RG 930 / 2024
SENTENZA
N.

Reg. cron. n.
REPUBBLICA ITALIANA Reg. rep. n. IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siena OGGETTO Sezione Unica Vendita di cose immobili
Il Tribunale Ordinario di Siena, in persona del Giudice Marianna Serrao, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 930/2024 vertente tra nata a [...] il [...] (C.F. ) ed Parte_1 C.F._1 ivi residente in [...]; nato a [...] il [...] Parte_2 (C.F. ), cittadino italiano residente in Beirut (Libano), quartiere C.F._2 Achrafieh, Guedikian building, 1st floor, Rue Alexander Flaming empasse 30, Mar Michael;
e nato a [...] il [...] (C.F. ) e residente in Controparte_1 C.F._3 SI (SI), loc. Santarello n. 147/A; tutti elettivamente domiciliati in SI (SI), Viale Trieste n. 142, presso lo Studio dell'Avv. Simona Ristori (C.F. ), C.F._4 dalla quale sono rappresentati e difesi come in atti;

RICORRENTI
CONTRO
nato a [...] il [...], Controparte_2
C.F.: nata a [...] il [...], C.F._5 Controparte_3
C.F.: , e nato a [...] il C.F._6 Parte_3
6.3.2000,C.F.: tutti residenti in [...]
n. 2, ma elettivamente domiciliati in Trapani, nel Corso Italia 77, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Scarcella (C.F.: ), dal quale sono rappresentati e difesi in CodiceFiscale_8 forza di procura ad litem conferita come in atti;

CONVENUTI
OGGETTO: recesso da preliminare
Con provvedimento del 7 febbraio 2025 il Giudice tratteneva la causa in decisione sulle seguenti conclusioni delle parti:
Pagina 1

Parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
- accertata la gravità dell'inadempimento contrattuale posto in essere dai Sigg.ri CP_3
e in relazione alla mancata stipula del
[...] Controparte_2 Parte_3 contratto definitivo di compravendita nei termini contrattualmente convenuti e segnatamente nel termine prorogato, anche alla luce dell'evidente malafede degli stessi come evidenziata in atti, dichiarare la legittimità del recesso esercitato dai promittenti venditori ex art. 1385, comma 2 c.p.c. e conseguentemente confermare il diritto dei ricorrenti di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 25.000,00 complessivamente corrisposta ai medesimi nella quota a ciascuno riconosciuta;

- conseguentemente condannare i Sigg.ri e Controparte_3 Controparte_2 all'immediato rilascio della porzione immobiliare oggetto del contratto Parte_3 preliminare in premessa, agli stessi consegnata contestualmente alla sottoscrizione del preliminare medesimo, con fissazione del relativo termine non superiore a quindici giorni;
nonché condannare i medesimi in solido tra loro al pagamento in favore dei ricorrenti, ciascuno per i propri diritti, della complessiva somma di Euro 44.850,00 a titolo di indennità per l'occupazione sine titulo della citata unità immobiliare, dalla sua consegna sino all'effettivo rilascio, o quella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia;
il tutto oltre al pagamento della somma di Euro 1.413,44 per fatture Enel non versate dai convenuti.
- nella non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, condannare in ogni caso i Sigg.ri e all'immediato Controparte_3 Controparte_2 Parte_3 rilascio della porzione immobiliare oggetto del contratto preliminare in premessa, con fissazione del relativo termine non superiore a quindici giorni;
nonché confermare il diritto dei ricorrenti di ritenere la caparra confirmatoria di Euro 25.000,00 nella quota a ciascuno riconosciuta e condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore dei ricorrenti ciascuno per i propri diritti, della complessiva somma di Euro 44.850,00 per l'occupazione della citata unità immobiliare, dalla sua consegna sino all'effettivo rilascio, o quella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia;
il tutto oltre al pagamento della somma di Euro 1.413,44 per fatture Enel non versate dai convenuti.
- Con vittoria di spese e competenze”
Parte convenuta: “Voglia l'On.le Tribunale
- Reietta ogni contraria istanza, eccezione e difesa;

- Rigettare la domanda spiegata dagli attori e Parte_1 Parte_2 CP_1
attesa l'insussistenza di inadempimento a carico di
[...] Controparte_3 [...]
e in ordine alla mancata stipula del contratto definitivo di Controparte_2 Parte_3 compravendita giusta preliminare del 20.9.18;
- Rigettare ogni altra domanda spiegata da essi attori;

