REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BENEVENTO
I sezione civile-in persona della dott.ssa Floriana Consolante, con funzioni di giudice monocratico-, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3138 R.G.A.C.C. dell'anno 2021, riservata in decisione all'udienza del 5 febbraio 2025 con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. vertente
TRA
C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), entrambi rappresentati e difesi, anche disgiuntamente, dagli C.F._2 avvocati Maria Verdisco e Sergio Marchitto, come da procura in atti;

-attori-
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avvocato Controparte_1 C.F._3
Carmine Lombardi, come da procura in atti;

-convenuto -
NONCHE' sito in Benevento Controparte_2 alla (cod. fisc. , in persona del legale rappresentante ed Controparte_2 P.IVA_1 amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Vernillo;

-convenuto -
Conclusioni delle parti: All'udienza del 5 febbraio 2025, i difensori delle parti precisavano le conclusioni come da verbale in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i coniugi e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio il Condominio sito in Benevento alla Via Nuova Calore n.20 (Palazzo
1 Palermo) e il , proprietario del quinto e ultimo piano dello stabile, per CP_2 Controparte_1 sentir accertare e dichiarare la loro responsabilità per i danni, derivanti da infiltrazioni di acqua piovana, verificatisi nell'appartamento di proprietà del ubicato al terzo piano (trattasi nello Pt_1 specifico di due quartini uniti), censito in catasto al foglio 75, particella 2683 sub 6, nonché nell'appartamento di proprietà della , al quarto piano del medesimo stabile, censito in Parte_2 catasto al foglio 75, particella 2683 sub.7.
A sostegno della domanda, gli attori deducevano che, da anni, il versava in uno stato di CP_2 precarietà dovuto sia alla omessa manutenzione ordinaria e straordinaria sia alla vetustà della costruzione e degli impianti condominiali, come appurato da diverse perizie redatte in epoca antecedente alla proposizione del presente giudizio, nonché per le carenze manutentive spettanti ai singoli condomini che avevano causato danni aggiuntivi al fabbricato e agli appartamenti dei singoli condomini.
In particolare gli attori deducevano che la perizia commissionata dal alla CP_2 CP_3
società esperta in ricerche termografiche di infiltrazioni e guasti, evidenziava tutte le carenze
[...] ed omissioni nella manutenzione del fabbricato quali la mancata sostituzione delle pluviali e dei vetri retinati in facciata, la mancata impermeabilizzazione delle travi di cemento armato tra il 4° e il
5° livello, il mancato ripristino del cemento e dell'intonaco ammalorato, con opere di coinbentazione, impermeabilizzazione delle solette dei balconi e del parapetto al 4° livello.
Gli attori deducevano che gli accertamenti tecnici espletati nel procedimento per ATP promosso nei con confronti del da altra condomina, proprietaria di due quartini al II piano, anch'essi CP_2 danneggiati da infiltrazioni, avevano evidenziato che le infiltrazioni provenienti dalle mura perimetrali erano causate da difetto del sistema di raccolta e canalizzazione delle acque meteoriche dei terrazzi al 4° e 5° piano.
Gli attori deducevano di avere fatto stimare i danni alle unità immobiliari di loro proprietà dall'ing.
. Persona_1
In citazione si deduceva che, oltre ai danni patrimoniali agli immobili cagionati dalle infiltrazioni, si erano verificati anche altri danni atteso che l'attrice aveva subito la perdita dei canoni del Parte_2 potenziale affitto del quartino di sua proprietà, ubicato al 4° piano, atteso che l'immobile era inagibile ed insalubre per la presenza di muffa e umidità.
Gli attori esponevano, inoltre, che con raccomandate del 18.4.2019 avevano sollecitato il a risolvere le cause determinati le infiltrazioni che interessavano la loro Controparte_2 abitazione, specificando che tra le cause vi era anche l'installazione, ad opera del
[...]
, di una veranda in plexiglass, la deviazione delle acque meteoriche dalla colonna Controparte_4
2 pluviale e le carenze strutturali dei balconi;
che dalla perizia dell'ing. CP_5 Per_1 risultava evidente che sia l'appartamento di proprietà del sia l'appartamento di proprietà Pt_1 della erano gravati da infiltrazioni provenienti dalle mure perimetrali del fabbricato e Parte_2 dalle caditorie delle colonne pluviali, rotte in più punti, e dalle solette dei balconi.
Tanto premesso gli attori chiedevano, previo accertamento dei danni lamentati e delle loro cause, la condanna separatamente dei convenuti, ciascuno per la quota della sua responsabilità, nella misura da accertarsi, al risarcimento dei danni patrimoniali arrecati alla loro proprietà, al risarcimento dei danni alla salute da loro patiti, oltre che dei danni per il mancato affitto dell'immobile di proprietà di Parte_2
Gli attori, inoltre, chiedevano farsi ordine al di rimuovere il cancello in ferro Controparte_1 posto sulla rampa delle scale condominiali per effetto della quale quest'ultimo si era appropriato illegittimante della suddetta rampa, oltre alla condanna al pagamento delle spese processuali.
Si costituivano in giudizio sia il sia il NO i Controparte_2 Controparte_6 quali contestavano l'avverso dedotto e chiedevano il rigetto delle domande..
Entrambi i convenuti eccepivano, in particolare, che le infiltrazioni lamentate in citazione si erano manifestate dal 2006, allorquando gli attori avevano ristrutturato i terrazzi dei loro rispettivi appartamenti e, pertanto, i danni da infiltrazioni non erano da ricondurre alla vetustà o alla omessa manutenzione dello stabile che proprio a seguito dei lavori di ristrutturazione dei CP_5 terrezzi si erano manifestate tracimazioni di acqua ai piani II e III tanto che, all'epoca, gli attori avevano chiesto ed ottenuto il risarcimento dei danni dall'impresa a cui avevano commissionati i lavori.
