REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV^ SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Feola, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9835 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno
2015, avente ad oggetto: proprietà, vertente
T R A
, quale erede di , rappresentato e difeso dall'avv. Luana Parte_1 PE
Guercini;
ATTORE
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Astianatte de Vincentis;
Controparte_1
CONVENUTO IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 20.03.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva in giudizio PE [...]
, esponendo: di avere acquistato da , con atto per notaio CP_1 Persona_2 Per_3
di Capua del 28.07.1982, un appartamento al secondo piano, facente parte del fabbricato sito in
Capua alla via Duomo n. 54; che il fabbricato era stato costruito, a seguito della demolizione di quello precedente, da , in virtù di licenza edilizia n. 1074 del 20.04.1968 e che il Persona_2 costruttore aveva realizzato sei appartamenti ed un'autorimessa comune;
che fin dalla data di acquisto dell'appartamento, l'attore aveva parcheggiato la propria autovettura nell'autorimessa comune;
che successivamente al decesso di , costruttore del fabbricato e Persona_2
proprietario di alcune unità immobiliari all'interno dello stesso, il coniuge superstite, CP_2 chiedeva all'attore il pagamento di un canone per il posto auto e tale richiesta veniva
[...] contestata dall'istante, con missiva dell'08.04.1999, in cui si rappresentava che il posto auto era incluso nel diritto di proprietà dell'appartamento; che in data 14.10.2008, giusta atto a rogito del notaio la signora vendeva al sig. , tra gli altri, Per_4 Controparte_2 Controparte_1 anche l'intera autorimessa sita al piano terra (identificata in catasto al foglio 52 part. 222 sub 2,
C/6 mq 93).
L'attore chiedeva, pertanto: di dichiarare l'invalidità/illegittimità/inefficacia dell'atto di vendita del 14.10.2008 a rogito del notaio rep. N. 114855, limitatamente alla Persona_5 vendita dell'autorimessa, identificata come in atti;
in via subordinata di dichiarare l'inopponibilità all'attore dell'atto di cui sopra, limitatamente all'autorimessa, attesa l'anteriorità dell'acquisto, da parte dell'istante, dei diritti sull'appartamento e sull'autorimessa stessa;
in ogni caso accertare e dichiarare che l'attore è titolare di diritti di proprietà sull'autorimessa, quale pertinenza dell'appartamento, nei limiti della propria quota di un sesto o di quella diversa stabilita dal Tribunale;
in via subordinata accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione del diritto di uso del locale autorimessa, nei limiti della propria quota di un sesto o di quella diversa stabilita dal Tribunale;
di condannare il convenuto al risarcimento del danno subito per effetto del deposito di materiali di risulta nell'autorimessa, lesivi delle condizioni di decoro ed igiene dei luoghi.
Si costituiva il convenuto, il quale eccepiva preliminarmente il difetto di legittimazione attiva dell'attore, in quanto l'atto di acquisto del 1982 era stato stipulato da e Persona_2 [...]
e non conteneva alcuna menzione di;
eccepiva altresì la Per_6 PE prescrizione di ogni diritto, atteso che l'atto di acquisto risaliva al 1982; nel merito contestava la domanda proposta, deducendo che l'autorimessa non costituiva pertinenza dell'immobile del sig. il quale aveva sempre pagato un fitto per il posto auto di cui usufruiva all'interno R_
del detto locale, almeno fino a quando – a decorrere da settembre del 2009 - non si era rifiutato di corrisponderlo;
in via riconvenzionale domandava la condanna dell'attore a liberare il posto auto abusivamente e senza titolo occupato dal mese di settembre del 2009.
In corso di causa decedeva ed il processo veniva proseguito dal figlio . PE Pt_1
Ciò premesso, deve preliminarmente darsi atto della legittimazione e della titolarità attiva di
, in quanto nell'atto di compravendita dell'appartamento è espressamente PE indicato che l'acquisto è stato fatto da in regime di comunione legale con Persona_6
il coniuge . PE
Come è noto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 177 e 179 c.c., gli acquisti compiuti anche separatamente dai coniugi in regime di comunione legale rientrano nella comunione, anche se l'altro coniuge non sia stato parte dell'atto, a meno che non si tratti di acquisti operati con denaro personale dell'acquirente, purché l'esclusione dalla comunione risulti dall'atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l'altro coniuge.
Pertanto, l'immobile, del quale il posto auto costituisce pertinenza – secondo la prospettazione dell'attore - apparteneva in comproprietà, in parti uguali, a e PE [...]
Per_6
Per quanto riguarda la posizione di la legittimazione e la titolarità sono Parte_1 sufficientemente dimostrati dalla documentazione prodotta: l'atto di rinuncia all'eredità di
, fatto da in data 18.04.2017; il testamento olografo di Persona_6 PE
, datato e pubblicato in data 26.10.2017, con il quale la de cuius ha lasciato Persona_6
l'immobile sito al secondo piano, in Capua alla via Duomo, al figlio Parte_1
Nel merito, la domanda proposta è parzialmente fondata, nei limiti e per i motivi di seguito esposti.
