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Sentenza 24 giugno 2025
Sentenza 24 giugno 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Latina, sentenza 24/06/2025, n. 1210 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Latina |
| Numero : | 1210 |
| Data del deposito : | 24 giugno 2025 |
Testo completo
N. 6729/2019 R.G.
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 24 giugno 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 07.10.2024, regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per l'avv. PUCCINI SARAH ha concluso come da nota depositata in data Parte_1
23/06/2025 per gli avv.ti FERRARO MARCO e GIOVE FA non hanno depositato nota. RT per gli avv.ti MAGGI MARIANO e MOLLICA FRANCESCO hanno concluso Parte_3 come da nota depositata in data 23/06/2025 per l'avv. IAUS LORENZA ha concluso come da nota depositata in data Controparte_1
23/06/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 10:25 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 6729/2019 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 6729/2019 R.G. promossa da: tra
c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. PUCCINI SARAH Parte_1 C.F._1 ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale avv. Ermanno Iencinella sito in Aprilia (LT), Via
Goito, n. 6, in virtù di delega a margine dell'atto di citazione;
attore contro
(c.f. ), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli RT C.F._2 avv.ti FERRARO MARCO e GIOVE FA ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Roma (RM), Viale Regina Margherita, n. 278, in virtù di procura alle liti allegata in atti;
convenuto nonché contro
(c.f. , rappresentato e difeso, anche disgiuntamente tra Parte_3 C.F._3 loro, dagli avv.ti MAGGI MARIANO e MOLLICA FRANCESCO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo sito in Roma (RM), Via Marianna Dionigi, n. 43, in virtù di procura alle liti allegata in atti;
convenuto nonché contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. IAUS Controparte_1 C.F._4
LORENZA ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma (RM), Via Carlo Mirabello,
n. 18, in virtù di mandato allegato in atti;
convenuto
OGGETTO: risarcimento del danno per omessa dichiarazione di iscrizione ipotecaria; CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in giudizio – innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale – il Notaio Dott. i NOi e RT Parte_3 CP_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le TRIBUNALE adito,
[...] respinta ogni contraria istanza: 1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in premessa,
l'inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dai sig.ri , del notaio Dott. Parte_3 RT
e del Rag. in forza rispettivamente, del contratto di compravendita, dell'incarico Controparte_1 professionale e del contratto di agente immobiliare, nonché per l'effetto accertare e dichiararne la relativa responsabilità; 2) condannare i sig.ri , notaio Dott. e del Rag. Parte_3 RT in solido tra loro ovvero disgiuntamente, in relazione al proprio grado di Controparte_1 responsabilità, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal sig. , ad oggi Parte_1 quantificati in € 282.214,87 (duecentoottaduemiladuecentoquattordici/87) (importo indicato nell'atto di precetto notificato al sig. , ovvero altra somma da determinarsi nel corso del Pt_1 giudizio e che il Giudicante ritenga di giustizia, oltre interessi legali/moratori, rivalutazione, ed oltre al maggior danno ex artt. 1223 e 1224 c.c. (quale ad es. la maturazione di interessi passivi per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo); 3) condannare inoltre il Notaio Dott. RT al pagamento di ulteriori € 3.566,00 a titolo di restituzione del spese sostenute dal sig. per la Pt_1 registrazione del contratto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate di Latina;
4) condannare altresì il Rag. al pagamento dell'ulteriore importo di € 3.960,00 per la restituzione Controparte_1 di quanto versato dal sig. a titolo di provvigione per la conclusione dell'affare; 5) accertata Pt_1
e dichiarata la truffa contrattuale, per l'effetto condannare il sig. al pagamento di un Parte_3 ulteriore somma, da quantificarsi e che il Giudicante ritenga di giustizia, a titolo di risarcimento del danno morale;
6) condannare inoltre il sig. al pagamento dell'ulteriore importo di € Parte_3
5.000,00 a titolo di restituzione della maggior somma versata dal sig. per l'acquisto Pt_1 dell'immobile sopramenzionato. Con vittoria di spese e onorari di giudizio.”.
A fondamento della domanda, l'attore deduceva: - di aver sottoscritto, in data 8.2.2005, una proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile di proprietà dell'odierno convenuto , sito in Parte_3
Aprilia (LT), Via Bonn n. 33, comprensivo di posto auto coperto e cantina, tramite l'intermediazione dell'Agenzia Grimaldi di Falanga Pasquale, al prezzo di € 110.000,00, condizionato alla concessione di un mutuo, corrispondendo contestualmente l'importo pari ad euro 5.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, oltre a € 3.960,00 per l'attività di intermediazione (vd. all.ti 1-2, citazione); - che, nella proposta di acquisto in commento, era stato espressamente specificato che “L'immobile, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, salvo
l'eventuale residuo mutuo ed essere nella piena disponibilità del proprietario, nonché presentare tutti i requisiti occorrenti per la validità del trasferimento secondo le vigenti norme urbanistico- edilizie, fiscali, consegnando la relativa documentazione.” (vd. all. 1, riquadro “stato dell'immobile”); - che il notaio indicato per la stipula del contratto era il Dott. , anch'esso RT odierno convenuto;
- di aver sottoscritto, in data 4.3.2005, unitamente alla NOa , Persona_1
n.q. di promissari acquirenti, un contratto preliminare di vendita con il promittente venditore Pt_3
avente ad oggetto il cespite immobiliare di cui alla proposta sopra indicata, versando l'ulteriore
[...] importo pari ad euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (vd. all.to n. 3-4); - che, all'art. 2 della predetta scrittura privata, era stato espressamente specificato che “L'immobile in oggetto al momento dell'atto notarile, dovrà essere, a cura e spese della “Parte Promittente Venditrice”, reso libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli fatto salvo del mutuo fondiario a favore del San Paolo Imi Spa Aprilia, per un residuo debito di € 22.000,00 circa, alla data della presente scrittura, che la “Parte Promittente Venditrice” si obbliga ad estinguere entro e non oltre la firma del rogito notarile e s'impegna inoltre ad accollarsi tutte le spese inerenti all'anticipata estinzione e le spese per la relativa cancellazione d'ipoteca, di ciò prende atto la “Parte Promittente
Acquirente”(…)” (vd. all. 3, citazione); - di aver acquistato, unitamente alla NOa ER
, con atto di compravendita del 21.07.2005 a rogito del Notaio la proprietà
[...] RT superficiaria novantennale degli immobili sopra descritti, accendendo contestualmente un mutuo con per un importo di euro 110.000,00, con l'esborso pari ad euro 3.566,00 per la Controparte_2 registrazione del rogito (vd. all.ti n. 5-6); - che, all'art. 4 di predetto atto, era stato espressamente previsto che “La parte venditrice dichiara che quanto in contratto è ad essa pervenuto in forza dell'atto di assegnazione a rogito Notaio di Roma in data 10 agosto 1995 al Persona_2 repertorio n. 549/129, registrato a Roma il 29 agosto 1995 al numero 36081 e trascritto a Latina il
12 agosto 1995 ai nn. 10749 particolare e 15301 generale e successivo atto di rettifica dati catastali
a rogito dello stesso notaio in data 7 settembre 1996 repertorio n. 2706/624, registrato a Roma il 26 settembre 1996 numero 35573 e trascritto a Latina l'8 marzo 1997 ai nn. 3316 particolare e 4421 generale. La parte venditrice garantisce quindi proprietà e disponibilità di quanto oggi venduto, dichiarando espressamente che esso è libero da garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali
o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento ad eccezione di: -ipoteca iscritta
a Latina il 31 dicembre 1992 ai n.3545 particolare e 24168 generale a favore del “Banco di Napoli
S.p.A.” sede Napoli, annotata di frazionamento in data 15 aprile 1995 ai numeri 1267/7073, di cui alla precedente delegazione” (vd. pag. 3, all. 5, citazione); - di aver acquistato, mediante atto di compravendita del 21.06.2006, a rogito del Notaio la quota di proprietà della NOa RT , diventando così unico proprietario degli immobili menzionati (vd. all.to n. 7); - Persona_1 di aver ricevuto, in data 06.04.2017, notifica di atto di precetto, e in data 24.06.2017, notifica di atto di pignoramento immobiliare da parte della società Credit cessionaria del credito di CP_3 [...]
per l'importo di € 282.214,87 (vd. all.to n. 8-9); - che tale pignoramento veniva Controparte_4 promosso in forza del decreto ingiuntivo n. 199/95, emesso dall'intestato Tribunale, in data
31.01.1995, nei confronti della Società a seguito di garanzia Controparte_5 ipotecaria giudiziaria iscritta il 02.02.1995, in favore della - che, in Controparte_4 conseguenza dei predetti atti, veniva incardinata presso l'intestato Tribunale la procedura esecutiva
R.G.E. n. 343/2017, in seno alla quale era stata disposta la vendita del complesso immobiliare oggetto di preventivo acquisto (vd. all.to n. 14); - di non aver mai ricevuto alcuna comunicazione dell'esistenza della citata ipoteca né da parte dell' né dal Notaio rogante, né dalla Parte_4 parte venditrice, nonostante gli obblighi informativi gravanti sui medesimi.