Entrambi i convenuti deducevano, inoltre, che nel 2014 la signora aveva venduto Pt_1
l'appartamento al 4° piano e la nuova proprietaria, nel corso dei lavori di ristrutturazione, aveva causato dei danni per la rottura del tubo centrale dell'acqua potabile condominiale.
Il convenuto , in particolar,e dedeceva altresì di non avere commesso alcuno abuso. CP_1
Alla prima udienza del 1° dicembre 2021, venivano concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c.
In data 31.12.2021 abitante con la moglie nel quartino Parte_1 Parte_2 posto al terzo piano, stante l'estrema urgenza di veder risolvere le problematiche rilevate, ed atteso che detto appartamento era divenuto invivibile a causa della muffa ed umidità createsi nelle pareti e nell'abitazione sino ad interessare la camera da letto, proponeva in corso di causa ricorso ex art. 700 c.p.c.
3 La domanda cautelare era accolta con ordinanza del 3 marzo 2022 la quale ordinava al
[...]
di eseguire, con urgenza, i lavori di rifacimento del sistema di raccolta e Controparte_2 canalizzazione delle acque meteoriche condominiali ed ogni altra opera necessaria ad arrestare lo stillicidio di acqua piovana all'interno dell'appartamento del e l'ulteriore aggravarsi del Pt_1 fenomeno di infiltrazioni.
Nel corso del presente giudizio di merito, venivano disposti accertamenti tecnici al fine di verificare l'entità delle infiltrazioni lamentate dagli attori e di individuarne le cause, nonché di procedere alla quantificazione dei danni agli immobili di proprietà degli attori per il costo delle necessarie riparazioni.
Al CTU nominato veniva poi conferito incarico integrativo finalizzato alla quantificazione del danno patrimoniale (riconducibile alle infiltrazioni e alla sostanziale inabitabilità dell'appartamento) da perdita del valore locativo e da deprezzamento del valore di mercato di vendita dell'immobile di proprietà dell'attrice . Parte_2
Depositata la relazione del CTU, la causa era riservata in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 5 febbraio 2025, con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda attorea è fondata e merita accoglimento, seppur nei limiti che saranno di seguito precisati.
Si premette che, come descritto dal CTU ing. gli appartamenti di proprietà degli attori sono Per_2 ubicati – fra loro in verticale - al terzo piano (unità Palombi) ed al quarto piano (unità Facchiano), mentre l'unità di proprietà del convenuto è ubicata al quinto ed ultimo livello del CP_1
Quest'ultima presenta le tompagnature della facciata su strada arretrate rispetto a CP_2 quelle dell'unità , a propria volta arretrate rispetto alle unità dei livelli sottostanti. Ne Parte_2 consegue che l'edificio mostra una articolazione a gradoni, di cui i primi tre livelli costanti e coperti dalla balconata a livello del quarto piano ( unità ) la quale, a propria volta, è coperta in Parte_2 parte dalla sovrastante balconata al servizio della unità immobiliare di proprietà , essendo CP_1 tale ultima balconata ulteriormente arretrata rispetto a quella sottostante.
Si evidenzia che il balcone dell'appartamento ubicato al quarto piano di proprietà , Parte_2 diversamente dai balconi dei primi tre piani dell'edificio, è stato lasciato inalterato, ossia non presenta tompagnature su di esso;
presenta invece, in sommità, un graticcio formato da travi in calcestruzzo armato che si intrecciano così da formare un griglia aperta. Anche l'appartamento di quinto piano di proprietà presenta una balconata a livello anch'essa totalmente scoperta, CP_1 almeno in sede costruttiva;
infatti, all'attualità, su tale balconata è presente una veranda in alluminio
4 anodizzato la cui copertura viene poi seguita da una lastra in metacrilato (tettoia) in modo tale che l'intero sviluppo della balconata risulta coperto.
L'appartamento di proprietà è a propria volta coperto dal lastrico solare del fabbricato che si CP_1 presenta piano e le cui acque di pioggia vengono sversate nel retrostante cortile “parallelo” alla
[...] da cui l'edificio ha accesso. CP_2
Il CTU ha evidenziato che le “pilette” sulla balconata della proprietà , anche all'attualità, CP_1 continuano ad assolvere la propria funzione di raccolta e recapito delle acque meteoriche in quanto sia a perimetro esterno della copertura della veranda sia sulla successiva tettoia è stato collocato un canale di gronda che raccoglie le acque provenienti dalle predette coperture.
Il CTU, pertanto, ritiene che l'apposizione di coperture (veranda e tettoia) sulla balconata CP_1 non ha apportato aggravi di portata di acqua sul calpestio del balcone della stessa unità immobiliare, fermo restando che lo stato manutentivo di quest'ultimo è carente e tale da dovere essere riqualificato con urgenza, salvo il corretto riparto sia dei costi dei lavori che dei danni provocati da tale stato di tenuta, atteso che tale balcone costituisce copertura (anche se parziale) di alcuni vani degli appartamenti direttamente sottostanti di proprietà degli attori.
Il CTU ha, inoltre, rilevato che la balconata annessa alla proprietà presenta una Parte_2 pavimentazione di epoca successiva a quella del fabbricato. Su tale balcone recapita anche l'acqua piovana che dapprima investe il graticciato di travi emergenti realizzato sul quinto impalcato, quest'ultimo in pessimo stato manutentivo
Il CTU ha evidenziato che la balconata dell'appartamento al III piano di proprietà è stata Pt_1 parzialmente tompagnata in fase costruttiva mentre le parti ancora libere, a loggia, presentano una pavimentazione anche essa di vecchia fattura.