Occorre preliminarmente verificare la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra l'appartamento dell'attore ed il posto auto, pertinenzialità negata dal convenuto.
Ebbene, nell'atto di compravendita intervenuto tra e , avente Persona_2 Persona_6 ad oggetto l'appartamento sito al secondo piano, non viene fatto riferimento espresso a diritti di proprietà, di uso, o altro diritto reale, sul locale autorimessa per cui è causa, essendovi il generico richiamo ad ogni “… accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza, azione e ragione, servitù attiva e passiva e con i proporzionali diritti di condominio alle parti comuni…”.
Tuttavia, dai documenti e dall'istruttoria espletata emerge senza ombra di dubbio che il locale interrato è sempre stato adibito a rimessa per autoveicoli e che tale è stato l'uso fattone anche da . PE
Sul punto i testi escussi, anche quelli indicati dal convenuto, hanno confermato il parcheggio delle autovetture da parte di e di altri proprietari o inquilini del fabbricato. PE
Da tali elementi e dalle allegazioni dello stesso convenuto, emerge, quindi, che R_
ha sempre parcheggiato la propria autovettura nel locale oggetto di giudizio.
[...]
Si ricorda che in tema di pertinenze, la legittima costituzione del vincolo presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale da parte di chi abbia il potere di disporre di entrambi.
Pertanto, la mancata espressa menzione del posto auto nell'atto di acquisto dell'immobile non
è ostativa al riconoscimento della esistenza del vincolo pertinenziale tra i due beni, atteso che la destinazione in modo durevole di una cosa - pure immobile - a servizio od ornamento di un'altra non necessita di alcuna forma solenne e può essere desunta da qualsiasi elemento a tal fine ritenuto idoneo.
Le prove orali e documentali offerte all'attenzione del giudice non sono state in grado, invece, di dimostrare l'assunto del convenuto, secondo cui l'attore avrebbe pagato un PE
canone di affitto per il posto auto de quo, almeno fino al decesso di coniuge Controparte_2
superstite del costruttore- venditore . Persona_2
In particolare, le ricevute di pagamento prodotte fanno riferimento solo ed esclusivamente agli oneri condominiali.
Le prove testimoniali raccolte non hanno fornito prova certa e tranquillizzante sull'esistenza di un contratto orale di locazione del posto auto in questione.
In particolare, è inverosimile che della gestione della contabilità relativa agli immobili, dell'incasso dei fitti e del rilascio delle relative ricevute si siano occupate le badanti o le domestiche della signora (cfr. dichiarazioni di e Controparte_2 Testimone_1
, nonché di che ha riferito che talvolta la Testimone_2 Per_7 Testimone_3 CP_2
inviava a riscuotere i canoni la domestica ). Persona_8
E ciò soprattutto se si considera che il teste avvocato della , ha Testimone_3 CP_2
dichiarato che quest'ultima pretendeva che lui e il figlio fossero presenti alla fine di ogni mese, nella giornata dei pagamenti dei fitti ed ha dichiarato altresì che la preparava a tal CP_2
fine le ricevute dei fitti – dovute dai vari inquilini, oltre che dal sig. per il posto auto: R_
se la signora era così precisa da predisporre le ricevute di pagamento e da farsi CP_2
assistere dal proprio legale al momento dei pagamenti, non si comprende come mai potesse delegare un'attività, da lei ritenuta evidentemente tanto importante e delicata, quale appunto la riscossione dei pagamenti, alle domestiche o badanti che l'assistevano e come sia possibile che sulle ricevute non fosse annotato con precisione la quota dovuta per l'asserito fitto del posto auto, separatamente da quella per le spese condominiali.
Peraltro, dalla missiva dell'08.04.1999 (all. n. 10 della produzione della parte attrice) emerge la ferma volontà dei coniugi di contestare la richiesta di pagamento del Controparte_3
canone, effettuata da Controparte_2
Alla luce di quanto esposto deve quindi ritenersi acclarata la sussistenza di un vincolo pertinenziale tra l'appartamento al secondo piano di proprietà dell'attore e la parte di autorimessa in cui lo stesso ha da sempre parcato il proprio veicolo.
Occorre ora esaminare quali sono le conseguenze derivanti da tale accertamento.
Nell'atto di compravendita intervenuto tra e è indicato che Persona_2 Persona_6 il fabbricato fu ricostruito da , a seguito di demolizione della vecchia fabbrica, in Persona_2
virtù di licenza edilizia n. 1074, rilasciata dal Comune di Capua il 20.04.1968; è indicato altresì che i lavori iniziarono subito dopo il rilascio del detto titolo autorizzativo e terminarono nel
1972.
