REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA - SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Catania - Seconda Sezione Civile - composta da:
dr Giovanni Dipietro Presidente dr Maria Stella Arena Consigliere rel. est. dr Massimo Lo Truglio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 214/2024 R.G., avente per oggetto: “contratto di locazione”;
TRA
(P. Iva: , con sede in Bronte, Viale J. Kennedy n. Parte_1 P.IVA_1
151, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Nunzio Pinzone, giusta procura in atti;

PARTE APPELLANTE
Contro
(C.F.: P. Iva: , con sede in Controparte_1 P.IVA_2 P.IVA_3
Parma via Università n. 1, in persona del procuratore speciale, rappresentata e difesa dall'avv. Domenico Sirianni, giusta procura in atti;

PARTE APPELLATA
All'udienza di discussione del 14 ottobre 2025, sulle conclusioni precisate come in atti, la causa veniva posta in decisione.
FATTO E DIRITTO
Con sentenza n. 322/2024, pubblicata il 18 gennaio 2024, resa nel procedimento n.
6893/2020 R.G., il Tribunale di Catania – Quinta Sezione Civile – in accoglimento 1 della domanda di (oggi ha Parte_2 Parte_3
dichiarato la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale concluso da con la – originaria locatrice dell'immobile sito in CP_2 CP_3
Bronte, presso il centro commerciale “le Drupe”, a cui è subentrata
[...]
il 18 novembre 2013, a seguito della risoluzione e cessazione del Parte_4
contratto di locazione finanziaria di beni immobili tra e CP_3 [...]
- per inadempimento della conduttrice, e ha condannato la società Parte_2 Pt_1
al pagamento, in favore di dei canoni insoluti, per un Controparte_4
ammontare pari ad euro 105.282,96 (oltre interessi legali).
Avverso tale sentenza ha proposto appello la società chiedendone l'integrale Pt_1
riforma – oltre che, in via cautelare, la sospensione della provvisoria esecutività - sulla base di un unico, pluriarticolato, motivo di appello.
Si è costituita in giudizio la e ha chiesto dichiararsi Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342, 434 e 348 bis c. p. c., nonché rigettare l'istanza di inibitoria e il gravame.
Con ordinanza del 3 ottobre 2024, l'istanza di sospensione è stata disattesa per mancanza dei relativi presupposti.
Quindi la causa, sulle conclusioni precisate come in atti, all'udienza del 14.10.2025, all'esito di discussione orale, è stata posta in decisione.
***
Questioni preliminari
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione, sollevata da parte appellata, di inammissibilità dell'appello, per violazione degli artt. 342, 434 e 348 bis c. p. c., per avere controparte introdotto il presente giudizio con atto di citazione e non con ricorso, pur trattandosi di controversia locatizia.
Infatti, come affermato dalla Suprema Corte, nel caso di erronea introduzione del giudizio con citazione anziché con ricorso, affinché l'atto produca gli effetti propri del ricorso, è necessario e sufficiente che, entro il termine prescritto dalla legge, l'atto di citazione venga non solo notificato ma anche depositato (cfr. Cass.
2 civile, sez. II, ordinanza n. 20071 del 14/07/2021: “In ambedue le ipotesi, dunque, il criterio logico è il medesimo: rileva il momento in cui viene compiuta la formalità alla quale l'ordinamento ricollega l'esercizio dell'azione. Pertanto, quando la norma prescriva che un determinato giudizio vada introdotto con ricorso, ov'esso sia proposto con citazione quel che conta è che nel termine perentorio previsto dalla legge sia assicurato il deposito dell'atto in cancelleria” …).
Nel caso di specie, l'appellante, entro il termine previsto per la proposizione dell'impugnazione, ha provveduto sia alla notifica che al deposito telematico dell'atto di citazione (giacchè la sentenza – resa il 18.1.2024- è stata notificata il
12.2.2024 e l'atto di appello notificato è stato depositato il 19.2.2024, lunedì).
Sentenza appellata
Quanto al merito, il Tribunale ha fondato l'accoglimento della domanda dell'odierna parte appellata – di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice e di condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni insoluti – sulla circostanza che la società , pur essendovi tenuta, non Pt_1
abbia provato l'asserito e prospettato venir meno del proprio obbligo di corrispondere i suddetti canoni in ragione della intervenuta restituzione – su specifica richiesta della locatrice – delle chiavi di accesso all'immobile.
