R.G. 1335/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAVENNA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 1335/2022 R.G., vertente tra:
Il (C.F. ) con sede in Cervia (RA) Parte_1 P.IVA_1 alla Via Gargano 7, in persona di nella sua qualità di Parte_2 rappresentante legale di (P.Iva e CF ) con Controparte_1 P.IVA_2 sede in EN (FC) al Viale UG Oberdan 184 e nata a Controparte_2
EN (FC) il 16 dicembre 1969 e residente in [...] alla Via Gargano n.
16, tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Luca Roda (C.F. ) CodiceFiscale_1 pec con studio in Bologna in via Zamboni n. 9 Email_1 presso il quale sono elettivamente domiciliate come da procura in atti;

ATTORI
E
(C.F. ), nato a [...], il [...] ed Controparte_3 C.F._2 ivi residente in [...], rappresentato e difeso come da procura a margine della comparsa di risposta dall'Avv. Massimo Terracina, del Foro di
Ravenna (C.F. ed agli effetti con domicilio presso il suo C.F._3 studio in Cervia (RA), in viale Roma n. 15 (indirizzi a cui inviare le comunicazioni: fax 0544/913294; posta certificata:
) Email_2
1 CONVENUTO OGGETTO: servitù di passaggio;

CONCLUSIONI: alla udienza di precisazione delle conclusioni parte attrice precisava le conclusioni nei seguenti termini: “In via principale Accertare l'inesistenza del diritto di passaggio sul fondo del richiesto dal sig. Parte_1
, nonché l'inesistenza del diritto di usucapione della servitù di passaggio e Controparte_3 per l'effetto dichiarare il diritto delle parti attrici di chiudere stabilmente il fondo rappresentato dalla proprietà . In ogni caso con vittoria di Parte_1 spese, competenze e compensi professionali oltre accessori di legge”; il convenuto ribadiva le istanze istruttorie e precisava le conclusioni nei seguenti termini: “in via principale e riconvenzionale 1) ogni contraria istanza disattesa e reietta, respingere tutte le domande proposte dagli attori contro perché infondate Controparte_3 sia in fatto che in diritto;
2) accertare e dichiarare l'esistenza della servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente di proprietà del Parte_1
, avente ad oggetto l'intera via Gargano e gli adiacenti marciapiedi, sita in
[...] frazione Tagliata di Cervia, ed a favore del fabbricato sito nella medesima frazione, in via PI n. 353, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 2, con tutti i subalterni che lo compongono, del fabbricato sito in via GL n. 29, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 524, con tutti i subalterni che lo compongono e del terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1, e ciò quale conseguenza della soppressione della originaria carraia come indicata dall'estratto di mappa 11959 allegato al menzionato atto di vendita 24/11/1973, costituente una servitù di passaggio, e del suo trasferimento dal luogo ove era stata costituita al luogo ove si trova l'attuale via Gargano, come meglio specificato al suesteso punto 1); 3) accertare e dichiarare altresì la costituzione per intervenuta usucapione della servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente di proprietà del , avente ad oggetto l'intera via Parte_1 Gargano e gli adiacenti marciapiedi, sita in frazione Tagliata di Cervia, ed a favore degli immobili siti nella medesima frazione, e più precisamente del fabbricato sito in via GL n. 29, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 524, con tutti i subalterni che lo compongono, e del terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1; in via subordinata e riconvenzionale 4) ogni contraria istanza disattesa e reietta, respingere tutte le domande proposte dall'attrice contro perché infondate sia in fatto che in diritto;
5) Controparte_3 accertare e dichiarare l'esistenza della servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente di proprietà del , avente ad oggetto Parte_1 l'intera via Gargano e gli adiacenti marciapiedi, sita in frazione Tagliata di Cervia, ed a favore del fabbricato sito nella medesima frazione, in via PI n. 353, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 2, con tutti i subalterni che lo compongono, e del terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1, e ciò per l'intervenuta costituzione volontaria della servitù con atto di vendita 24/11/1973 del notaio i Cervia, repertorio n. 28437, Per_1 costituente una servitù di passaggio, e del suo trasferimento dal luogo ove era stata costituita al luogo ove si trova l'attuale via Gargano, come meglio specificato al suesteso punto 1); 6) accertare e dichiarare altresì la costituzione per intervenuta usucapione della
2 servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente di proprietà del
, avente ad oggetto l'intera via Gargano e gli adiacenti Parte_1 marciapiedi, sita in frazione Tagliata di Cervia, ed a favore degli immobili siti nella medesima frazione, e più precisamente del fabbricato sito in via GL n. 29, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 524, con tutti i subalterni che lo compongono, e del terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1; in via ulteriormente subordinata e riconvenzionale 7) ogni contraria istanza disattesa e reietta, respingere tutte le domande proposte dall'attrice contro perché infondate sia in fatto che in diritto;
8) Controparte_3 accertare e dichiarare la costituzione per intervenuta usucapione della servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente di proprietà del Parte_1
, avente ad oggetto l'intera via Gargano e gli adiacenti marciapiedi, sita in
[...] frazione Tagliata di Cervia, ed a favore degli immobili siti nella medesima frazione, e più precisamente del fabbricato sito in via GL n. 29, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 524, con tutti i subalterni che lo compongono, del fabbricato sito nella medesima frazione, in via PI n. 353, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 2, con tutti i subalterni che lo compongono, e del terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1. 9) In ogni caso condannare i convenuti a consegnare a un Controparte_3 telecomando per l'apertura a distanza della sbarra posizionata in via Gargano ed attraverso la quale si accede dalla via Abruzzi a detta via e, tramite il cancello di cui al doc. n. 3, agli immobili di proprietà del convenuto, e cioè al fabbricato sito in via GL n. 29, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 524, con tutti i subalterni che lo compongono, al fabbricato sito nella medesima frazione, in via PI n. 353, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 2, con tutti i subalterni che lo compongono, ed al terreno posto in via GL angolo via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1, e ciò al fine di poter esercitare la servitù di passaggio sula ripetuta via Gargano. 10) Ordinare la trascrizione della emananda sentenza alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna. 11) Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il agivano in negatoria Controparte_4 servitutis nei confronti di , il quale aveva lamentato l'apposizione Controparte_3 di una sbarra a chiusura della strada di accesso al medesimo, Parte_1 pretendendo di essere titolare di un diritto di passaggio sulla strada di proprietà condominiale.
Esponevano a sostegno che:
- con atto di compravendita del 24 novembre 1973, e Parte_3 [...]
avevano venduto a un lotto di terreno edificabile sito in Pt_4 Persona_2
Comune di Cervia, frazione Tagliata, Via Abruzzi, distinto nell'allora carta forte del Comune di Cervia, alle partite 10578 al foglio 75 col mappale 4 e mappale n. 5;

