REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona della Dott.ssa Valentina Ferrara, all'udienza del 26/03/2025, allo scadere del termine per il deposito di note in sostituzione di udienza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note di trattazione scritta;
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
3358/2023 avente ad oggetto “controversia in materia di locazione”
TRA
(cod. fisc. , nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], ammessa al Patrocinio e Spese dello Stato, rappresentata e difesa – giusta mandato in calce al ricorso – dall'avv. Fabrizio
Boccia e presso di lui elettivamente domiciliata in Salerno al c.so G. Garibaldi, n.206, ;
- RICORRENTE –
E
, nato a [...] l'[...], C.F.: , ivi Controparte_1 C.F._2 residente, alla Via Bottiglieri n. 53, rappresentato e difeso dall'Avv. Lucia Miranda, C.F.:
, giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e CodiceFiscale_3 risposta ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Salerno, alla Via Mario Fabio
n. 12,
RESISTENTE –
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 21.04.2022, ritualmente notificato, la sig.ra Parte_1 premetteva che, con contratto del 19.12.2012 con decorrenza dal 01.01.2013 deteneva in locazione l'immobile sito in Salerno, alla Via Giovi Bottiglieri n. 53. Parte ricorrente rappresentava che: 1) al momento della sottoscrizione del contratto le parti concordavano ai punti 9 e 10 quanto segue: “Il locatore garantisce il conduttore che ne prende atto circa la conformità degli impianti posti a servizio dell'unità immobiliare, ed eventualmente di quelli condominiali, alla normativa di sicurezza vigente all'epoca di cui gli impianti sono stati realizzati ovvero: il locatore non consegna al conduttore, che concorda, copia della documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti che non costituisce allegato al presente contratto;
non consegna al conduttore il libretto d'uso e di manutenzione, non consegna al conduttore copia del progetto o elaborato tecnico e certificato di collaudo, non consegna al conduttore certificazione energetica e/o altro. Il conduttore dichiara, dopo essere stato correttamente ed esaurientemente avvertito dal locatore circa la conformità degli impianti e circa i rischi per persone e cose dall'eventuale assenza di conformità, di aver visitato, con attenzione, l'immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato locativo e adatto all'uso convenuto rinunciando a pretendere dal locatore l'adeguamento degli impianti e così di prenderla in consegna ad ogni effetto, con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima, che i locali idonei per l'uso cui sarebbero stati destinati ed in regola con tutte le autorizzazioni e/o concessioni amministrative”; 2) con l'arrivo delle prime piogge, si erano presentate delle infiltrazioni provenienti dal tetto che causavano danni sia alle pareti dell'immobile locato al primo livello sia comportavano la disconnessione delle mattonelle poste al secondo livello;
3) detti infiltramenti provocavano formazione di muffa dannosa e arrecavano pregiudizio alla permanenza continua delle persone nell'ambito degli ambienti interessati;
4) sin dalla decorrenza del contratto, erano costretti a convivere con intollerabili immissioni di fumo, rumori e odori di ogni sorta provenienti dalle aperture/vedute che affacciano, direttamente, su entrambi i livelli oltre a limitare la normale privacy degli stessi e tutti i rimedi possibili per proteggere la sfera personale degli abitanti sono stati impediti dallo stesso convenuto. Con raccomandata dell'11/07/18 e successiva attivazione della conciliazione innanzi l'Organismo di Mediazione del 15/10/18 e, successivamente in data 04/01/23, la ricorrente comunicava i descritti disagi senza esito, circostanza che la costringeva a trovare un altro alloggio. Considerata l'inerzia del locatario, la sig.ra proponeva ricorso ex art. 696 c.p.c. e chiedeva al Presidente del Parte_1
Tribunale di Salerno la nomina di un C.T.U.. Parte ricorrente, inoltre, dava atto che, in sede di giudizio cautelare, le parti avevano sottoscritto , con atto del 26/06/19, un verbale di restituzione dell'immobile de quo e rassegnava le seguenti conclusioni: 1) Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, previo accertamento e declaratoria dell'esclusiva responsabilità del sig.
e previo accertamento della risoluzione del contratto di locazione Controparte_2 stipulato in data 01/01/2013, condannare il resistente al risarcimento danni corrispondenti alla restituzione e/o riduzione dei canoni versati oltre il risarcimento dei danni non patrimoniali derivanti dalle continue violazione della privacy all'interno dell'alloggio locato nonché per le intollerabili immissioni di fumi, rumori e odori di ogni sorta provenienti da altro immobile di parte convenuta. 2) Voglia, infine, il Tribunale adito condannare il convenuto , al pagamento delle spese della fase cautelare comprensivo di spese CP_3 di CTU, già anticipati dalla concludente, e della fase giudiziale.