Osserva il CTU che la facciata condominiale su presenta un rivestimento in Controparte_2 piastrelle di ceramica, ad eccezione delle travi di bordo e delle velette che si mostrano rifinite con intonaco al civile pitturato. Tali finiture presentano uno stato di degrado generale dovuto a carenze manutentive da parte del tanto che in più punti si rileva il distacco delle piastrelle e/o CP_2 il degrado della malta, la qual cosa consente il passaggio di acqua piovana all'interno delle abitazioni, tra cui anche quelle degli attori.
Il CTU, inoltre, ha evidenziato che le pluviali del fabbricato presenti sulla facciata prospiciente
[...] sono alloggiate all'interno della muratura perimetrale e sono situate in cavedi che, dal CP_2 quarto piano, giungono al piano terra, per essere poi convogliate nello scarico finale a quota terra.
IL CTU ha evidenziato che, stante lo stato dei luoghi, non è possibile esprimersi sulla effettiva
5 tenuta di queste discendenti, anche se agli atti del giudizio vi è la relazione della ditta CP_3 che avrebbe effettuato una prova di tenuta delle discendenti, rilevando delle perdite.
Alla luce di tali elementi, deve ritenersi che le infiltrazioni all'interno delle unità immobiliari di proprietà degli attori sono riconducibili a più cause imputabili a responsabilità dei convenuti ex art. 2051 c.c..
Sulla richiesta risarcitoria relativa ai danni riscontrati all'immobile di proprietà , Parte_2 sito al quarto piano della stabile di via Nuova Calore n.20.
Il Tribunale osserva anzitutto che alla luce della documentazione versata in atti, con particolare riferimento alle riproduzioni fotografiche prodotte, vi è la prova dei danni da infiltrazioni verificatisi nell'immobile di proprietà , sito al quarto piano. Parte_2
Tali danni sono stati riscontrati dal CTU ing. la quale nella sua relazione ha Persona_3 evidenziato “che i vani di tale unità che prospettano sulla facciata di presentano Controparte_2 infiltrazioni che non solo li danneggiano ma li rendono insalubri. Sono altresì presenti anche altri danni all'interno della unità ma non nei vani prospicienti la citata arteria ma la cui causale sembra essere stata eliminata”.
Ad avviso del CTU i danni nei vani dell'appartamento che prospettano su Controparte_2 derivano da molteplici fattori ed in particolare:
-da infiltrazioni di acqua provenienti dalle varie murature perimetrali il cui cattivo CP_5 stato manutentivo è certificato anche da varie perizie redatte da diversi tecnici incaricati dallo stesso ed allegati agli atti. In particolare nel 2014 veniva redatta una perizia a firma CP_2 dell'Ing. da cui già emergono le gravi criticità di cui è afflitto il condominio con Per_4 infiltrazioni in vari alloggi rilevate anche mediante una indagine termografica .
-da rotture di tratti di discendenti pluviali, accertate da una perizia termografica eseguita per conto del condominio della ditta BAXA in data 16.02.2018 allegata al fascicolo;

-da un cattivo sistema progettuale di smaltimento delle acque meteoriche ricadenti direttamente sulla balconata;
Parte_2
-dal calpestio della balconata annessa alla sovrastante proprietà che dopo un evento CP_1 piovoso (di scarsa intensità e non accompagnato da vento) presentava ristagno di acqua ai bordi specie in corrispondenza dei marmi perimetrali ( foto n.6, 7, 8 e 9) evidenziando così non solo la vetustà della pavimentazione, ma anche l'assenza di idonee pendenze per il convogliamento dell'acqua verso i punti di scolo, la qual cosa favorisce l'imbibizione della soletta del solaio di calpestio.
6 -dalla caduta di calcinacci dal graticciato di travi che sovrastano il calpestio del balcone con possibilità di intasare gli scarichi delle acque piovane che lo interessano
-dalla poca pendenza del pavimento della balconata , la qual cosa crea accumuli di Parte_2 acqua anche nei pressi del tompagno generando, per capillarità, umidità di risalita che si somma alle deficienze delle finiture dei tompagni ( foto n. 21, 22, 23 e 24) , creando all'interno dell'abitazione esiti infiltrativi, muffa ed umidità sulle stesse pareti che portano l'intonachino a rigonfiarsi e disgregarsi con deterioramento delle pitture o della carta da parati ove presente ( foto
n. 27, 28, 29, 30 e 31).
- da muschio formatosi nella zona di contatto pavimento - parete verticale (foto 11). A tal proposito faccio osservare che mentre la pavimentazione della balconata appare ancora essere CP_1 quella originaria, quella presente sulla balconata viene riferito essere stata sostituita Parte_2 nel 2006, ma la realizzazione non appare essere a regola d'arte, tanto vero che i bocchettoni di raccolta delle acque piovane risultano ridotti per essere stati interessati dalle nuove piastrelle.
Sempre nell'appartamento – prospetto cortile interno- sono presenti alle infiltrazioni di Parte_2 acqua sull'intonaco all'intradosso del solaio del bagno, cucina , stanza centrale e corridoio (le foto dal n.32 al n.35, documentano i luoghi). Dette infiltrazioni provengono chiaramente dal solaio di calpestio del soprastante appartamento . La scrivente nel corso dell'ultimo accesso ha
CP_1 visionato l'appartamento rilevando che lo stesso presenta rifiniture e impianti di recente
CP_1 fattura. Agli atti e da quanto dichiarato dalla sig.ra nel corso degli accessi , il Parte_2 sig. avrebbe effettuato interventi nel corso dell'estate del 2019 a seguito dei quali si
CP_1 sarebbero riscontrati le suddette infiltrazioni. In fase di accesso la sig.ra sorella del
CP_1 proprietario dichiarava che non era stato effettuato in epoca recente alcun tipo di
CP_1 intervento. Nonostante tale dichiarazione per la scrivente non vi sono dubbi che le lamentate infiltrazioni sono pervenute dalla soprastante abitazione . “ (cfr pagg. 6 e 7 perizia).
