TRIBUNALE DI BERGAMO Sezione III civile
VERBALE DELLA CAUSA N. 7162 DELL'ANNO 2023
FRA
Parte_1
E
Parte_2 Controparte_1
Oggi 27/05/2025 16.17 innanzi al giudice onorario dott. Cristina Mondini, sono comparsi, già dalle ore 10.30: per parte ricorrente intimante l'avv. FABRIZIO SALMINI;
per parte resistente intimata l'avv. GIANLUCA SFORZA in sostituzione dell'avv.
FERRUCCIO CENTONZE
I procuratori delle parti si riportano ai propri ed in particolare alle memorie conclusive
Il G.O., dopo discussione, rinvia la causa alle ore 16.15 per la lettura delle motivazioni e del dispositivo
Alle ore 16.15, procede come da sentenza sotto riportata pagina 1 di 5

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bergamo
Sezione III Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario dott. Cristina Mondini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 7162/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avvocati Parte_1 C.F._1
FABRIZIO SALMINI e LUCIO COFFARO;

RICORRENTE INTIMANTE

contro

:
(C.F. Controparte_2
) con il patrocinio dell'avv. FERRUCCIO CENTONZE;
P.IVA_1

Motivi della decisione

Con atto di intimazione di sfratto per morosità la IG , odierna ricorrente Parte_1 intimante, citava in giudizio odierna resistente intimata, Controparte_3 in ragione della morosità accumulata, al fine di ottenere la convalida dell'intimato sfratto.
pagina 2 di 5 Parte ricorrente intimante dichiarava, altresì, che in caso di opposizione, si sarebbe avvalsa dell'art. 17 del contratto di locazione, al fine di sentir dichiarare la sua risoluzione ai sensi dell'art. 1456 c.c. Quest'ultima produceva in giudizio, a sostegno del proprio credito, il contratto di locazione ad uso commerciale, sottoscritto in data 6 ottobre 2020, avente ad oggetto l'immobile posto nello stabile in via Donizetti 22/A, Bergamo, individuato dai seguenti identificativi catastali: foglio 37, particella 627/2327 sub 702 (doc. 1 di parte ricorrente).
Tale contratto prevedeva un canone annuo di euro 13.200,00, da corrispondere, in rate bimestrali anticipate di euro 2.200,00 ciascuna, con scadenza al 1° di ogni mese pari di ogni anno, a mezzo bonifico bancario. Veniva altresì stabilito l'aggiornamento annuale, su richiesta del locatore, nella misura del 75% delle variazione positiva dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, accertata dall'ISTAT. All'udienza del 21 novembre 2023, l'odierna resistente si opponeva alla convalida, dichiarando di aver sanato la morosità, circostanza confermata da parte ricorrente che chiedeva il mutamento del rito per ottenere l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte resistente o ex art. 1456 c.c.
Dopo il pagamento, da parte della resistente, delle spese di procedura liquidate in sede di prima udienza, veniva disposto il mutamento del rito, senza la concessione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, essendo stata sanata la morosità, oggetto dell'atto di intimazione. La causa veniva rinviata, per gli incombenti ex art. 429 c.p.c., all'udienza del 27 maggio 2025, dopo che il procedimento di mediazione obbligatoria aveva dato esito negativo.
Secondo le argomentazioni difensive di parte ricorrente intimante, dato che alla data di intimazione dello sfratto, vale a dire 25 settembre 2023, l'odierna resistente intimata si trovava in una condizione di morosità, si renderebbe applicabile e operativa la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 del contratto sopra citato, ai sensi della quale il mancato pagamento dei canoni o degli oneri accessori entro i termini e secondo le modalità di legge e/o di contratto, produrrebbe ipso iure la risoluzione ex art. 1456 c.c.
è l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale la presenza di una Parte_3 clausola risolutiva espressa se, da un lato, preclude al giudice di valutare la gravità dell'inadempimento di una parte rispetto agli interessi dell'altra parte contrattuale, predeterminata dai contraenti con la clausola, dall'altro, non esenta il giudice dall'accertare che l'evento previsto dalle stesse si sia effettivamente verificato e che il comportamento delle parti sia conforme a buona fede. È necessaria, inoltre, ai fini della risoluzione del contratto, la comunicazione dell'intenzione di volersi avvalere, ai sensi dell'articolo 1456 c.c. della clausola risolutiva espressa, comunicazione che, nel caso in esame, avveniva per la prima volta, per come emerge dai documenti in atti, con l'instaurazione della presente procedura Per come dichiarato dalla stessa ricorrente, infatti, vi erano già stati in precedenza diversi pagamenti avvenuti in ritardo, sia nell'anno 2022 che nell'anno 2023.
pagina 3 di 5 Nel caso di specie, risultava che l'odierna ricorrente intimante, quindi, aveva più volte tollerato ritardi nei pagamenti durante il corso del rapporto locativo. Questo comportamento può ragionevolmente far ritenere che si fosse creata una sorta di aspettativa di tolleranza nei confronti della conduttrice, la quale non poteva quindi ritenersi automaticamente inadempiente a fronte di ulteriori ritardi. Per ripristinare l'efficacia della clausola risolutiva espressa, la locatrice avrebbe dovuto manifestare chiaramente la sua volontà di avvalersene per il futuro, circostanza che avveniva solo, come già detto, con la presente procedura La tolleranza del locatore, quindi, nel ricevere il canone oltre il termine stabilito può rendere inoperante la clausola risolutiva espressa, a meno che il locatore, con una nuova manifestazione di volontà, richiami esplicitamente il conduttore al rispetto rigoroso dei termini contrattuali(Tribunale di Roma n. 1541/2019) Dopo l'istaurazione della presente procedura i pagamenti veniva effettuati regolarmente. Una volta sanata la morosità, infatti, non si riscontrava alcun ritardo nei pagamenti dal momento che tutti i canoni, a decorrere dal bimestre gennaio/febbraio 2024 e sino al bimestre novembre/dicembre 2024 venivano regolarmente corrisposti alla IG
, come attestano le relative contabili allegate nel corso del presente giudizio (cfr. Pt_1 da doc. 10 a doc. 17). Le medesime considerazioni rispetto all'assenza di qualsivoglia esposizione debitoria si posson estendere anche ai pagamenti dovuti per il 2025, i quali sono anch'essi regolari, come emerge dalle contabili di bonifico allegate alle note conclusive.
Da quanto sopra esposto il convincimento è che si deve escludere la risoluzione del contratto sia per grave inadempimento ex art. 1455 c.c. sia ex art. 1456 c.c.
In ragione della particolare natura della materia del contendere, oggetto di orientamenti giurisprudenziali non sempre univoci, si ritiene equo compensare fra le parti le spese della presente procedura


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
pagina 4 di 5 respinge le domande di parte ricorrente intimante;

dispone fra le parti la compensazione delle spese della presente procedura
Così deciso in data 27 maggio 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di
BERGAMO. il giudice onorario dott. Cristina Mondini
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