REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 448 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022, posta in deliberazione all'udienza del 5 giugno 2024, svolta nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente tra
(C.F. ), rappresentato e difeso, anche Parte_1 C.F._1
disgiuntamente, dagli avv.ti Gaetano Bernasconi e Barbara Bernasconi, in virtù di delega posta in calce all'atto di citazione, attore;
e
(P.Iva ), con sede in Chieti via dei Vestini n. 250, in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Valter De Cesare e Francesco De Cesare, in virtù di delega posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
convenuto;
Oggetto: diritti di utilizzo e modifiche di parti condominiali.
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” depositate in vista dell'udienza del 5 giugno 2024, svolta mediante contraddittorio scritto o “cartolare”, ai sensi dell'art. 127
ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione Con l'atto di citazione ha chiesto l'accertamento del proprio diritto di Parte_1
collegare lo scarico del locale sottotetto, di cui è proprietario esclusivo, alla colonna di scarico condominiale. L'attore ha sostenuto che il sottotetto, pur avendo destinazione catastale come locale di sgombero, è stato sempre dotato di impianti idrico e fognario. Ha lamentato che il mancato collegamento alle condotte condominiali sia imputabile a interventi pregressi effettuati dal . Ha altresì richiesto che la colonna condominiale sia adeguata alle CP_1
normative vigenti, evidenziando che attualmente le acque meteoriche e reflue vi confluiscono promiscuamente, in violazione della legge. Ha prospettato una soluzione tecnica che prevede l'utilizzo dell'attuale colonna per le sole acque reflue e il convogliamento delle acque meteoriche in pluviali già esistenti, insistendo per la rinnovazione della c.t.u. svolta in sede di a.t.p. L'attore ha inoltre dedotto che, in passato, il locale sottotetto è stato connesso alla rete condominiale, evidenziando la presenza di un foro nella trave come indizio di tale collegamento e richiamando il pagamento degli oneri condominiali, come prova della considerazione del locale quale parte integrante dell'edificio servito dagli impianti comuni. Ha altresì indicato che i pagamenti regolarmente effettuati per spese condominiali relative alla rete idrica e agli impianti comuni dimostrerebbero la piena integrazione del locale nei servizi del . Nelle memorie conclusive, l'attore ha anche sottolineato che una delibera CP_1
assembleare del 2010 avrebbe approvato interventi sulla rete idrica fino al sottotetto, fatto che,
a suo avviso, comproverebbe la piena integrazione del locale negli impianti comuni condominiali.
In aggiunta, l'attore ha contestato l'inerzia del condominio, ritenendola ingiustificata e pretestuosa. Ha lamentato che tale atteggiamento ostruzionistico ha leso il proprio diritto alla corretta fruizione delle parti comuni, invocando il principio di solidarietà condominiale sancito dall'art. 1102 c.c. L'attore ha insistito, inoltre, sulla necessità di un adeguamento dell'impianto condominiale per risolvere la situazione di irregolarità tecnica e normativa, ritenendo che il debba intervenire per rispettare le prescrizioni legislative in materia di scarichi CP_1
idrici.
Il con sede in Chieti, via dei Vestini n. 250, si è opposto alla Controparte_1
domanda, negando che il locale sottotetto è mai stato dotato di scarichi fognari e affermando
2 che lo stesso ha sempre avuto una destinazione di sgombero, come dimostrato dal regolamento condominiale e dalle licenze edilizie originarie. Ha sottolineato che l'attuale configurazione del pluviale condominiale è conforme alla normativa vigente all'epoca della costruzione dell'immobile e che eventuali modifiche per adeguarlo comporterebbero oneri significativi e problematiche giuridiche. Ha inoltre evidenziato che il locale sottotetto è stato oggetto di interventi abusivi finalizzati a trasformarlo in un locale abitativo, senza le necessarie autorizzazioni urbanistiche.
Il ha altresì ribadito che la configurazione della colonna condominiale, CP_1
destinata esclusivamente alle acque meteoriche, è coerente con la destinazione delle parti comuni e che eventuali interventi tecnici volti a trasformarla in una colonna per acque reflue violerebbero l'art. 1102 c.c., che impone il rispetto della destinazione originaria delle cose comuni e vieta alterazioni che ne limitino l'uso agli altri condomini. Inoltre, ha sottolineato che la soluzione tecnica prospettata dall'attore richiederebbe l'imposizione di servitù sulle proprietà sottostanti, senza il consenso degli interessati, creando così un ulteriore motivo di illegittimità.
Nelle memorie conclusive, il ha osservato che la presunta connessione del CP_1
sottotetto alla rete condominiale non trova riscontro oggettivo, né documentale né tecnico, e che le prove fornite dall'attore non sono sufficienti a dimostrare l'esistenza di un diritto acquisito. Ha richiamato, infine, la giurisprudenza consolidata che esclude la possibilità di modificare la destinazione dei pluviali condominiali per utilizzi incompatibili con le loro funzioni originarie.
Tanto brevemente premesso in ordine alle posizioni delle parti, la causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta e della consulenza tecnica svolta nell'ambito della procedura di accertamento tecnico preventivo.