- Dichiarare risolto il contratto preliminare del 20.9.18 per inadempimento degli attori - venditori e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Con vittoria di spese e compensi professionali”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È omesso il dettagliato svolgimento del processo ai sensi dell'art. 132 c.p.c.
Con atto di citazione ritualmente notificato parte attrice ha convenuto in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, e affinché Controparte_2 Controparte_3 Parte_3
Pagina 2 venisse dichiarata la legittimità del recesso dal preliminare di compravendita sottoscritto in data 20 settembre 2018 avente ad oggetto la porzione immobiliare sita in Torrita di Siena (SI) via Lago d'Iseo, contraddistinta al C.F. del suddetto Comune al foglio n. 18, part. 22, sub 2, categoria A/3, classe U, consistenza 7,5 vani, rendita catastale Euro 639,12 (abitazione); e al foglio n. 18, part. 92, cat. C/6, classe 2, consistenza 18 mq, rendita catastale Euro 67,86 (garage). I ricorrenti, promittenti venditori, chiedevano inoltre che, ex art. 1385, comma 2 c.p.c., venisse confermato il loro diritto a ritenere la caparra confirmatoria corrisposta in parte al momento della stipulazione del contratto preliminare e in parte nelle scadenze pattuite, per un totale di euro 25.000,00.
Si costituivano in giudizio e Controparte_3 Controparte_2 Parte_3 per chiedere il rigetto di ogni domanda attorea e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento degli attori-promittenti venditori.
Ricostruendo brevemente la vicenda in fatto, con contratto preliminare del 20.09.2018,
e si obbligavano a vendere, ciascuno per i Parte_1 Parte_2 Controparte_1 propri diritti, a e i quali a loro Controparte_3 Controparte_2 Parte_3 volta si impegnavano ad acquistare, la porzione immobiliare di cui supra.
Il prezzo della compravendita veniva concordemente stabilito a corpo in complessivi Euro 115.000,00, di cui Euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e anticipo prezzo, somma quest'ultima corrisposta nella misura di Euro 5.000,00 alla stipula del contratto preliminare e per i restanti Euro 20.000,00 alle successive scadenze pattuite, come espressamente e schematicamente riportate nel contratto preliminare di compravendita. Il termine per la stipula dell'atto definitivo di compravendita veniva fissato entro il mese di Settembre 2019. Le parti convenivano espressamente l'utilizzo anticipato del bene da parte dei promissari acquirenti già dalla data di sottoscrizione del preliminare, utilizzo che pertanto veniva concesso ai medesimi a decorrere dal 20.09.2018. In considerazione delle tempistiche necessarie all'espletamento delle pratiche edilizie e bancarie, le parti convenivano, con postilla in calce al preliminare, un nuovo termine per la stipula del contratto definitivo, prorogandolo sino al 30.05.2022. Le parti prevedevano, peraltro, espresso impegno da parte dei promissari acquirenti a versare, a decorrere dal mese di Gennaio 2022, la somma mensile di euro 400,00 da decurtare dal prezzo già pattuito, anche in considerazione dell'utilizzo anticipato del bene.
Tuttavia, i promissari acquirenti non provvedevano al pagamento delle somme mensili pattuite e si rendevano anche inadempienti alla stipula del contratto definitivo entro il termine prorogato del 30.05.2022.
Nonostante successivi incontri e contatti col notaio i promissari alienanti Persona_1 apprendevano che e non Controparte_3 Controparte_2 Parte_3 avevano ancora ottenuto il mutuo richiesto per procedere all'acquisto dell'immobile. Pertanto, anche a seguito di intimazione per la stipula del contratto definitivo, da stipularsi entro e non oltre la data del 31 luglio 2023, in data 13.11.2023 i ricorrenti comunicavano ai promittenti acquirenti la volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita, ritenendo la caparra ricevuta ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, co.2, c.c. e intimavano al contempo il rilascio dell'immobile libero da persone e cose.
Veniva infine instaurato un procedimento di mediazione ai sensi del D.lgs. 28/2010, avanti all'Organismo di Mediazione InMedio che si concludeva con esito negativo, con ciò comportando che fino alla data dell'introduzione del presente procedimento, non veniva stipulato il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Torrita di Siena (SI) via Lago d'Iseo.

1. La domanda di parte attrice è fondata.
Pagina 3 Dalla documentazione in atti risulta che “Il contratto notarile di trasferimento sarà stipulato presso lo studio notarile a scelta della parte acquirente entro settembre 2019”. È pacifico che ciò non sia avvenuto. Parte convenuta attribuisce tale ritardo all'impossibilità per la stessa di ottenere dall'istituto di credito selezionato il mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile a causa di diverse criticità che renderebbero inabitabile l'immobile. Tuttavia, oltre ad una generica elencazione di problematiche all'interno della comparsa di risposta, di tali criticità non v'è prova nella documentazione in atti. Peraltro, la stipula dell'atto definitivo non è mai stata condizionata al rilascio di alcun mutuo, né tantomeno tale modalità di pagamento è mai stata indicata nel contratto preliminare. Per di più, non risulta provato che vi siano state tali difformità da rendere inagibile l'immobile tali da impedire la stipula del rogito notarile. Anzi in particolare si rileva come dal contratto preliminare del 20 settembre 2018 emerga chiaramente che il promittente acquirente “dichiara di accettare lo stato di fatto e in particolare lo stato degli impianti tecnologici non essendo conformi alla normativa vigente”. Anche per quanto espressamente convenuto dalle parti nel preliminare appare del tutto speculativa la rilevazione delle criticità per come effettuata da parte convenuta. Emerge quindi chiaramente, dalla documentazione versata in atti, che nonostante la reiterata richiesta da parte attrice di stipulare il contratto definitivo di compravendita, concedendo anche ulteriore termine prima fino al 30 maggio 2022 e poi ancora fino a gennaio-febbraio 2023, i convenuti non hanno adempiuto all'obbligazione da loro assunta con la stipulazione del contratto preliminare. La difesa di parte convenuta appare, oltre che scarna, del tutto non convincente e appare conclamato l'inadempimento. È quindi legittimo il recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, cc esercitato dai promissari venditori e il conseguente diritto dei ricorrenti a ritenere la caparra confirmatoria di euro 25.000,00. Del resto, la facoltà di recedere dal contratto, trattenendo la caparra prevista dal secondo comma dell'art. 1385 cc rappresenta una particolare ipotesi di risoluzione per inadempimento, distinta dal recesso convenzionale ex art. 1373 e 1386 cod. civ. (cfr. Cass. n. 4023/78, Cass. n. 2268/82). Per giurisprudenza pacifica, l'inadempimento che legittima il recesso ex art. 1385, comma 2, cc è quello di cui all'art. 1455 cc, ossia il medesimo richiesto per la risoluzione del contratto: l'inadempimento di non scarsa rilevanza.
“Nella indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (cfr. Cass. 23 gennaio 1989, n. 398). Nel caso oggetto del presente procedimento non permangono dubbi circa il comportamento volutamente e pretestuosamente inadempiente dei convenuti, tale da far venir meno l'interesse dei promissari venditori alla conservazione del contratto.

2. Anche la richiesta attorea in ordine al rilascio dell'immobile sito in Torrita di Siena (SI) via Lago d'Iseo appare fondata. Dal preliminare del 20 settembre 2018 emerge come “l'utilizzo del bene avverrà dalla firma del presente atto”. La circostanza per cui gli odierni convenuti abbiano in uso l'immobile è pacifica, dal momento che ciò non è stato oggetto di contestazione.
Pagina 4 Le parti, non essendo riuscite a stipulare il contratto definitivo entro il primo termine del settembre 2019, il 12 settembre 2019 concordavano - oltre alla proroga del termine per la stipula dell'atto definitivo - che “dal mese di gennaio 2022 verranno pagati degli acconti di euro 400,00 mensili da decurtare dal prezzo totale stabilito”. Tuttavia, tali acconti mai sono stati pagati, come è stato sostenuto dai ricorrenti e mai contestato né provato da parte convenuta. A tal proposito si rileva che “La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (cfr Cass. civile sez. III, 30/09/2016, n. 19403). Nel caso in esame, al recesso ai sensi dell'art. 1385, co.2, cc segue la condanna di parte convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione. A tal fine, in mancanza di prova di un maggior danno e dovendo sopperire l'indennità in parola ad una indebita occupazione, non si può non considerare l'accordo siglato tra le parti in data 12 settembre 2019, con cui i promissari acquirenti si impegnavano a pagare il canone di 400,00 euro dal gennaio 2022. Ciò dimostra il maggior termine concesso dai promissari alienanti per la stipula del definitivo, nonostante l'occupazione già in atto dei convenuti. Può pertanto essere considerata indebita l'occupazione soltanto a partire dal gennaio 2022. Peraltro, proprio in considerazione del suddetto canone pattuito, il canone da pagarsi ai fini dell'indennità di occupazione è quello pattuito tra le parti, corrispondente a euro 400,00, e non già quello maggiore richiesto da parte attrice di euro 650,00. In conclusione, l'indennità di occupazione, valutata in euro 400,00 mensili, dovrà essere calcolata dal gennaio 2022 fino alla data del rilascio dell'immobile. A tale condanna segue quella - sempre nei confronti di parte convenuta – di rilascio dell'immobile immediatamente libero da persone e cose. È altresì fondata la domanda per il pagamento somma di euro 1.413,44 per fatture Enel non versate dai convenuti, nonostante l'utilizzo dal settembre 2018 ad oggi dell'immobile oggetto del presente procedimento (doc. 10 e doc. 11 del ricorso).

3. La domanda di parte convenuta non è specularmente fondata. La comparsa di costituzione, depositata in data 2 settembre 2024, è tempestiva, dal momento che è stata depositata nei termini di cui all'art. 281 undecies cpc. Ciononostante, la domanda riconvenzionale ivi proposta ai fini della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di controparte non trova la benché minima base probatoria negli atti depositati. Più in particolare, non solo non è stato dimostrato l'inadempimento, ma nemmeno si comprende l'oggetto dell'inadempimento stesso. Parte ricorrente ha, del resto, depositato a tal fine solamente un atto (denominato Fattura n. 55 del 28.2.19 della Ditta Water Seven di Merlini F.G, allegato n. 2 della comparsa) del tutto privo dei requisiti previsti dall'art. 21 D.p.r. 633/1972 (TU IVA), necessari al fine del riconoscimento della validità della fattura. In particolare, l'allegato appare generico quanto all'oggetto "ristrutturazione parziale immobile” e in ogni modo inidoneo ad essere valutato.
Pagina 5 Non si comprende come le predette e non provate spese sostenute da parte convenuta possano fondare inadempimento di parte attrice. Inoltre, in ordine agli asseriti lavori di manutenzione, come dichiarato in costituzione, il Tribunale ritiene non sia stata in nulla provata l'effettività dei suddetti lavori. Si rileva che anche qualora dovessero essere state provate le suddette opere di manutenzione - cosa che tuttavia non è - tale circostanza sarebbe comunque irrilevante. Infatti, si legge chiaramente e senza possibilità di ulteriori equivoci dal contratto preliminare del 20 settembre 2018 che il promittente acquirente “dichiara di accettare lo stato di fatto e in particolare lo stato degli impianti tecnologici non essendo conformi alla normativa vigente”. Inoltre “La parte acquirente è autorizzata ad effettuare opere di manutenzione e migliorie, compreso la posa in opera del parquet dalla data odierna” (fine pag. 2 e inizio pag. 3 del contratto preliminare allegato all'atto di ricorso). Ciò a dimostrazione, diversamente da quanto sostenuto da parte convenuta, che se anche queste migliorie fossero state fatte, cosa tutt'altro che provata, queste erano previste interamente da parte del promissario acquirente, quale esercizio di una facoltà e non di un obbligo contrattuale. Peraltro, se anche il bene immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita fosse stato viziato - circostanza anch'essa comunque non dimostrata - tali vizi sarebbero da considerarsi come conosciuti ed accettati al momento della sottoscrizione del predetto contratto preliminare, dal momento che il promittente acquirente dichiarava di accettare lo stato di fatto.

4. Le spese devono seguire la soccombenza ed essere poste a carico di parte resistente liquidate come in dispositivo in base al valore della domanda sui valori tabellari medi per la fase di studio ed introduttiva e valori minimi per la fase di trattazione e decisionale, in considerazione della scelta del rito e della non complessità della questione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. In accoglimento del ricorso, accertata la legittimità del recesso di parte ricorrente autorizza parte ricorrente a trattenere la caparra confirmatoria di euro 25.000,00;

2. Condanna i resistenti al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose in favore dei ricorrenti;

3. Condanna altresì i resistenti in solido tra loro al pagamento a titolo di indennità di occupazione dell'importo di euro 400,00 per ogni mese dal gennaio 2022 fino all'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso legale dalla domanda fino al saldo;

4. Condanna i resistenti in solido tra loro al pagamento dell'importo di euro 1.413,44 per fatture Enel non versate, oltre interessi al tasso legale dalla domanda fino al saldo;

5. Rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

6. Condanna i resistenti in solido tra loro al pagamento delle spese processuali liquidate in euro 545,00 per spese e in euro 5.261,00 per compenso, oltre 15% per rimborso forfettario cpa e iva come per legge.
Così deciso in Siena, il 27.03.2025 Il giudice
Marianna Serrao
Pagina 6 Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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