In particolare, il primo giudice, premessa la non intellegibilità della prospettazione di parte conduttrice circa le modalità di svolgimento del rapporto contrattuale con la locatrice (“Va in primo luogo rimarcato come, nell'ambito di un rapporto contrattuale della portata di quello oggetto del giudizio, non risulta comprensibile la ricostruzione offerta dalla conduttrice secondo cui la disponibilità dei locali sarebbe pretesa e realizzata con richieste orali, senza alcuna formalizzazione e, peraltro in un'epoca in cui (sempre secondo la allegazione di parte conduttrice), essendo già stato disposto il sequestro penale, ad operare in nome e per conto della
erano dei professionisti incaricati dal Tribunale”, pag. 10 della CP_3
sentenza), ha rilevato come l'attività istruttoria espletata - in specie l'escussione dei
3 testi indicati dalle parti - non abbia corroborato le allegazioni difensive della società conduttrice.
Ha infatti argomentato il primo giudice che: 1) dalle prove orali è emerso che il centro commerciale “le Drupe” all'interno del quale operava, tra le altre attività, il bar gestito dalla società , non fosse stato oggetto di sequestro;
2) non è stata Pt_1
provata l'interruzione delle attività commerciali poste all'interno del suindicato centro commerciale né, tantomeno, la chiusura del bar;
3) non decisivo risulta Pt_1
quanto riferito dal teste in ordine all'asserita riconsegna delle Testimone_1
chiavi di accesso all'immobile da parte della società , poiché il teste “non solo Pt_1
riferisce de relato di avere appreso della presenza del legale rappresentante di presso gli uffici di per procedere alla riconsegna delle chiavi, CP_2 CP_3
ma riferisce di notizie apprese prima della riconsegna stessa”; 4) inattendibili sono, poi, le dichiarazioni rese da , coniuge della legale rappresentante Testimone_2
della società , peraltro smentite da quanto riferito da altri testi e dalla Pt_1
documentazione agli atti circa la continuazione dell'attività commerciale da parte della . Pt_1
Secondo il giudice di prime cure, dunque, non hanno trovato riscontro le difese prospettate dalla parte conduttrice per escludere il proprio inadempimento contrattuale e, in ultima analisi, la debenza dei canoni chiesti dalla locatrice, fondate sull'asserita restituzione delle chiavi di accesso all'immobile locato per volontà della locatrice (“Sulla base delle complessive emergenze processuali, quindi, non risulta provato né che la locatrice abbia preteso la restituzione delle chiavi privando la conduttrice della disponibilità dei locali né che abbia, per Parte_5
l'appunto, perso la disponibilità dei locali;
la riconsegna delle chiavi non risulta in alcun modo provata mentre, viceversa, risulta provato che, avendo la disponibilità dei locali, aveva, nel periodo di riferimento, svolto attività Parte_5
commerciale”).
Quanto alla domanda riconvenzionale dispiegata dall'odierna appellante, avente ad oggetto la corresponsione dell'indennità per l'avviamento e il risarcimento del
4 danno patrimoniale – sub specie di danno emergente e lucro cessante – patito in conseguenza del descritto contegno tenuto dalla società locatrice, il giudice di prime cure ne ha motivato il rigetto nei termini che seguono: “Posta la insussistenza degli elementi di fatto su cui si fondavano le difese della conduttrice alla domanda di risoluzione per inadempimento, consegue la infondatezza delle domande riconvenzionali, sia di quella relativa all'avviamento, non dovuto proprio per effetto della ampia e persistente morosità, sia di quella relativa ai danni in termini di lucro cessante e danno emergente derivanti dalla asserita mancata disponibilità dei locali per fatto della locatrice” (pagg. 14 e 15).
Motivi di appello e ragioni della decisione
Con un unico, pluriarticolato, motivo di appello la società , sostanzialmente, ha Pt_1
insistito nelle proprie allegazioni difensive, censurando la valutazione compiuta dal giudice di prime cure in ordine agli esiti dell'attività istruttoria espletata.
In particolare, l'appellante ha dedotto che, diversamente da quanto ritenuto dal
Tribunale in sentenza: 1) la riconsegna, da parte della conduttrice, delle chiavi di accesso all'immobile è stata confermata dall'escussione del teste Tes_3
; 2) la società conduttrice ha chiesto la riconsegna delle chiavi o la
[...]
conclusione di un nuovo contratto con la locatrice, sì come emerge dalle comunicazioni trasmesse via pec dal precedente difensore della;
3) il diritto Pt_1
alla corresponsione dei canoni vantato dall'appellata è prescritto, sì come eccepito nel corso del giudizio.