CP_1
Alla luce di tali elementi deve affermarsi che per i danni alla proprietà devono rispondere Parte_2 il e ai sensi dell'art. 2051 c.c., secondo cui: «ciascuno è CP_2 Controparte_1 responsabile del danno delle cose che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito».
Trattasi di una responsabilità oggettiva in capo ai convenuti, custodi del bene, con conseguente inversione dell'onere probatorio.
Ed invero, i danni che ci occupano afferiscono, in parte, ad un bene di natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., trattandosi di infiltrazioni affererenti la facciata del fabbricato, della quale il ha la custodia, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose CP_2 comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e rispondendo, in base all'art. 2051 cod. civ., dei danni
7 da queste cagionati ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Cass. n.
15291/2011) o alla cattiva manutenzione di parti comuni ( come nel caso di specie) e per altra parte a beni rientranti nella proprietà esclusiva del NO , proprietario dell'ultimo Controparte_1 piano dello stabile
Le Sezioni Unite, con sentenza n. 20943 del 30/06/2022, hanno ribadito che la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia e l'evento di danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode.
Il danneggiato deve, pertanto, provare unicamente il danno e il nesso causale tra la cosa e l'evento lesivo, mentre spetta al custode l'onere della prova del caso fortuito, avente i connotati innanzi individuati, idoneo ad interrompere il nesso causale.
Ora, applicando tali principi alla fattispecie in esame, deve rilevarsi che è emersa la prova del danno da infiltrazioni e il nesso di causalità con la res in custodia dei convenuti i quali, invece, non hanno dimostrato la sussistenza del cd. caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso di causalità.
Ne deriva che il , quale custode, risponde dei danni riscontrati dal CTU derivanti dalle CP_2 parti comuni dell'edificio, mentre il NO , anch'egli qualificabile come Controparte_1 custode, risponde dei danni riconducibili derivanti dalla porzione di edificio di cui è proprietario esclusivo.
Sulla richiesta risarcitoria avanzata dagli attori relativa ai danni riscontrati all'immobile di proprietà sito al terzo piano della stabile di via Nuova Calore n.20. Pt_1
Il Tribunale osserva, anzitutto, che alla luce della documentazione versata in atti, con particolare riferimento alle riproduzioni fotografiche prodotte, vi è la prova dei danni da infiltrazioni verificatisi nell'immobile di proprietà sito al terzo piano dell'edificio condominiale. Pt_1
Tali danni sono stati riscontrati dal CTU ing. la quale nella sua relazione ha Persona_3 evidenziato “che l'immobile presenta sostanzialmente le stesse problematiche che si riscontrano nell'appartamento ed imputabili a molte delle stesse causali, che brevemente si Parte_2 riportano:
-da infiltrazioni di acqua provenienti dalle murature perimetrali del , il cui cattivo stato CP_2 manutentivo è certificato anche da varie perizie redatte da diversi tecnici incaricati dallo stesso
ed allegati agli atti. In particolare nel 2014 veniva redatta una perizia a firma dell'Ing. CP_2
8 da cui già emergono le gravi criticità di cui è afflitto il con infiltrazioni in vari Per_4 CP_2 alloggi rilevate anche mediante una indagine termografica .
-da rotture di tratti di discendenti pluviali, accertate da una perizia termografica eseguita per conto del condominio della ditta BAXA in data 16.02.2018 allegata al fascicolo;

-da un cattivo sistema di smaltimento delle acque meteoriche ricadenti direttamente sulla balconata
; Parte_2
-dal calpestio della balconata annessa alla sovrastante proprietà della sig.ra sia per Parte_2
l'assenza di idonee pendenze per il convogliamento dell'acqua verso i punti di scolo, sia per la riduzione della sezione degli scarichi pluviali presenti sulla balconata a seguito della Parte_2 sostituzione della originaria pavimentazione, circostanze che favoriscono l'imbibizione della soletta del solaio di calpestio.
-Dal fatiscente ancoraggio dei corrimani delle balaustre dei balconi che presentano, in facciata, punti di distacco dalle murature a causa della ossidazione dei ferri in argomento, che creano così aperture nei paramenti del tompagno, creando fenomeni di infiltrazioni di acqua all'interno della abitazione ( foto n.49, 50, 51). Le accertate problematiche determinano, quale effetto,
l'ammaloramento delle finiture sia esterne che interne, con danni (parati e/o pitture) delle unità degli attori e pericolo per la pubblica e privata incolumità non potendosi escludere – in assenza di verifiche puntuali – la caduta di materiali sulle zone sottostanti e sulle aree pubbliche.
Le foto n. 15, 16, 17, 51, 52, 53 e 54, mostrano per quello che è possibile lo stato manutentivo del fabbricato.” (pagg. 8 e 9 dell'elaborato).
Alla luce di tali elementi deve affermarsi che per i danni alla proprietà deve rispondere il Pt_1 ai sensi dell'art. 2051 c.c., secondo cui: «ciascuno è responsabile del danno delle cose CP_2 che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito».
Infatti è stato dimostrato il danno da infiltrazioni e il nesso causale con le parti comuni dell'edificio.
Il non ha dimostrato il caso fortuito. CP_2
Accertata la sussistenza dei danni lamentati dagli attori agli immobili posti sia al terzo che al quarto piano dello stabile, occorre a questo punto procedere alla quantificazione degli stessi.
Sulla quantificazione dei danni subiti all'appartamento di proprietà , posto al Parte_2 quarto piano.