Il Notaio dott. tempestivamente costituitosi in giudizio con comparsa di costituzione RT
e risposta depositata il 18.03.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione diritt ai sensi e per gli effetti degli artt. 2935, 2946 c.c.; in via principale e nel merito: respingere qualsivoglia domanda proposta nel presente giudizio nei confronti del notaio in quanto totalmente infondata in fatto e diritto RT per quanto esposto nella superiore narrativa, oltre che non provata;
in via subordinata e con salvezza di gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento di una qualche responsabilità professionale del notaio ridurre le pretese risarcitorie alle sole conseguenze immediate RT
e dirette del dedotto (e negato) inadempimento e/o del presunto (e sempre, negato) fatto illecito ex artt. 1223, 1225 e 1227 c.c., con esclusione di qualsivoglia vincolo di solidarietà. Con vittoria di spese e competenze di causa.”.
Il NO , tempestivamente costituitosi in giudizio con comparsa di costituzione Parte_3
e risposta depositata il 18.03.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: a. nel rito, previa fissazione di dedicata udienza ex artt. 106 e 269 cod. proc. civ., autorizzare la chiamata in causa della sig.ra , nonché del Controparte_6 rag. e del Notaio se ritenuto necessario relativamente tali Controparte_1 RT ultimi due, laddove già parti del presente giudizio, affinché tutti costoro siano comunque ritenuti esclusivi responsabili, ciascuno per quanto di competenza, dei danni lamentati dall'Attore, oppure condannati, in via gradata, a tenere indenne e manlevare il sig. , in solido fra loro, Parte_3 oppure secondo la propria colpa, da qualsivoglia pretesa accampata da nei suoi Parte_1 confronti, nonché dagli oneri e dalle conseguenze pregiudizievoli del presente giudizio, nella denegata ipotesi di soccombenza, anche parziale;
b. in linea preliminare, accertare e dichiarare
l'avvenuta prescrizione di ogni azione proposta dal sig. nei confronti del sig. Parte_1 Pt_3
, nonché dei crediti dal primo pretesi, sia a titolo di responsabilità contrattuale, sia a titolo di
[...] responsabilità extracontrattuale, per tutte le ragioni esposte nel presente atto;
c. nel merito, rigettare le domande dell'Attore laddove tutte contestate, giacché infondate in fatto ed in diritto e, comunque, sfornite di prova;
d. in via riconvenzionale, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle pretese del sig. accertata l'esclusiva responsabilità del rag. e Parte_1 Controparte_1 del dott. per i danni lamentati dall'Attore, condannare costoro in solido fra loro o RT secondo la propria colpa, a tenere indenne e manlevare il sig. , da qualsivoglia pretesa Parte_3 accampata da nei suoi confronti, nonché dagli oneri e dalle conseguenze pregiudizievoli Parte_1 del presente giudizio, nella denegata ipotesi di soccombenza, anche parziale;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, nonché ogni più ampia riserva anche in linea istruttoria.”.
Il NO , originariamente contumace e successivamente costituitosi in Controparte_1 giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 17.03.2021, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo
Tribunale di Latina adito: 1) revocare la dichiarazione di contumacia del sig. ; 2) Controparte_1 in via preliminare, dichiarare l'intervenuta prescrizione dei diritti esercitati dal sig. e Parte_1 dal sig. nei confronti del sig. ; 3) nel merito, per quanto esposto Parte_3 Controparte_1 nell'atto, accertare che alcuna responsabilità vi è stata dell'agente immobiliare sig. CP_1
in ordine ai fatti contestati né alcun inadempimento al contratto di intermediazione
[...] immobiliare e per l'effetto rigettare tutte le domande svolte nei suoi confronti dal sig. nonché Pt_1 dal sig. in garanzia, poichè infondate in fatto ed in diritto e non provate nell'an e nel quantum Pt_3 debeatur, che risulta ad oggi indeterminabile. In caso di ammissione dei mezzi di prova richiesti dalle parti, ammettere il sig. alla prova contraria. Con vittoria di spese, competenze ed Controparte_1 onorari di causa.”.
Denegata dal precedente G.I., la richiesta, formulata dal convenuto , di chiamata in Parte_3 causa della NOa , “non venendo in rilievo un rapporto di garanzia propria, né Persona_1 impropria”, nonché la chiamata dei sigg. e verso cui il convenuto RT Controparte_1 proponeva domanda riconvenzionale trasversale, posto che i predetti soggetti avevano già assunto la veste di parti convenute nel presente giudizio, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., espletata con esito negativo la procedura di mediazione, la causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c., previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima, dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'01.07.2022.
Le domande attoree sono parzialmente fondate e vanno accolte per quanto di ragione.
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di prescrizione del risarcimento del danno, avanzata dai convenuti, dott. e dal venditore sig. , per essere la stessa infondata e, comunque, Pt_2 Pt_3 inammissibile quella sollevata dal convenuto sig. per essersi lo stesso tardivamente costituito CP_1 in giudizio, segnatamente, solo in data 17.3.2021, ovvero oltre due anni dopo la notifica dell'atto di citazione ricevuta a mani il 9.12.2019 (vd. dep. avv. Puccini 20.11.2020).
La circostanza che la scadenza del termine ex art. 166 c.p.c. cadeva durante il periodo di cd.
“lockdown”, causato dalla pandemia covid-19, non rileva sia perché il ritardo si è protratto oltre il periodo di sospensione emergenziale, sia perché non risulta fornita dimostrazione di un'oggettiva impossibilità nel costituirsi in giudizio.
Invero, alla luce della consolidata giurisprudenza di legittimità, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale (che è di natura contrattuale) inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso (i.e. stipula del rogito), bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere (ex multis, Cass.
25.7.2023, n.22250; Cassazione civile sez. III, 14/03/2024, n.6947).
Nel caso di specie, il danno si è manifestato e si è reso percepibile per la parte acquirente, solo nel marzo 2017, con la notifica all'attore dell'atto di precetto (all. 8, citazione), sicché il termine decennale ex art. 2946 c.c. risulta ampiamente rispettato.
Parimenti infondata l'eccezione, formulata dal convenuto , d'incompetenza del Parte_3
Giudice adito ad “accerta[re] e dichiara[re] la truffa contrattuale”, ossia l'esistenza di un asserito reato riconducibile alla previsione dell'art. 640 cod. pen. (vd. punto 5, conclusioni attoree).
È evidente come, nel caso di specie, il patrocinio attoreo abbia richiesto a questo G.I. l'accertamento dell'asserita fattispecie criminosa, incidenter tantum, al solo fine di fondare l'ulteriore richiesta di risarcimento e non, dunque, quale giudice penale.
Passando ora all'esame del merito della controversia, si rammenta che in materia di inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto e limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre grava sul convenuto debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. 2.9.2013,
n.20110; Cass. 4.7.2012, n.11173).
Secondo l'argomentazione difensiva attorea, gli odierni convenuti sarebbero incorsi in una responsabilità contrattuale per non aver dato atto dell'esistenza, sull'immobile acquistato con atto del 2005, di un'ipoteca iscritta in data 2.2.1995, reg. gen. n. 2022 – reg. part. n. 245, per l'importo di Lire
258.662.42 in favore della (ora e contro la Controparte_4 Controparte_7 Controparte_5
con la conseguenza ascrivibilità a predetti soggetti del danno economico subìto
[...] rappresentato dalla vendita del cespite immobiliare oggetto di causa a seguito di procedura esecutiva
(R.G.E. n. 343/2017).
Orbene, in primo luogo, si osserva come, dalla documentazione versata in atti, sia emersa l'effettiva corrispondenza tra l'immobile oggetto del contratto di compravendita e quello gravato dalla contestata ipoteca.
Nello specifico, ciò è agevolmente evincibile dalla disamina della c.t.u., redatta dall'arch. Per_3
, depositata nella procedura esecutiva R.G.E. n. 343/2017 (all. 14, citazione), nonché dalla
[...] visura storica catastale riguardante l'immobile, da cui si evince che le particelle, sulle quali era stata iscritta l'ipoteca (part. 175 e 86), erano state successivamente soppresse, dando luogo alle attuali particelle dell'immobile compravenduto (part. 351) (vd. p. 7, all.to n. 14, citazione;
cfr. anche all.to n. 3, comparsa dr. . Pt_2
La sussistenza della menzionata iscrizione ipotecaria risulta altresì dall'atto di assegnazione del
10.8.1995 (vd. pp. 19-20, all.to n. 1, comparsa dr. vd. anche p. 10, all.to n. 14, citazione). Pt_2
Dalla c.t.u., in particolare, si evince come l'ipoteca era stata iscritta sull'intera proprietà e non, come avrebbe dovuto, sul diritto di superficie e che, in data 18.3.2005, l'iscrizione veniva rettificata solo sul diritto di superficie, fino al rinnovo occorso il 28.1.2015 (vd. pp. 10-11, all.to n. 14, citazione).