Con comparsa depositata in data 24.10.2023, si costituiva in giudizio , Controparte_1 impugnando e contestando in toto il ricorso compresa tutta la documentazione allegata allo stesso, nonché la relazione redatta dal C.T.U. Ing. nell'ambito del giudizio Persona_1 di A.T.P. In particolare, parte resistente rilevava che, non è stata né provata l'eventuale assoluta inagibilità o inutilizzabilità dell'immobile, né è stato provato che, al momento della consegna dell'immobile, fossero stati celati dei vizi occulti dello stesso da parte del locatore.
Instaurato il contradditorio, rigettate le richieste istruttorie articolate, ritenuta la causa matura per essere decisa veniva fissata per la discussione e decisione l'udienza del 26-3-
2025 h 9.30 assegnando termine fino a 20 giorni prima per il deposito di note conclusive.
La domanda proposta è parzialmente fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
Il presente giudizio è stato introdotto dalla ricorrente al fine di ottenere la condanna del resistente al risarcimento dei danni subiti nel corso del rapporto locativo pari alla restituzione dei canoni versati oltre ai danni da violazione della privacy. A sostegno della domanda ha dedotto di aver dovuto introdurre ricorso per ATP al fine di accertare le cause delle infiltrazioni da cui l'alloggio era interessato e al fine di ottenere un intervento della parte locatrice. Quest'ultima dal canto suo ha dedotto di non essere stata avvisata delle infiltrazioni, che l'immobile era in buono stato manutentivo al momento della consegna e che arbitrariamente la conduttrice aveva sospeso il pagamento dei canoni da febbraio a maggio 2019.
Osserva il Giudicante che ai sensi dell'art. 1575 c.c. la principale obbligazione del locatore è quella di consegnare la cosa locata in buono stato e di manutenerla in modo da servire all'uso convenuto. Tuttavia l'art. 1577 comma 1 c.c. prevede che il conduttore è tenuto ad avvisare il locatore quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore. Ebbene applicando queste coordinate al caso in esame risulta che l'immobile è stato consegnato a gennaio 2013 data di decorrenza del contratto di locazione. Solo in data
11.7.2018 la ricorrente ha inviato la prima lettera di messa in mora e in data 15.10.2018 ha notificato istanza di mediazione propedeutica all'introduzione dell'ATP. Nel ricorso per
ATP deduce che sin dalla consegna dell'immobile e poi con l'arrivo delle prime piogge si sono verificati fenomeni di infiltrazione. La rappresentazione fornita appare invero alquanto generica. Ad avviso di questo Giudice appare suggestiva la condotta della conduttrice che da un lato deduce l'esistenza del fenomeno infiltrativo dalla consegna salvo poi attendere 5 anni e mezzo prima di notificare la prima lettera di messa in mora. Come già detto affinché il locatore elimini la situazione dannosa, l'articolo 1577, comma 1, del Cc stabilisce che il conduttore è tenuto ad avvisare il locatore. Di conseguenza, affinché quest'ultimo possa essere chiamato a rispondere dell'inadempimento dell'obbligazione di manutenzione, è indispensabile che egli sia al corrente della necessità delle riparazioni, considerato che il medesimo non ha uno specifico obbligo di vigilanza sulla cosa e, dunque, non è tenuto a prevenire eventuali inidoneità della res di cui non abbia avuto notizia attraverso tempestiva denuncia o la cui causa non sia da lui facilmente riconoscibile. Ad avviso del Tribunale è da escludersi ogni inadempimento del locatore, in quanto questi non era stato avvisato tempestivamente dell'accaduto dal conduttore, il quale, invece, aveva sospeso il pagamento del canone e chiesto al locatore il risarcimento dei danni subiti.
