R.G. 6392/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 13/01/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6392/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. STANISLAO MARCELLO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. FERRUCCI CATERINA, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva Questo Tribunale
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Pozzuoli, alla via Antonio Maria
Gaspare Sacchini n.4, identificato in NCEU al foglio 75, .la 84, sub 9 per averlo acquistato giusta atto per notar , Rep. 2721/Racc. 2388; Persona_1
che con contratto, regolarmente registrato al n. 000130 – serie 3T l'immobile veniva concesso in locazione dalla precedente proprietaria;

che con raccomandate a/r del 06.10.2022 e del 20.06.2023 la precedente locatrice comunicava il diniego di rinnovo contrattuale;

che con successiva raccomandata a/r del 28.12.2023 l'odierno istante comunicava l'intervenuto acquisto e insisteva per il diniego di rinnovo;
che vani risultavano i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni concludeva come in atti.
Si costituiva la conduttrice la quale contestava integralmente la domanda attorea ed, in particolare, deduceva l'illegittimità e/o l'inefficacia della disdetta intimata per genericità nell'allegazione dei motivi. Rassegnava conclusioni come in atti.
Con ordinanza del 28.02.2024 Questo Magistrato disponeva il mutamento di rito e assegnava termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito, le parti, nel riportarsi a tutti i propri scritti insistevano per l'accoglimento delle reciproche pretese.
All'odierna udienza Questo Magistrato, ascoltata la discussione dei difensori ed all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 Preliminarmente la domanda è procedibile atteso che l'iter di mediazione è stato svolto, come in atti.
L'odierna Cognizione ha ad oggetto – come fatto palese dalle originarie conclusioni rassegnata dalla parte ricorrente – la risoluzione del contratto di locazione per finita locazione in ragione della disdetta comunicata dalla ricorrente in data 06.10.2022, in data 20.06.2023 e da ultimo in data
28.12.2023 (cfr. allegati al ricorso missive lettere raccomandate).
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione del 01.01.2019 e registrato il 12.01.2019 presso l'agenzia delle entrate.
In relazione al detto contratto registrato la parte ricorrente ha provato la tempestività e la regolarità della cd. disdetta.
Va osservato, infatti, che le stesse disdette risultano trasmesse a mezzo raccomandata A/R del 06.10.2022 n. 261930117-0, del 20.06.2023 n.
20069888044-2 e infine del 28.12.2023 n. 200482805851alla parte resistente
(cfr. deposito agli atti ) e che la stessa parte resistente, al riguardo, alcuna specifica contestazione circa l'effettività e la tempestività della disdetta ha evidenziato.
In tali atti, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente -locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto ( cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente ).
In proposito vanno svolte ulteriori considerazione.
Appare, infatti, corretta la deduzione di parte ricorrente, nelle memoria integrative, secondo cui il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo e si tratta di scadenza contrattuale successiva alla prima ( cfr. contratto di locazione agli atti ).
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 In proposito, infatti, va osservato che il contratto è stato stipulato in data
01.01.2019 ed ha una durata – come puntualmente rilevato dalla difesa di parte ricorrente – non cd. 4 + 4, bensì cd. 3 +2 ex lege 431/1998. In forza di tale ultima osservazione non sussistono, ad avviso del Tribunale, ragioni per non considerare risolto il contratto di locazione tra le parti per finita locazione in forza della volontà manifestata e certamente nota al conduttore –costituitosi e difeso nell'odierna vicenda processuale, -di non rinnovare il rapporto.
In proposito occorre rilevare che appare corretto il computo di “durata” proposto dalla parte ricorrente atteso che, in ragione della specifica tipologia negoziale e la data di decorrenza del contratto di locazione del 01.01.2019, la prima scadenza contrattuale deve rinvenirsi alla data del 31.12.2021 e la seconda alla data del 31.12.2023 per la quale la parte ricorrente ha chiesto, correttamente, per le motivazioni espresse, accertarsi l'intervenuta scadenza.
Alcun ulteriore rinnovo si può dire sussistente atteso che , tramite la disdetta ritualmente e tempestivamente trasmessa, la parte ricorrente ha espressamente inteso evitare il protrarsi dello stesso.
Le deduzioni di parte resistente circa “la genericità nell'allegazione dei motivi di cui all'art. 3 l. 431/98” (testuale in memoria) è priva di pregio.
In proposito occorre rilevare che l'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma (“In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della
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4 realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo
l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge" (v. Cass. 16 gennaio
2013, n. 936, Sezione III Civile).
Tuttavia, trattandosi di scadenza contrattuale successiva alla prima in forza della citata durata contrattuale ( cd. 3 + 2 ) , il contenuto della disdetta non deve necessariamente contenere le ragioni per le quali non si intende rinnovare il contratto.
Per tali ragioni si impone la declaratoria di risoluzione del contratto.
La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo ex art 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti, la natura del contratto, la durata dello stesso e valutate l'esigenza abitativa della parte conduttrice nella necessità di trovare un nuovo alloggio nonché le esigenze anche familiari della parte locatrice e valutato, altresì, il tempo trascorso dalla disdetta.
In proposito occorre rilevare l'arco temporale già trascorso ed in ragione dello stesso la possibilità per la parte conduttrice, edotta della disdetta ritualmente manifestata per le ragioni espresse, di trovare altro alloggio.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo , in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 - come aggiornati ex d.m. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
5 1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione alla data del 31.12.2023 il contratto di locazione registrato in data 12.01.2019 al n. . 000130 – serie 3T avente ad oggetto l'immobile sito in Pozzuoli, alla via Antonio Maria Gaspare
Sacchini n.4, compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione;

2) Per l'effetto condanna la parte resistente - compiutamente identificata in atti
- al rilascio del detto bene in favore della parte ricorrente libero e vuoto da cose e persone;

3) Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
24.02.2025;
4) Condanna parte resistente - compiutamente identificata in atti - al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 146,00 per spese ed euro 2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del
15% ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 13/01/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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