REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Valentina Gigante, lette le note scritte depositate, pronuncia, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 127 ter e 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 10634 /2018 r.g.a.c. e vertente

TRA
C.F. , in persona del suo l.r.p.t., Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Giussani Andrea, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Milano, Via Filippo Corridoni n. 40;

INTIMANTE/RICORRENTE
E
, C.F. , in persona del suo l.r.p.t., Controparte_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, anche disgiuntamente, dagli Avv. Riccardo Casafina e
Giuseppe D'Angelo, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi, sito in Marano di
Napoli, al Corso Europa n. 66;
INTIMATA/RESISTENTE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società -d'ora in poi ha Parte_2 Parte_1
convenuto in giudizio la società -d'ora in poi chiedendo convalidarsi, Controparte_1 P_
nei riguardi di quest'ultima, lo sfratto -per morosità- dall'unità immobiliare sita in Marcianise presso l'agglomerato industriale sud - precisamente del capannone industriale e dell'edificio sviluppato su due piani fuori terra, oltre area scoperta adibita a parcheggio e scarico/carico merci, identificata al Catasto al f. 20, map. 5416, 3350 mq coperti e 3.250 mq scoperti- sublocatale con contratto stipulato in data 9.11.2011 (con efficacia dal 10.11.11 al 9.11.20), verso il pagamento di un canone mensile pari ad euro 15.000,00.
L'intimante ha all'uopo lamentato una mora consistente nell'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di gennaio 2012 al mese di febbraio 2013, per un importo complessivo di euro 255.842,40, nonché nell'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di settembre 2013 al mese di maggio
2017, per un importo di euro 388.344,60 (atteso che i canoni medio tempore maturati -da febbraio a settembre 2013-, per una serie di vicende meglio esposte in citazione, sono stati corrisposti dalla società , chiedendo altresì emettersi per tali importi decreto ingiuntivo. Controparte_2
Si è costituita in giudizio la società , la quale si è opposta all'intimato Controparte_1
sfratto, esponendo:
1) che i rapporti fra le parti risultano ben più articolati;
che, infatti, in data 9.11.11,
ha sottoscritto con la società un contratto di leasing -n. Parte_1 Parte_3
00965378/001- avente ad oggetto la predetta unità immobiliare, con il quale la prima si impegnò, a fronte dell'utilizzo dell'opificio, a corrispondere alla seconda l'importo di euro
4.027.574,00;
2) che tale immobile era all'epoca di proprietà di che, infatti, per effetto del P_ leasing, la ha acquistato l'opificio da quest'ultima (corrispondendole l'importo di CP_3
euro 2.704.000,00) e lo ha concesso in locazione finanziaria a;
Parte_1
3) che, con contratto preliminare del 31.10.2011 stipulato con , si è Parte_1 P_
impegnata a subentrare nel predetto contratto di leasing, mediante cessione dello stesso;
che, in particolare, a fronte delle cessione dello stipulando contratto di leasing, P_
aveva promesso di corrispondere a le seguenti somme: - euro 630.000,00 a Parte_1
titolo di caparra (che diventerà acconto prezzo soggetto ad IVA solo al momento dell'effettivo subentro nel contratto di leasing), contestualmente alla stipulazione del contratto di leasing;
-euro 814.200,00 oltre IVA a titolo di canoni anticipati, consistenti anche essi in caparra e conto prezzo, sempre contestualmente alla sottoscrizione del contratto di leasing;
-euro 180.000,00 a titolo di caparra, da corrispondersi entro il 30.3.12 con versamenti annuali di euro 30.000,00 cadauno, dal 30.3.12 al 30.8.12; -infine, la restante somma di euro 1.079,800 entro 24 mesi dalla sottoscrizione del contratto principale di leasing mediante accollo del capitale residuo all'atto del subentro;

4) che, nel predetto contratto preliminare, era altresì previsto che le parti avrebbero sottoscritto un collegato contratto di sublocazione con il quale avrebbe Parte_1
concesso in sublocazione a il cespite oggetto del futuro contratto di leasing ad P_ un canone più o meno corrispondente alla rata di leasing, che quest'ultima avrebbe versato alla contestuale scadenza della stessa, salvo opportuno conguaglio;

5) che, con contratto del 9.11.11, ha concesso in sublocazione l'opificio in Parte_1
questione a P_
6) che, alla luce di quanto esposto, appare dunque evidente che tra e P_
risultava concordata una complessa operazione di finanziamento, cui il Parte_1
contratto di sublocazione era collegato;
che, più precisamente, al fine di P_ ottenere un finanziamento, ha alienato l'immobile alla società di leasing incassando il relativo prezzo;
tuttavia, al fine di continuare la propria attività industriale, tale società aveva necessità che il futuro acquirente -Costellazione- le concedesse in uso l'opificio e che, magari, le consentisse il riacquisto dello stesso;

