N. R.G. 2073/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2073/2023
tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I

TERZO CHIAMATO

INTERVENUTO
VERBALE DI UDIENZA DEL 9 maggio 2025, alle ore 10.00
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero
mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams pagina 1 di 10 (ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs.
149/2022)
Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal
[...]
in conformità ai provvedimenti DGSIA in merito alle piattaforme Controparte_2
utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto (decreti 10 e 20.3.2020 e
21.5.2020).
Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per , l'avv.to AGLIETTI SILVIA Parte_1
Per , nessuno compare. CP_1
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice preliminarmente dato atto della mancata comparizione del resistente e vista la regolare notifica del ricorso introduttivo
DICHIARA la contumacia di CP_1
pagina 2 di 10 A questo punto il giudice invita quindi la ricorrente a precisare le conclusioni
La ricorrente precisa e conclude come da ricorso ed insiste per l'interrogatorio formale del resistente
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere e riserva di dare lettura della sentenza ad ore 16.10 con le medesime modalità di collegamento da remoto, stessa stanza virtuale e link già in possesso delle parti
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
Ad ore 16.12 viene riaperta la stanza virtuale.
Si procede con le stesse modalità sopra evidenziate e sono presenti ed indentificati nessuno
Il Giudice dà lettura della sentenza che allega al presente verbale d'udienza
Il Giudice Onorario dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2073/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
AGLIETTI SILVIA, elettivamente domiciliato in PIAZZA DEL LAVORO 14 a
FORLI' presso il difensore avv. AGLIETTI SILVIA
ricorrente contro
(C.F. , CP_1 C.F._1
resistente contumace
CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha concluso come da ricorso introduttivo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale
adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione, accertare e dichiarare
che il IG. risulta debitore, nei confronti della in persona del CP_1 Pt_1
pagina 4 di 10 proprio legale rappresentante pro tempore, IG.ra , per canoni di Parte_2
locazione scaduti e non corrisposti e per indennità di indebita occupazione, della
complessiva somma di euro 3.780,00 (euro 420,00 * 9 mensilità), oltre interessi di legge
dal dovuto alla costituzione in mora ed oltre interessi moratori per il successivo periodo
sino al saldo, nonché, all'esito del conguaglio, della somma di euro 546,39 (Euro
726,39 – 20,00 * 9 mensilità) relativa alle spese condominiali e di euro 1.010,00 per
spese di ripristino e manutenzione dell'immobile ed il rifacimento dei telecomandi del
cancello elettrico – chiedendo, sin da ora di essere autorizzata a trattenere la somma di
euro 800,00, versata a titolo di deposito cauzionale, da detrarsi su quella complessiva
dovuta e che questo Ill.mo Giudice riterrà di giustizia.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette la narrazione del processo non più richiesta dal vigente codice di rito.
La materia oggetto di esame è quella locatizia.
Trattasi di causa attinente ad un rilascio anticipato da parte del conduttore, il quale a detta del locatore ricorrente era moroso e all'atto del rilascio ha lasciato l'immobile sporco e danneggiati due telecomandi. Il locatore conteggia i danni e pretende di trattenere il deposito cauzionale.
Il conduttore resistente non si è costituito e odiernamente ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa è stata istruita con la prova per tesi.
Parte ricorrente insiste per l'interrogatorio formale che all'esito dell'esame degli atti e pagina 5 di 10 documenti, della prova per testi appare antieconomico sotto il profilo processuale,
ragione per cui il Giudice provvede per la non ammissibilità del mezzo istruttorio.
Nel merito.
La domanda è parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Difatti, non è provata la pretesa di risarcimento danni. La documentazione versata in atti non è sufficiente a provare l'origine del danno e la sua fattezza. Peraltro, neppure la prova per testi assunta dimostra il preteso danno. La teste ha Testimone_1
riferito di essere stata presente all'accesso dopo che il era andato via CP_1
dall'appartamento, ricorda come l'immobile fosse in disordine, ma non ricorda se la proprietà ebbe a chiamare un'agenzia per pulire;
il teste ha testualmente Testimone_2
dichiarato: “Ho un'impresa di pulizie, ma non ricordo nulla dell'appartamento di via
Isonzo, neppure se l'ho mai pulito. Generalmente vado a fare i sopralluoghi ed i
preventivi, poi alla pulizia provvede una squadra. Di questo appartamento non
ricordo.”
Parimenti la pretesa relativa al rimborso per spese condominiali a conguaglio. Dai
documenti allegati al ricorso non risulta la sussistenza del credito, carente la delibera assembleare e il bilancio consuntivo, documenti che attestano la certezza, liquidità ed esigibilità del credito.
Sulla pretesa ritenzione del deposito cauzionale, il contratto di locazione non identifica il titolo dello stesso, trattandolo genericamente e non indirizzandolo a conto pigioni e/o a garanzia di eventuali danni all'immobile locato. Giova ricordare come si tratti di un pagina 6 di 10 istituto che diffusamente costituisce, nello schema del contratto di locazione, la garanzia tipica a tutela del proprietario, specificatamente per i danni che possono essere arrecati all'immobile dall'inquilino durante la locazione, efficace anche per il rispetto degli altri obblighi gravanti sul conduttore, in particolare concernenti il regolare pagamento dei canoni mensili. La natura giuridica del deposito cauzionale è affine a quella del pegno irregolare, poiché oggetto dello stesso è un bene fungibile come il denaro (ossia un bene sostituibile con altri della stessa specie per lo stesso valore e con la stessa utilità o funzione economica), del quale il locatore potrà disporre liberamente fino alla conclusione del rapporto, quando, riconsegnato in buono stato l'immobile, dovrà
restituire all'inquilino la somma inizialmente ricevuta con gli interessi maturati;