Quest'ultima circostanza risulta anche dall'ispezione ipotecaria effettuata sull'immobile (vd. all.to n.
3, comparsa dr. . Pt_2
Acclarato quanto sopra, sulla scorta dell'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “è valida l'iscrizione ipotecaria che indichi genericamente il diritto di proprietà del bene quando il debitore sia titolare della sola proprietà superficiaria, in quanto quest'ultima costituisce una forma di proprietà piena, seppur limitata soggettivamente nei confronti dei terzi diversi dal concedente e temporalmente in relazione al negozio costitutivo del diritto” (Cass. 26.7.2023, n. 22534), può essere ritenuta valida un'ipoteca iscritta, erroneamente, sull'intera proprietà, anziché sul diritto di superficie.
Ciò significa che, essendo la proprietà superficiaria un quid minoris rispetto alla proprietà piena, in quanto in essa ricompresa, il vincolo impresso con l'iscrizione ipotecaria colpisce validamente il minor diritto di cui risulti effettivamente titolare il debitore datore di ipoteca, purché il bene sia idoneamente descritto con i suoi dati identificativi, senza necessità di specificare la natura superficiaria del diritto.
A tale proposito, si osserva come la rettifica del 18.3.2005 sia intervenuta in data antecedente alla stipula dell'atto di compravendita occorsa il 21.7.2005, avente carattere meramente chiarificatore, non inficiante la validità dell'ipoteca originaria.
Con riferimento, invece, all'eccezione, formulata dalla difesa del Notaio dr. di estinzione, ai Pt_2 sensi dell'art. 2880 c.c., dell'ipoteca si osserva quanto segue.
Orbene, come noto, la norma codicistica in commento configura un'ipotesi eccezionale di prescrizione dell'ipoteca, derogando sia al principio generale dell'imprescrittibilità dell'ipoteca, sia al principio di accessorietà della garanzia reale rispetto al credito garantito (ex multis, Cass. 28.8.2019,
n.21752; Cass. 7.7.2016, n.13940).
Invero, la norma disciplina una peculiare fattispecie di estinzione dell'ipoteca per prescrizione che opera esclusivamente nei confronti dei terzi acquirenti dell'immobile ipotecato, determinando una vera e propria scissione tra il diritto di credito, che permane in capo al creditore verso il debitore originario, e la garanzia reale, che si estingue autonomamente per prescrizione ventennale.
Tale disciplina trova applicazione unicamente nei rapporti con i terzi acquirenti, non estendendosi ad altri soggetti responsabili per debiti altrui come il terzo datore di ipoteca.
Per interrompere la prescrizione dell'ipoteca nei confronti del terzo acquirente, il creditore deve compiere specifici atti che costituiscano estrinsecazione della volontà di avvalersi della garanzia reale, quali l'azione esecutiva, la notifica di pignoramento o una domanda giudiziale.
Risultano, invece, irrilevanti, in ragione della scissione tra credito e garanzia, i meri atti di esercizio del credito garantito compiuti esclusivamente nei confronti del debitore originario.
È stato, inoltre, chiarito che la rinnovazione dell'iscrizione ipotecaria non può essere inquadrata nel novero degli atti idonei a interrompere la prescrizione nei confronti del terzo acquirente, dovendo rispettarsi il principio di tassatività delle cause interruttive della prescrizione ex art. 2943 c.c..
Nel caso di specie, l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile nei confronti della Controparte_5 in data 2.2.1995 e, successivamente, l'immobile è stato, dapprima, assegnato al sig.
[...] Pt_3
con atto del 10.8.1995 e, successivamente, da questi venduto all'attore con atto del 21.7.2005.
[...]
Il primo atto esecutivo posto in essere dal creditore, ovvero l'atto di precetto notificato in data 6.4.17, risulta essere tardivo, in quanto successivo allo spirare del termine ventennale di cui all'art. 2880 c.c..
Né la rettifica dell'iscrizione ipotecaria del 2005, e la sua rinnovazione del 2015, possono considerarsi, alla luce delle superiori considerazioni, validi atti interruttivi della prescrizione.
Alla luce di quanto sopra, sebbene l'ipoteca, al momento del primo atto esecutivo, dovesse considerarsi estinta, all'atto della stipula della compravendita (luglio 2005) era, invece, pienamente valida ed efficace, essendo stata iscritta nel 1995.
Acclarato quanto sopra, si rende, quindi, necessario, chiarire se sussistano dei profili di responsabilità ascrivibili alle parti dell'odierno giudizio e in quale misura.
In via preliminare, si ritiene di escludere la responsabilità dell'agente immobiliare, sig. in CP_1 quanto, pur essendo pacifico, nel caso di specie, lo svolgimento, da parte di quest'ultimo di un'attività di mediazione nel favorire l'incontro delle volontà di parte acquirente e di parte venditrice, non risulta che questi fosse stato espressamente designato dalle parti, con uno specifico incarico, di effettuare indagini ipotecarie e catastali sul bene oggetto di compravendita.
Né risulta provato, da parte attrice, che il mediatore fosse a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria o che abbia colposamente o dolosamente taciuto la circostanza (ex plurimis, Cass. 11.12.2023, n.34503:
Il mediatore non è tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie);
Cass. 16.1.2020, n.784; Cass. 5.4.2017, n.8849).
Sussiste, invece, responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. del Notaio e della parte venditrice.
Come noto, la responsabilità del notaio, - professionista tenuto ad agire nell'esercizio della sua attività secondo la diligenza professionale qualificata ex art. 1176, co. 2, c.c. - il quale, nella redazione dell'atto pubblico ometta o non eserciti correttamente le attività preparatorie necessarie per la redazione dell'atto, ha natura contrattuale.
Il notaio non può limitarsi al mero accertamento della volontà delle parti e alla direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendere la propria opera alle attività preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere e, tra queste attività, rientra l'effettuazione delle visure catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi.
Come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, se il notaio non adempie correttamente alla propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie, sussiste la sua responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti che da tale comportamento abbiano subìto danni, non essendo sufficiente che solo una parte lo abbia esonerato da responsabilità (Cass. 17.9.2024, n.25026;
Cass. 5.9.2023, n.25923; Cass. 13.6.2013, n.14865).
La responsabilità del notaio può essere esclusa unicamente in presenza di espresso esonero per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi parte integrante del contratto e giustificata da esigenze concrete delle parti (Cass. 2071/2013; Cass. 21612/2009), assente, nel caso di specie.
Per quanto attiene, invece, la responsabilità del venditore (anch'essa di natura contrattuale), egli è responsabile, ex artt. 1482 e 1483 c.c., per l'evizione della cosa e, in caso di ipoteca non dichiarata, opera secondo criteri di oggettività assoluta, prescindendo dalla conoscenza o ignoranza del venditore circa l'esistenza del vincolo.
Invero, come costantemente osservato dalla Suprema Corte di Cassazione, “gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art.1476 c.c., conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e, quindi, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto” (ex multis, Cass. 31.1.2025, n.2330).
La condizione soggettiva, tanto del venditore, quanto dell'acquirente, è dunque assolutamente irrilevante ai fini della sussistenza dell'evizione.
Orbene, alla luce di tali indirizzi ermeneutici, dalla documentazione versata in giudizio e dalla prospettazione delle parti, si può ritenere sussistente una concorrente responsabilità, in via solidale, del Notaio dr. e del venditore, sig. , per non essere stato dato atto, nell'atto di Pt_2 Pt_3 compravendita del 21.7.2005, dell'esistenza di un'iscrizione ipotecaria che, alla predetta data, era pienamente valida ed efficace.
