TRIBUNALE DI S. MARIA CAPUA VETERE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Unico del Tribunale di Santa Maria C.V. IV Sezione Civile, G o t avv.
Angela Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R.G. N. 1104/2021 ed avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo.
TRA
(C.F. ), in qualità di titolare dell'omonima ditta Parte_1 C.F._1
Officina meccanica di Papale Francesco, rappresentato e difeso, giusta procura rilasciata su foglio separato ed allegato in calce al presente atto di citazione in opposizione al D.I.
2686/2020, dall'avv. Claudio Ursomando, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Caserta, al Corso Trieste, n. 245
OPPONENTE

E

(C.F ), rappresentato e difeso, giusta procura in Controparte_1 C.F._2 calce al ricorso per decreto ingiuntivo, RG. n. 8727/2020, ed in copia all'atto di comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Antonio Scirocco, elett.te domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Caserta alla via Turati n.83.
OPPOSTO
C O N C L U S I O N I
Parte istante, con note di trattazione scritta si riportava ai rispettivi atti, memorie e documenti prodotti, concludendo per l'accoglimento delle richieste, eccezioni e deduzioni formulate e vittoria di spese e all'udienza cartolare del 06.02.2025 la causa veniva assegnata a sentenza.

1 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
La presente sentenza viene redatta ai sensi degli artt.132 cpc e 118 disp. att. cpc con omissione dello “svolgimento del processo” salvo richiamarlo ove necessario al fine di una migliore comprensione delle motivazioni della decisione.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, proponeva opposizione al Parte_1 decreto ingiuntivo n. 2886 /20, emesso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere - avente ad oggetto la condanna al pagamento dei canoni di locazione relativi ai locali dell'immobile sito in Caserta, alla Via Unità Italiana, n. 60, dovuti dal mese di giugno
2020 al mese di ottobre 2020, in favore del instando, in via Controparte_1 preliminare, per il rigetto della richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, essendo l'opposizione fondata su prova scritta;
in via principale, per la nullità e, in ogni caso, per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, da un lato, per carenza di legittimazione attiva del il quale, avendo venduto il suddetto immobile, in CP_1 data 09.05.2019, alla alla presentazione del ricorso monitorio, Controparte_2 non vantava più alcuna titolarità giuridica sui locali oggetto di giudizio-, e dall'altro lato per inesistenza del credito, stante l'atto transattivo del 24.10.2020, che comportava la cessazione della materia del contendere nel procedimento di intimazione di sfratto per il mancato pagamento dei canoni mensili relativi ai mesi di giugno e luglio 2020 - in quanto lasciava i locali locati consegnando le chiavi al che, a sua volta, gli versava CP_1
l'indennità ex art. 34 della L. 392/1978, per un importo complessivo pari ad euro
15.000,00, manlevandolo, altresì, da qualsiasi azione o pretesa vantata dalla
[...]
in via riconvenzionale, chiedeva di accertare e dichiarare la cessione Controparte_3 ex art. 1602 c.c. del contratto di locazione del 01.11.2005 (regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di Caserta il 15.11.2005 al n. 7615, serie 3) – rinnovato, dapprima, in data 27.10.2011, con apposito contratto (regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di Caserta – Serie 3T – num. 634) e, poi, rinnovato tacitamente alla scadenza naturale del precedente contratto, prevista in data 31.10.2017 – e per l'effetto chiedeva di condannare l'opposto sia alla ripetizione delle somme versate ex art. 2033 c.c., quantificate complessivamente in € 14.400,00, indebitamente incassate quale falsus locator del contratto di locazione ceduto ex art. 1602 c.c., oltre interessi dal giorno del pagamento sino al soddisfo o, in subordine, ex art. 2041 c.c., a titolo di indennizzo per arricchimento senza causa, sia al risarcimento dei danni da “lite temeraria” ex art. 96
c.p.c. da liquidarsi d'ufficio, anche in via equitativa.
Con rituale comparsa di costituzione e risposta si costituiva, a mezzo dell'avv. Antonio
Scirocco, , chiedendo, in via preliminare, la concessione della Controparte_1 provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e, in via principale, il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale, nonché la condanna al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. e al pagamento delle spese e competenze del giudizio, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Il G.I. dell'epoca rigettava la richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo
2 opposto e rinviava la causa, assegnando alle parti il termine di giorni 15, per esperire il tentativo obbligatorio di mediazione.
Acquisito agli atti il verbale di mediazione con esito negativo, il Giudice, all'udienza del
20.10.2021, concedeva i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c..
In data 03.02.2025, si costituiva per l'opponente in sostituzione del precedente procuratore l'avv. Claudio Ursomando.
All'udienza del 09.10.2023, veniva disposta la trattazione del processo nella forma del processo cartolare telematico di cui all'art. 127-ter c.p.c.
Espletata, dunque, l'istruttoria a mezzo della prova testimoniale, la scrivente, subentrata al precedente magistrato titolare del ruolo, riteneva la causa matura per la decisione, per cui venivano rassegnate le conclusioni e la causa veniva riservata per la decisione di merito.
* * *
La domanda dell'opponente è parzialmente fondata e, pertanto, va accolta nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, va dichiarata la carenza di legittimazione attiva in capo , Controparte_1 essendo stata accertata la mancanza, al momento della presentazione del ricorso monitorio, di qualsivoglia titolarità giuridica rispetto ai locali oggetto del giudizio in corso.
In particolare, la stipulazione del contratto immobiliare di vendita del 09.05.2019 ha determinato, ai sensi dell'art. 1602 c.c., la cessione del contratto di locazione, con il conseguente subentro ex lege della terza acquirente, nonché nuova proprietaria,
[...]
Controparte_3
Sul piano della teoria generale, al momento dell'acquisto del bene locato, in mancanza di una diversa volontà dei contraenti, si verifica l'ingresso automatico, nei diritti e negli obblighi nascenti dal contratto di locazione dell'acquirente, il quale viene così a trovarsi nell'identica posizione ricoperta dal contraente originario, senza bisogno del consenso del conduttore
(Cass. civ. Sez. 3, 13 luglio 2018 n. 18536, Cass. Civ., 16 aprile 2015, n. 7696). Il fenomeno successorio, ai sensi dell'art. 1599 c.c., non produce effetto retroattivo, per cui il rapporto di locazione si scinde in due periodi distinti rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, sicché la successione dell'acquirente – salvi diversi accordi di cessione – non comporta il trasferimento della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato. Il conduttore, pertanto, è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile, in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264
c.c., potendo, peraltro, solo nei confronti dello stesso esercitare tutte le facoltà riconosciutegli dal contratto. Al nuovo acquirente, invece, spetterà la completa gestione del contratto di locazione, essendo tenuto, da un lato, a rispettare il contratto in essere, senza poter apportare modifiche rilevanti fino alla scadenza, e dall'altro lato avrà diritto esclusivo a ricevere il pagamento dei relativi canoni (Cass., Sez. III, 13 novembre 2012, n. 19747, Cass. Civ. Sez.
III, 2751/2015).
3 Nel caso in esame, è indubbio il verificarsi – a seguito del contratto del 09.05.2019, con il quale l'opposto trasferiva la proprietà dei locali dell'immobile oggetto del giudizio alla
[...]
– della cessione ex lege del contratto di locazione di cui all'art. 1602 c.c. a Controparte_3 favore della terza acquirente, in quanto, in forza del principio di inversione dell'onere della prova, non emergono, nella documentazione in atti, elementi sufficienti e idonei a desumere una diversa volontà delle parti contraenti.
Le dichiarazioni, allegate in atti dal rese dalla (in data CP_1 Controparte_3
14.07.2020 e in data 22.07.2020), in risposta alle comunicazioni pec inviate dall'opponente
(in data 10.07.2020 e in data 17.07.2020), dirette a negare il subingresso della terza acquirente, di fatti, non si ritengono in grado di derogare il disposto di cui all'art. 1602 c.c. per diverse ragioni.
Innanzitutto, il disconoscimento del contratto di locazione avveniva soltanto su sollecitazione dell'opponente, a distanza di circa un anno dalla stipulazione del contratto di vendita, peraltro, mai formalizzato in un atto avente adeguato valore probatorio, quale una scrittura privata, idoneo a provare la volontà contraria.
Sul piano contenutistico, inoltre, quanto sostenuto dalla in merito alla Controparte_3 mancata applicazione della disposizione di cui all'art. 1602 c.c. “a quei casi in cui il subingresso dell'acquirente nel rapporto avviene dal momento in cui l'atto di acquisto incomincia a produrre i suoi effetti. Ed, infatti, la surrogazione ex lege del compratore nell'identica posizione contrattuale del locatore, anche se comporta lo ius possidendi dell'immobile non determina il possesso concreto e materiale della cosa, proprio per il persistere di un onere che grava sulla cosa e impedisce all'acquirente di disporre materialmente per la presenza di altri soggetti che hanno di fatto e di diritto il potere di escluderlo” può ritenersi disatteso.
L'automatica surrogazione della nel contratto di locazione di cui Controparte_3 all'art. 1602 c.c. si spiega, nel caso in esame, per effetto del principio consensualistico ex art. 1376 c.c., che produce l'effetto reale del trasferimento a titolo particolare della cosa locata, a nulla rilevando, pertanto, né la circostanza secondo la quale il possesso giuridico e la materiale detenzione da parte della terza acquirente venivano posticipati né tantomeno la pattuizione diretta a condizionare il pagamento del prezzo alla consegna del bene.
La consegna della cosa oggetto del contratto, di fatti, costituisce un mero effetto obbligatorio
(che si pone sul piano dell'esecuzione del contratto e non su quello della sua efficacia) scaturente da un contratto già perfetto ed efficace, che ha già prodotto il suo effetto traslativo inter-partes e, quindi, non costituisce di per sé espressione di una volontà contraria al subentro ex lege nel contratto di locazione della terza acquirente.
La mancata consegna del bene locato, infine, non è sufficiente a negare il subentro ex lege della in quanto tale circostanza non legittimerebbe il venditore a Controparte_3 proporre l'azione di rilascio dell'immobile.
Ciò trova riscontro nella sentenza pronunciata a seguito del ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso dal per ottenere la liberazione immediata dell'immobile, che si concludeva con CP_1
4 una pronuncia di rigetto, stante la carenza della legittimazione ad agire per ottenere il rilascio del bene, alla luce del contratto di vendita del 09.05.2019.
Infine, con riguardo alla domanda in via riconvenzionale dall'opponente, questa deve, invece, ritenersi inammissibile.
Giova sottolineare che dal punto di vista sostanziale, la domanda riconvenzionale deve essere fondata su fatti e circostanze che siano direttamente connessi alla domanda principale proposta dall'attore. Tale circostanza è confermata dalla prassi giurisprudenziale, secondo cui “la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini dell'ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico e identico titolo, essendo sufficiente che fra le pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del
“simultaneus processus”, ai fini dell'economia processuale e in applicazione del principio del giusto processo […]” (Cass. n. 27564/2011; Cass. n. 8207/2006).
Nel caso di specie, la domanda riconvenzionale proposta dall'opponente è da ritenersi totalmente scollegata rispetto alla domanda risarcitoria promossa in via principale.
Infatti, sia l'istanza di accertamento e declaratoria della cessione ex art. 1602 c.c. del contratto di locazione del 01.11.2005, sia la conseguente richiesta di condanna dell'opposto, previa declaratoria dell'indebito oggettivo ex art. 2033 cc., alla ripetizione in favore dell'opponente della somma complessiva di € 14.400,00 indebitamente incassata quale falsus locator del contratto di locazione ceduto, afferiscono ad un thema decidendum completamente disgiunto rispetto alla domanda principale, avente ad oggetto esclusivamente la nullità o la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Tale evenienza comporta, a parere della scrivente, l'impossibilità per la parte attorea di proporre la summenzionata istanza all'interno del giudizio de quo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.



P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V., IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
− Accoglie la domanda dell'attore e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 2886 del
14.12.2020 emesso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nel procedimento NRG
8727/2020;
− Rigetta la domanda riconvenzionale;

− Condanna l'opposto , al pagamento delle spese e competenze di lite che Controparte_1 liquida in complessivi € 3.797,00 per compenso professionale, così ripartiti: € 2.525,00 da attribuirsi al procuratore antistatario Avv. Pasqualina Rosaria Ferrara (che rappresentava l'opponente sino alla fase istruttoria) ed € 1.272,00 in favore dell'Avv. Claudio Ursomando
(che subentrava nella fase decisionale), oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA come per legge.
5 Così deciso in Santa Maria C.V. 19/02/2025
IL GOT
Avv. Angela Verolla
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