REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 13591/2023 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F. C.F._2 Parte_3
), (C.F. ), C.F._3 Parte_4 C.F._4 Pt_5
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._5 Parte_6
), (C.F. ), C.F._6 Parte_7 C.F._7
(C.F. , (C.F. Parte_8 C.F._8 Parte_9
, (C.F. ), C.F._9 Parte_10 C.F._10 [...]
(C.F. ) (C.F. Pt_11 C.F._11 Parte_12
) (C.F. ), C.F._12 Parte_13 C.F._13
(C.F. ), Parte_14 C.F._14 Parte_15
(C.F. , (C.F. , C.F._15 Parte_16 C.F._16
(C.F. ), Parte_17 C.F._17 Parte_18
(C.F. , C.F._18 Parte_19
( ) e ( ) CodiceFiscale_19 Parte_20 CodiceFiscale_20 elettivamente domiciliati in Roma Via Mecenate n. 27 e Via Crescenzio n. 95, presso gli studi degli Avv.ti Andreina Di Torrice e Giuseppe Pistritto, come da procura in atti
ATTORI
E di Via Ugo Ojetti 472-474 (C.F. Controparte_1
), in persona dell'Amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma P.IVA_1 pagina 1 di 9 Via Pietro De Cristofaro n. 40 presso lo studio degli Avv.ti Pierpaolo Bagnasco e Marco
Chiappetta, come da procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
PARTE ATTRICE: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito di voler dichiarare nulla o annullabile l'assemblea del 10.11.2022 e precisamente in via pregiudiziale: accertare e dichiarare la mancata convocazione della sig.ra all'assemblea de qua Parte_20 per i motivi dedotti in narrativa;
Sempre in via pregiudiziale: accertare e dichiarare la mancata verbalizzazione della prima seduta assembleare per tutti motivi esposti. Nel merito: dichiarare la cessata materia del contendere relativamente al punto 1 dell'O.d.g. per intervenuta nomina dell'amministratore all'assemblea del 28.3.2023, mentre in relazione ai punti 2,3,4,5,6,7 e 8 si chiede l'accoglimento della presente impugnativa, dichiarando nulla e/o annullabile la deliberazione assembleare del
10.11.2022 per tutti i motivi di cui in premessa.
Si chiede, altresì, disporsi nei confronti del Condominio de quo, la condanna ex art 96
c.p.c. per lite temeraria per i motivi di cui in premessa, oltre alla sanzione pecuniaria di cui all'art. 8, comma 4 bis, del D.Lgs 28/2010 per la mancata partecipazione del condominio alla mediazione obbligatoria per legge, senza giustificato motivo, che tenga conto di tale condotta per desumerne argomenti di prova in giudizio ex art. 116, comma
2, c.p.c. sia l'applicazione della sanzione del doppio del C.U., così come previsto dalla normativa vigente. Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre oneri di legge.”
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo tribunale adito, per tutte le ragioni espresse in fatto ed in diritto, 1) in via preliminare, rigettare l'istanza di sospensione della delibera assembleare formulata da controparte poiché inammissibile e/o infondata;
2) in rito, dichiarare cessata la materia del contendere e/o inesistente, in capo agli odierni attori,
l'interesse ad agire, per tutte le ragioni in precedenza esposte;
3) nel merito, rigettare integralmente le domande proposte dagli odierni attori, poiché del tutto infondate. Con vittoria di spese e competenze oltre IVA e CPA come per legge, con la maggiorazione del 30% ai sensi dell'art. 4 del D.M. 55/2014, comma 1 bis (come introdotto dal D.M. 8 marzo 2018, n. 37), essendo l'atto redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione e la fruizione da parte dell'Ill.mo Giudicante.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE pagina 2 di 9 Gli attori in epigrafe, proprietari di alcuni immobili facenti parte del
[...]
