R.G. 267/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
in composizione monocratica, nella persona del giudice Rosangela Viteritti, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo 267/2025 R.G., trattenuta in decisione all'udienza tenuta in data 8/05/2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art.127 ter, u.c., cpc, e vertente
TRA
, (c.f. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Luigi Amato e Maria Parte_1 C.F._1
Clara Ciconte ed elettivamente domiciliato in Cosenza, alla Via Liceo 19/A, giusta procura in atti;

Intimante
E
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'avv. Carmine Gentile ed CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Cosenza al Corso Luigi Fera n. 130, giusta procura in atti
Intimata
OGGETTO: risoluzione contrattuale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto ritualmente notificato, l'istante, premesso di avere concesso in locazione ad , CP_1
l'immobile sito in Via Caloprese, n. 90; che il contratto di locazione risale al 30 aprile 2021 ed è stato tardivamente registrato il 20 febbraio 2023 presso l'Ufficio del Registro di Cosenza al n. 1248 Serie
3T; che il canone di locazione mensile è stato fissato in € 300,00; che la convenuta ha regolarmente pagato i canoni di locazione sino al novembre 2022 e che si è resa morosa nel pagamento dei canoni a partire dal dicembre 2022; che, con separati bonifici, la conduttrice ha versato al locatore la complessiva somma di € 1.500,00 imputandola al pagamento dei canoni di locazione per i mesi di maggio, settembre e novembre 2023, e gennaio e febbraio 2024; che, detratti i canoni pagati, la conduttrice ad oggi risulta morosa di 3 canoni prima della registrazione del contratto (dicembre 2022,
gennaio e febbraio 2023) pari ad € 900,00 e di 14 canoni dopo la registrazione del contratto (marzo,
aprile, giugno, luglio, agosto, ottobre e dicembre 2023, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2024) per una somma pari a € 4.200,00; di aver anticipato le spese relative alle utenze idriche, elettriche e gas dell'appartamento concesso in locazione per l'importo di € 1.275,15 poste contrattualmente a carico della conduttrice;
ha intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità,
convenendola, nel contempo, avanti al Tribunale per la relativa convalida, con emissione di decreto ingiuntivo e con vittoria di spese e competenze di giudizio.
L'intimata si è costituita in giudizio deducendo in fatto che il rapporto locatizio tra le parti risale,
invero, al 16/11/2019, dietro versamento della caparra di € 450,00; che il canone mensile ammonta alla maggiore somma di € 450,00 e che, dunque, dal 16/11/2019 fino alla data di registrazione del
20/02/2023, non ha potuto usufruire delle detrazioni fiscali previste dalla legge;
che in epoca successiva all'emergenza sanitaria dovuta alla pandemia da Sars Covid 2 l'accordo precedentemente stipulato veniva traslato nel contratto di locazione del 30/04/2021 che neanche questa volta veniva registrato.
Si è opposta pertanto allo sfratto adducendo: 1) la inammissibilità della procedura semplificata di sfratto – improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria - nullità
del contratto dissimulato ex art. 1414 c.c.; 2) la insussistenza dello stato di morosità avendo versato all'intimante la complessiva somma di € 26.100 (€ 450,00 x 58 mensilità) a fronte della minor somma dovuta da contratto oggi fatto valere di € 17.400,00 (€ 300,00 x 58 mensilità), con la conseguente sussistenza di un credito pari a € 8.700, considerando in essere il contratto dalla data del 26/11/2019;
3) inconferenza dell'eccezione sul mancato pagamento delle utenze al giudizio di sfratto per morosità. Eccependo la nullità del contratto per mancata registrazione entro i termini di legge, in via riconvenzionale ha chiesto la restituzione della somma di quanto versato a titolo di canone di conduzione in virtù di contratto nullo o, in subordine, la restituzione della somma di € 7.650 oltre interessi per canoni corrisposti nel periodo ricompreso tra il 16/11/2019 al 30/04/2021, a causa della registrazione tardiva.
Il Giudice adito, emessa l'ordinanza non impugnabile di rilascio, ha disposto il mutamento di rito ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando avanti a sé l'udienza per la discussione e concedendo il termine per l'integrazione degli atti e dei documenti.
Mentre la parte attrice depositava tempestivamente le memorie integrative, con le quali rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale di Cosenza, disattesa ogni avversa eccezione,
deduzione e istanza, per i motivi di cui in atti, dichiarare risolto per inadempimento il contratto di locazione del 30 aprile 2021 e condannare la IG.ra , a pagare in favore del IG. CP_1 Pt_1
la somma di € 7.200,00 per canoni scaduti e non pagati, oltre a quelli a scadere, oltre
[...]
rivalutazione monetaria e interessi di legge a decorrere dalle singole scadenze sino al soddisfo.
Condannare la IG.ra a pagare le spese e competenze delle due fasi del presente CP_1
procedimento”, l'intimata si è costituita in giudizio all'udienza del 15/05/2025, oltre i dieci giorni prima dell'udienza come disposto con ordinanza del 30/01/25, chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione non ritenendo sussistente la morosità, reiterando l'eccezione di nullità del contratto di locazione e, per l'effetto, la condanna dell'intimante alla restituzione dei canoni versati e, in via gradata, chiedendo di accertare che la decorrenza del contratto di locazione risale alla data del
16/11/2019 e che la registrazione tardiva non ha interessato il periodo ricompreso tra il 16/11/2019
ed il 30/04/2021 e per l'effetto condannare al pagamento in suo favore della somma di € Parte_1
7.650,00 o la maggiore o minore somma accertata in corso di causa oltre interessi per canoni di locazione incassati e non dovuti per nullità del titolo.
Fissata l'udienza di discussione per il 12.6.2025, sostituita la stessa con il deposito delle note scritte ex art.127 ter pc, all'esito del deposito delle note da parte del e dell'intimato, la causa è stata Pt_1
decisa.
Va anzitutto osservato che l'intimante attivato il procedimento di mediazione, con esito negativo. Nel merito, invece, va detto che l'intimante, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta, ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c., primo comma.
E' noto che il creditore - locatore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a dare la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca.
Ebbene, nel caso in esame, la conduttrice non ha assolto all'onere assertivo e probatorio su di lei gravante.
In particolare, con riferimento alla questione relativa alla nullità del contratto derivante dalla ritardata registrazione del contratto, va rilevato che dalla documentazione in atti risulta che il contratto di locazione intercorso tra le parti è quello stipulato il 30/04/2021 con decorrenza dal 1° maggio 2021
al 1° maggio 2025 corrispondente a quello oggetto di registrazione datato 20/02/2023 ed iscritto al n. 001248-serie 3T (circostanza peraltro non contestata dall'intimato) e come tale il contratto risulta valido ed efficace tra le parti. Infatti, l'art. 1 co 346 L. n. 311 del 2004 collega la nullità del contratto esclusivamente alla sua omessa registrazione, tacendo con riguardo all'ipotesi in cui il contratto sia registrato tardivamente. In assenza di specifica sanzione di nullità per tale ipotesi, deve ritenersi che il contratto registrato anche se tardivamente sia valido ed efficace, configurandosi la registrazione tardiva come mera violazione di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario e non quale causa di nullità del contratto. Del resto la convalida del contratto affetto da nullità (art. 1423 c.c.) nei casi in cui è ammessa dalla legge ha tipicamente effetto retroattivo (cfr. Cass. 6773/13), e ciò perché
altrimenti l'efficacia del negozio sarebbe imputabile non alla volontà del disponente, ma esclusivamente al negozio di convalida.
Mentre, avendo riguardo alla questione relativa alla nullità del contratto per la simulazione del canone, deve rilevarsi che, anche ove la circostanza corrispondesse al vero, in tal caso sarebbe nullo soltanto il patto con cui le parti avrebbero concordato un canone superiore a quello dichiarato,
con la conseguenza che il conduttore, colpendo la nullità solo la maggiorazione del canone, è tenuto al pagamento del canone convenuto nel contratto registrato pari ad € 300,00, che è quello reclamato nel presente giudizio e che si assume non corrisposto per le mensilità individuate dall'intimante.
Infine, con riferimento alla contestazione, attinente all'insussistenza della morosità asserendo l'intimato di avere già corrisposto al locatore dalla data del 26/11/2019 la complessiva somma di €
26.100,00 (ossia € 450,00 x 58 mensilità) a fronte della minor somma dovuta da contratto oggi fatto valere di € 17.400 (€ 300,00 x 58 mensilità), deve rilevarsi che la circostanza dedotta non è stata riscontrata da alcuna evidenza istruttoria e conseguentemente, in difetto di prova dell'avvenuto pagamento dei canoni gravante sul conduttore, deve ritenersi che la morosità persiste.
In considerazione di ciò, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto, atteso che l'inadempimento del conduttore si é protratto per più mensilità ed è persistita nonostante l'instaurazione del presente giudizio, per cui presenta senz'altro i caratteri della gravità e della serietà.
Conseguentemente, dev'essere accolta la domanda di condanna al pagamento della somma di €
7.800,00, per canoni scaduti e non pagati sino a giugno 2025, nonché quella di rilascio, non avendo la IGnora liberato l'immobile. CP_1
Le spese di lite seguono la soccombenza, e vengono liquidate come da dispositivo, sulla base del
D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia (scaglione da euro 5.201,00 a euro
26.000,00) con applicazione dei parametri minimi.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa,
deduzione ed istanza, così decide:
dichiara la risoluzione per morosità del rapporto di locazione per cui è causa;

condanna al pagamento, in favore di , della somma di euro 7.800,00, oltre CP_1 Parte_1
interessi legali dalla messa in mora al soddisfo;

ordina il rilascio dell'immobile sito in Via Caloprese, n. 90, posto al quarto piano, identificato al NCU
al foglio n.8, particella 50, sub 24, cat.A/3, libero di sé, cose e persone e fissa per l'esecuzione la data del 31/7/2025; condanna l'intimata al pagamento delle spese di lite nella misura di euro 2.540,00 per compensi ed euro 150,00 per esborsi – oltre rimborso forfettario 15% spese gen., CPA e IVA, come per legge, da distrarre in favore del procuratore costituito, ove ne abbia fatto richiesta.
Così deciso in Cosenza il 12 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Rosangela Viteritti