Orbene, partendo dai danni riscontrati nell'immobile di proprietà , il CTU ha ritenuto di Parte_2
“suddiverli in due specifiche Trance:
1) quelli da attribuire ad esclusiva responsabilità a seguito di infiltrazioni provenienti da CP_1 impianti ad uso esclusivo;

9 2) infiltrazioni da ricondurre a tre specifiche causali ed in particolare:
a) danni imputabili a vetustà della pavimentazione della balconata che funge tuttavia da CP_1 copertura della specifica verticale sottostante
b) danni riconducibili ad esclusiva responsabilità del per il cattivo stato delle CP_2 tompagnature esterne e per la probabile rottura di tratti di natura CP_5
c)danni da ascrivere ad osmosi per la cattiva pendenza del balcone annesso alla proprietà
e per la alterazione degli scarichi pluviali posti sulla balconata a seguito di cattiva posa Parte_2 della nuova pavimentazione. “.
IL CTU, alla luce delle osservazioni del CTP di parte attrice, ha rielaborato i computi metrici dei lavori a farsi per il ripristino dei danni da infiltrazioni e ha quantificato il costo di riqualifica delle finiture in casa da attribuire esclusivamente al convenuto in €. 8.735,47 oltre Parte_2 CP_1
IVA se dovuta;
per il punto 2) il costo di recupero di casa per le causale a) b) e c) innazi indicate ascende Parte_2 ad €.9.348,14 oltre IVA se dovuta ( all.3);
Di tale importo il 20% (pari ad € 1.869,62 oltre Iva) non sono liquidabili in favore dell'attrice in quanto la responsabilità delle infiltrazioni non è attribuibile a terzi.
Si osserva, infatti, che una delle concause dei danni da infiltrazioni verificatisi nell'appartamento di proprietà del IV piano è imputabile a fatto colposo imputabile alla stessa danneggiata. Parte_2
Il CTU ha evidenziato infatti che, a causa della cattiva posa della nuova pavimentazione della balconata di tale unità immobiliare, tale balconata presenta una cattiva pendenza e la alterazione degli scarichi pluviali, la qual cosa crea accumuli di acqua anche nei pressi del tompagno generando, per capillarità, umidità di risalita che si somma alle deficienze delle finiture dei tompagni, creando all'interno dell'abitazione esiti infiltrativi, muffa ed umidità sulle pareti.
L'importo dovuto a titolo di risarcimento deve, quindi, essere diminuito, nella misura del 20%
(come stimato dal CTU) secondo la regola di cui all'art. 1227 c.c. (richiamato dall'art. 2056 c.c.) per la quale se il fatto colposo del danneggiato (creditore) ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Tanto premesso l'importo residuo di € 7.478,52 (oltre IVA se dovuta) da liquidare a titolo di risarcimento dei danni deve essere imputato: al 50% (€ 3.739,26 oltre IVA se dovuta) al cattivo stato della pavimentazione sul terrazzo;
CP_1 al 50% (€ 3.739,26 oltre IVA se dovuta) alla cattiva manutenzione delle parti condominiali e quindi
è a carico del CP_2
10 Il CTU ha correttamente evidenziato che la balconata , la cui vetusta pavimentazione CP_1 costitusice una delle concause dei danni verificatisi nell'appartamento sottostante di proprietà
, assolve parzialemente alla funzione di copertura dei piani sottostanti ad essa. Parte_2
Ciò incide sulla ripartizione degli oneri risarcitori secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.
In merito si osserva che la speciale responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è correlata alla res e ricade sul soggetto che abbia un potere di uso della cosa e un correlativo obbligo di custodia.
La Suprema Corte, pronunciando a Sezioni Unite, ha enunciato il principio di diritto secondo cui qualora ( come nel caso di specie) l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni dell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario (o l'usuario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione CP_2 delle parti comuni, incombenti sull'amministratore nonché sull'assemblea dei condomini, tenuti a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Il concorso di tali responsabilità è regolato secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (cfr. Cassazione sez. unite n. 9449/2016).
Nel caso di specie, è emerso che una delle concause dei danni è imputabile alla omissione di manutenzione dovute a vetustà della balconata di proprietà , la quale funge anche da CP_1 copertura degli appartamenti sottostanti, e a tale ipotesi risulta applicabile l'art. 1126 c.c. (cfr.
Cassazione civile , sez. II , 09/10/2023 , n. 28253)
Orbene in virtù dell'art. 1126 c.c., se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condòmini, gli oneri di riparazione spettano per un terzo al proprietario esclusivo e per i restanti due terzi al in ragione della duplice funzione del lastrico, ossia di copertura di tutte le unità CP_2 immobiliari sottostanti e di terrazzo fruibile dal proprietario dell'ultimo piano. Nel caso di danni, tali criteri di ripartizione riguardano sia le spese di riparazione vere e proprie, sia le spese "lato sensu" risarcitorie necessarie alla rimozione dei danni subìti a causa delle infiltrazioni dall'appartamento sottostante (cfr. Tribunale Palermo sez. II, 03/09/2024, n.4348).
Ne consegue che 1/3 del costo di riparazione di €3.739,26 (pari ad € 1.246,42 oltre Iva se dovuta) è da porre a carico del condomino , mentre i 2/3 del costo di € 3.739,26 ( pari ad € Controparte_1
2.492,84 oltre IVA se dovuta) restano a carico del Condominio, con ripartizione a carico solo dei proprietari degli appartamenti compresi nella proiezione verticale del manufatto da riparare, alle
11 quali il balcone di proprietà funge da copertura, con esclusione dei condòmini ai cui CP_1 appartamenti il lastrico non sia sovrapposto.
Sulla quantificazione dei danni subiti all'appartamento di proprietà posto al terzo Pt_1 piano..