Tali essendo i riferimenti temporali dell'opera, trova applicazione il disposto di cui all'art. 18 della legge n. 765/1967 (entrata in vigore in data 01.09.1967), che ha modificato l'art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150/1942: secondo tale disposizione, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.
Secondo la costante interpretazione giurisprudenziale sul punto (a partire dalle Sezioni Unite n.
6600/1984), la citata disposizione “ configura norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l'autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull'utilizzazione delle parti comuni dell'edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis" con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto ”. CP_4
Pertanto, poiché la norma imperativa dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 ha riconosciuto ai condomini un diritto reale d'uso sugli spazi riservati al parcheggio dei veicoli, nel caso in cui il costruttore dell'edificio, in violazione di tale norma, abbia ceduto le unità immobiliari riservandosi la proprietà dell'area in questione, deve essere dichiarata la nullità dei contratti di vendita dell'area medesima nella parte in cui la sottraggono alla sua destinazione inderogabile, e detti contratti devono ritenersi integrati "ope legis" con il riconoscimento del diritto reale d'uso in favore dei condomini (Cass. n. 244/1995).
Va poi precisato che non sussiste, nell'ipotesi qui esaminata, litisconsorzio necessario con il costruttore-venditore o i suoi aventi causa.
Invero, il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41 sexies della I. n. 1150 del 1942, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della I. n. 765 del 1967, si traduce (con norma imperativa che, si ripete, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla relativa previsione) in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia, con la conseguenza che coloro i quali abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente (e soltanto) nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio senza che, in tale giudizio, si imponga la presenza del costruttore-venditore (Cass. n. 1445/2022; Cass. n. 5755/ 2004; Cass. SU n. 3363/1989).
Alla luce di principi esposti, deve quindi accogliersi la domanda proposta dalla parte attrice, con conseguente dichiarazione di nullità della disposizione contenuta nell'atto per notaio del 14.10.2008, rep. 114855 (identificata in catasto al foglio 52 part. 222 Persona_5
sub 2), nella parte in cui – attribuendo la proprietà del bene a – Controparte_1
sostanzialmente sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis" con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di Parte_1
Non può invece trovare accoglimento la domanda diretta al riconoscimento del diritto di proprietà dell'attore sull'autorimessa, nei limiti della quota di un sesto, atteso che, come si è visto finora, il diritto reale che sussiste nella fattispecie de qua è un diritto reale d'uso e non di proprietà.
Il diritto reale d'uso riconosciuto, ai sensi dell'art. 18 della legge n. 765 del 1967, a vantaggio dell'unità abitativa ed a carico dell'area accessoria destinata a parcheggio, esclude che la suddetta area divenga oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità abitative, atteso che la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, non imponendo la cessione in proprietà di esse unitamente a quella dell'unità abitativa (realizzandosi le finalità di interesse pubblico solo con l'imposizione del vincolo di destinazione ed il riconoscimento del diritto reale d'uso), non incide sul potere di disporre delle dette aree separatamente dall'unità abitativa, consentendo, quindi, pur nel rispetto del vincolo, di riconoscere, su di esse, la titolarità del diritto di proprietà in capo a soggetti diversi da coloro che ne hanno il godimento (Cass. n.
12342/2003).
In buona sostanza, il predetto vincolo di destinazione configura una limitazione legale della proprietà, di natura pubblicistica, in favore dei proprietari delle unità abitative site nei fabbricati, titolari del diritto reale d'uso della medesima, il quale non impedisce, tuttavia, che il proprietario dell'area possa riservare a sè, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato (Cass. n. 17882/2003).
L'accoglimento della domanda principale assorbe l'esame della domanda riconvenzionale di usucapione dell'attore e della riconvenzionale del convenuto.
Infine, non può trovare accoglimento la domanda risarcitoria avanzata dall'attore, non essendo stata fornita prova né dei danni lamentati, né del nesso con i fatti esposti.
Atteso l'accoglimento parziale delle domande, le spese vengono compensate nella misura della metà, mentre la residua metà segue la soccombenza del convenuto e si liquida come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nella persona del g.i. dott.ssa Maria Feola, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta al n. 9835/15, così provvede:
1) accoglie parzialmente la domanda proposta dalla parte attrice e, per l'effetto, dichiara la nullità della disposizione contenuta nell'atto per notaio del Persona_5
14.10.2008, rep. 114855(identificata in catasto al foglio 52 part. 222 sub 2), nella parte in cui – attribuendo la proprietà del bene a – sostanzialmente sottrae Controparte_1
lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, con conseguente integrazione "ope legis" del detto contratto con il riconoscimento di un diritto reale di uso in favore di Parte_1
2) rigetta le altre domande proposte dalle parti;

3) compensa le spese di giudizio tra le parti nella misura della metà;
4) condanna parte convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della residua metà delle spese di giudizio, che liquida in 3.970,00 euro, di cui € 170,00,00 per esborsi e €
3.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
S. Maria Capua Vetere, 30.09.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Feola