3 - sul terreno oggetto dell'atto di compravendita erano stati edificati gli immobili che compongono il condominio;

- in calce all'atto di compravendita era inserita la seguente postilla “Il compratore nei confronti dei Sig. e UG si impegna a concedergli il diritto di Parte_4 passaggio lungo il prolungamento della Via Gargano per accedere alla proprietà da Via Abruzzi”;
- con tale previsione le parti avevano creato non già un diritto reale di servitù di passaggio ma un diritto personale, nell'ambito di un rapporto meramente obbligatorio;

- i titolari del diritto personale di passaggio erano morti, con conseguente estinzione del diritto;

- il fondo attualmente di proprietà del convenuto (erede di e Parte_4 [...]
) non è intercluso, con conseguente inesistenza del diritto del medesimo Parte_3 di ottenere il passaggio;

- il ha diritto di chiudere il proprio fondo ex art. 841 c.c.. Parte_1
Tanto premesso, chiedevano di accertare la inesistenza del diritto di passaggio preteso dal convenuto e la esistenza del diritto del proprietario di chiudere il fondo.
, costituitosi in giudizio, contestava le affermazioni e domande Controparte_3 avverse, di cui chiedeva il rigetto, affermando, in sintesi, che:
- dal contratto del 24 novembre 1973 era sorto un diritto reale di passaggio, di cui il convenuto era diventato titolare per successione dal padre;
Parte_3
- il 19.9.1996 e avevano donato al convenuto la Parte_4 Parte_3 nuda proprietà del complesso di fabbricati posti in Tagliata di Cervia, Via PI n. 353, composto da uno stabile che comprendeva sei appartamenti su due piani e due corpi di fabbrica di un solo piano adibiti a servizi, oltre all'area cortilizia, distinti al N.C.U.E. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 2, subalterni 3, 4, 5, 6, 7 e 8, confinanti con il;
con il Parte_1 medesimo atto i predetti e avevano donato al Parte_4 Parte_3 convenuto anche la nuda proprietà di un terreno agricolo posto in Via GL angolo Via PI, distinto nel N.C.T. del Comune di Cervia al foglio 75, mappale 1;
- il convenuto era già proprietario, dagli inizi degli anni '70, di un altro fabbricato con svariate unità immobiliari da lui costruito, situato in Via GL n. 29;
- sia il convenuto (e suoi amici, parenti, conoscenti), sia i turisti cui concedeva in locazione nel periodo estivo parte delle unità del suddetto immobile di Via GL n. 29 e le unità immobiliari del fabbricato ricevuto per donazione nel '96,
4 utilizzavano da sempre la Via Gargano sia a piedi che con qualunque mezzo (biciclette, motoveicoli e autovetture) per raggiungere, dalle predette unità immobiliari, la Via Abruzzi, dove era posto un altro immobile di proprietà dei fratelli e e, oggi, di proprietà del convenuto. Pt_4 Parte_3
In via riconvenzionale, proponeva l'actio confessoria servitutis relativamente al passaggio in contestazione per intervenuta usucapione non solo in favore dei fondi allo stesso donati nel '96 (fabbricati siti in Via PI n. 353 e terreno sito in Via GL angolo Via PI) ma anche del fondo di cui il convenuto era già proprietario (Via GL 29).
Tanto premesso, chiedeva l'accoglimento delle conclusioni indicate in premessa.
Scambiate le memorie istruttorie ed esperito con esito negativo un tentativo di conciliazione, la causa veniva istruita mediante l'esame dei testimoni sui capitoli di prova ammessi con ordinanza del 1.11.2024.
Essa giunge oggi in decisione, all'esito del deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c..
***
L'azione confessoria servitutis per intervenuta usucapione è fondata e meritevole di accoglimento limitatamente al fondo dominante costituito dal complesso di fabbricati in Cervia, frazione Tagliata, posto in Via PI n. 353 e composto da uno stabile che comprende sei appartamenti su due piani e da due corpi di fabbrica di un solo piano adibiti a servizi, oltre area cortilizia confinanti, tra gli altri, con il , distinti nel N.C.E.U. del Comune di Parte_1
Cervia al foglio 75, mappale 2; complesso immobiliare di cui alla lettera A) dell'atto di donazione del 19.9.1996 (doc. 2 convenuto).
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Va preliminarmente affermata la legittimazione passiva del attore ex Parte_1 art. 1131, co. 2, c.c. rispetto alla suddetta domanda riconvenzionale, non essendo necessaria l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. nei confronti di tutti i condomini, diversamente da quanto dedotto dal Condominio in sede di comparsa conclusionale.
