REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1067 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022, posta in deliberazione all'udienza del 12 giugno 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente tra
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Paolo Salce e Lucio Salce, in virtù di C.F._2
delega posta in calce all'atto di citazione, attori;
e
(P.IVA e C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Alessandra Picciani, in virtù di delega posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, convenuta;
Oggetto: inadempimento contrattuale.
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” redatte in vista dell'udienza del
12 giugno 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione Con l'atto di citazione e hanno rappresentato, tra Parte_1 Parte_2
l'altro, che: con contratto preliminare del 12 giugno 2017 hanno promesso di acquistare dalla società il fabbricato a uso abitativo sito in Bucchianico, poi distinto Controparte_1
al NCEU del predetto Comune al foglio 9, part. 4327, cat. A/7, classe 1, in corso di realizzazione da parte della promittente venditrice;
al fabbricato è pertinenziale una corte circostante di circa 300 mq. in pendenza;
in sede di preliminare, le parti non soltanto hanno pattuito l'impegno a compravendere l'immobile sopra descritto ma hanno altresì espressamente pattuito anche che “la parte promittente venditrice, a sua cura e spese, si obbliga, nelle more della stipula dell'atto pubblico definitivo, di realizzare un muro di
sostegno al confine con la proprietà del signor , dell'altezza necessaria per Parte_3 tenere il terrapieno alla quota del piano seminterrato del fabbricato” (art. 2); mentre l'obbligo di stipula del contratto definitivo di compravendita è stato adempiuto, avendo le parti stipulato il definitivo in data 27 dicembre 2018 (rep. 40461), l'obbligo di realizzare il muro di sostegno al confine con la proprietà di è rimasto inadempiuto;
al contratto Parte_3
preliminare la promittente venditrice ha allegato, oltre alla copia dell'incarico della progettazione dell'edificio, anche una planimetria del modo in cui sarebbe stata realizzata l'area esterna;
inoltre, nella relazione tecnica illustrativa allegata al permesso di costruire, in merito ai muri di sostegno si precisa che “a valle del fabbricato e al lato dello stesso (lato montagna) verranno realizzati i muri di sostegno in c.a. necessari a tenere il terreno sistemato a livello del pavimento del piano seminterrato. I muri in oggetto avranno una altezza variabile fino a
un massimo di 4.50 mt verso valle, e di altezza media di 2.50 per i muri a confine ortogonali
a quello sopra descritto”; in realtà il muro di contenimento descritto è stato effettivamente realizzato dell'altezza di m. 3,30, con un dislivello di circa m. 1,20 rispetto al piano seminterrato del fabbricato;
il declivio esistente non consente l'utilizzo compiuto dell'area sia per la sua destinazione a parcheggio sia per la sicurezza;
è necessaria pertanto la sopraelevazione del muro per il completamento della struttura esterna, secondo quanto previsto nel progetto per un'altezza di circa m. 1,20 per tutta la sua lunghezza e con adeguato raccordo ai due muri ortogonali lungo i margini laterali del piazzale.
Sulla scorta di tali deduzioni, gli attori hanno chiesto che, previo accertamento dell'inadempimento della convenuta rispetto all'obbligazione di cui Controparte_1
2 al contratto del 12 giugno 2017 nonché all'obbligo di costruire in conformità al progetto approvato, la società convenuta sia condannata alla realizzazione della sopraelevazione del muro fino all'altezza di m. 4,50 e comunque del piano seminterrato del fabbricato nonché al riempimento del vuoto con terreno di riporto, fino al livellamento di tutta l'area. In via alternativa, ha chiesto che la convenuta sia condannata al risarcimento del danno nell'entità di
€ 21.498,45, oltre Iva, secondo quanto meglio specificato nell'atto di citazione, il tutto in ogni caso oltre al risarcimento del danno non patrimoniale, equitativamente determinato ai sensi dell'art. 1226 c.c.
Costituendosi in giudizio, la convenuta ha chiesto il rigetto Controparte_1 della domanda attrice, rappresentando, tra l'altro, che: ha stipulato effettivamente con gli attori, in data 12 giugno 2017, il contratto preliminare descritto nell'atto di citazione;
in data 27
dicembre 2018 le parti, in adempimento del contratto preliminare, hanno stipulato il contratto definitivo con atto pubblico per Notaio (rep. 40461; racc. 18141); rispetto Persona_1 all'obbligo stabilito nell'art. 2 del preliminare, la società convenuta ha eseguito a regola d'arte quanto si era impegnata a realizzare;
del resto, gli attori hanno seguito personalmente i lavori di costruzione della villetta ed hanno assistito alla realizzazione del muro di contenimento,
realizzato prima della stipula del contratto definitivo, ritenendosi soddisfatti del lavoro eseguito;
infatti, in sede di stipula del contratto di compravendita definitivo, non hanno sollevato o eccepito alcuna inadempienza e/o irregolarità; in ogni caso, la società
[...]
si era impegnata a realizzare un muro di altezza massima di m. 4,50 e tale Controparte_1
impegno è stato assolto, poiché ha realizzato un muro di contenimento di m. 3,30, tale da
“tenere il terreno sistemato a livello del piano del pavimento del seminterrato”.
Tanto brevemente premesso in merito alle posizioni delle parti, non sono oggetto di contestazione i termini della vicenda contrattuale, peraltro ampiamente dimostrati dalla produzione sia del contratto preliminare del 12 giugno 2017 sia del contratto definitivo del 27
dicembre 2018. Non è altresì oggetto di contestazione il fatto che l'immobile, comprensivo della corte, è stato completamente realizzato prima della stipula del contratto definitivo.
Tanto chiarito, in punto di diritto è noto (il principio non è neanche contestato dalle parti) il fatto che, secondo l'uniforme interpretazione della giurisprudenza della Corte di Cassazione,
qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto
3 definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (tra le altre, si veda Cass. sent. n. 23307/20). Inoltre, va rammentato che “la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta
soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla
stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel
preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo” (cfr. Cass. sent. n. 9063/12, ripresa dalla citata Cass. sent. n. 23307/20).
Facendo corretta applicazione dei principi di diritto sopra riportati, nel caso in esame è fuori discussione che nel contratto preliminare è inserita la clausola di cui all'art. 2 per cui “la
Parte Promittente Venditrice, a sua cura e spese, si obbliga, nelle more della stipula dell'atto pubblico definitivo, di realizzare un muro di sostegno al confine con la proprietà del signor
dell'altezza necessaria a tenere il terrapieno a monte dello stesso alla Parte_3 quota del piano seminterrato del fabbricato”. Tuttavia, il fatto che dopo il contratto preliminare è stato stipulato il contratto definitivo, il quale ha ad oggetto, tra le altre cose, il trasferimento della corte, inevitabilmente induce a concludere che la disciplina tra le parti contenuta nel preliminare, anche per quanto concerne la corte pertinenziale, è stata superata dalla disciplina contenuta nel contratto definitivo.
Non può essere condivisa la ricostruzione svolta dalla parte attrice, secondo la quale la pattuizione contenuta nell'art. 2 del preliminare e specificata nella documentazione progettuale allegata deve ritenersi svincolata dal generale obbligo di trasferimento mediante stipula del definitivo, in quanto, come chiarito sopra, in assenza di una specifica pattuizione scritta
(necessaria nel caso di specie, trattandosi di trasferimento di beni immobili;
proprio per tale ragione è stata disattesa la prova orale articolata dalla parte attrice e tesa a dimostrare la sussistenza di un patto verbale teso a non far assorbire nel contratto preliminare definitivo le pattuizioni precedentemente assunte in ordine alla modalità di realizzazione del muro), deve
4 concludersi che le parti acquirenti siano integralmente soddisfatte e non sorgano ulteriori obblighi, se non quelli che risultano pacificamente adempiuti con il contratto definitivo.
Sulla base di quanto osservato sopra le domande di parte attrice devono essere rigettate.
Le spese della presente procedura, liquidate in dispositivo ai valori medi dello scaglione tariffario di riferimento, senza considerazione della fase istruttoria non svoltasi, seguono il criterio della soccombenza.



p.q.m.



definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- rigetta le domande di parte attrice;

- condanna gli attori convenuta alla refusione delle spese legali, in favore della convenuta, che si quantificano in totali € 3.397,00 per compensi, oltre rimborso
forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.

Chieti, 4 gennaio 2025

Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
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