In merito alla sospensione nel pagamento dei canoni, la giurisprudenza ha ritenuto che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima qualora venga meno la controprestazione del locatore, come nel caso in cui il locatore abbia, per propria colpa, fatto integralmente venir meno il bene concesso sottraendosi in toto al dovere di lasciare la cosa nel godimento del conduttore. “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass. 13887/11).
Nel caso di specie, la ricorrente lamentava che, con l'arrivo delle prime piogge, si presentavano copiose infiltrazioni di acque provenienti dal tetto di copertura, riversandosi sulle scale di collegamento con i vani posti al secondo livello e causa di numerose cadute per le terre da parte degli occupanti;
che, a distanza di pochi mesi, le pareti dell'immobile locato del primo livello e vano scale, privo di impianto di riscaldamento, si presentavano deteriorate a causa dell'umidità esistente oltre la disconnessione delle mattonelle
(basculanti) poste al secondo livello;
che detti infiltramenti provocavano una rapida formazione di muffa dannosa e arrecano pregiudizio alla permanenza continua delle persone nell'ambito degli ambienti considerati e quelli immediatamente prossimi sotto il profilo del tasso alterato di umidità; che gli occupanti l'immobile, sin dalla decorrenza del contratto, erano costretti a convivere con intollerabili immissioni di fumo, rumori e odori di ogni sorta provenienti dalle aperture/vedute che affacciano, direttamente, su entrambi i livelli oltre a limitare la normale privacy degli stessi e tutti i rimedi possibili per proteggere la sfera personale degli abitanti sono stati impediti dallo stesso convenuto;
che a detta della ricorrente il locatore, senza il consenso del conduttore, è stato trovato all'interno dell'abitazione locata ad utilizzare il vano bagno in uso della comparente;
che la stessa, stante l'impossibilità di continuare ad abitare nell'immobile locato per la palese inagibilità in assenza delle condizioni igiene, salubrità, sicurezza condizioni di cui al disposto normativo del d.p.r. 380/2001 e s.m.i., è stata costretta a trovare un altro alloggio.
Ad avviso del Tribunale appare contraria a buona fede la condotta della ricorrente che dapprima sospende il pagamento del canone di locazione senza restituire l'immobile, che mantiene nella propria disponibilità non per pochi giorni, come sarebbe ragionevole attendersi, ma per diversi mesi;
infatti risulta il verbale di riconsegna dell'immobile del
26.6.2019. “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti (nella specie, asserita interclusione dell'immobile protratta per due anni a causa di opere stradali), non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse. (Cass. 14739/05); "Il conduttore non può mai ed in nessun caso cumulare il godimento della cosa - sia pure monco, diminuito, qualitativamente inferiore al dovuto, enormemente compresso - con la totale omissione del pagamento del canone: ciò determina, infatti, inevitabilmente uno squilibrio, una sproporzione tra i due inadempimenti tale da risolversi in danno della parte che contrapponga inadempimento assoluto ad inadempimento parziale (App. Perugia, 20 febbraio 2003, in , 2004, 14).
In applicazione dei superiori principi, avendo la conduttrice continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.
Pertanto la domanda relativa alla prima voce di danno deve essere rigettata.
Quanto alla domanda avente ad oggetto il risarcimento del danno non patrimoniale è alquanto pacifico che il danno non patrimoniale, ricondotto a categoria unitaria, deve essere accertato nella sua effettiva consistenza, a prescindere dal nome attribuitogli, individuando quali ripercussioni negative sul valore uomo si siano verificate e provvedendo alla loro integrale riparazione.
Nel caso di specie non risultano né allegate né provate le lesioni subite di cui parte ricorrente chiede ristoro.
Ne consegue che anche sotto questo profilo la domanda deve essere rigettata
Spese processuali
Le spese processuali meritano di essere compensate in considerazione del tenore della controversia e dell'effettivo disagio patito dalla conduttrice. Queste circostanze appaiono ragioni gravi ed eccezionali per disporre la compensazione integrale delle spese di lite.

PQM

Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno patrimoniale
3) Rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale
4) Spese integralmente compensate.
Salerno, 27.3.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valentina Ferrara