Per i danni all'immobile il CTU ha stimato un costo di recupero pari ad €.14.863,93 (oltre Pt_1
IVA se dovuta) con la precisazione che tale stima non ha riguardato le riparazioni degli ambienti sottostanti l'appartamento di proprietà i quali sono estranei al presente giudizio. Controparte_7
Il CTU ha ritenuto che la causa di tali danni è causalmente imputabile sia all'insufficienza della pavimentazione della balconata dell'appartamento sia a carenze delle pareti esterne del Pt_1 fabbricato e alla possibile rottura di discendenti condominiali.
Il CTU ha ritenuto che il cattivo stato e vetustà della pavimentazione della balconata dell'appartamento sovrastante di proprietà ha concorso a cagionare il danno da Parte_2 infiltrazioni all'interno dell'immobile di proprietà nella misura del 10% (pari ad € 1.486,40 Pt_1 oltre IVA se dovuta).
L'importo dovuto a titolo di risarcimento deve, quindi, essere diminuito per tale importo atteso che alcuna domanda è stata avanzata dal nei confronti di . Pt_1 Parte_2
Il 90% del costo delle riparazioni da eseguire per l'eliminazione di danni da infiltrazioni va posta a carico del per un importo di € 13.377,53 (oltre IVA se dovuta). Si ribadisce che la CP_2 stima del danno fatta dal CTU non ha tenuto conto dell'infiltrazione d'acqua all'estradosso del solaio nel vano soggiorno in quanto proveniente dal piano soprastante di proprietà , Controparte_8 soggetti estranei al presente giuidizio.
Non merita accoglimento la domanda avanzata dagli attori di condanna dei convenuti al risarcimento anche dei danni agli arredi e al mobilio presenti all'interno dell'appartamento dell'attore posto che tale domanda è stata avanzata tardivamente nella comparsa Pt_1 conclusionale.
Sul danno patrimoniale riconducibile alla sostanziale inabilità dell'appartamento da perdita del valore locativo e da deprezzamento del valore di mercato di vendita dell'immobile di proprietà dell'attrice . Parte_2
L'attrice in citazione lamentava di avere subito un ulteriore danno patrimoniale per la Parte_2 perdita dei canoni della potenziale locazione del “quartino” di sua proprietà al 4° piano atteso che tale immobile, a causa delle infiltrazioni, era orami inagibile ed insalubre per la presenza di muffa e umidità.
12 L'attrice, in proposito, ha dedotto che, di fatto, vi era l'impossibilità di locare l'immobile a causa dello stato in cui versava, e a fondamento di ciò, ha depositato un'attestazione di una agenzia immobiliare ( il cui contenuto non è stato contestato dai convenuti) nella quale si evidenzia, per l'appunto, l'impossibilità di locare l'immobile e la necessità di attendere una eventuale ristrutturazione totale dello stesso, o ad optare per la vendita dell'appartamento.
Alla luce delle risultanze documentali e degli accertamenti tecnici è emerso che l'immobile presenta un fenomeno infiltrativo di gravità tale da essere insalubre e inabitale, per cui il danno da perdita del valore locativo è provato nell'an.
In merito si osserva che la giurisprudenza di legittimità più recente ha affermato (cfr. Cassazione civile sez. III, 18/01/2024, n.2015) che “la compressione o limitazione del diritto al godimento di un bene cagionato dall'altrui fatto dannoso (nella specie, le infiltrazioni di acqua derivanti dalla rottura dell'impianto di riscaldamento condominiale) è suscettibile di tradursi in un pregiudizio economicamente valutabile ed apprezzabile sotto un duplice profilo: quale danno emergente, ove ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria delle pregresse condizioni del bene;
a titolo di lucro cessante, per le perdite dei frutti civili normalmente prodotti dalla cosa. Il lucro cessante, pertanto, si configura ogni qual volta la parte alleghi che l'impedita disponibilità dell'immobile abbia provocato un mancato guadagno, sub specie di mancata percezione dei frutti civili conseguibili mediante la concessione a terzi verso corrispettivo del godimento del bene”.
Si tratta di un danno presunto che va risarcito a prescindere dalla mancata dimostrazione che, in precedenza, detto appartamento fosse destinato o fosse stato oggetto di un contratto di locazione, trattandosi di circostanze di per sé sole non significative ai fini della prognosi di redditività futura del bene.
Al CTU è stato conferito apposito incarico suppletivo per la quantificazione di tale danno.
Il valore locativo del bene è stato stimato dal CTU sulla base di indagini di mercato.
La stima è da condividere atteso che l'appartamento in esame di trova, notoriamente, nel pieno centro di Benevento, in una zona commerciale, vicino al principale Corso Garibaldi e al Duomo.
La parte attrice non ha dedotto in modo specifico la data da cui dovrebbe decorrere la liquidazione del danno da perdita del valore locativo dell'appartamento.
Pertanto, il Tribunale ritiene di liquidare tale danno a decorrere dall'anno 2021 (anno di proposizione della domanda giudiziale) atteso che all'aprile di tale anno risale la documentazione dell'agenzia immobiliare che ha attestato l'impossibilità di locare tale appartamento a causa delle presenti infiltrazioni.
13 Il CTU ha stimato il valore locativo dell'appartamento in € 550,00 mensili per gli anni 2021-2022-
2023 e in € 600,00 mensili per l'anno 2024.
Per l'anno 2025 e, quindi, sino all'attualità si ritiene di considerare il medesimo valore locativo dell'anno 2024.
Tanto premesso il danno da perdita del valore locativo dell'immobile si liquida per il complessivo importo di € 31.200,00 così calcolato: da gennaio 2021 a dicembre 2021 mesi 12 x € 550/mesi = € 6.600,00 da gennaio 2022 a dicembre 2022 mesi 12 x € 550/mesi = € 6.600,00 da gennaio 2023 a dicembre 2023 mesi 12 x € 550/mesi = € 6.600,00 da gennaio 2024 a dicembre 2024 mesi 12 x € 600/mese = € 7.200,00 da gennaio 2025 all'attualità del mese di luglio 2025 mesi 7 x € 600/mese = € 4.200,00.