, hanno convenuto quest'ultimo in giudizio, impugnando le delibere Controparte_1 rese, in seconda convocazione, dall'assemblea del Condominio nella seduta del 10 novembre 2022 nella quale veniva discusso dei punti all'o.d.g. riguardanti “1) Nomina
Amministratore, 2) Ratifica della costituzione “Fondo liquidità 2021/2022”, CP_2 già deliberato con i relativi riparti nell'assemblea del 26 marzo 2022 a seguito dell'impugnazione della relativa delibera ad opera dei , Controparte_3
, ed Parte_18 Controparte_4 Parte_19 CP_5 Pt_16
3) Ratifica della costituzione secondo “Fondo integrazione liquidità
[...]
”; 4) Conferimento del potere all'amministratore di sottoscrivere per CP_6 conto del condominio l'accordo transattivo raggiunto dall'Avv. Massimo Clemente nell'opposizione a decreto ingiuntivo n.190055/15 con il quale si è ingiunto il pagamento della somma di € 89.809,62 oltre interessi convenzionali sino all'effettivo pagamento oltre spese legali. Proposta dal condominio contro la soc. , avente CP_7
RG.65362/2015 per € 42.000,00 al netto di quanto già corrisposto pari ad € 13.460,00 con compensazione delle spese legali del giudizio di opposizione;
5) Ratifica dell'impugnazione proposta dall'Avv. Massimo Clemente nell'interesse del CP_1 via Ugo Ojetti 472-474, davanti alla corte d'Appello di Roma iscritta al Controparte_1
Rg. 4645/2021 contro la società , avverso la sentenza del Tribunale di CP_8
Roma n.11833/2021; 6) Approvazione Bilancio Preventivo Condominiale Ordinario dal


1.1.2022 al 31.12.2022 Consumi e condominio e relativi riparti;
7) Approvazione
Bilancio Consuntivo Ordinario dal 1.1.2019 al 31.12.2019 consumi e condominio e relativi riparti;
8) Approvazione Bilancio Consuntivo Ordinario dal 1.1.2021 al
31.12.2021 consumi, condominio e relativi riparti;
9) Varie ed eventuali
Hanno dedotto, quali motivi di impugnazione, una serie di vizi così sinteticamente riassunti:

1. omessa convocazione di uno dei condomini/attori (sig.ra ; Parte_20

2. mancato svolgimento ed attestazione nel verbale dell'assemblea in prima convocazione;

3. mancato raggiungimento del quorum per la nomina di nuovo amministratore (punto
1 all'o.d.g.) ed invalidità della “nomina provvisoria dell'amministratore in carica”;

4. carenza del quorum totalitario per l'approvazione del “fondo integrazione CP_2
2021/2022” e del “secondo Fondo integrazione liquidità 2022” in quanto CP_2 sprovvisti di una specifica e predefinita destinazione (punti 2 e 3 all'o.d.g.);

5. irregolarità nella redazione ed approvazione del bilancio preventivo 2022 riferite a previsioni di spesa già effettuate, a compensi dell'amministratore sfiduciato non dovuti (punto 6 all'o.d.g.); pagina 3 di 9 6. vizi del consuntivo approvato, gestione ordinaria 2019 (mancata allegazione dello stato patrimoniale e del registro contabilità, criterio di competenza anziché di cassa, mancata indicazione del saldo cassa giacente sul c/c, mancata indicazione dei conti correnti aggiuntivi, erroneità della ripartizione dei consumi di acqua, riscaldamento e sistema di refrigerazione) (punto 7 all'o.d.g.);

7. vizi del consuntivo approvato, gestione ordinaria 2021 (mancata allegazione dello stato patrimoniale e del registro contabilità, criterio di competenza anziché di cassa, pagamenti privi di giustificativi, mancata indicazione del saldo cassa giacente sul c/c, disallineamento riguardo al consuntivo 2019 e mancato rispetto del principio di continuità della gestione) (punto 8 all'o.d.g.).