Ed invero, nel caso di specie, ancorché, all'art. 4 di predetto rogito, fosse stato espressamente previsto che “La parte venditrice dichiara che quanto in contratto è ad essa pervenuto in forza dell'atto di assegnazione a rogito Notaio di Roma in data 10 agosto 1995 al repertorio n. Persona_2
549/129, registrato a Roma il 29 agosto 1995 al numero 36081 e trascritto a Latina il 12 agosto 1995 ai nn. 10749 particolare e 15301 generale e successivo atto di rettifica dati catastali a rogito dello stesso notaio in data 7 settembre 1996 repertorio n. 2706/624, registrato a Roma il 26 settembre
1996 numero 35573 e trascritto a Latina l'8 marzo 1997 ai nn. 3316 particolare e 4421 generale. La parte venditrice garantisce quindi proprietà e disponibilità di quanto oggi venduto, dichiarando espressamente che esso è libero da garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento ad eccezione di: -ipoteca iscritta a Latina il
31 dicembre 1992 ai n.3545 particolare e 24168 generale a favore del “Banco di Napoli S.p.A.” sede
Napoli, annotata di frazionamento in data 15 aprile 1995 ai numeri 1267/7073, di cui alla precedente delegazione” (vd. pag. 3, all. 5, citazione), e, dunque, la dichiarazione da parte del venditore sig.
dell'assenza, sul bene oggetto di vendita, di garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali Pt_3
o personali, ciò non esonerava il Notaio dott. incaricato per la stipula della compravendita in Pt_2 parola, dagli obblighi di protezione, consiglio e informazione (cfr. Cassazione civile sez. III,
03/08/2023, n.23718: “Il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto che il notaio deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerare il notaio stesso dai suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti delle verifiche catastali e proprietarie.”), appurando la veridicità di predette dichiarazioni.
Il professionista, invero, in allegato alla propria comparsa di costituzione e risposta (vd. allegato 1 Co lett. B), ha prodotto l'atto di assegnazione tra la e gli Controparte_8 assegnatari, per atto notaio Dott.ssa di Roma, registrato a Roma il 29.08.1995 e Persona_2 trascritto presso R.R. I.I. di Latina in data 12.08.1995, part. n. 10749 gen. N. 15301, documentazione che non fa altro che corroborare la tesi difensiva attorea, secondo cui il Notaio non poteva non conoscere dell'esistenza dell'ipoteca.
Parimenti a conoscenza di predetta circostanza era la parte venditrice, sig. , il quale, Parte_3 dall'atto di parola, risultava parte assegnataria sottoscrivente lo stesso.
In ragione di quanto sopra, va dichiarata la responsabilità solidale, ai sensi dell'art. 2055 c.c., del
Notaio dr. e del venditore sig. . Pt_2 Pt_3
A tale proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha, di recente, evidenziato come «In caso di vendita di bene immobile su cui insistono precedenti e prevalenti diritti di terzi, la responsabilità incombente sul notaio rogante a causa della perdita del diritto di proprietà in capo all'acquirente che incolpevolmente ha fatto affidamento sulla bontà della compravendita va valutata in applicazione dei princìpi di cui agli artt. 1479 e 1483 c.c. (buona fede del compratore e garanzia per evizione del venditore), con riconoscimento, altresì, del diritto al risarcimento dei danni sia per dolo, che per colpa, in conformità all'art. 1223 c.c..» (Cassazione civile sez. III, 17/09/2024, n.25028).
Con riferimento al “quantum” del risarcimento del danno, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, “il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull'immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perché l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del
2018; Cass. n. 26192 del 2020; Cass. n. 144426 del 2023). Come precisato dalla sentenza n. 26192 del 2020, infatti, quello che va risarcito è il danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, che può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all'esborso necessario per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell'immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.” (Cassazione civile sez. III, 17/09/2024, n.25026).
Orbene, è da ritenersi pacifica la sussistenza del danno subìto dall'attore, il quale ha debitamente documentato che, nella procedura immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Latina, RGE
343/2017, l'immobile per cui è causa, a seguito dell'ultimo incanto, sia stato aggiudicato a terzo soggetto (vd. dep. attoreo 24.3.2022), ancorché non sia dato sapere il prezzo di aggiudicazione.
L'odierna parte attrice ha chiesto di essere risarcita nella misura di euro 282.214,87 (importo indicato nell'atto di precetto notificato al sig. , ovvero in € 176.716,80, pari all'importo del mutuo Pt_1
(considerato il capitale con gli interessi).
Ciò posto, alla stregua dei principi ermeneutici sopra richiamati, la determinazione del quantum è rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del 2018; Cass. n. 26192 del 2020; Cass. n. 144426 del
2023) e quello che va risarcito è il danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, che può essere liquidato, tenuto conto del caso concreto che qui occorre, in una somma pari al corrispettivo pagato per acquistare l'immobile, ovvero la complessiva somma di €
110.000,00 (€ 10.000,00, corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, all. 4, ed € 100.000,00, corrisposta con l'atto di compravendita).
Su tale importo sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino al soddisfo.
Non è, invece, ravvisabile alcun concorso colposo del creditore nella causazione del danno e, dunque, alcuna richiesta di decurtazione ex art. 1227 c.c., come instato dal patrocinio del convenuto sig.
merita accoglimento, non potendo rimproverarsi alla parte attrice, del tutto ignara CP_1 dell'esistenza dell'ipoteca sul bene acquistato nel 2005 (resa edotta solo con la notifica dell'atto di precetto del marzo 2017), la volontà di non siglare accordi con la parte esecutante.
Il Notaio dr. sarà altresì tenuto a rimborsare all'attore la somma pari ad euro 3.566,00, quale Pt_2 spese di registrazione dell'atto notarile, contrattualmente previste a carico dell'acquirente (vd. art. 6, doc. 5).
Va, altresì, rigettata la domanda attorea di risarcimento del maggior danno ex artt. 1223 e 1224 c.c., quale ad es. la maturazione di interessi passivi per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, in quanto del tutto scevra di opportuna allegazione.
Parimenti infondata la domanda attorea di risarcimento per i danni morali asseritamente arrecati dalla presunta condotta illecita (truffa contrattuale) delle parti convenute: alcun mezzo di prova è stato dedotto a supporto né in ordine all'asserito danno subìto, né al nesso causale tra il comportamento tenuto dai convenuti ed il preteso danno, né in ordine alla quantificazione;
non sono peraltro ravvisabili condotte dolose atte a configurare l'ipotesi delittuosa di truffa e, dunque, a fondare la richiesta di risarcitoria, ravvisandosi piuttosto condotte colpose delle parti convenute ritenute responsabili.
L'assenza di responsabilità del convenuto sig. comporta la reiezione della richiesta attorea CP_1 del pagamento di € 3.960,00 versato a quest'ultimo, a titolo di provvigione per la conclusione dell'affare.
Alla luce delle superiori considerazioni, vanno poi integralmente respinte le domande riconvenzionali di manleva formulate dal convenuto , nei confronti delle altre due parti convenute. Parte_3 Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione indeterminabile – complessità media), per le sole fasi di studio, introduttiva e decisionale, minimi per la fase istruttoria non espletata, tenuto conto della particolare complessità della controversia, caratterizzata dalla disamina di molteplici questioni e dalla presenza di più parti.
Quanto alle domande svolte nei confronti del sig. , nonché alle domande trasversali Controparte_1 formulate dal convenuto , le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate Parte_3 come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M.
147/2022 (scaglione valore indeterminato – complessità media), tenuto conto, quanto al CP_1 della sua costituzione dopo il maturare delle preclusioni istruttorie e della limitata attività difensiva svolta.
Il convenuto Notaio va altresì condannato – ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, D. L.vo 4 RT marzo 2010, n. 28 - al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, stante l'ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione cui era stato regolarmente invitato (cfr. verbale di mediazione, all.to n.
12, citazione).
P.Q.M.
Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) accoglie la domanda attorea per quanto di ragione e accerta e dichiara la concorrente responsabilità solidale, ex art. 2055 c.c., del convenuto Notaio dott. e della parte RT venditrice, , per le ragioni di cui in parte motiva e, per l'effetto, li condanna, in Parte_3 solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice, a titolo di risarcimento del danno, della somma di euro 110.000,00, maggiorato di interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino all'effettivo soddisfo;
b) condanna altresì il convenuto Notaio dott. a rimborsare all'attore la somma di RT euro 3.556,00, a titolo di spese di registrazione del rogito;
c) rigetta tutte le restanti domande attoree;
d) rigetta le domande riconvenzionali trasversali di manleva formulate dal convenuto Pt_3
nei confronti dei convenuti Notaio dott. e;
[...] RT Controparte_1
e) condanna in solido i convenuti Notaio dott. e a rimborsare RT Parte_3 all'attore le spese di lite che si liquidano in euro 8.991,00 per compensi di avvocato, euro
576,90 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c. avv. Sarah Puccini;
f) condanna l'attore a rimborsare al convenuto le spese di lite che si liquidano Controparte_1 in euro 3.562,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;
g) condanna il convenuto a rimborsare ai convenuti e Parte_3 Controparte_1 Pt_2 le spese di lite che si liquidano, in favore di ciascuna predetta parte convenuta, in euro
[...]