Al riguardo, va osservato che la pacifica giurisprudenza di legittimità citata dal si riferisce alla domanda di usucapione di un bene condominiale Parte_1 mentre non può essere estesa alla confessoria servitutis, tanto più nel caso in esame, in cui il medesimo ha agito in negatoria servitutis. Parte_1
Come noto, la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui la domanda diretta all'accertamento dell'usucapione di un bene in comunione richiede la presenza in causa di tutti i comproprietari in danno dei quali l'usucapione si sarebbe verificata perché comporta l'accertamento di una 5 situazione giuridica (usucapione e proprietà esclusiva) confliggente con quella preesistente (comproprietà degli altri) della quale il giudice può conoscere solo in contraddittorio di ogni interessato.
Tale principio è stato affermato anche con riferimento ai beni condominiali (vd. da ultimo Cass. Ordinanza n. 19691 del 16/07/2025), in quanto l'accertamento della usucapione incide direttamente sul diritto di proprietà pro quota di ogni singolo condomino sul bene comune determinandone la perdita. Invero, la domanda di usucapione di un bene condominiale non riguarda il mero uso della cosa comune ovvero limitazioni alle facoltà dei comproprietari sul bene comune, ma è volta a negare la stessa condominialità del bene e ad affermare un diritto di proprietà esclusivo in capo a un soggetto terzo (o di un singolo condomino).
Nel caso in esame, al contrario, la domanda riconvenzionale del convenuto non pregiudica in alcun modo la natura condominiale del bene, riguardando la sussistenza di quella servitù di passaggio sulla strada condominiale che il nega. Parte_1
L'accoglimento della domanda riconvenzionale, quindi, non è idoneo a mutare la natura condominiale del bene.
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “In tema di legittimazione passiva dell'amministratore del condominio, prevista dall'art. 1131 secondo comma c.c. per ogni lite riguardante le parti comuni dell'edificio, la domanda di accertamento di una servitù a carico delle parti comuni bene è indirizzata nei confronti del in persona dell'amministratore, tanto più nel caso in cui la Parte_1 stessa sia stata formulata in via riconvenzionale dal convenuto nei confronti dell'amministratore che aveva agito in negatoria "servitutis" sulla base di specifico mandato conferitogli dall'assemblea dei condomini” (cfr. Cass. Sentenza n. 13695 del 17/09/2003, che ha afferma il predetto principio con specifico riferimento a una domanda riconvenzionale avente ad oggetto l'accertamento della usucapione della servitù di passaggio;
cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 21/01/2004, n. 919; Cass. civ., Sez. II, 14/04/2004, n. 7058; Ordinanza n. 21506 del 31/07/2024, per la cui massima “Il secondo comma dell'art. 1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell'amministratore del sussiste anche nel caso in cui l'azione sia diretta ad ottenere la Parte_1 rimozione di opere comuni”).
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6 Venendo al merito, va osservato che non costituiscono servitù prediali le c.d. servitù irregolari (o “personali”), in cui il servizio è prestato a favore di una persona, ciò in quanto i diritti reali costituiscono un numerus clausus e l'ordinamento non ammette servitù se non a favore di fondi.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 cod. civ., é consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori;
pertanto, invece di prevedere l'imposizione di un peso su un fondo (servente) per l'utilità di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una "qualitas fundi", le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo (cfr. Cass. Sentenza n. 2651 del 04/02/2010; Sentenza n. 25195 del 17/09/2021; Sentenza n. 5833 del 05/03/2024).
Orbene, nel contratto di compravendita del 24 novembre 1973 si legge: “Il compratore nei confronti dei Sig. e UG si impegna a Parte_4 concedergli il diritto di passaggio lungo il prolungamento della Via Gargano per accedere alla proprietà da Via Abruzzi”. È evidente, quindi, che con la suddetta previsione le parti, lungi dall'imporre un peso su un fondo in favore di un altro fondo, hanno costituito una servitù irregolare, a carattere non reale ma obbligatorio, non in favore di un “fondo” ma in favore di e di Parte_4 [...]
. Parte_3
La suddetta previsione, infatti, determina chiaramente una situazione di vantaggio a favore dei soggetti indicati nell'atto costitutivo.
La domanda diretta ad accertare una servitù di passaggio di origine contrattuale, quindi, è infondata e deve essere disattesa.
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Con riferimento alla domanda di usucapione, giova premettere che l'art. 1061 cod. civ. limita l'acquisto a titolo originario del diritto di servitù solo a quelle
“apparenti”. Le servitù si considerano apparenti, quando esistono opere permanenti, naturali o artificiali, che siano obiettivamente destinate al loro esercizio e che siano tali da rivelare, per la loro funzione e struttura, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente.
Tali opere devono avere la caratteristica di essere visibili dal fondo servente, in modo da escludere la clandestinità del possesso e far presumere la conoscenza di esso da parte del proprietario del fondo gravato, per cui la sua inerzia possa ricondursi a fondamento della altrui usucapione.
7 Per l'usucapione della servitù di passaggio non è sufficiente, quindi, aver esercitato il medesimo per oltre 20 anni, ma occorre anche la sussistenza di opere permanenti, visibili ed idonee per tale lasso di tempo a rivestire una funzione inequivocabile di destinazione al transito di persone. Tale funzione deve essere cioè percepibile e manifesta a tutti e, trattandosi di passaggio, deve sussistere un raccordo non necessariamente fisico ma almeno funzionale delle opere ovvero del
“percorso” col fondo dominante.
Orbene, il convenuto ha dedotto di aver esercitato per oltre 20 Controparte_3 anni il passaggio dal fabbricato sito in Via GL 29 (di cui è proprietario sin dagli anni '70), tramite il fabbricato (sito in Via PI n. 353) ed il terreno (“posto in Via GL angolo Via PI”) ricevuti in donazione 19.9.1996, sino alla Via Abruzzi, ove è situata la “Colonia Primavera” (altro immobile attualmente di proprietà del convenuto e di cui precedentemente erano proprietari i fratelli
[...]
e ). Parte_3 Pt_4
Il preteso passaggio è stato ricostruito nel contraddittorio delle parti attraverso la planimetria catastale - depositata dal convenuto sub doc. 7, presente in copia analogica all'interno del fascicolo, esibita ai testimoni alla udienza del 3.4.2025, scansionata e inserita nel fascicolo telematico in data 6.11.2024 - e descritto, unitamente alla individuazione dei luoghi e immobili oggetto di causa, a verbale di udienza del 2.10.2024 (da intendersi qui trascritto),
I testimoni indotti dall'attore hanno confermato il suddetto passaggio.
In particolare, il teste ha affermato che , sin dalla Testimone_1 Controparte_3 metà degli anni '70, dalla propria abitazione sita in Via GL 29 (contrassegnata con la lettera C nella planimetria di cui sopra) raggiungeva altro immobile di sua proprietà, sito in Via PI (contrassegnato con la lettera A nella planimetria)
- immobile di cui ha acquistato per donazione la nuda proprietà Controparte_3 nel 1996, ndr. - e poi attraversava la strada evidenziata in giallo nella planimetria (Via Gargano) per raggiungere la Via Abruzzi e l'immobile (sempre di proprietà del convenuto) sito in Via Abruzzi ad angolo con Via Gargano (contrassegnato con la lettera B nella planimetria).
Il teste, inoltre, ha dichiarato che tale passaggio avveniva quotidianamente, in modo continuo pacifico ed incontestato per molti decenni, sia a piedi che con qualunque veicolo (“andavo spesso a casa del e quando ci dovevamo CP_3 spostare passavamo dalla strada che è evidenziata in giallo nella planimetria che mi si mostra (doc. 7 di parte convenuta); passavamo sia a piedi che in auto;
passavano un po' tutti di lì; ciò è avvenuto da fine anni 70 a quando hanno messo la sbarra;
l'amicizia era tale che mi trovavo spesso a casa sua […] è CP_3 proprietario di una abitazione in via PI (non ricordo il civico, mi sembra intorno al 300) e un'altra in viale Puglia 29; quando andavo a trovare il CP_3 entravo da viale Puglia;
AZ vive in viale Puglia 29; percorrevamo la strada che
8 conduce all'altra abitazione di via PI e poi attraversavamo la strada evidenziata in giallo e andavamo in via Gargano;
dal 74, 75 in poi (avevo 15 anni), fino a quando è stata messa la sbarra (non ricordo l'anno era in periodo estivo); la frequentazione con il è stata quotidiana;
il passaggio da me descritto è CP_3 avvenuto quotidianamente;
è proprietario anche di un ulteriore immobile in CP_3
Viale Abruzzi ad angolo con via Gargano, la Colonia Primavera” […] “nessuno ci ha mai ostacolati;
non chiedeva il permesso a nessuno per passare”). CP_3
Il suddetto passaggio a far data da tempo risalente è stato confermato anche dal teste (cfr. verbale di udienza del 3.4.2025). Testimone_2
Le contrarie dichiarazioni rese da e da non Testimone_3 Testimone_4 possono ritenersi idonee ad inficiare la deposizione dei testi indotti dal convenuto, non fosse altro che perché solo questi ultimi possono ritenersi estranei alla presente lite. Invero, e sono entrambi Testimone_3 Testimone_4 proprietari di immobili compresi nel Condominio attore. Ciononostante, sono stati indicati quali testimoni dal (il quale, poi, nella comparsa Parte_1 conclusionale ha affermato che tutti i condomini – e quindi anche i predetti soggetti – avrebbero dovuto essere citati quali litisconsorti necessari), senza che la difesa di parte convenuta deducesse alcunché in merito alla capacità a testimoniare degli stessi.
È evidente, peraltro, come gli stessi siano portatori di un interesse personale e diretto in relazione all'esito della lite, che si riverbera sulle valutazioni afferenti alla attendibilità dei medesimi.
Ciò posto, accertato l'esercizio del potere di fatto corrispondente alla servitù di passaggio da parte di colui che, sin dal 1996, ha acquistato per donazione la nuda proprietà degli immobili di Via PI e sin dagli anni 70 è proprietario dell'immobile di Via GL, occorre verificare se vi fossero opere visibili ed idonee per tale lasso di tempo a rivestire una funzione inequivocabile di destinazione al transito.
Ebbene, nel caso di specie sussistono opere funzionalmente destinate a dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente esclusivamente con riferimento al fondo dominante costituito dal complesso di fabbricati in Cervia, frazione Tagliata, posto in Via PI (n. 353) e composto da uno stabile che comprende sei appartamenti su due piani e da due corpi di fabbrica di un solo piano adibiti a servizi, oltre area cortilizia confinante, tra gli altri, con il , distinti nel N.C.E.U. del Comune di Parte_1
Cervia al foglio 75, mappale 2, di cui alla lettera A) dell'atto di donazione del 19.9.1996 (contrassegnato con lettera A nella citata planimetria catastale).
In particolare, il passaggio è stato esercitato in modo pacifico e continuato attraverso un apposito cancello di accesso alla suddetta proprietà dalla Via Gargano (raffigurato nella foto di cui al doc. 10 del convenuto), di dimensioni 9 carrabili, posto in corrispondenza della strada condominiale e al confine tra la proprietà di e il , cancello e strada Controparte_3 Parte_1 esistenti sin dalla edificazione del Parte_1
Al contrario, non emerge la esistenza di opere funzionalmente e inequivocamente destinate all'esercizio della servitù da parte del proprietario con riferimento agli altri pretesi fondi dominanti (ossia, il fabbricato sito in Via GL 29 ed il terreno
“posto in Via GL angolo Via PI” ricevuto in donazione il 19.9.1996).
In particolare, secondo le allegazioni del convenuto, la servitù di passaggio sulla strada condominiale sarebbe stata esercitata per la utilità dei suddetti pretesi fondi dominanti attraverso una non meglio identificata “carraia” - che è possibile osservare nelle foto di cui al doc. 11 del convenuto – e attraverso il fabbricato e il terreno ricevuti in donazione (pag. 7 comparsa di risposta).
Peraltro, dalle suddette foto emerge come tale stradello costituisca il mero collegamento tra la proprietà di Via GL (lettera C della planimetria citata) e la proprietà di Via PI (lettera A della planimetria citata), in assenza di qualsivoglia segno di raccordo funzionale con il fondo servente.
In ragione di tutto quanto sopra esposto, la domanda di accertamento dell'avvenuta usucapione della servitù di passaggio sulla strada condominiale (Via Gargano, evidenziata in giallo nella planimetria più volte citata) va accolta limitatamente al fondo dominante contrassegnato con la lettera A nella predetta planimetria.
Ne consegue che la parte attrice deve essere condannata a consegnare al convenuto, proprietario del suddetto fondo dominante, un telecomando per l'apertura a distanza della sbarra posizionata nel 2021 sulla Via Gargano (nei termini meglio indicati nel doc. 4 del convenuto), al fine di inibire l'accesso da parte di terzi alla proprietà condominiale.
***
Le spese di lite sono suscettibili di integrale compensazione, in considerazione della parziale soccombenza reciproca (con riferimento alla pretesa esistenza di un diritto reale di servitù derivante da contratto e alla domanda riconvenzionale di usucapione) e della controvertibilità delle questioni esaminate.

P.Q.M.


Il Tribunale di Ravenna, nella composizione monocratica di cui all'epigrafe definitivamente pronunziando tra le parti, disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- Rigetta la domanda svolta da parte attrice in negatoria servitutis;

10 - accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto e, per l'effetto, dichiara che ha acquistato, per intervenuta Controparte_3 usucapione, il diritto di servitù di passaggio sulla Via Gargano (di proprietà condominiale) a favore del complesso di fabbricati sito in Cervia, frazione
Tagliata, Via PI n. 353 e composto da uno stabile che comprende sei appartamenti su due piani e da due corpi di fabbrica di un solo piano adibiti a servizi, oltre area cortilizia confinante, tra gli altri, con il
, distinti nel N.C.E.U. del Comune di Cervia Parte_1 al foglio 75, mappale 2; complesso immobiliare di cui alla lettera A) dell'atto di donazione del 19.9.1996;
- condanna la parte attrice a consegnare a un telecomando Controparte_3 per l'apertura della sbarra posta sulla Via Gargano al fine di inibire l'accesso alla proprietà condominiale da parte di terzi;

- ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di curare la trascrizione della presente sentenza;

- compensa le spese di lite.
Così deciso in Ravenna, il 24/10/2025
Il Giudice dott.ssa Adriana Forastiere
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