Quanto, specificamente, alle censure relative alla valutazione degli esiti dell'istruttoria compiuta dal Tribunale, l'appellante ha dedotto che: 1) la teste Tes_4
ha confermato “l'apertura in occasione del giovedì mattina in occasione del mercato rionale settimanale”, sì come prospettato dalla società appellante (“Le foto allegate, relative alle due date non fanno altro che confermare quanto sempre sostenuto, ossia l'apertura nella sola giornata del giovedì mattina, al fine di avviare i motori dei banchi frigo e la macchina del caffè per evitare danni alle
5 attrezzature”); 2) il teste ha riferito in ordine all'apertura saltuaria Tes_2
dell'attività del bar nella giornata del giovedì e alla riconsegna delle chiavi Pt_1
dell'immobile alla società locatrice e tale ultima circostanza è stata confermata anche dal teste (“Orbene dalle dichiarazioni rese emerge Testimone_1
chiaramente che la non aveva né più libero accesso al locale né era in Pt_1
possesso delle chiavi in quanto sia il teste che il teste Tes_2 Testimone_1
hanno riferito dell'avvenuta consegna a responsabili dell' ”); 3) CP_3
contraddittoria è, poi, la dichiarazione resa dal teste . Testimone_3
In ultima analisi, secondo la società appellante, dall'istruttoria “è emerso con certezza che parte intimata, non ricevette nessuna comunicazione, non poté più fare accesso al bar, non poté svolgere più nessuna attività lavorativa, nonostante la riapertura del centro commerciale subendo così un gravissimo danno economico”.
Il motivo va disatteso.
Come già rilevato, la società appellante con il presente atto di gravame ha censurato, in sostanza, la valutazione compiuta dal giudice di prime cure in ordine ai risultati dell'attività istruttoria espletata (in specie dell'escussione dei testi), sollecitando un nuovo apprezzamento delle risultanze istruttorie.
Sul punto va, innanzitutto, premesso che il giudice di prime cure, facendo corretta applicazione del criterio di riparto dell'onere probatorio di cui all'art. 2697 c. c., ha rilevato che: “A fronte della contestazione di inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni, per parte locatrice è sufficiente allegare il mancato pagamento che, in punto di fatto, è stato oggettivamente confermato dalla conduttrice che, come detto, non ha negato di non avere corrisposto i canoni indicati nella intimazione (né quelli successivi fino al rilascio) ma ha sostenuto di non esserne tenuta. Per parte sua, quindi, incombeva su parte conduttrice la prova circa il venir meno del proprio obbligo”).
Grava, dunque, sulla società , conduttrice dell'immobile oggetto del contratto Pt_1
di locazione in discorso, fornire la prova dell'asserito inadempimento della
6 controparte (consistito, in specie, nel non avere garantito il godimento dell'immobile locato, pretendendo la restituzione delle chiavi).
L'istruttoria espletata in primo grado non ha fornito la prova di tali allegazioni difensive: sul punto, il giudice di prime cure ha richiamato e valutato, in modo puntuale e preciso, l'esito delle testimonianze raccolte, concludendo nel senso che tali escussioni non hanno corroborato le difese della società , fondate – come Pt_1
detto - sull'asserita riconsegna delle chiavi alla locatrice, su richiesta di quest'ultima.
A fronte della puntuale motivazione del giudice di prime cure, la società appellante ha riproposto la propria prospettazione, richiamando quanto già sostenuto in primo grado, senza confrontarsi, in modo altrettanto preciso e specifico, con le valutazioni del Tribunale.
In tal senso, emblematico risulta quanto sostenuto nell'atto di gravame in ordine alla testimonianza di : “Il teste infatti, non ha detto Testimone_1 Testimone_1
penso, credo immagino, ha detto posso dire con certezza che le chiavi furono restituire, d'altro anche il era all'interno della struttura, lavorava Testimone_1
alle dipendenze del supermercato che operava all'interno della struttura ed era a conoscenza di tutte le dinamiche della vicenda, sia ufficiali che ufficiose”. A fronte della specificità e della precisione con cui il giudice di prime cure ha motivato – condivisibilmente- circa la rilevanza di tale testimonianza (si vedano pagg. 11 e 12 della sentenza), l'appellante si è limitato a richiamare il contenuto della deposizione, senza indicare, se non in modo generico, le ragioni per cui la valutazione del Tribunale debba essere disattesa.
