REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 36586 dell'anno 2024 e vertente
TRA
e parte elettivamente Parte_1 Parte_2 domiciliata in Roma, Isola del Liri (FR), Via Roma n. 62, presso lo studio dell'Avv. PROSPERO LORENZO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte rimasta contumace nel presente Controparte_1 giudizio
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 24/04/2025, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Gli intimanti sono proprietari dell'appartamento sito in Roma,
Via del Fringuello 38/A, identificato in catasto Comune di
Roma, FG 1019 Part. 315 sub 27; una porzione di detta unità immobiliare è stata locata al sig. in virtù di contratto di locazione ad uso Controparte_1 abitativo, ai sensi ai sensi dell'art. 2, comma 1, della l. n.
431/1998, stipulato in data 01/07/2020 e registrato il
03/07/2020, con canone mensile iniziale di € 340,00; in particolare i ricorrenti sono subentrati, in qualità di eredi, nel contratto di locazione che vedeva come parte locataria la defunta madre IG.ra ; Parte_3
1 il contratto veniva stipulato per la durata di anni uno, rinnovabile per un ulteriore anno e così successivamente prorogato fino alla data del 31/12/2023; il conduttore si è reso inadempiente nel rilasciare l'immobile locato alla scadenza naturale del contratto di locazione nonché moroso nel pagamento dei canoni relativi alle mensilità dal 01/01/2024 per la somma complessiva alla data dell'intimazione di € 2.040,00 oltre interessi legalI.
Per tale ragione gli odierni attori intimavano al sig. _1
, formale sfratto per morosità, relativamente
[...] all'unità immobiliare summenzionata, con invito a rilasciare immediatamente il predetto immobile nella piena ed esclusiva disponibilità dell'istante, libero e sgombro da persone e cose,
e nel contempo citandolo a comparire dinanzi all'Ill.mo
Giudice unico del Tribunale Civile di Roma, per l'udienza del
09/09/2024, solite aule ed ore di rito, con invito a costituirsi in cancelleria nelle forme e nei termini di legge;
il tutto per ivi, in sua presenza o legittima declaranda contumacia, sentire accogliere le seguenti CONCLUSIONI
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: In via principale: - convalidare lo sfratto per morosità con la conseguente condanna del sig. _1
al rilascio dell'unità immobiliare in oggetto libera da
[...] persone e cose, in favore dell'odierno istante;
- pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667 c.p.c. disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 426 c.p.c.; - emettere, nei confronti di
, decreto ingiuntivo immediatamente Controparte_1 esecutivo, ai sensi degli artt. 658,664 e 447-bis c.p.c., per i canoni già scaduti e allo stato non pagati, per la somma di
Euro 2040,00, nonché per la somma relativa ai canoni a
2 scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, condannando l'intimato al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge;
In ogni caso: - dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti e conseguentemente condannare il sig. al rilascio dei locali Controparte_1 suindicati liberi da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n.
392/1978, indi ordinare al Cancelliere di apporre la formula esecutiva.”.
Essendosi instaurato il contraddittorio tra le parti ai sensi dell'art. 143 cpc. il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti, onerando parte attrice della notifica al conduttore contumace dell'ordinanza di mutamento del rito.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di
3 pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del
4 conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha
5 deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel
6 consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 Parte_2 con atto di citazione notificato nei confronti di _1
così decide: dichiarata la contumacia di parte
[...] convenuta
1) dichiara altresì risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma,
Via del Fringuello 38/A;
2) condanna parte conduttrice a rilasciare a parte locatrice l'immobile de quo, entro e non oltre il
5.05.2023;
3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 2.040,00 alla data dell'intimazione, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, di cui Euro 400,00 per esborsi, ed Euro 1.100,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 24/04/2025
IL GIUDICE Dott.ssa Manuela Scoppetta
7
8