Costituitosi il convenuto, ha contestato in fatto ed in diritto la domanda CP_3 degli attori, chiedendone il rigetto. Ha eccepito, in primo luogo, la carenza di interesse in ordine ai punti 2 e 3 dell'o.d.g. in quanto le decisioni assunte in tema dall'assemblea erano semplicemente confermative di quanto già deciso nella precedente assemblea del
26 marzo 2022.
Quanto all'eccepita mancata convocazione della condomina ha precisato che Pt_20 quest'ultima aveva mancato di informare l'amministratore del subentro nella proprietà dell'appartamento scala C, interno 4 precedentemente di proprietà della Energy
Patrimoniale S.r.l. per cui la condomina attrice non poteva lamentarsi del mancato avviso di convocazione non avendo ottemperato ad un suo preciso obbligo di informazione (art. 1130, n. 6, c.c. ed art. 63, comma 5, disp. att. c.c.). Inoltre, quanto ai vizi dei bilanci approvati ha evidenziato, in primo luogo, che, contrariamente alle affermazioni degli attori, i documenti contabili da sottoporre all'esame dell'assemblea erano stati allegati all'avviso di convocazione mentre nella redazione della contabilità era stato seguito il criterio misto e non puramente di competenza per cui non era ravvisabile alcuna irregolarità ed i consuntivi approvati erano chiaramente intellegibili.
Alla prima udienza di comparizione delle parti, il dava atto che con CP_1 delibera del 28.3.2023 era stato nominato un nuovo amministratore per cui in ordine alla delibera di cui al punto 1 all'o.d.g. era cessata la materia del contendere.
Respinta l'istanza di sospensione della delibera impugnata come da ordinanza del
11.10.2023 e concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 4 ottobre 2024. In detta udienza la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
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Gli attori hanno individuato diversi profili di invalidità della delibera del 10.11.2022, sia formali che sostanziali e tra questi va dato senz'altro rilievo assorbente al vizio di omessa convocazione della condomina Parte_20
pagina 4 di 9 Secondo la previsione dell'art. 66 disp. att. c.c., "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Ogni condomino, dunque, ha diritto di intervenire nella riunione condominiale e, pertanto, deve essere messo in condizione di partecipare ricevendo l'avviso di convocazione in tempo utile e con modalità idonee ad assicurargli la conoscibilità dell'esistenza di un'assemblea nonché degli argomenti di discussione. L'assemblea, infatti, come previsto dall'art. 1136, co. 6, c.c., non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Ne deriva che se uno dei condomini non riceve l'avviso di convocazione l'assemblea è invalida. Segnatamente,
l'omessa comunicazione della convocazione dell'assemblea del costituisce CP_1 vizio di annullabilità della delibera che può essere fatto valere solo dal condomino pretermesso, unico titolare di un effettivo interesse ad impugnare trovando applicazione l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge. Qualora il condomino denunci la mancata convocazione, spetterà al l'onere di provare di aver convocato, nei termini CP_1 di legge, il condomino, non potendo gravare in capo a quest'ultimo l'onere di una dimostrazione negativa, quella, appunto, di non aver ricevuto la convocazione.
Ora nel caso di specie, è stato denunciato dall'attrice (l'unica ad avere Parte_20 un concreto interesse) il vizio di omessa convocazione per l'assemblea del 10.11.2022.
Dalla lettura del verbale emerge che, effettivamente, la condomina non risulta presente in assemblea (neanche per delega) per cui legittimamente ha impugnato la delibera condominiale chiedendone l'annullamento. A fronte di tale eccezione il Condominio ha seguito la tesi per la quale, non avendo la sig.ra adempiuto al suo preciso CP_9 obbligo di informare l'amministrazione dell'avvenuto passaggio di proprietà dal precedente dante causa Energy Patrimoniale S.r.l. tramite l'invio di copia autentica dell'atto notarile di compravendita (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.), legittimamente il Condominio avrebbe convocato il vecchio proprietario.