La consulenza svolta nell'ambito del procedimento di a.t.p. ha accertato che il locale sottotetto non è attualmente collegato ad alcuna colonna di scarico condominiale e che l'unica colonna presente nell'intercapedine sottostante è destinata esclusivamente alle acque meteoriche. Non è stata riscontrata l'esistenza di un precedente collegamento tra il locale e una colonna condominiale per le acque reflue, sebbene sia stato individuato un foro nella trave del solaio del sottotetto, compatibile con il passaggio di una tubazione. Il c.t.u. ha evidenziato che
3 la configurazione attuale del pluviale condominiale, che raccoglie sia acque bianche che reflue, non è conforme alla normativa vigente, ma conforme alla prassi edilizia dell'epoca della costruzione dell'immobile. Ha prospettato due possibili soluzioni tecniche per il collegamento dello scarico del sottotetto: la realizzazione di una nuova colonna dedicata alle acque reflue,
con interventi che coinvolgerebbero proprietà private ai piani sottostanti, oppure il prolungamento di una colonna esistente fino al sottotetto, con costi e problematiche tecniche più significative.
Alla luce delle risultanze istruttorie, la domanda dell'attore non può essere accolta. In primo luogo, non è stata dimostrata l'esistenza di un pregresso collegamento tra il locale sottotetto e una colonna di scarico condominiale, elemento che esclude la possibilità di configurare un diritto dell'attore a ripristinare una situazione di fatto preesistente. Il foro individuato nella trave non rappresenta prova di un utilizzo consolidato o attuale, ma al massimo di una predisposizione mai concretamente esercitata.
Va inoltre evidenziato che nell'atto di citazione l'attore non ha fornito una descrizione tecnica dettagliata di come fosse strutturato l'asserito collegamento pregresso. Tale lacuna nell'allegazione rende le prove orali in astratto formulate generiche e inadatte a dimostrare un fatto non specificamente descritto, in violazione dei principi di specificità e rilevanza probatoria.
Inoltre, la destinazione urbanistica del locale come “locale di sgombero”, risultante dalle certificazioni comunali e dal regolamento condominiale, unita alla mancanza di autorizzazioni per un mutamento di destinazione d'uso, rende illegittima la richiesta di allaccio dello scarico del sottotetto a una colonna condominiale progettata per servire esclusivamente le unità
abitative.
Le conclusioni della c.t.u., condotta secondo una metodologia improntata a criteri di logicità intrinseca e del tutto condivisibile, rafforzano ulteriormente questa impostazione. La
configurazione attuale del pluviale condominiale, pur non conforme alle normative vigenti in materia di separazione delle acque meteoriche e reflue, era regolare all'epoca della costruzione del fabbricato e non è soggetta ad obblighi di adeguamento retroattivo in assenza di specifiche deliberazioni assembleari o normative cogenti. Pertanto, non può essere configurato un
4 obbligo del condominio di modificare l'impianto per adeguarlo a nuove esigenze prospettate da un singolo condomino.
Va inoltre considerato che la soluzione tecnica proposta dall'attore, consistente nel collegamento del sottotetto alla colonna condominiale esistente o nella realizzazione di una nuova colonna, comporterebbe inevitabilmente interventi invasivi sulle parti comuni e sulle proprietà private degli altri condomini. Ciò implicherebbe la creazione di servitù non previamente autorizzate, configurando una lesione del diritto degli altri condomini e una violazione dell'art. 1102 c.c., che impone il rispetto della destinazione originaria delle cose comuni e il divieto di alterarne l'uso a danno degli altri partecipanti alla comunione.
Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, l'art. 1102 c.c. impone che il singolo condomino utilizzi le parti comuni senza alterarne la destinazione e senza arrecare pregiudizio agli altri partecipanti. In particolare, si è affermato che “l'utilizzo di impianti comuni, come i pluviali destinati allo smaltimento delle acque meteoriche, per scopi
diversi, quali il convogliamento di acque reflue, costituisce alterazione della cosa comune, in quanto modifica la sua funzione originaria, generando potenziali pregiudizi per gli altri condomini” (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 20860/2019). Inoltre, la Corte ha precisato che interventi sulle parti comuni volti a imporre servitù o modifiche strutturali richiedono il consenso unanime dei condomini, non essendo consentito al singolo condomino determinare unilateralmente tali alterazioni (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 12177/2000).
La richiesta di rinnovazione della c.t.u., avanzata dall'attore, appare infondata,
considerata la completezza delle indagini già svolte dal consulente tecnico. La consulenza espletata ha esaurientemente analizzato lo stato dei luoghi e le problematiche tecniche,
fornendo soluzioni concrete e dettagliate che, tuttavia, non appaiono praticabili sotto il profilo giuridico e condominiale.
Sulla base delle considerazioni appena svolte le domande proposte dall'attore devono essere rigettate.
Le spese della presente procedura (comprensive della fase dell'accertamento tecnico preventivo), liquidate come in dispositivo, seguono il criterio della soccombenza.


p.q.m.


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definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- rigetta le domande proposte dall'attore;
- condanna l'attore alla refusione delle spese legali, in favore di parte convenuta, che si quantificano in totali € 5.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA
e CPA come per legge.

Chieti, 21 gennaio 2025

Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
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