Di tale danno rispondono solidalmente ex art. 2051 c.c. il e il convenuto CP_2 [...]
. CP_1
Non può invece riconoscersi il danno da deprezzamento del valore di mercato di vendita, atteso che tale danno esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumere un pregiudizio economicamente valutabile in termini di perdita di occasioni concrete di vendita.
Nella fattispecie, tale prova non è stata fornita.
Sul risarcimento del danno da mancato utilizzo dell'appartamento del al 3° piano, Pt_1 che ha determinato il trasferimento degli attori presso altro alloggio.
Gli attori si dolgono, inoltre, della impossibilità di utilizzare l'appartamento destinato a loro abitazione, sito al terzo piano del fabbricato condominiale, e di essersi trasferiti in altro appartamento sito in Benevento al viale Principe di Napoli n.56 (circostanza non contestata dalle controparti).
Tale assunto è stato provato atteso che, in data 21 ottobre 2024, gli attori hanno depositato in giudizio documentazione attestante il loro trasferimento, a far data dal maggio 2023, presso altra abitazione nonché le fatture delle utenze della loro abitazione di che Controparte_2 attestano l'azzeramento dei consumi.
Il trasferimento in altra abitazione per l'inabilità e insalubrità del proprio appartamento ha senza dubbio determinato un danno non patrimoniale a carico degli attori.
Nello specifico, il danno che viene in rilievo è di tipo morale, inteso quale patema d'animo, sofferenza interiore o al turbamento psichico che un individuo subisce a seguito di un illecito. Non si tratta, pertanto, di un danno patrimoniale, ma di un pregiudizio alla sfera emotiva e interiore della
14 persona, risarcibile quando è conseguenza di un illecito che lede diritti fondamentali o beni costituzionalmente tutelati.
Le foto prodotte in atti e quelle allegate nella relazione del CTU evidenziano fenomeni di infiltrazioni con presenza di muffa e macchie sul soffitto della camera da letto dell'appartamento abitato dagli attori.
Tali condizioni hanno senza dubbio pregiudicato il godimento della propria casa d'abitazione e, considerato che le infiltrazioni hanno interessato anche la stanza da letto dell'appartamento, si ritiene che i disagi siano stati significativi ed intollerabili, oltre che duraturi e non certo transeunti.
Riguardo alla durata del pregiudizio al godimento dell'immobile, si osserva più volte gli attori hanno chiesto al di intervenire per tale problematica. CP_2
In conclusione, gli attori, in età avanzata, hanno indubbiamente vissuto per anni in un ambiente insalubre e sono stati costretti a trasferirsi in altra abitazione, modificando in tal modo radicalmente le proprie abitudini di vita.
Trattasi di un danno non patrimoniale, nello specifico di un danno esistenziale, che può essere liquidato in via equitativa nella somma complessiva di euro € 5000,00 per ciascuno degli attori, per complessivi € 10.000,00
Su tale importo sono dovuti gli interessi dalla domanda sino al soddisfo.
Sul risarcimento del danno biologico patito dagli attori.
La richiesta di risarcimento del cd. danno alla salute avanzata dagli attori non può trovare accoglimento.
Ed infatti, il cd. danno biologico e il cd. danno esistenziale costituiscono due distinte categorie di danno non patrimoniale: con il primo si fa riferimento alla lesione dell'integrità psicofisica della persona, valutabile tramite accertamenti medico-legali, e richiede la sussistenza del nesso di causalità tra l'evento lesivo ed il danno alla salute lamentato, con il secondo si pone invece l'accento sul pregiudizio alla vita di relazione e alle attività realizzatrici della persona, ovvero il peggioramento della qualità della vita e la compromissione delle attività quotidiane, e può essere liquidato in via equitativa.
La Cassazione ha avuto modo di chiarire che il riconoscimento del danno esistenziale non comporta necessariamente anche il riconoscimento del danno biologico (cfr. Cassazione civile, sez. III, sentenza 14/01/2014 n° 531).
Ciò premesso, nella fattispecie in esame non è stata fornita la prova rigorosa che lo stato precario di salute degli attori e le patologie di cui sono affetti siano direttamente riconducibile alle condizioni della loro abitazione.
15 In particolare, la documentazione INPS depositata in sede di memoria di replica dagli attori, tesa a dimostrare il declino cognitivo del maturato dopo il suo trasferimento, nonché la Pt_1 certificazione medica relativa alla , nella quale si fa riferimento alle patologie di cui Parte_2 quest'ultima è affetta, non dimostrano che tali problemi di salute siano diretta conseguenza dell'ambiente insalubre in cui gli attori hanno vissuto.
In altri termini, manca la prova che i danni alla salute di cui gli attori sono affetti siano in collegamento causale diretto con le infiltrazioni e l'ambiente insalubre della loro abitazione.

Infine si osserva che non è meritevole di accoglimento la domanda attore di condanna di CP_1
alla rimozione del cancello che, secondo l'assunto degli attori, è stato apposto sulla rampa
[...] dell'ultimo piano dello stabile.
La domnada non può essere accolta atteso che si ravvisa la carenza di legittimazione attiva degli attori.
Gli attori lamentano che il convenuto avrebbe apposto un cancello sul pianerottolo CP_1 condominiale appropriandosi, di fatto, di una rampa di scale che porta al terrazzo condominiale.
Orbene il CTU ing. ha effettivamente riscontrato la presenza del cancello in sede di Per_2 sopralluogo, “che impedisce di accedere al lastrico solare”.