3.562,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;
h) condanna altresì il convenuto - ex art. 8 co. 4 bis D. L.vo n. 28/2010 - al RT pagamento in favore dell'Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 24.06.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281-sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 24 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 24 giugno 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 07.10.2024, regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per l'avv. PUCCINI SARAH ha concluso come da nota depositata in data Parte_1
23/06/2025 per gli avv.ti FERRARO MARCO e GIOVE FA non hanno depositato nota. RT per gli avv.ti MAGGI MARIANO e MOLLICA FRANCESCO hanno concluso Parte_3 come da nota depositata in data 23/06/2025 per l'avv. IAUS LORENZA ha concluso come da nota depositata in data Controparte_1
23/06/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 10:25 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 6729/2019 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 6729/2019 R.G. promossa da: tra
c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. PUCCINI SARAH Parte_1 C.F._1 ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale avv. Ermanno Iencinella sito in Aprilia (LT), Via
Goito, n. 6, in virtù di delega a margine dell'atto di citazione;
attore contro
(c.f. ), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli RT C.F._2 avv.ti FERRARO MARCO e GIOVE FA ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Roma (RM), Viale Regina Margherita, n. 278, in virtù di procura alle liti allegata in atti;
convenuto nonché contro
(c.f. , rappresentato e difeso, anche disgiuntamente tra Parte_3 C.F._3 loro, dagli avv.ti MAGGI MARIANO e MOLLICA FRANCESCO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo sito in Roma (RM), Via Marianna Dionigi, n. 43, in virtù di procura alle liti allegata in atti;
convenuto nonché contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. IAUS Controparte_1 C.F._4
LORENZA ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma (RM), Via Carlo Mirabello,
n. 18, in virtù di mandato allegato in atti;
convenuto
OGGETTO: risarcimento del danno per omessa dichiarazione di iscrizione ipotecaria; CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in giudizio – innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale – il Notaio Dott. i NOi e RT Parte_3 CP_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le TRIBUNALE adito,
[...] respinta ogni contraria istanza: 1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in premessa,
l'inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dai sig.ri , del notaio Dott. Parte_3 RT
e del Rag. in forza rispettivamente, del contratto di compravendita, dell'incarico Controparte_1 professionale e del contratto di agente immobiliare, nonché per l'effetto accertare e dichiararne la relativa responsabilità; 2) condannare i sig.ri , notaio Dott. e del Rag. Parte_3 RT in solido tra loro ovvero disgiuntamente, in relazione al proprio grado di Controparte_1 responsabilità, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal sig. , ad oggi Parte_1 quantificati in € 282.214,87 (duecentoottaduemiladuecentoquattordici/87) (importo indicato nell'atto di precetto notificato al sig. , ovvero altra somma da determinarsi nel corso del Pt_1 giudizio e che il Giudicante ritenga di giustizia, oltre interessi legali/moratori, rivalutazione, ed oltre al maggior danno ex artt. 1223 e 1224 c.c. (quale ad es. la maturazione di interessi passivi per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo); 3) condannare inoltre il Notaio Dott. RT al pagamento di ulteriori € 3.566,00 a titolo di restituzione del spese sostenute dal sig. per la Pt_1 registrazione del contratto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate di Latina;
4) condannare altresì il Rag. al pagamento dell'ulteriore importo di € 3.960,00 per la restituzione Controparte_1 di quanto versato dal sig. a titolo di provvigione per la conclusione dell'affare; 5) accertata Pt_1
e dichiarata la truffa contrattuale, per l'effetto condannare il sig. al pagamento di un Parte_3 ulteriore somma, da quantificarsi e che il Giudicante ritenga di giustizia, a titolo di risarcimento del danno morale;
6) condannare inoltre il sig. al pagamento dell'ulteriore importo di € Parte_3
5.000,00 a titolo di restituzione della maggior somma versata dal sig. per l'acquisto Pt_1 dell'immobile sopramenzionato. Con vittoria di spese e onorari di giudizio.”.
A fondamento della domanda, l'attore deduceva: - di aver sottoscritto, in data 8.2.2005, una proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile di proprietà dell'odierno convenuto , sito in Parte_3
Aprilia (LT), Via Bonn n. 33, comprensivo di posto auto coperto e cantina, tramite l'intermediazione dell'Agenzia Grimaldi di Falanga Pasquale, al prezzo di € 110.000,00, condizionato alla concessione di un mutuo, corrispondendo contestualmente l'importo pari ad euro 5.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, oltre a € 3.960,00 per l'attività di intermediazione (vd. all.ti 1-2, citazione); - che, nella proposta di acquisto in commento, era stato espressamente specificato che “L'immobile, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, salvo
l'eventuale residuo mutuo ed essere nella piena disponibilità del proprietario, nonché presentare tutti i requisiti occorrenti per la validità del trasferimento secondo le vigenti norme urbanistico- edilizie, fiscali, consegnando la relativa documentazione.” (vd. all. 1, riquadro “stato dell'immobile”); - che il notaio indicato per la stipula del contratto era il Dott. , anch'esso RT odierno convenuto;
- di aver sottoscritto, in data 4.3.2005, unitamente alla NOa , Persona_1
n.q. di promissari acquirenti, un contratto preliminare di vendita con il promittente venditore Pt_3
avente ad oggetto il cespite immobiliare di cui alla proposta sopra indicata, versando l'ulteriore
[...] importo pari ad euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (vd. all.to n. 3-4); - che, all'art. 2 della predetta scrittura privata, era stato espressamente specificato che “L'immobile in oggetto al momento dell'atto notarile, dovrà essere, a cura e spese della “Parte Promittente Venditrice”, reso libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli fatto salvo del mutuo fondiario a favore del San Paolo Imi Spa Aprilia, per un residuo debito di € 22.000,00 circa, alla data della presente scrittura, che la “Parte Promittente Venditrice” si obbliga ad estinguere entro e non oltre la firma del rogito notarile e s'impegna inoltre ad accollarsi tutte le spese inerenti all'anticipata estinzione e le spese per la relativa cancellazione d'ipoteca, di ciò prende atto la “Parte Promittente
Acquirente”(…)” (vd. all. 3, citazione); - di aver acquistato, unitamente alla NOa ER
, con atto di compravendita del 21.07.2005 a rogito del Notaio la proprietà
[...] RT superficiaria novantennale degli immobili sopra descritti, accendendo contestualmente un mutuo con per un importo di euro 110.000,00, con l'esborso pari ad euro 3.566,00 per la Controparte_2 registrazione del rogito (vd. all.ti n. 5-6); - che, all'art. 4 di predetto atto, era stato espressamente previsto che “La parte venditrice dichiara che quanto in contratto è ad essa pervenuto in forza dell'atto di assegnazione a rogito Notaio di Roma in data 10 agosto 1995 al Persona_2 repertorio n. 549/129, registrato a Roma il 29 agosto 1995 al numero 36081 e trascritto a Latina il
12 agosto 1995 ai nn. 10749 particolare e 15301 generale e successivo atto di rettifica dati catastali
a rogito dello stesso notaio in data 7 settembre 1996 repertorio n. 2706/624, registrato a Roma il 26 settembre 1996 numero 35573 e trascritto a Latina l'8 marzo 1997 ai nn. 3316 particolare e 4421 generale. La parte venditrice garantisce quindi proprietà e disponibilità di quanto oggi venduto, dichiarando espressamente che esso è libero da garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali
o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento ad eccezione di: -ipoteca iscritta
a Latina il 31 dicembre 1992 ai n.3545 particolare e 24168 generale a favore del “Banco di Napoli
S.p.A.” sede Napoli, annotata di frazionamento in data 15 aprile 1995 ai numeri 1267/7073, di cui alla precedente delegazione” (vd. pag. 3, all. 5, citazione); - di aver acquistato, mediante atto di compravendita del 21.06.2006, a rogito del Notaio la quota di proprietà della NOa RT , diventando così unico proprietario degli immobili menzionati (vd. all.to n. 7); - Persona_1 di aver ricevuto, in data 06.04.2017, notifica di atto di precetto, e in data 24.06.2017, notifica di atto di pignoramento immobiliare da parte della società Credit cessionaria del credito di CP_3 [...]
per l'importo di € 282.214,87 (vd. all.to n. 8-9); - che tale pignoramento veniva Controparte_4 promosso in forza del decreto ingiuntivo n. 199/95, emesso dall'intestato Tribunale, in data
31.01.1995, nei confronti della Società a seguito di garanzia Controparte_5 ipotecaria giudiziaria iscritta il 02.02.1995, in favore della - che, in Controparte_4 conseguenza dei predetti atti, veniva incardinata presso l'intestato Tribunale la procedura esecutiva
R.G.E. n. 343/2017, in seno alla quale era stata disposta la vendita del complesso immobiliare oggetto di preventivo acquisto (vd. all.to n. 14); - di non aver mai ricevuto alcuna comunicazione dell'esistenza della citata ipoteca né da parte dell' né dal Notaio rogante, né dalla Parte_4 parte venditrice, nonostante gli obblighi informativi gravanti sui medesimi.