7) che così come concordato, con assegno n. 1.031.972.471-10 trattato dal P_
Banco di Napoli, ha versato il primo importo di euro 630.000,00 contestualmente alla stipula del contratto di leasing;
che, con bonifico del 9.11.11, ha altresì corrisposto l'importo di euro 984.000,00 (ossia 814.200,00 oltre Iva) da imputarsi a titolo di canoni anticipati della sublocazione;

8) che, tuttavia, l'intera operazione era inficiata da un vizio non sanabile, atteso che non era mai stata autorizzata da a sublocare l'immobile e, Parte_1 Parte_3
successivamente, a cedere il contratto a che, in altri termini, il contratto di P_
sublocazione veniva stipulato senza il consenso della concedente, così rendendo invalida l'intera operazione;

9) che, pertanto, già nel novembre 2011, era inadempiente nei riguardi di Parte_1
in quanto non aveva acquistato dalla concedente l'autorizzazione alla stipula P_
del collegato contratto di sublocazione né, tantomeno, il nulla osta a cedere il contratto di leasing, per cui, a causa di siffatto inadempimento, l'operazione finanziaria non era più realizzabile;

10) che, inoltre, si è resa inadempiente al contratto di leasing, tant'è che Parte_1 Pt_3
-poi divenuta IO in data 5.5.2015, ha comunicato a
[...] Controparte_4
l'intervenuta risoluzione del contratto di leasing;
Parte_1
11) che tale situazione è stata comunicata a solo in data 15.3.2017; che, infatti, in P_ quella data, ha ricevuto una pec da parte dell'Avv. Catavello che segnalava P_
che il contratto di sublocazione, mai autorizzato, era da considerarsi risolto ai sensi dell'art. 1595 c.c.; quest'ultimo, addirittura, chiedeva poi il pagamento dei canoni di locazione maturati a far data dalla risoluzione;
12) che, in via preliminare, va eccepito il difetto di legittimazione attiva di , Parte_1 atteso che, a norma dell'art. 1595 c.c., spetta al locatore -nel caso di specie la società di leasing- il diritto sostanziale alla restituzione del bene da parte del subconduttore e non al sublocatore;
che, in altri termini, per effetto della intervenuta risoluzione del contratto di leasing, la legittimazione ad agire per richiedere la restituzione dell'immobile compete all'attuale proprietario;

13) che non sussiste alcun inadempimento di atteso che quest'ultima, in P_ adempimento del citato contratto preliminare, aveva già corrisposto l'importo di euro
984.000,00 da imputarsi a titolo di canoni anticipati del contratto di locazione;

14) che, in ogni caso, il credito di controparte risulta parzialmente prescritto ai sensi dell'art. 2948 c.c.;
15) che, a tutto voler concedere, i canoni richiesti rappresenterebbero prestazioni mai eseguite, per cui la loro debenza sarebbe travolta dall'effetto retroattivo della risoluzione;

16) che, peraltro, l'intera operazione finanziaria risulta nulla per violazione del patto commissorio;
che, infatti, in mancanza del pagamento, avrebbe incamerato Parte_1 le caparre e sarebbe rimasta, una volta pagato l'istituto di leasing, proprietaria dell'opificio industriale;
che, ove l'intimata fosse venuta meno al puntuale pagamento degli impegni finanziari, l'immobile sarebbe rimasto di proprietà del finanziatore, per cui, stante la violazione dell'art. 2744 c.c., sia l'operazione di finanziamento che il contratto collegato di sublocazione sono radicalmente nulli;

17) che l'inadempimento sopra descritto imputabile a a Controparte_5
recedere dal contratto e a richiedere il doppio della caparra versata;
che, pertanto,
dovrà essere condannata a restituire un importo parti ad euro 1.260.000,00 Parte_1
-quale doppio dell'importo di euro 630.000,00- nonché l'importo di euro 1.968.000,00 - quale doppio dell'importo di euro 814.200,00-, nonché ancora l'importo di euro
168.875,00 incassato da a titolo di indennità di occupazione e non dovuto Parte_1
per effetto della citata risoluzione;

18) che dovrà altresì provvedere alla restituzione dell'importo di euro Parte_1
1.175.500,00 corrisposto in esecuzione del contratto preliminare.
Alla luce delle esposte circostanze, l'intimata ha concluso chiedendo il rigetto delle avverse richieste, nonché l'accoglimento della domanda riconvenzionale di restituzione degli importi di euro
3.389.500,00 e di euro 1.775.500,00 per le causali meglio descritte, vinte le spese con attribuzione.
All'udienza dell'11.12.18, il Got assegnatario del fascicolo si è riservato e, con ordinanza resa in pari data, preso atto dell'opposizione dell'intimata, ha denegato il provvisorio rilascio ex art. 665 c.p.c., disposto il mutamento del rito e assegnato termine perentorio per il deposito di memorie integrative, nonché termine di giorni quindici per l'esperimento della mediazione, rinviando all'udienza del
18.4.19.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, ha dedotto: Parte_1
1) che le circostanze esposte risultano estranee al rapporto di locazione, esclusivo oggetto del presente giudizio;
che tra le parti è infatti intercorso un accordo di più ampio respiro, finalizzato alla cessione del contratto di leasing (originariamente stipulato tra
IO Italiano S.p.a., già , e ) a ma che tale Parte_3 Parte_1 P_ contratto, oltre ad essere stato risolto a causa dell'esclusivo inadempimento posto in essere dall'odierna intimata, è svincolato dal contratto di locazione intercorrente tra le medesime società; che l'assenza di correlazione tra le suddette operazioni emerge dalla lettura del contratto di sublocazione, nel quale non viene fatto riferimento ad ulteriori accordi, ma si limita a determinare i patti e le condizioni del rapporto locatizio;

2) che, al contrario di quanto controparte vuole far emergere, i canoni a cui si fa riferimento nel contratto preliminare in questione - sub. punto A2- sono esclusivamente quelli previsti dal contratto di leasing e non già quelli previsti dal contratto di sublocazione, del quale viene fatto solamente breve cenno al punto D del suddetto contratto, al fine definire esclusivamente l'eventuale conguaglio del prezzo finale d'acquisto; che, ancora,
l'indipendenza tra i due contratti si evince dal tenore letterale degli stessi, in particolare dal punto D del contratto preliminare;

3) che, peraltro, si impegnava a versare l'ulteriore somma di euro 180.000,00 a P_
titolo di caparra, entro e non oltre il 30 marzo 2012, pena la risoluzione ipso iure del promissario subentrante, con la conseguente perdita di tutto quanto versato a titolo di caparra;
che non ha provveduto al versamento della somma di euro 180.000,00 P_
nei predetti termini;
che, infatti, con comunicazione del 17.4.12, veniva P_
diffidata al pagamento di quanto dovuto, in caso contrario il contratto preliminare di cessione di leasing si sarebbe risolto;
che, alla luce di quanto detto, appare palese l'inadempimento di che ha portato inevitabilmente alla risoluzione del P_ contratto preliminare senza far insorgere l'obbligo per Costellazione di restituzione di alcuna somma;

4) che, peraltro, all'art. 3 del suddetto contratto, le parti stabilivano che per patto P_
espresso, si sarebbe adoperata, a proprie cure, spese e responsabilità, a far sì che, entro 24 mesi dalla stipula del contratto principale, potesse sottoscrivere con la società di leasing un accollo liberatorio, così da liberare da qualsiasi obbligazione;
per cui, Parte_1 era esclusivamente onere della società di fornire le opportune garanzie al fine P_
di subentrare nel contratto di leasing;

5) che, peraltro, il contratto di sublocazione è stato stipulato simultaneamente al contratto di leasing e che la concedente ne è stata dunque posta immediatamente a conoscenza, come
è dato evincere dalla corrispondenza intercorsa tra e Parte_1 Parte_3
6) che, ad ogni modo, pur se il contratto di sublocazione fosse stato posto in essere in spregio al patto che lo vietava, ciò non avrebbe reso nullo il contratto stesso;
che, infatti, tutt'al più l'istituto concedente avrebbe potuto esercitare il proprio diritto di risoluzione del contratto principale per violazione del patto di divieto di sublocazione da parte dell'utilizzatore; che, tuttavia, nulla di tutto ciò si è verificato ed infatti il contratto di sublocazione, come il contratto di leasing, ha spiegato i suoi naturali effetti concedendo a la possibilità di godere del complesso immobiliare e di proseguire nella P_
propria attività;
7) che è peraltro infondata l'eccepita compensazione, risultando l'obbligazione di pagamento dei canoni e quella di pagamento dell'anticipo in forza del preliminare di cessione di leasing obbligazioni differenti;
che, più di preciso, le somme versate da -quale P_
caparra relativa al contratto preliminare di cessione del leasing- non possono in alcun modo essere imputate a canoni di locazione, atteso che la somma pari ad euro 814.200,00 oltre iva versata da era relativa ai canoni anticipati del leasing, ed infatti, come P_
si evince dalla stessa documentazione versata in atti da controparte, la stessa è stata versata da a al momento della sottoscrizione del contratto di leasing;
Parte_1 Parte_3
8) che, alla luce di quanto esposto, la ricostruzione fattuale avversaria risulta pretestuosa e infondata;
che, infatti, l'unica circostanza degna di nota è che sta occupando P_ un immobile senza corrispondere integralmente l'importo del canone di locazione;
che a ciò si aggiunga il grave danno subito da la quale, a causa dei plurimi Parte_1
inadempimenti posti in essere da sia in relazione al contratto preliminare di P_
cessione di leasing che in relazione al contratto di sublocazione -non avendo mai ricevuto i relativi canoni da corrispondere a sua volta alla concedente- si è trovata nella condizione di dover restituire un immobile che non è nemmanco in suo possesso;
che da quanto detto
è discesa la necessità di instaurare la presente controversia, giacché, a seguito della risoluzione del contratto di leasing, è stata condannata alla restituzione Parte_1 dell'immobile sublocato;

9) che, quanto all'asserita prescrizione del credito, vi sono stati numerosi solleciti di pagamenti idonei ad interrompere la stessa;
che, più di preciso, in data 21.11.13, inviava a comunicazione di messa in mora e contestuale Parte_1 P_ risoluzione del contratto, con interruzione del termine previsto dall'art. 2948 c.c.;
10) che, quanto all'asserita nullità dell'intera operazione contrattuale, pur ribadendo l'indipendenza dei singoli contratti sottoscritti tra le parti, non sussiste alcun violazione dell'art. 2744 c.c., atteso che appare evidente che non ha messo a disposizione P_
alcun bene a garanzia del debito contratto con , in quanto la proprietà del Parte_1
compendio immobiliare è in capo a ora IO Italiano S.p.a.; Parte_3
11) che la domanda riconvenzionale risulta infondata, poiché, nel caso di specie, risulta indubbio che non vi è stato alcun inadempimento imputabile a , la quale non Parte_1 aveva alcun obbligo finalizzato all'ottenimento da parte di della titolarità del P_
contratto di leasing;
che, peraltro, si è resa inadempiente ben prima dello P_
spirare dei 24 mesi contrattualmente previsti, non avendo versato nei termini le somme pattuite all'art. 2 punto B, sicché , come previsto all'art. 4 del contratto Parte_1
preliminare di cessione del leasing, ha trattenuto le somme versate a titolo di caparra;

12) che solamente in data 10.4.18 il contratto di leasing è stato risolto con ordinanza dal
Tribunale di Milano.
Alla luce di quanto argomentato, l'intimante ha rassegnato le seguente conclusioni: “- accertare e dichiarare che è debitrice nei confronti di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 644.187,00 a titolo di canoni di locazione e indennità di occupazione e per
[...]
l'effetto condannare la stessa la pagamento della suddetta somma nonché al rilascio immediato dell'immobile concesso in sublocazione sito in Marcianise, presso Agglomerato Industriale Sud e precisamente un capannone industriale, e un edificio sviluppato su due piani fuori terra, oltre area scoperta adibita a parcheggio e scarico/carico merci, il tutto identificato al NCEU di Caserta al foglio 20, Map. CAT D/1 di complessivi c.a.

3.350 mq coperti, oltre al c.a.

3.250 mq scoperti;
CP_6
- respingere tutte le domande svolte da controparte in quanto infondate in fatto ed in diritto ivi compresa la domanda riconvenzionale per tutte le ragioni di cui in narrativa;
Con vittoria di spese, compensi professionali, oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15% ex DM n. 55/2014,
IVA e CPA”.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, ha sostanzialmente ribadito le P_
difese già espletate in fase di convalida, aggiungendo:
1) che l'intimante ha rinunciato al proprio credito atteso che la stessa, in data 7.12.2018 (quando il presente giudizio era stato già instaurato e aveva già presentato le sue difese), P_
ha emesso la nota di credito nr. 2/2018, ex art. 26 c. 3, DPR 633/1972, in cui si riconosce creditrice della dell'importo di euro 644.187,01; P_ 2) che, volendo aderire all'interpretazione fornita da controparte, secondo cui si era P_
impegnata a compiere quanto necessario per il subentro nel contratto di leasing, la relativa clausola contrattuale avrebbe determinato un esonero di responsabilità di per Parte_1 cui la stessa sarebbe nulla per violazione dell'art. 1227 c.c.
In ragione di quanto esposto, l'intimata ha così concluso: “ dichiarare inammissibile, improponibili
e/o infondate le domande di controparte, accertando in ogni caso accertare che nulla è dovuto dalla
alla società unipersonale, a qualunque Controparte_1 Parte_1
titolo e/o causale, anche per effetto della dedotta compensazione e prescrizione del credito, nonché per effetto della risoluzione del contratto di sublocazione, dovuta all'inadempimento di Parte_1
e di cui si chiede l'accertamento; 3) in accoglimento della proposta domanda riconvenzionale, accertare l'inadempimento di società unipersonale, e, per l'effetto, Parte_1
condannare società unipersonale, in persona del legale rappresentante Parte_1
pro tempore, al pagamento dell'importo di € 3.389.500,00 per le causali meglio indicate in premessa ovvero al pagamento di quella cifra che l'Adito Tribunale riterrà equa e giusta;
4) in via subordinata, accertare la nullità dei collegati contratti, preliminare e di sublocazione, e, per l'effetto, condannare società unipersonale, in persona del legale rappresentate pro tempore, Parte_1 al pagamento dell'importo di € 1.775.500 per le causali meglio indicate in premessa ovvero al pagamento di quella cifra che l'Adito Tribunale riterrà equa e giusta;
6) condannare il ricorrente al rimborso delle spese e competenze del giudizio, oltre rimborso spese forfettarie (15%), Cpa e Iva come per legge, con attribuzione ai costituiti procuratori per anticipo fattone”.
Con provvedimento del 29.12.19, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la discussione all'udienza del 19.11.20.
A seguito di una serie di rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata all'udienza del 3.4.25 e definita dalla scrivente, subentrata sul ruolo in data 30.11.22.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Orbene, le domande di risoluzione per inadempimento e di pagamento dei canoni appaiono fondate, mentre vanno respinte le domande formulate dall'intimata in via riconvenzionale.
Deve darsi innanzitutto atto della procedibilità delle domande principali, giacché precedute da regolare esperimento della mediazione, conclusasi con esito negativo (cfr. verbale del 15.1.19).
Ciò posto, prima di passare in rassegna le eccezioni sollevate dall'intimata, occorre soffermarsi, sia pur succintamente, sull'inquadramento della più ampia operazione posta in essere dalle parti, in cui si inserisce il contratto di locazione di cui si domanda la risoluzione. Secondo quanto concordemente esposto, con contratto preliminare stipulato in data 30.10.11, si impegnava a subentrare, in luogo di , nel contratto che quest'ultima P_ Parte_1
avrebbe stipulato con la società avente ad oggetto Parte_4
il leasing -poi stipulato in data 9.11.11, n. 00965378/001- relativo all'unità immobiliare in questione.
Ancora, con contratto di sublocazione stipulato in data 9.11.11, locava a il Parte_1 P_
predetto immobile, oggetto del leasing stipulato in pari data.
Orbene, le parti discutono in ordine all'esistenza o meno di un collegamento negoziale tra i predetti contratti, la cui configurabilità potrebbe ripercuotersi, in virtù delle eccezioni sollevate dall'intimata, sulla validità del contratto di locazione nonché sulla valutazione dell'inadempimento in tal sede lamentato dall'intimante.
Va premesso che sussiste un'ipotesi di collegamento negoziale ogni qual volta due o più contratti, ciascuno dotato di causa autonoma, pur rimanendo distinti, danno luogo ad un unico regolamento di interessi. Secondo una giurisprudenza di legittimità, qui condivisa, perché si configuri un collegamento negoziale, “è necessario che ricorra sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico fra i negozi, che il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti, pur se non manifestato in forma espressa, di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il collegamento ed il coordinamento di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, non essendo sufficiente che quel fine sia perseguito da una delle parti all'insaputa
e senza la partecipazione dell'altra” (così Cass. civ. n. 13580/2004).
Nel caso di specie, alla luce delle deduzioni esposte e del tenore dei contratti -preliminare di cessione del contratto di leasing e di sublocazione-, deve ritenersi sussistente un'ipotesi di collegamento negoziale.
Prima di evidenziare gli indici del collegamento negoziale, appare d'obbligo precisare che il contratto stipulato tra le odierne parti in data 9.11.11, col quale ha concesso a il Parte_1 P_ godimento dell'immobile de quo, non costituisce, come sostengono le parti, una “sublocazione”, bensì una locazione.
Come noto, la sublocazione è il contratto col quale il conduttore a sua volta loca il bene ad un terzo soggetto (art. 1594 c.c.). Nel caso che occupa, tuttavia, difetta un rapporto di locazione principale, rilevando a monte un contratto di leasing, che si differenzia dalla locazione per causa ed oggetto.
Ne consegue innanzitutto l'infondatezza dell'eccepito difetto di legittimazione attiva dell'intimante, atteso che, come noto, il rapporto che nasce dal contratto di locazione ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente – circostanza, quest'ultima, senz'altro da escludere nel caso che occupa- (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 4764/2005).
Fatta tale doverosa precisazione, e venendo alla valutazione relativa all'esistenza di un collegamento negoziale, si osserva quanto segue.
Dal tenore delle disposizioni contrattuali contenute nel preliminare di cessione del contratto di leasing può infatti ricavarsi la chiara esistenza, sul piano oggettivo e soggettivo, di un nesso teleologico tra lo stesso e il contratto di locazione.
Innanzitutto, dalla premessa contenuta nel preliminare, si evince che la stipula del contratto di leasing avrebbe avuto quale scopo quello di cedere, successivamente alla stipula, il predetto contratto a ivi, infatti, si legge “ Premesso: - che la è in procinto di P_ Parte_1
stipulare un contratto di leasing immobiliare (..); -che detta operazione sarà effettuata al solo scopo di cedere, successivamente alla stipula, anche a titolo oneroso, il contratto di leasing sopra menzionato alla (o persona giuridica da essa nominata), la quale, a sua volta, Controparte_1
subentrerà nel suddetto contratto di leasing con totale liberazione della Parte_1
e suoi eventuali garanti da qualunque obbligazione in ordine a detto contratto”. Risulta altresì chiaro che il prezzo pattuito per la cessione sarebbe stato gradualmente corrisposto da CP_7
, dapprima mediante la corresponsione degli acconti versati ai sensi dell'art. 2 del
[...]
predetto contratto, successivamente mediante la corresponsione del canone di locazione, salvo poi il pagamento del saldo finale residuo. Tanto si ricava da plurime disposizioni contrattuali. In primo luogo, secondo quanto è dato evincere dal punto 2D del preliminare di cessione, l'ammontare del canone di locazione, salvo successivi conguagli, è stato determinato in misura più o meno corrispondente alla rata del leasing dovuta da ivi, infatti, si legge : “Tenuto conto che Parte_1
le medesime parti hanno, inoltre, sottoscritto un contratto di sublocazione, con il quale la
concede in sublocazione alla il cespite oggetto del presente Parte_1 P_
contratto ad un canone più o meno corrispondente alla rata di leasing, la verserà a Controparte_1
alla contestuale scadenza della rata del leasing (o con conguagli trimestrali) Parte_1
la differenza di quanto pagato a titolo di canoni di sub locazione dalla e quanto versato P_
per canoni di locazione finanziaria da alla società di leasing e viceversa Parte_1
(mediante eventuale compensazione successiva)”. Ancora, dalla stessa disposizione, si ricava che i canoni di locazione avrebbero rimborsato parte del capitale residuo;
la predetta norma infatti prosegue: “Di detti canoni di sublocazione e relativi conguagli la sola quota capitale delle rate pagate sarà imputata in acconto prezzo e sarà detratta dal saldo finale (tenuto conto che detti canoni andranno a rimborsare solo una quota del capitale residuo”. Da ultimo, non può non evidenziarsi la pattuizione contenuta all'art. 6 del preliminare, ove si legge “a partire dalla data di sottoscrizione dell'atto di cessione subentro la sarà nuova utilizzatrice del contratto di locazione Controparte_1
finanziaria e da quella data il contratto di sublocazione si intenderà ipso iure risolto per confusione della locatrice con la sub conduttrice”; ebbene, nel disciplinare, con il preliminare, le sorti della locazione, i contraenti hanno senz'altro disvelato la comune volontà di concepire i due negozi, sebbene autonomi, come strumenti di un più ampio regolamento di interessi.
L'accertata esistenza di un collegamento negoziale impone allora di vagliare le eccezioni sollevate dall'intimata, di nullità dell'operazione per divieto del patto commissorio nonché di inadempimento dell'intimante in relazione al preliminare di cessione. I contratti collegati, infatti, pur conservando l'individualità propria di ciascun tipo negoziale e pur restando soggetti alla relativa disciplina, sono tra loro collegati funzionalmente in modo che le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro, sia in punto di validità che di efficacia, al punto che anche la gravità dell'inadempimento di un singolo contratto va apprezzata all'interno della complessiva struttura negoziale (cfr. Cass. civ. nn.
13888/2015 e 17148/2019).
Ebbene, principiando dall'eccepita nullità ai sensi dell'art. 2744 c.c., va preliminarmente osservato che, secondo una consolidata giurisprudenza, qui condivisa, la ratio del divieto del patto commissorio risulta violata ogni qualvolta il debitore, allo scopo di garantire al creditore l'adempimento dell'obbligazione, trasferisca a garanzia del creditore stesso un proprio bene riservandosi la possibilità di riacquistarne il diritto dominicale all'esito dell'adempimento dell'obbligazione, senza, peraltro, prevedere alcuna facoltà, in caso di inadempimento, di recuperare l'eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all'ammontare del credito (Cass. civ. n. 1273/2005). A tal fine, occorre verificare se, alla luce dei dati sintomatici e obiettivi emergenti, lo scopo di garanzia assurga a causa in concreto del contratto, e, dunque, se la vendita sia stata utilizzata per rafforzare la posizione del creditore- finanziatore, abusando della debolezza del debitore (Cass. civ. n. 7296/2006). Ebbene, nel caso di specie non è dato rinvenire alcuna violazione del divieto posto dall'art. 2744 c.c. Dai dati emergenti non può in alcun modo evincersi una causa in concreto di garanzia, né in favore di , né Parte_1 in favore dell'impresa di leasing. Quanto alla posizione di , si è già detto che scopo Parte_1 dell'operazione posta in essere era quello di consentire all'odierna intimata di riacquistare, mediante la cessione del contratto di leasing, il complesso immobiliare di cui si discute;
l'omesso pagamento, da parte di giammai avrebbe determinato l'automatica ritenzione, da parte di P_
, del complesso immobiliare, che sarebbe anzi rimasto di proprietà della società di Parte_1
leasing. Lo stesso a dirsi, sia pur per diverse ragioni, per quanto concerne la posizione della società di leasing, essendo pattuito nel contratto di leasing che, in caso di inadempimento dell'utilizzatore, sarebbe stato corrisposto a quest'ultimo il ricavato dalla vendita del bene restituito (si legga, sul punto, quanto statuito in merito al contratto di leasing in commento dall'ordinanza del Tribunale di Milano del 10.4.18, doc. 11 prod. intimante).
Risultano del pari infondate le eccezioni di inadempimento.
Come noto, chi intende far valere l'altrui inadempimento è tenuto ad allegare e provare innanzitutto la fonte del diritto vantato.
Ebbene, difetta in primo luogo l'inadempimento di per non aver acquistato dalla Parte_1 concedente l'autorizzazione alla stipula del contratto di sublocazione e il nulla osta a cedere il contratto di leasing. Per quanto concerne il primo inadempimento, va innanzitutto osservato che, secondo quanto sopra già precisato, non sussiste un rapporto di sublocazione bensì di locazione commerciale. Ad ogni modo, non è dato comprendere in base a quale disposto contrattuale l'intimante avrebbe dovuto ottenere l'autorizzazione alla stipula del contratto di locazione o, ancora, ottenere il nulla osta ai fini della successiva cessione del contratto di leasing. Né può condividersi la prospettazione dell'intimata, secondo cui “il rifiuto di autorizzare la sublocazione -ndr da parte della società di leasing- ha posto in luce che non avrebbe mai autorizzato né la sublocazione né, Pt_3
tantomeno, la cessione del contratto di leasing a favore della (differentemente da quanto Pt_5 promesso da )”. Con lettera del 15.3.17, IO Italiano S.p.A. (già Parte_1 Pt_3
, infatti, comunicava all'odierna intimata l'intervenuta risoluzione del contratto di leasing “in
[...] ragione dell'inadempimento di quest'ultima rispetto agli obblighi di pagamento Controparte_8 rivenienti nello stesso contratto”, avvertendo che “la risoluzione di diritto del contratto di leasing spiega effetti rispetto al contratto di locazione commerciale stipulato in data 9.11.2011 con
(e senza il consenso della Concedente); dunque, pur evidenziando la Parte_1 circostanza dell'assenza del consenso della concedente rispetto alla -sola- locazione, IO ha comunque dichiarato di volersi avvalere degli effetti della risoluzione del leasing sulla locazione commerciale, così indirettamente riconoscendo a quest'ultima validità ed efficacia.
Del pari infondato l'eccepito inadempimento di rispetto al contratto di leasing. Parte_1
Va sul punto premesso che, a fronte dell'eccezione di inadempimento, il giudice deve verificare se il rifiuto della parte ad adempiere la propria obbligazione sia o meno di buona fede e sia dunque giustificato ai sensi dell'art. 1460, co. 2 c.c.; a tal fine, il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, tenendo conto “non solo dell'elemento cronologico ma anche degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione del contratto” (ex plurimis, Cass. civ. n. 22626/2016, 18320/2015).
Ebbene, secondo quanto già sopra argomentato, lo scopo pratico dell'operazione era quello di realizzare una cessione del leasing in favore di la quale avrebbe dovuto gradualmente P_
corrispondere, anche mediante il versamento dei canoni di locazione, il prezzo della cessione, onde sollevare Costellazioni dalle rate del leasing. Può allora convenirsi sulla circostanza che l'omesso pagamento delle rate di leasing da parte di sia stata una diretta conseguenza dell'omesso Parte_1 pagamento, da parte di dei canoni di locazione;
sicché l'omesso pagamento dei canoni P_
da parte di deve reputarsi, alla luce delle predette coordinate, inadempimento più grave. P_
Né l'obbligo di pagamento dei canoni può dirsi già adempiuto a fronte dell'avvenuto pagamento, eseguito in virtù del citato contratto preliminare, di euro 984.000,00 da imputarsi, secondo la prospettazione dell'intimata, a titolo di canoni anticipati del contratto di locazione. La lettera del contratto preliminare, infatti, è chiara nell'imputare il pagamento di tale somma non già a titolo di anticipo dei canoni di locazione bensì “a titolo di canoni anticipati (così come da Parte_1
già anticipati alla società di leasing costituenti anch'essi caparra e conto prezzo,
[...] contestualmente alla sottoscrittura del contratto principale di leasing (..)”.
Altrettanto infondata l'eccezione di prescrizione dei canoni sollevata ai sensi dell'art. 2948 co. 1 n. 3
c.c., norma in virtù della quale si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni. Ebbene, tenuto conto della data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto -avvenuta telematicamente il 15.10.18-, gli unici canoni suscettibili di prescrizione quinquennale risultano quelli maturati sino al mese di ottobre 2013. Cionondimeno, parte intimante ha versato in atti la lettera raccomandata, ricevuta dall'intimata in data 21.11.13, con la quale la prima intimava alla seconda il pagamento dei canoni di locazione sino a quel momento maturati, con conseguente interruzione della prescrizione -ex art. 2943 co. 4 c.c.- che da tale momento ha ripreso nuovamente a decorrere per poi essere interrotta, entro i cinque anni, dalla notifica dell'atto introduttivo.
Da ultimo, risulta priva di fondamento l'eccepita rinuncia al credito da parte dell'intimante, non potendo a tal fine assumere autonoma rilevanza la nota di credito prodotta. Si rammenta, al riguardo, che la remissione del debito, quale causa di estinzione delle obbligazioni, esige che la volontà abdicativa del creditore sia espressa in modo inequivoco;
sicché da un comportamento tacito può senz'altro evincersi una volontà di tal fatta, purché accompagnata da ulteriori circostanze tali da non ammettere dubbi sul fatto che tale comportamento possa fondarsi su altra causa (art. 1236 c.c.; cfr. ex plurimis, Cass. civ. nn. 1724/2021, 36636/2021). Nel caso di specie, in assenza di ulteriori elementi indizianti, non può di certo desumersi la volontà della società di rinunciare al credito, anche considerato che detta nota risulta successiva all'instaurazione del presente giudizio. Per tale assorbente ragione, anche tale eccezione va respinta.
Appurata così l'infondatezza delle eccezioni sollevate dall'intimata e accertata altresì la gravità dell'inadempimento da quest'ultima posto in essere, consistente, come sopra evidenziato, nell'omesso pagamento di una pluralità di canoni (dal gennaio 2012 al febbraio 2013 e dal settembre 2013 al maggio 2017, per un totale di 59 canoni), il contratto stipulato tra le parti in causa in data
9.11.11, regolarmente registrato, avente ad oggetto la locazione dell'unità immobiliare sita in
Marcianise presso l'agglomerato industriale sud (precisamente il capannone industriale e l'edificio sviluppato su due piani fuori terra, oltre area scoperta adibita a parcheggio e scarico/carico merci, identificato al Catasto al f. 20, map. , 3350 mq coperti e 3.250 mq scoperti), va risolto per colpa CP_6
grave della società conduttrice (art. 1455 c.c.).
Quanto al rilascio, va dichiarata la cessata materia del contendere, atteso che, secondo quanto dedotto dall'intimata ed implicitamente riconosciuto dall'intimante, il complesso immobiliare oggetto di locazione è stato riconsegnato in data 28.1.22 all'istituto IO Italiano S.p.A., suo proprietario (cfr. verbale di riconsegna in atti).
Va ancora accolta, per tutte le ragioni sin qui esposte, la domanda di pagamento dei canoni maturati dal gennaio 2012 al febbraio 2013 e dal settembre 2013 al maggio 2017; sebbene, in ragione dell'ammontare del canone mensile pattuito -euro 15.000,00-, l'importo dovuto ammonti ad euro
885.000,00, l'intimante ha ripetutamente chiesto il pagamento di euro 644.187,00, sicché, in ossequio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, l'intimata società va condannata al pagamento di tale ultimo importo, oltre interessi dalle singole scadenze sino al soddisfo.
Da ultimo, in ragione dell'appurata validità dell'operazione posta in essere dalle parti nonché dell'intervenuto accertamento dell'inadempimento dell'intimata, reputato prevalente rispetto a quello dell'intimante, vanno respinte le domande riconvenzionali formulate da -di cui ai nn. 2, P_
3 e 4 delle conclusioni rassegnate in memoria integrativa- di risoluzione del contratto per inadempimento dell'intimante e di pagamento dell'importo di euro 3.389.500,00 -o, in via subordinata, di euro 1.775.500,00-.
Le spese di lite, ivi comprese quelle relative alla fase di convalida, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del tenore delle difese svolte e dell'attività processuale concretamente espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria eccezione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda principale e per l'effetto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 9.11.11, relativo all'unità immobiliare sita in Marcianise presso l'agglomerato industriale sud (precisamente capannone industriale ed edificio sviluppato su due piani fuori terra, oltre area scoperta adibita a parcheggio e scarico/carico merci, identificato al Catasto al f. 20, map. , 3350 mq coperti e 3.250 mq scoperti); CP_6
2) DICHIARA la cessata materia del contendere sulla domanda di rilascio;
3) ACCOGLIE la domanda di pagamento dei canoni e per l'effetto condanna l'intimata al pagamento, in favore dell'intimante, di euro 644.187,00, oltre interessi come in parte motiva;

4) RIGETTA le domande riconvenzionali;

5) CONDANNA l'intimata al pagamento, in favore dell'intimante, delle spese di lite che liquida in euro 870,00 per spese vive ed euro 19.760,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Si comunichi.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 23 aprile 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante