R.G. n. 3409/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Sezione LOCAZIONE
Oggi 10 ottobre 2025 compaiono per parte intimante l'Avvocato DOGNINI MARIA e per parte intimata l'Avvocato PI RE anche in sostituzione dell'Avvocato GARBARINO
IE, i quali chiedono che la causa venga decisa insistendo ciascuno per l'accoglimento delle domande formulate nei rispettivi atti difensivi.
IL GIUDICE dopo breve discussione, previa lettura del dispositivo, decide la presente causa come da separato provvedimento.
Manda alla cancelleria.
Il Giudice
PA AG
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa PA AG, all'esito dell'udienza del
10 ottobre 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3409 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente
TRA
(codice fiscale , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avvocato DOGNINI MARIA del Foro di Brescia;

PARTE INTIMANTE
(codice fiscale ) e società CP_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
(codice fiscale/partita IVA ), rappresentati e difesi dagli Avvocati
[...] P.IVA_1
GARBARINO IE e PI RE del Foro di Brescia;

PARTE INTIMATA
A seguito di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificata, i convenuti e si costituivano CP_1 Controparte_2 in giudizio opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Da questo momento ogni scritto richiamato è da intendersi di seguito interamente ripetuto e letteralmente trascritto.
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Con intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, Parte_1 deduceva il mancato pagamento da parte di e CP_1 Controparte_2
dell'importo di euro 3.622,22 a titolo di canoni insoluti maturati per la locazione di un
[...] immobile sito in Meano di Corzano (BS) Piazza Statuto n. 12 piano terra, con area retrostante adibita a parcheggio, come da contratto di locazione ad uso commerciale del 3 agosto 2009, debitamente registrato;
chiedeva pertanto la convalida dello sfratto intimato e/o la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei convenuti e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere.
I convenuti e si costituivano in giudizio CP_1 Controparte_2 chiedendo, fra l'altro, in via preliminare che venisse accertata la carenza di legittimazione passiva in capo al Sig. e nel merito di respingere la domanda attorea siccome CP_1 infondata in fatto e in diritto “poiché qualsivoglia importo preteso in danno del Sig. CP_1
o di sarebbe, comunque, integralmente compensato dai crediti che lo
[...] CP_2 stesso vanta nei confronti dell'attore intimante”.
In particolare, all'udienza del 23 febbraio 2024 su richiesta di il Giudice CP_2 emetteva ordinanza ex art. 666 cpc di pagamento in favore del locatore della somma non contestata di euro 2.203,00.
Quindi, all'udienza del 19 marzo 2024, stante l'avvenuto pagamento entro il termine concesso, disponeva mutamento del rito con onere a carico delle parti di attivare la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, come da verbale prodotto, in data 28 febbraio 2025 il Giudice concedeva alle parti termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
All'udienza del 28 febbraio 2025, dopo alcuni rinvii richiesti dalle parti, anche sulla base di proposta precedentemente avanzata dai convenuti, il Giudice formulava ipotesi conciliativa della controversia ai sensi dell'articolo 185 bis cpc che, fra l'altro, prevedeva il pagamento da parte di dell'importo di euro 2.863,00 a tacitazione di ogni pretesa creditoria da CP_2 parte di . Parte_1
Solo accettava la proposta mentre non riteneva auspicabile la CP_2 Pt_1 prosecuzione del rapporto locatizio.
A questo punto, ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni;
quindi, la causa veniva decisa.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte intimante ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice
[...]
risulta fondata in fatto ed in diritto. Controparte_2
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
Ai sensi dell'articolo 5 L.392/78 e salvo quanto previsto dall'articolo 55 della medesima legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Precisato, per quanto occorrer possa, che l'articolo 55 - cosiddetto termine di grazia - per giurisprudenza maggioritaria non trova diretta applicazione nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il richiamato articolo 1455 fissa il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento come limite minimo alla facoltà riconosciuta alla parte non inadempiente di chiedere la risoluzione del contratto.
In mancanza di una clausola risolutiva espressa validamente apposta al contratto ed invocata
(il locatore ha dichiarato di volersene avvalere solo nella memoria conclusiva), la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato sul criterio in base al quale condurre il giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sull'economia complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del contraente all'esatto e tempestivo adempimento.
Oggetto di valutazione è quindi, da un lato, l'interesse del creditore all'adempimento della prestazione e la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto creando uno squilibrio del sinallagma contrattuale (in astratto, per la sua entità e, in concreto, per il pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente); dall'altro, il comportamento delle parti ed in particolare il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” ovvero sia quello tenuto durante la locazione sia quello successivo alla proposizione della domanda, dovendo essere lo stesso idoneo a pagina 4 di 6 sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Che nel caso di specie l'inadempimento della conduttrice debba ritenersi connotato dal carattere della gravità si evince proprio dal reiterato ritardo nel pagamento dei canoni e dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali.
Sia nel corso della locazione che nel corso del giudizio, pur continuando a detenere il bene con un comportamento sicuramente concludente e sintomatico della permanenza del sinallagma contrattuale (ed esprimendo la volontà di proseguire la locazione anche con l'accettazione della proposta conciliativa formulata dal Giudice), l'intimata non ha correttamente adempiuto alle sue obbligazioni, anzi ha sanato parzialmente la morosità
(riconoscendo dovuta una determinata somma) solo dopo l'intimazione (in ogni caso con grave ritardo rispetto a quanto contrattualmente stabilito) e pur essendosi dichiarata disponibile al pagamento di un ulteriore importo di euro 2.863,00 ad oggi risulta morosa per euro 4.178,81!
Quindi, nel caso di specie le domande/eccezioni formulate da e CP_1 [...]
non possono trovare accoglimento in quanto infondate in fatto ed Controparte_2 in diritto e comunque non provate (in particolare non sussistono condizioni legittimanti la sospensione del pagamento del canone anche in riferimento alla possibilità di compensare detto debito con eventuali crediti vantati nei confronti del locatore;
il conduttore è infatti tenuto a versare il canone nella sua interezza anche se si verifica una diminuzione nel godimento del bene locato ed anche ove tale evento sia riconducibile al fatto del locatore;
ricorrendone i presupposti può semmai chiedere la riduzione del canone pattuito o la risoluzione del rapporto per inadempimento del locatore, provando di aver correttamente adempiuto alle sue obbligazioni di conduttore e non eccependo la prevalenza dell'inadempimento altrui sul proprio;
legittima infine la responsabilità di per il debito relativo ai canoni di CP_1 locazione sia in proprio sia quale socio accomandatario della nella quale in data CP_2
25 marzo 2021 ha conferito la propria azienda, con esclusione dei debiti pregressi).
Sussistono invece i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti. A parere di chi giudica infatti l'inadempimento della conduttrice oggetto di valutazione deve ritenersi rilevante ex art. 1455 del codice civile e grave al punto da legittimare la risoluzione del rapporto.
I convenuti e vanno quindi condannati CP_1 Controparte_2 in solido al pagamento in favore del locatore dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che pagina 5 di 6 risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile che viene fissato entro e non oltre il termine ultimo del 30 novembre 2025.
Inoltre, per il generale principio della soccombenza, i convenuti e CP_1 [...]
vanno altresì condannati in solido alla rifusione in favore di Controparte_2
delle spese e competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto Parte_1 anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.
28/2010, in euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M.
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa PA AG, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con intimazione di sfratto per morosità e citazione per la Parte_1 convalida ritualmente notificata nei confronti di e CP_1 Controparte_2
così provvede:
[...]
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale che intercorre tra le parti, relativo all'immobile sito in Meano di Corzano (BS) Piazza Statuto n. 12 piano terra, con area retrostante adibita a parcheggio, per grave inadempimento della società Controparte_2
;
[...]
- rigetta le domande/eccezioni formulate da e CP_1 Controparte_2
in quanto infondate in fatto e/o in diritto e comunque non provate;

[...]
- condanna la società al rilascio del predetto immobile, Controparte_2 libero da cose e persone, entro e non oltre il termine ultimo del 30 novembre 2025;
- condanna , in solido, al pagamento in CP_2 Parte_2 favore di dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità Parte_1 sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile predetto;

- condanna , in solido, al pagamento in Parte_2 favore di delle spese e competenze del giudizio che liquida, tenuto Parte_1 conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.
28/2010, in euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 10 ottobre 2025.
IL GIUDICE
PA AG
pagina 6 di 6