E' evidente che si è in presenza di una condotta con la quale il convenuto si è di fatto CP_1 impossessato di parti comuni, quali sono le rampe di scale ( art. 117 comma 1 n. 1 c.c.), impedendo ai condomini l'accesso al lastrico solare condominiale, ragione per cui la legittimazione ad agire in giudizio per la rimozione di tale cancello spetta al quale ente di gestione delle parti CP_2 comuni dell'edificio, nella persona del suo amministratore che, ai sensi dell'art. 1130 c.c., deve compiere gli atti conservativi relativi alle cose comuni..
La domanda va, quindi, dichiarata inammissibile per carenza di legittimazione attiva degli attori.
Le spese di lite, incluse quelle di CTU e quelle relative al procedimento ex art. 700 c.p.c. instaurato in corso di causa, seguono la soccombenza, e si liquidano come da dispositivo.
Il compenso di avvocato per il giudizio di merito va liquidato secondo i parametri tabellari vigenti all'attualità di cui al D.M. 147/2022 (scaglione in base al decisum).
Il compenso per la fase cautelare va liquidato, invece, secondo i parametri tabellari di cui al D.M.
55/2014 che erano vigenti in data 3 marzo 2022, quando è stato definito il sub-procedimento cautelare (scaglione di valore indeterminabile di non particolare complessità da € 5200,01 ad €
26.000,00, con esclusione della fase istruttoria che non è stata espletata)
16 Gli attori nella comparsa conclusionale hanno chiesto la condanna dei convenuti ex art. 96 primo comma c.p.c.
L'affermazione della responsabilità processuale aggravata della parte soccombente, secondo la previsione dell'art. 96 comma 1 c.p.c., postula oltre al carattere totale e non parziale della soccombenza, che l'avversario deduca e dimostri la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, nonché la ricorrenza, in detto comportamento, del dolo e della colpa grave, cioè della consapevolezza, o dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio. Ne consegue che il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultino elementi atti ad identificarne concretamente l'esistenza di tale responsabilità.
Ad avviso del Tribunale, nel caso di specie, l'inerzia mostrata dai convenuti nel corso degli anni, anche a fronte dell'ordinanza cautelare ex art. 700 c.p.c. resa nel corso del giudizio, ha indubbiamente aggravato il danno subito dagli attori.
Ed invero i convenuti, con colpa grave, hanno tenuto una condotta di perdurata inerzia atteso che non hanno eseguito né prima del giudizio, nonostante la necessità di intervenire fosse evidente, né in corso di causa, nonostante la pronuncia dell'ordinanza cautelare, alcun intervento anche parziale, idoneo almeno ad eliminare parzialmente la causa delle infiltrazioni ed evitare il perdurare lo stillicidio delle acque nell'abitazione degli attori i quali, proprio a causa dell'aggravemento del fenomeno, sono stati costretti ad abbandonare la propria casa nell'anno 2023.
Tale danno va liquidato in via equitativa nell'importo di € 5.000,00.

P.Q.M.

Il Tribunale di Benevento, I sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda promossa da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 [...]
, in persona del legale rappresentante ed amministratore Controparte_9 condominiale p.t., nonché nei confronti di , ogni altra domanda, istanza ed Controparte_1 eccezione disattesa, così provvede:
1) accerta e dichiara la responsabilità dei convenuti nella causazione dei danni patrimoniali riscontrati all'immobile di proprietà di , sito al quarto piano dello Parte_2 stabile ( ), censito al foglio 75, particella 2683 sub.7 Controparte_2 Controparte_2 del comune di Benevento, e per l'effetto condanna:
- il convenuto al pagamento in favore dell'attrice Controparte_2 Parte_2
dell'importo di € 6.232,10 oltre IVA, di cui € 2.492,84 oltre IVA da ripartire solo tra i
[...]
17 condomini proprietari degli appartamenti compresi nella proiezione verticale dell'appartamento dell'attrice, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

-il convenuto al pagamento in favore dell'attrice Controparte_1 Parte_2 dell'importo di € 9.981,89, oltre IVA, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

2) accerta e dichiara la responsabilità del nella causazione dei danni patrimoniali CP_2 riscontrati all'immobile di proprietà di sito al terzo piano del medesimo Parte_1 stabile, censito al foglio 75, particella 2683 sub 6 del Comune di Benevento, e per l'effetto condanna il al pagamento in favore di dell'importo di € CP_2 Parte_1
13.377,53 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

3) condanna il e , in solido tra loro, al Controparte_2 Controparte_1 pagamento di € 31.200,00 in favore di a titolo di risarcimento del Parte_2 danno da perdita del valore locativo dell'immobile di sua proprietà posto al quarto piano del fabricato condominiale, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo,
4) condanna il e , in solido tra loro, al Controparte_2 Controparte_1 pagamento di € 5000,00 in favore di ciascuno degli attori, a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

5) dichiara inammissibile per carenza di legittimazione attiva la domanda degli attori alla rimozione del cancello apposto sul pianerottolo da;
CP_5 Controparte_1
6) condanna i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere in favore degli attori l'importo di euro 5000,00 per responsabilità aggravata da lite temeraria ex art. 96 terzo comma c.p.c.;
7) condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese processuali del presente giudizio, liquidate per il presente giudizio di merito in € 546,00 per esborsi ed euro
14.103,00 per compenso di avvocato di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1628,00 per la fase introduttiva, € 5670,00 per la fase istruttoria ed € 4253,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore degli avvocati Maria Verdisco e Sergio Marchitto ex art. 93 c.p.c. e, per il procedimento cautelare in corso di causa, in euro in € 145,50 per esborsi ed euro 2190,00 per compenso di avvocato di cui € 945,00 per la fase di studio, € 640,00 per la fase introduttiva ed € 605,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge con distrazione in favore degli avvocati Maria Verdisco e Sergio Marchitto ex art. 93 c.p.c;
8) Pone definitivamente le spese di CTU a carico dei convenuti.
Benevento 28 luglio 2025 Il Giudice
Dott.ssa Floriana Consolante
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