Il Notaio dott. tempestivamente costituitosi in giudizio con comparsa di costituzione RT
e risposta depositata il 18.03.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione diritt ai sensi e per gli effetti degli artt. 2935, 2946 c.c.; in via principale e nel merito: respingere qualsivoglia domanda proposta nel presente giudizio nei confronti del notaio in quanto totalmente infondata in fatto e diritto RT per quanto esposto nella superiore narrativa, oltre che non provata;
in via subordinata e con salvezza di gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento di una qualche responsabilità professionale del notaio ridurre le pretese risarcitorie alle sole conseguenze immediate RT
e dirette del dedotto (e negato) inadempimento e/o del presunto (e sempre, negato) fatto illecito ex artt. 1223, 1225 e 1227 c.c., con esclusione di qualsivoglia vincolo di solidarietà. Con vittoria di spese e competenze di causa.”.
Il NO , tempestivamente costituitosi in giudizio con comparsa di costituzione Parte_3
e risposta depositata il 18.03.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: a. nel rito, previa fissazione di dedicata udienza ex artt. 106 e 269 cod. proc. civ., autorizzare la chiamata in causa della sig.ra , nonché del Controparte_6 rag. e del Notaio se ritenuto necessario relativamente tali Controparte_1 RT ultimi due, laddove già parti del presente giudizio, affinché tutti costoro siano comunque ritenuti esclusivi responsabili, ciascuno per quanto di competenza, dei danni lamentati dall'Attore, oppure condannati, in via gradata, a tenere indenne e manlevare il sig. , in solido fra loro, Parte_3 oppure secondo la propria colpa, da qualsivoglia pretesa accampata da nei suoi Parte_1 confronti, nonché dagli oneri e dalle conseguenze pregiudizievoli del presente giudizio, nella denegata ipotesi di soccombenza, anche parziale;
b. in linea preliminare, accertare e dichiarare
l'avvenuta prescrizione di ogni azione proposta dal sig. nei confronti del sig. Parte_1 Pt_3
, nonché dei crediti dal primo pretesi, sia a titolo di responsabilità contrattuale, sia a titolo di
[...] responsabilità extracontrattuale, per tutte le ragioni esposte nel presente atto;
c. nel merito, rigettare le domande dell'Attore laddove tutte contestate, giacché infondate in fatto ed in diritto e, comunque, sfornite di prova;
d. in via riconvenzionale, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle pretese del sig. accertata l'esclusiva responsabilità del rag. e Parte_1 Controparte_1 del dott. per i danni lamentati dall'Attore, condannare costoro in solido fra loro o RT secondo la propria colpa, a tenere indenne e manlevare il sig. , da qualsivoglia pretesa Parte_3 accampata da nei suoi confronti, nonché dagli oneri e dalle conseguenze pregiudizievoli Parte_1 del presente giudizio, nella denegata ipotesi di soccombenza, anche parziale;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, nonché ogni più ampia riserva anche in linea istruttoria.”.
Il NO , originariamente contumace e successivamente costituitosi in Controparte_1 giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 17.03.2021, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo
Tribunale di Latina adito: 1) revocare la dichiarazione di contumacia del sig. ; 2) Controparte_1 in via preliminare, dichiarare l'intervenuta prescrizione dei diritti esercitati dal sig. e Parte_1 dal sig. nei confronti del sig. ; 3) nel merito, per quanto esposto Parte_3 Controparte_1 nell'atto, accertare che alcuna responsabilità vi è stata dell'agente immobiliare sig. CP_1
in ordine ai fatti contestati né alcun inadempimento al contratto di intermediazione
[...] immobiliare e per l'effetto rigettare tutte le domande svolte nei suoi confronti dal sig. nonché Pt_1 dal sig. in garanzia, poichè infondate in fatto ed in diritto e non provate nell'an e nel quantum Pt_3 debeatur, che risulta ad oggi indeterminabile. In caso di ammissione dei mezzi di prova richiesti dalle parti, ammettere il sig. alla prova contraria. Con vittoria di spese, competenze ed Controparte_1 onorari di causa.”.
Denegata dal precedente G.I., la richiesta, formulata dal convenuto , di chiamata in Parte_3 causa della NOa , “non venendo in rilievo un rapporto di garanzia propria, né Persona_1 impropria”, nonché la chiamata dei sigg. e verso cui il convenuto RT Controparte_1 proponeva domanda riconvenzionale trasversale, posto che i predetti soggetti avevano già assunto la veste di parti convenute nel presente giudizio, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., espletata con esito negativo la procedura di mediazione, la causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c., previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima, dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'01.07.2022.
Le domande attoree sono parzialmente fondate e vanno accolte per quanto di ragione.
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di prescrizione del risarcimento del danno, avanzata dai convenuti, dott. e dal venditore sig. , per essere la stessa infondata e, comunque, Pt_2 Pt_3 inammissibile quella sollevata dal convenuto sig. per essersi lo stesso tardivamente costituito CP_1 in giudizio, segnatamente, solo in data 17.3.2021, ovvero oltre due anni dopo la notifica dell'atto di citazione ricevuta a mani il 9.12.2019 (vd. dep. avv. Puccini 20.11.2020).
La circostanza che la scadenza del termine ex art. 166 c.p.c. cadeva durante il periodo di cd.
“lockdown”, causato dalla pandemia covid-19, non rileva sia perché il ritardo si è protratto oltre il periodo di sospensione emergenziale, sia perché non risulta fornita dimostrazione di un'oggettiva impossibilità nel costituirsi in giudizio.
Invero, alla luce della consolidata giurisprudenza di legittimità, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale (che è di natura contrattuale) inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso (i.e. stipula del rogito), bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere (ex multis, Cass.
25.7.2023, n.22250; Cassazione civile sez. III, 14/03/2024, n.6947).
Nel caso di specie, il danno si è manifestato e si è reso percepibile per la parte acquirente, solo nel marzo 2017, con la notifica all'attore dell'atto di precetto (all. 8, citazione), sicché il termine decennale ex art. 2946 c.c. risulta ampiamente rispettato.
Parimenti infondata l'eccezione, formulata dal convenuto , d'incompetenza del Parte_3
Giudice adito ad “accerta[re] e dichiara[re] la truffa contrattuale”, ossia l'esistenza di un asserito reato riconducibile alla previsione dell'art. 640 cod. pen. (vd. punto 5, conclusioni attoree).
È evidente come, nel caso di specie, il patrocinio attoreo abbia richiesto a questo G.I. l'accertamento dell'asserita fattispecie criminosa, incidenter tantum, al solo fine di fondare l'ulteriore richiesta di risarcimento e non, dunque, quale giudice penale.
Passando ora all'esame del merito della controversia, si rammenta che in materia di inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto e limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre grava sul convenuto debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. 2.9.2013,
n.20110; Cass. 4.7.2012, n.11173).
Secondo l'argomentazione difensiva attorea, gli odierni convenuti sarebbero incorsi in una responsabilità contrattuale per non aver dato atto dell'esistenza, sull'immobile acquistato con atto del 2005, di un'ipoteca iscritta in data 2.2.1995, reg. gen. n. 2022 – reg. part. n. 245, per l'importo di Lire
258.662.42 in favore della (ora e contro la Controparte_4 Controparte_7 Controparte_5
con la conseguenza ascrivibilità a predetti soggetti del danno economico subìto
[...] rappresentato dalla vendita del cespite immobiliare oggetto di causa a seguito di procedura esecutiva
(R.G.E. n. 343/2017).
Orbene, in primo luogo, si osserva come, dalla documentazione versata in atti, sia emersa l'effettiva corrispondenza tra l'immobile oggetto del contratto di compravendita e quello gravato dalla contestata ipoteca.
Nello specifico, ciò è agevolmente evincibile dalla disamina della c.t.u., redatta dall'arch. Per_3
, depositata nella procedura esecutiva R.G.E. n. 343/2017 (all. 14, citazione), nonché dalla
[...] visura storica catastale riguardante l'immobile, da cui si evince che le particelle, sulle quali era stata iscritta l'ipoteca (part. 175 e 86), erano state successivamente soppresse, dando luogo alle attuali particelle dell'immobile compravenduto (part. 351) (vd. p. 7, all.to n. 14, citazione;
cfr. anche all.to n. 3, comparsa dr. . Pt_2
La sussistenza della menzionata iscrizione ipotecaria risulta altresì dall'atto di assegnazione del
10.8.1995 (vd. pp. 19-20, all.to n. 1, comparsa dr. vd. anche p. 10, all.to n. 14, citazione). Pt_2
Dalla c.t.u., in particolare, si evince come l'ipoteca era stata iscritta sull'intera proprietà e non, come avrebbe dovuto, sul diritto di superficie e che, in data 18.3.2005, l'iscrizione veniva rettificata solo sul diritto di superficie, fino al rinnovo occorso il 28.1.2015 (vd. pp. 10-11, all.to n. 14, citazione).