L'assunto, oltre ad apparire non pienamente conforme al sistema normativo dettato in materia, è risultato anche non provato.
pagina 5 di 9 Invero, il , sul quale gravava la prova di aver regolarmente convocato la CP_1 condomina, non ha fornito la dimostrazione di aver inviato l'avviso di convocazione né all'attrice né al vecchio proprietario e ha basato il proprio assunto sulle sole risultanze dell'anagrafe condominiale a disposizione dell'amministratore (registro, tra l'altro, non prodotto per uno specifico confronto).
Viceversa, l'attrice, a fronte delle contestazioni sollevate dal convenuto di CP_1 non aver ricevuto alcuna comunicazione in merito all'acquisto dell'immobile, ha allegato la mail datata 25.9.2020 con la quale comunicava all'amministratrice l'acquisto del proprio immobile dalla Energy Patrimoniale S.r.l. avvenuto in data 6.6.2020 allegando il relativo atto di vendita. Né a smentire l'idoneità di tale documento può valere il generico disconoscimento operato dalla difesa del convenuto. CP_1
Invero, trattandosi di documento elettronico informatico, ai sensi dell'art. 2712 c.c. per poterne disconoscere la conformità occorre pur sempre indicare le specifiche contestazioni dalle quale desumere in modo inequivoco gli estremi della negazione della genuinità della copia, senza che possano considerarsi sufficienti, ai fini del ridimensionamento dell'efficacia probatoria, contestazioni generiche o onnicomprensive. Nella specie la difesa del a seguito della produzione della CP_1 mail si è solo limitata a disconoscere di aver ricevuto il messaggio, senza fornire ulteriori elementi in ordine a tale dedotta mancata consegna e/o ricezione. Peraltro, anche ove il documento venga ritualmente disconosciuto ai sensi dell'art. 2712 c.c., diversamente dal disconoscimento di cui all'art. 215, c. 2, c.p.c. – che preclude l'utilizzazione della scrittura se non viene avanzata una istanza di verificazione avente poi esito positivo - non è precluso al giudice accertare la conformità all'originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni (cfr. Cass. n. 3122/2015). Nella specie, l'indicazione nel verbale di assemblea impugnato del nominativo della condomina lascia ben presumere che l'amministratrice fosse pienamente Parte_20 al corrente del subentro nella proprietà e, dunque, anche che avesse ricevuto la comunicazione richiamata dall'attrice.
Ad ogni buon conto, a prescindere dalla valenza probatoria di siffatta comunicazione, si ritiene di dover fare applicazione dei principi più volte affermati dalla Suprema Corte per i quali all'assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono rientrare i condomini (Cass. S.U. n. 5035/2002; Cass. n. 31826/2022; Cass. n.
4026/2021; Cass. n. 16614/2022; Cass. n. 23621/2017). pagina 6 di 9 Di recente la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, ord., 24 aprile 2023, n. 10824) ha sostenuto che “l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. Non rilevano in senso opposto l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e
l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130 n.
6 c.c., nè l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla L.
n. 220 del 2012. I nuovi precetti introdotti dagli artt. 1130, n. 6), c.c., e 63, ultimo comma, disp. att. c.c., non incidono, ove inadempiuti, sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni alla partecipazione alle assemblee, all'impugnativa delle relative deliberazioni ed al concorso alle spese, risultando evidentemente erronea la conclusione secondo cui, in caso di alienazione di unità immobiliare compresa nell'edificio, lo status di condomino si avrebbe per trasferito in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda agli occhi della gestione condominiale (Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022,
n. 16614, Cass. Sez. 2, 27/10/2022, n. 31826, non massimate). Sulla scorta di tali affermazioni la Suprema Corte, in un caso del tutto analogo al caso di specie, ha enunciato il seguente principio di diritto: “all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni.”. Così la Suprema Corte ha concluso in relazione al caso esaminato che
“L'omessa convocazione del reale agli effetti degli artt. 1136, comma Parte_21
6, c.c. e 66, comma 3, disp. att. c.c., divenuto titolare dei diritti di condominio in forza di acquisto fatto con atto del 23 dicembre 2016 dalla società e Parte_22 dunque oltre un anno prima della data dell'assemblea oggetto di causa, costituiva, perciò, motivo di annullamento della deliberazione, in forza dell'art. 1137 c.c., deducibile dal medesimo condomino non convocato.” (cfr. Cass. Cass. civ., sez. II, ord.,
24 aprile 2023, n. 10824 cit.).
pagina 7 di 9 Sulla scorta di tali principi, non avendo il offerto la prova di aver CP_1 ritualmente convocato l'attrice la delibera impugnata va annullata. Parte_20
Ora, sebbene la presente azione sia stata promossa da più condomini e per essi, ad esclusione della difetta l'interesse ad agire in merito al motivo di omessa Pt_20 convocazione, vi è che, come è stato precisato da diverse pronunce della Suprema Corte
(v. Cass. n. 29878/2019 e Cass. 19608/2020 e Cass. S.U. n. 9839/2021) la sentenza di annullamento, resa a contraddittorio integro tra coloro che abbiano promosso l'impugnativa della delibera, produce i suoi effetti nei confronti di tutti i condòmini e non può intendersi ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega i singoli attori al condominio, in coerenza col disposto dell'articolo 1137, co. 1, c.c. che dispone che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini.
Sul punto la Suprema Corte a S.U. ha chiarito che nell'attuale sistema normativo “come non è' possibile che una deliberazione assembleare valida ed efficace vincoli alcuni condomini e non altri, essendo invece obbligatoria per tutti;
così va escluso che la deliberazione assembleare possa essere giudizialmente annullata con effetto limitato al solo impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri partecipanti. La natura di ente collettivo del condomino, gestore di beni e di servizi comuni, esige che le deliberazioni assembleari debbano valere o non valere per tutti.” (cfr. Cass. S.U. n. 9839/2021).
Per cui, posto che non potrebbe affermarsi che la delibera annullata a seguito di pronunciamento giurisdizionale venga rimossa solo per l'impugnante e rimanga invece vincolante per tutti gli altri comproprietari, nella specie, l'annullamento della delibera non può che avere effetti anche nei confronti degli altri condomini impugnanti. Ne consegue, pertanto, che il motivo esaminato assorbe ogni ulteriore profilo e vizio formale e sostanziale denunciato posto che la mancata partecipazione dell'attrice Pt_20 alla riunione del 10.11.2022 ha determinato l'annullamento dell'intero deliberato impugnato.
Non sussistono i presupposti per la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Nel caso in esame deve escludersi la configurabilità di un abuso dello strumento processuale sanzionabile con la condanna invocata non essendo stata in alcun modo provata la dedotta temerarietà della lite posta a fondamento della domanda di risarcimento del danno ex art. 96 co. 3 c.p.c..
Quanto alla condanna ex art. 8, co. 4bis, del d.lgs n. 28/2010 (ora art. 12bis d.lgs n.
28/2010) è senz'altro censurabile il comportamento di parte convenuta la quale dopo aver chiesto, nella persona dell'amministratrice in carica, il differimento del primo incontro non si è presentata in mediazione senza alcun “giustificato motivo impeditivo” determinando il fallimento della mediazione;
pertanto, va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo pagina 8 di 9 unificato dovuto per il giudizio ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, parte seconda, d. lgs. n.
28/2010 applicabile ratione temporis.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, tenuto conto del rigetto dell'istanza cautelare di sospensione del deliberato, vanno compensate nella misura del 20%. Si liquidano in dispositivo ex DM n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- annulla la delibera del 10.11.2022 per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il , al Controparte_10 Parte_23 pagamento in favore degli attori delle spese di lite che liquida, al netto della compensazione operata, in complessivi euro 4.200,00 per onorari di giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA nella misura di legge.
- condanna il al Parte_24 versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, parte seconda, D. Lgs. n. 28/2010.
Così deciso in Roma il 4 gennaio 2025
Il Giudice

Maria Grazia Berti
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