diversamente e accertato il danno, il locatore lo potrà ritenere a titolo di risarcimento. La
giurisprudenza più recente ha stabilito che il locatore non può trattenere il deposito cauzionale in assenza di una causa giustificata e se il locatore ritiene di avere diritto a trattenere parte o tutta la somma, deve fornire prova documentale del danno o del mancato pagamento (Cassazione Civile, Sez. VI, Sentenza n. 20975 del 2020); ancora più di recente ha ribadito che il deposito cauzionale deve essere restituito al termine del contratto, salvo diversa pattuizione o dimostrato inadempimento del conduttore
(Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza n. 194 del 2023). Nel caso che ci occupa,
mancando la prova del danno il deposito cauzionale deve essere svincolato e restituito al conduttore, non potendolo neppure il locatore trattenerlo a compensazione di canoni di pagina 7 di 10 affitto scaduti e non pagati, non avendo le parti contrattualmente previsto che il medesimo potesse essere identificato in conto pigioni.
Sulla domanda di pagamento di canoni scaduti e non pagati, nella misura contrattualmente prevista, ovverosia canone e anticipo spese condominiali, la medesima
è fondata e va accolta.
Parte ricorrente ha, difatti, documentato l'esistenza di un contratto di locazione stipulato tra le parti in relazione all'immobile di cui ha ottenuto il rilascio preventivo. Dal
momento che in base ai principi sulla ripartizione dell'onere della prova ricavabili dall'art. 2697 c.c., il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non la inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto
(cfr. Cass., 27 marzo 1998, n. 3232 Cass., 5 dicembre 1994, n. 10446), provata dunque da parte attrice l'esistenza di un contratto di locazione per uso abitativo e non provato dalla parte convenuta l'adempimento dell'obbligazione di pagare le mensilità pattuite e nei termini contrattualmente condivisi – il convenuto regolarmente citato non si è
costituito e la condotta ha rilievo sotto il profilo processuale nella misura in cui non è
data prova dell'adempimento -, può ritenersi che il comportamento della parte convenuta costituisca inadempimento idoneo a giustificare la domanda di condanna al pagamento.
Giova ricordare che obbligazioni fondamentali che derivano dal contratto di locazione sono quelle del locatore di trasferire alla controparte la detenzione del bene locato e quella del conduttore di pagare il corrispettivo. Il mancato adempimento dell'una o dell'altra obbligazione altera in maniera decisiva il sinallagma contrattuale ed impone lo pagina 8 di 10 scioglimento del rapporto. In questo senso, va ribadito che non è consentito al conduttore di un immobile di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cass. Sez VI
23 giugno 2011 n. 13887 conformi cass. sez III 8 ottobre 2008 n. 24799)
Accertato l'inadempimento del conduttore sulla scorta della dichiarazione di persistenza di morosità del locatore e del titolo costituito dal contratto di locazione, ne consegue la condanna al pagamento.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo DM 55/14, tutte le fasi espletate, con riduzione alla metà per l'accoglimento parziale della domanda introduttiva.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2073/23, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTATO e DICHIARATO l'inadempimento del resistente rispetto al pagamento di canoni scaduti e non pagati
ACCOGLIE parzialmente la domanda del ricorrente
E per l'effetto
CONDANNA il resistente al pagamento di euro 3.780,00 a favore del ricorrente, oltre pagina 9 di 10 interessi legali dalla costituzione in mora al saldo effettivo
RIGETTA ulteriori e diverse domande
Condanna altresì la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 150,00 per spese, € 1.300,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Forlì, 9 maggio 2025
Il Giudice Onorario
dott. ssa Maria de Ruggiero
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