Quest'ultima circostanza risulta anche dall'ispezione ipotecaria effettuata sull'immobile (vd. all.to n.
3, comparsa dr. . Pt_2
Acclarato quanto sopra, sulla scorta dell'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “è valida l'iscrizione ipotecaria che indichi genericamente il diritto di proprietà del bene quando il debitore sia titolare della sola proprietà superficiaria, in quanto quest'ultima costituisce una forma di proprietà piena, seppur limitata soggettivamente nei confronti dei terzi diversi dal concedente e temporalmente in relazione al negozio costitutivo del diritto” (Cass. 26.7.2023, n. 22534), può essere ritenuta valida un'ipoteca iscritta, erroneamente, sull'intera proprietà, anziché sul diritto di superficie.
Ciò significa che, essendo la proprietà superficiaria un quid minoris rispetto alla proprietà piena, in quanto in essa ricompresa, il vincolo impresso con l'iscrizione ipotecaria colpisce validamente il minor diritto di cui risulti effettivamente titolare il debitore datore di ipoteca, purché il bene sia idoneamente descritto con i suoi dati identificativi, senza necessità di specificare la natura superficiaria del diritto.
A tale proposito, si osserva come la rettifica del 18.3.2005 sia intervenuta in data antecedente alla stipula dell'atto di compravendita occorsa il 21.7.2005, avente carattere meramente chiarificatore, non inficiante la validità dell'ipoteca originaria.
Con riferimento, invece, all'eccezione, formulata dalla difesa del Notaio dr. di estinzione, ai Pt_2 sensi dell'art. 2880 c.c., dell'ipoteca si osserva quanto segue.
Orbene, come noto, la norma codicistica in commento configura un'ipotesi eccezionale di prescrizione dell'ipoteca, derogando sia al principio generale dell'imprescrittibilità dell'ipoteca, sia al principio di accessorietà della garanzia reale rispetto al credito garantito (ex multis, Cass. 28.8.2019,
n.21752; Cass. 7.7.2016, n.13940).
Invero, la norma disciplina una peculiare fattispecie di estinzione dell'ipoteca per prescrizione che opera esclusivamente nei confronti dei terzi acquirenti dell'immobile ipotecato, determinando una vera e propria scissione tra il diritto di credito, che permane in capo al creditore verso il debitore originario, e la garanzia reale, che si estingue autonomamente per prescrizione ventennale.
Tale disciplina trova applicazione unicamente nei rapporti con i terzi acquirenti, non estendendosi ad altri soggetti responsabili per debiti altrui come il terzo datore di ipoteca.
Per interrompere la prescrizione dell'ipoteca nei confronti del terzo acquirente, il creditore deve compiere specifici atti che costituiscano estrinsecazione della volontà di avvalersi della garanzia reale, quali l'azione esecutiva, la notifica di pignoramento o una domanda giudiziale.
Risultano, invece, irrilevanti, in ragione della scissione tra credito e garanzia, i meri atti di esercizio del credito garantito compiuti esclusivamente nei confronti del debitore originario.
È stato, inoltre, chiarito che la rinnovazione dell'iscrizione ipotecaria non può essere inquadrata nel novero degli atti idonei a interrompere la prescrizione nei confronti del terzo acquirente, dovendo rispettarsi il principio di tassatività delle cause interruttive della prescrizione ex art. 2943 c.c..
Nel caso di specie, l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile nei confronti della Controparte_5 in data 2.2.1995 e, successivamente, l'immobile è stato, dapprima, assegnato al sig.
[...] Pt_3
con atto del 10.8.1995 e, successivamente, da questi venduto all'attore con atto del 21.7.2005.
[...]
Il primo atto esecutivo posto in essere dal creditore, ovvero l'atto di precetto notificato in data 6.4.17, risulta essere tardivo, in quanto successivo allo spirare del termine ventennale di cui all'art. 2880 c.c..
Né la rettifica dell'iscrizione ipotecaria del 2005, e la sua rinnovazione del 2015, possono considerarsi, alla luce delle superiori considerazioni, validi atti interruttivi della prescrizione.
Alla luce di quanto sopra, sebbene l'ipoteca, al momento del primo atto esecutivo, dovesse considerarsi estinta, all'atto della stipula della compravendita (luglio 2005) era, invece, pienamente valida ed efficace, essendo stata iscritta nel 1995.
Acclarato quanto sopra, si rende, quindi, necessario, chiarire se sussistano dei profili di responsabilità ascrivibili alle parti dell'odierno giudizio e in quale misura.
In via preliminare, si ritiene di escludere la responsabilità dell'agente immobiliare, sig. in CP_1 quanto, pur essendo pacifico, nel caso di specie, lo svolgimento, da parte di quest'ultimo di un'attività di mediazione nel favorire l'incontro delle volontà di parte acquirente e di parte venditrice, non risulta che questi fosse stato espressamente designato dalle parti, con uno specifico incarico, di effettuare indagini ipotecarie e catastali sul bene oggetto di compravendita.
Né risulta provato, da parte attrice, che il mediatore fosse a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria o che abbia colposamente o dolosamente taciuto la circostanza (ex plurimis, Cass. 11.12.2023, n.34503:
Il mediatore non è tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie);
Cass. 16.1.2020, n.784; Cass. 5.4.2017, n.8849).
Sussiste, invece, responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. del Notaio e della parte venditrice.
Come noto, la responsabilità del notaio, - professionista tenuto ad agire nell'esercizio della sua attività secondo la diligenza professionale qualificata ex art. 1176, co. 2, c.c. - il quale, nella redazione dell'atto pubblico ometta o non eserciti correttamente le attività preparatorie necessarie per la redazione dell'atto, ha natura contrattuale.
Il notaio non può limitarsi al mero accertamento della volontà delle parti e alla direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendere la propria opera alle attività preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere e, tra queste attività, rientra l'effettuazione delle visure catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi.
Come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, se il notaio non adempie correttamente alla propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie, sussiste la sua responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti che da tale comportamento abbiano subìto danni, non essendo sufficiente che solo una parte lo abbia esonerato da responsabilità (Cass. 17.9.2024, n.25026;
Cass. 5.9.2023, n.25923; Cass. 13.6.2013, n.14865).
La responsabilità del notaio può essere esclusa unicamente in presenza di espresso esonero per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi parte integrante del contratto e giustificata da esigenze concrete delle parti (Cass. 2071/2013; Cass. 21612/2009), assente, nel caso di specie.
Per quanto attiene, invece, la responsabilità del venditore (anch'essa di natura contrattuale), egli è responsabile, ex artt. 1482 e 1483 c.c., per l'evizione della cosa e, in caso di ipoteca non dichiarata, opera secondo criteri di oggettività assoluta, prescindendo dalla conoscenza o ignoranza del venditore circa l'esistenza del vincolo.
Invero, come costantemente osservato dalla Suprema Corte di Cassazione, “gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art.1476 c.c., conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e, quindi, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto” (ex multis, Cass. 31.1.2025, n.2330).
La condizione soggettiva, tanto del venditore, quanto dell'acquirente, è dunque assolutamente irrilevante ai fini della sussistenza dell'evizione.
Orbene, alla luce di tali indirizzi ermeneutici, dalla documentazione versata in giudizio e dalla prospettazione delle parti, si può ritenere sussistente una concorrente responsabilità, in via solidale, del Notaio dr. e del venditore, sig. , per non essere stato dato atto, nell'atto di Pt_2 Pt_3 compravendita del 21.7.2005, dell'esistenza di un'iscrizione ipotecaria che, alla predetta data, era pienamente valida ed efficace.
Ed invero, nel caso di specie, ancorché, all'art. 4 di predetto rogito, fosse stato espressamente previsto che “La parte venditrice dichiara che quanto in contratto è ad essa pervenuto in forza dell'atto di assegnazione a rogito Notaio di Roma in data 10 agosto 1995 al repertorio n. Persona_2
549/129, registrato a Roma il 29 agosto 1995 al numero 36081 e trascritto a Latina il 12 agosto 1995 ai nn. 10749 particolare e 15301 generale e successivo atto di rettifica dati catastali a rogito dello stesso notaio in data 7 settembre 1996 repertorio n. 2706/624, registrato a Roma il 26 settembre
1996 numero 35573 e trascritto a Latina l'8 marzo 1997 ai nn. 3316 particolare e 4421 generale. La parte venditrice garantisce quindi proprietà e disponibilità di quanto oggi venduto, dichiarando espressamente che esso è libero da garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento ad eccezione di: -ipoteca iscritta a Latina il
31 dicembre 1992 ai n.3545 particolare e 24168 generale a favore del “Banco di Napoli S.p.A.” sede
Napoli, annotata di frazionamento in data 15 aprile 1995 ai numeri 1267/7073, di cui alla precedente delegazione” (vd. pag. 3, all. 5, citazione), e, dunque, la dichiarazione da parte del venditore sig.
dell'assenza, sul bene oggetto di vendita, di garanzie reali, vincoli, privilegi, oneri, diritti reali Pt_3
o personali, ciò non esonerava il Notaio dott. incaricato per la stipula della compravendita in Pt_2 parola, dagli obblighi di protezione, consiglio e informazione (cfr. Cassazione civile sez. III,
03/08/2023, n.23718: “Il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto che il notaio deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerare il notaio stesso dai suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti delle verifiche catastali e proprietarie.”), appurando la veridicità di predette dichiarazioni.
Il professionista, invero, in allegato alla propria comparsa di costituzione e risposta (vd. allegato 1 Co lett. B), ha prodotto l'atto di assegnazione tra la e gli Controparte_8 assegnatari, per atto notaio Dott.ssa di Roma, registrato a Roma il 29.08.1995 e Persona_2 trascritto presso R.R. I.I. di Latina in data 12.08.1995, part. n. 10749 gen. N. 15301, documentazione che non fa altro che corroborare la tesi difensiva attorea, secondo cui il Notaio non poteva non conoscere dell'esistenza dell'ipoteca.
Parimenti a conoscenza di predetta circostanza era la parte venditrice, sig. , il quale, Parte_3 dall'atto di parola, risultava parte assegnataria sottoscrivente lo stesso.
In ragione di quanto sopra, va dichiarata la responsabilità solidale, ai sensi dell'art. 2055 c.c., del
Notaio dr. e del venditore sig. . Pt_2 Pt_3
A tale proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha, di recente, evidenziato come «In caso di vendita di bene immobile su cui insistono precedenti e prevalenti diritti di terzi, la responsabilità incombente sul notaio rogante a causa della perdita del diritto di proprietà in capo all'acquirente che incolpevolmente ha fatto affidamento sulla bontà della compravendita va valutata in applicazione dei princìpi di cui agli artt. 1479 e 1483 c.c. (buona fede del compratore e garanzia per evizione del venditore), con riconoscimento, altresì, del diritto al risarcimento dei danni sia per dolo, che per colpa, in conformità all'art. 1223 c.c..» (Cassazione civile sez. III, 17/09/2024, n.25028).
Con riferimento al “quantum” del risarcimento del danno, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, “il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull'immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perché l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del
2018; Cass. n. 26192 del 2020; Cass. n. 144426 del 2023). Come precisato dalla sentenza n. 26192 del 2020, infatti, quello che va risarcito è il danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, che può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all'esborso necessario per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell'immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.” (Cassazione civile sez. III, 17/09/2024, n.25026).
Orbene, è da ritenersi pacifica la sussistenza del danno subìto dall'attore, il quale ha debitamente documentato che, nella procedura immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Latina, RGE
343/2017, l'immobile per cui è causa, a seguito dell'ultimo incanto, sia stato aggiudicato a terzo soggetto (vd. dep. attoreo 24.3.2022), ancorché non sia dato sapere il prezzo di aggiudicazione.
L'odierna parte attrice ha chiesto di essere risarcita nella misura di euro 282.214,87 (importo indicato nell'atto di precetto notificato al sig. , ovvero in € 176.716,80, pari all'importo del mutuo Pt_1
(considerato il capitale con gli interessi).
Ciò posto, alla stregua dei principi ermeneutici sopra richiamati, la determinazione del quantum è rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del 2018; Cass. n. 26192 del 2020; Cass. n. 144426 del
2023) e quello che va risarcito è il danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, che può essere liquidato, tenuto conto del caso concreto che qui occorre, in una somma pari al corrispettivo pagato per acquistare l'immobile, ovvero la complessiva somma di €
110.000,00 (€ 10.000,00, corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, all. 4, ed € 100.000,00, corrisposta con l'atto di compravendita).
Su tale importo sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino al soddisfo.
Non è, invece, ravvisabile alcun concorso colposo del creditore nella causazione del danno e, dunque, alcuna richiesta di decurtazione ex art. 1227 c.c., come instato dal patrocinio del convenuto sig.
merita accoglimento, non potendo rimproverarsi alla parte attrice, del tutto ignara CP_1 dell'esistenza dell'ipoteca sul bene acquistato nel 2005 (resa edotta solo con la notifica dell'atto di precetto del marzo 2017), la volontà di non siglare accordi con la parte esecutante.
Il Notaio dr. sarà altresì tenuto a rimborsare all'attore la somma pari ad euro 3.566,00, quale Pt_2 spese di registrazione dell'atto notarile, contrattualmente previste a carico dell'acquirente (vd. art. 6, doc. 5).
Va, altresì, rigettata la domanda attorea di risarcimento del maggior danno ex artt. 1223 e 1224 c.c., quale ad es. la maturazione di interessi passivi per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, in quanto del tutto scevra di opportuna allegazione.
Parimenti infondata la domanda attorea di risarcimento per i danni morali asseritamente arrecati dalla presunta condotta illecita (truffa contrattuale) delle parti convenute: alcun mezzo di prova è stato dedotto a supporto né in ordine all'asserito danno subìto, né al nesso causale tra il comportamento tenuto dai convenuti ed il preteso danno, né in ordine alla quantificazione;
non sono peraltro ravvisabili condotte dolose atte a configurare l'ipotesi delittuosa di truffa e, dunque, a fondare la richiesta di risarcitoria, ravvisandosi piuttosto condotte colpose delle parti convenute ritenute responsabili.
L'assenza di responsabilità del convenuto sig. comporta la reiezione della richiesta attorea CP_1 del pagamento di € 3.960,00 versato a quest'ultimo, a titolo di provvigione per la conclusione dell'affare.
Alla luce delle superiori considerazioni, vanno poi integralmente respinte le domande riconvenzionali di manleva formulate dal convenuto , nei confronti delle altre due parti convenute. Parte_3 Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione indeterminabile – complessità media), per le sole fasi di studio, introduttiva e decisionale, minimi per la fase istruttoria non espletata, tenuto conto della particolare complessità della controversia, caratterizzata dalla disamina di molteplici questioni e dalla presenza di più parti.
Quanto alle domande svolte nei confronti del sig. , nonché alle domande trasversali Controparte_1 formulate dal convenuto , le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate Parte_3 come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M.
147/2022 (scaglione valore indeterminato – complessità media), tenuto conto, quanto al CP_1 della sua costituzione dopo il maturare delle preclusioni istruttorie e della limitata attività difensiva svolta.
Il convenuto Notaio va altresì condannato – ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, D. L.vo 4 RT marzo 2010, n. 28 - al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, stante l'ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione cui era stato regolarmente invitato (cfr. verbale di mediazione, all.to n.
12, citazione).
P.Q.M.
Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) accoglie la domanda attorea per quanto di ragione e accerta e dichiara la concorrente responsabilità solidale, ex art. 2055 c.c., del convenuto Notaio dott. e della parte RT venditrice, , per le ragioni di cui in parte motiva e, per l'effetto, li condanna, in Parte_3 solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice, a titolo di risarcimento del danno, della somma di euro 110.000,00, maggiorato di interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino all'effettivo soddisfo;
b) condanna altresì il convenuto Notaio dott. a rimborsare all'attore la somma di RT euro 3.556,00, a titolo di spese di registrazione del rogito;
c) rigetta tutte le restanti domande attoree;
d) rigetta le domande riconvenzionali trasversali di manleva formulate dal convenuto Pt_3
nei confronti dei convenuti Notaio dott. e;
[...] RT Controparte_1
e) condanna in solido i convenuti Notaio dott. e a rimborsare RT Parte_3 all'attore le spese di lite che si liquidano in euro 8.991,00 per compensi di avvocato, euro
576,90 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c. avv. Sarah Puccini;
f) condanna l'attore a rimborsare al convenuto le spese di lite che si liquidano Controparte_1 in euro 3.562,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;
g) condanna il convenuto a rimborsare ai convenuti e Parte_3 Controparte_1 Pt_2 le spese di lite che si liquidano, in favore di ciascuna predetta parte convenuta, in euro
[...]
3.562,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;
h) condanna altresì il convenuto - ex art. 8 co. 4 bis D. L.vo n. 28/2010 - al RT pagamento in favore dell'Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 24.06.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281-sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 24 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini