, somma da porsi a carico di . Controparte_1
Le spese di lite, unicamente ai costi per la ctu, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, precisando che lo scaglione di riferimento è il terzo sia in base al criterio del decisum che a voler ritenere la causa di valore indeterminabile, come indicato nell'atto di citazione, in quanto ai sensi dell'articolo 5, comma 6 del D.M. 44/15, “le cause di valore indeterminabile si considerano di regola e a questi fini di valore non inferiore a euro
26.000,00 e non superiore a euro 260.000,00, tenuto conto dell'oggetto e della complessità della controversia”. Il giudice, dunque, nella determinazione dei compensi e laddove ravvisi la bassa complessità della controversia, può tenere conto dei valori medi indicati nelle tabelle ministeriali per la fascia di valore compresa tra € 5.200,00 e 26.000,00, poiché essa comprende le cause di valore “fino a” ventiseimila euro, il cui limite massimo non è dunque
“inferiore” (essendo uguale) a ventiseimila.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando:

1. in parziale accoglimento della domanda condanna a: Controparte_1 a. ● eliminare la veduta costituita sull'immobile di proprietà attrice così come indicato dal consulente tecnico d'ufficio attraverso “…il posizionamento di pannellature opache su tutto il lato Sud del fabbricato di proprietà , CP_1 per un'altezza pari a 2,00 m…” (cfr.: pag. 13 elaborato peritale);
b. ● spostare il cancello sull'effettivo confine tra le part.lle 11 e 8, posto a distanza di circa 3 metri (cfr.: pag. 18 consulenza), considerata inattuabile l'alternativa della consegna delle chiavi, stante l'alta conflittualità tra le parti;

c. ● spostare la caldaia all'interno della proprietà , posta a pochi metri CP_1 di distanza, operazione che peraltro a parere del consulente non presenta particolari impedimenti di carattere tecnico (cfr.: pag. 20 consulenza)
2 . condanna a corrispondere agli attori la somma di € 15.243,98 Controparte_1 con interessi dalla data di pubblicazione della sentenza fino all'effettivo esborso, quale indennizzo ex art. 938 c.c.;

3. condanna a corrispondere la somma di € 4.742,16, con interessi Controparte_1 dalla data di pubblicazione della sentenza fino all'effettivo esborso, a titolo di risarcimento del danno da mancata produzione e commercializzazione dell'olio a causa dell'estirpazione degli alberi di olivo;

4. rigetta la richiesta attorea di eliminazione della struttura circolare in cemento, alta 6 mt, realizzata sul terreno distinto in catasto al Foglio 41, particella 5061 e posta a circa 1 metro dalla limitrofa proprietà ; Pt_1

5. rigetta le richieste attoree di risarcimento del danno per la abusiva costituzione di servitù di veduta attraverso la sostituzione del preesistente tetto a spiovente con un terrazzo, l'aggravio della servitù di passaggio sul cortile e sulle scale di proprietà
causato dalla realizzazione di diverse unità abitative, ad uso locativo e la Pt_1 chiusura del piccolo cortile comune mediante l'installazione di un cancello;

6. condanna a rifondere al procuratore di parte attrice Avv. Luca Controparte_1
Parillo dichiaratosi antistatario, le spese di lite quantificate in € 545,00 per esbori ed
€ 5.838,55 per compensi professionali (III scaglione) oltre Iva, cpa, spese forfettarie ed altri accessori di legge.;

7. pone definitivamente a carico di le spese di CTU. Controparte_1
Santa Maria Capua Vetere 16.7.2025 il Giudice
dr. Salvatore Scalera