In ultima analisi, la società non ha fornito la prova del prospettato Pt_1
inadempimento della conduttrice, né elementi per disattendere la puntuale ricostruzione della vicenda operata dal giudice di prime cure. Infatti, come già rilevato, le deposizioni dei testi escussi in primo grado – il cui contenuto è stato richiamato nell'atto di gravame – non hanno fornito elementi idonei a corroborare la prospettazione di parte appellante (ossia l'impossibilità di godere dell'immobile).
7 Né a diversa conclusione conduce l'esame del contenuto delle comunicazioni via pec intercorse tra il precedente difensore della , la locatrice e il Pt_1 CP_5
difensore di quest'ultima: in tali comunicazioni non si fa alcun riferimento all'asserita intervenuta restituzione delle chiavi del locale. Infatti, con la pec del 26 maggio 2017, la conduttrice si limitava a manifestare la propria disponibilità a
“proseguire il rapporto locatizio ovvero iniziare un nuovo rapporto con il
[...]
” chiedendo, al contempo, di “potere continuare ad esercitare l'attività Parte_2
pagando la relativa indennità di occupazione parametrata al contratto già in essere”.
Ancora più significativa – ma nel senso di corroborare la prospettazione di parte locatrice – risulta la pec del 12 dicembre 2018 con cui - in risposta alla raccomanda del 19 novembre 2018 inviata alla società dal difensore di Pt_1 Parte_2
e con cui la locatrice ha manifestato la volontà, in ragione del mancato
[...]
pagamento dei canoni da parte della conduttrice, di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al contratto di locazione – la , ancora una volta, Pt_1
manifestava la disponibilità a valutare “la permanenza o, previo ritiro delle attrezzature e di quanto spettante in termini di risarcimento dei danni subiti, il rilascio dei locali”: dal tenore della comunicazione (in specie, dal punto n. 3) sembra che la stessa conduttrice confermi la detenzione dell'immobile, pur senza la corresponsione del canone. (… “

3. la ha sempre pagato puntualmente, CP_2
solo in seguito a quanto sopra sono mancati i riferimenti al punto che nessuno si riteneva competente ad incassare i canoni di locazione”).
Quanto alla prescrizione, la censura la sentenza di primo grado nella parte in Pt_1
cui il giudice di prime cure ha ritenuto che non fosse stata sollevata la relativa eccezione.
Afferma l'appellante che “l'eccezione di prescrizione non richiede alcuna sacralità
o formulazione specifica, pertanto il Giudice di primo grado avrebbe dovuto dichiarare comunque l'intervenuta prescrizione del credito da parte della crevale, oggi parte appellata ”. Controparte_6
8 La censura va disattesa.
E invero, dagli atti del primo grado, non risulta sia stata proposta l'eccezione di prescrizione e, del resto, l'appellante neppure indica in quale atto, o momento, sarebbe stata concretamente sollevata una tal eccezione, nè con quali forme e allegazioni, ma si limita a una critica del tutto generica della sentenza sul punto, al limite dell'inammissibilità.
La società appellante ha censurato, poi, la sentenza del Tribunale rilevando due ulteriori vizi della sentenza impugnata: 1) ultra-petizione, per avere il giudice di prime cure condannato la società conduttrice al pagamento di una somma pari ad euro 105.282,96 a fronte della domanda di parte locatrice avente ad oggetto canoni non pagati per un ammontare di euro 57.592,64 (“Ha errato il giudice di primo grado nella parte in cui ha condannato parte conduttrice al pagamento della somma di €. 105.282,96 considerato che in seno all'atto introduttivo, seppur in maniera infondata, parte intimante afferma l'esistenza di un mancato pagamento di canoni pari a €. 57.592,64”); 2) omessa pronuncia, per non avere Tribunale motivato il rigetto della domanda riconvenzionale dispiegate dalla (“La stessa Pt_1
sentenza, inoltre, risulta essere affetta da omessa pronuncia in quanto, limitandosi ad accogliere la domanda di parte attrice ha omesso di motivare il rigetto della domanda riconvenzionale che, trattandosi di domanda che poteva essere formulata anche in separato giudizio era meritevole di adeguata e idonea motivazione”).
Anche queste censure vanno disattese.
Quanto alla prima, nessun vizio di ultra-petizione è riscontrabile nella sentenza impugnata: il Tribunale, infatti, ha accolto la domanda della società locatrice, sì come da quest'ultima (ammissibilmente) specificata nella memoria integrativa depositata dopo il mutamento del rito. La società locatrice, ha, infatti, esercitato la facoltà alla stessa riconosciuta dall'art 426 c. p. c., ricomprendendo nell'ammontare richiesto dovuto i canoni maturati fino all'intervenuto rilascio dell'immobile (sul punto, Cass. civile, sez. VI, ordinanza n. 4771 del 19/02/2019 che richiama il seguente principio: “nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto,
9 l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte” (Cass. n. 12247/2013)”).
Conseguentemente e correttamente il giudice di prime cure si è pronunciato sulla domanda – e tutta la domanda, come prescritto dall'art. 112 c. p. c. - di parte appellata, sì come dalla stessa integrata nella memoria di cui sopra.
Infondata è anche la seconda censura: il Tribunale, se pure in modo sintetico, ha adeguatamente motivato il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dall'odierna appellante (“Posta la insussistenza degli elementi di fatto su cui si fondavano le difese della conduttrice alla domanda di risoluzione per inadempimento, consegue la infondatezza delle domande riconvenzionali, sia di quella relativa all'avviamento, non dovuto proprio per effetto della ampia e persistente morosità, sia di quella relativa ai danni in termini di lucro cessante e danno emergente derivanti dalla asserita mancata disponibilità dei locali per fatto della locatrice”), e tale motivazione va condivisa.
Infatti, dalla mancata prova del dedotto inadempimento della locatrice – e dal conseguente accoglimento della domanda di parte appellata deriva, come logica conseguenza, il rigetto delle domande riconvenzionali della società conduttrice: da un lato l'indennità per avviamento non è dovuta, in base al chiaro disposto dell'art. 34, l. n. 32/1978, che ne esclude la corresponsione nei casi di risoluzione per inadempimento del conduttore (consistito, nel caso di specie, nel mancato pagamento dei canoni); dall'altro, mancano i presupposti per il riconoscimento dei danni patrimoniali lamentati (ossia, in particolare, l'asserita mancata disponibilità dell'immobile imputabile alla parte locatrice).
10 La sentenza di primo grado va, dunque, confermata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste pertanto a carico dell'appellante.
Dette spese si liquidano come in dispositivo in base al d.m. n. 55/2014, come integrato dal D.M. Giustizia 13.08.2022 n. 147, tenuto conto del valore della controversia (scaglione da euro 52.000,01 ad euro 260.000,00) e dell'attività difensiva svolta, applicando i parametri medi, ad esclusione della fase istruttoria e/o di trattazione per la quale vanno applicati i parametri minimi, in assenza di una specifica attività istruttoria.
Avuto riguardo all'integrale rigetto dell'appello, va dato atto della sussistenza dei presupposti (ex art. 13, comma 1 - quater, del D.P.R. n. 115/2002) per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione principale, a norma del comma 1- bis dello stesso art.13.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Catania, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 214/2024, rigetta l'appello proposto dalla società avverso la CP_2
sentenza n. 322/2024 emessa dal Tribunale di Catania;
condanna la società al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_7
delle spese di lite che liquida in euro 12.154,00 (di cui euro 2.977,00 per fase
[...]
studio; euro 1.911,00 per fase introduttiva;
euro 2.163,00 per fare istruttoria e/o di trattazione;
euro 5.103,00 per fase decisionale), oltre alle spese forfettarie del 15% ex art. 2 D. M. 10 marzo 2014 n. 55, IVA e CPA, come per legge;
dà atto che sussistono i presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato versato dalla parte appellante ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater,
D. P. R. 30 maggio 2002 n. 115.
11 Così deciso in Catania il 30 ottobre 2025 nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
(Dott.ssa Maria Stella Arena) (Dott. Giovanni Dipietro)
Il superiore provvedimento è stato redatto dalla dott.ssa Francesca Addia, magistrato ordinario in tirocinio, sotto le cure del consigliere relatore, dott.ssa Maria
Stella Arena.
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