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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora
Febbraro, all'esito della udienza del 19/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 15435 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
tra
socio unico (C.F. / P. IVA , Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 con sede in Roma, viale dell'Arte n. 5/a, in persona del legale rappresentante p.t. sig. , elettivamente domiciliata in Parte_2
Roma, Via Boezio n. 45, presso lo studio dell'Avv. Raffaele Salato (c.f.
che la rappresenta e difende giusta delega in calce al C.F._1 presente atto (doc. 1) e che dichiara di voler ricevere le comunicazioni al fax 06.42984743 ovvero alla PEC Email_1
ricorrente
e
nata a [...] in data [...], Controparte_1
(C.F. , residente in [...]
Caprio n. 6 e domiciliata in Roma, viale dell'Arte n. 5/a presso la struttura
“Residenze Garden”, app. n. 426 resistente
OGGETTO: Azione di accertamento e di condanna ed altro.
1 2
Causa trattenuta a sentenza, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 19/03/2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 – 429 C.P.C. –
I. In limine litis va evidenziato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n.
69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. Ritenuta, inoltre, l'applicabilità al presente giudizio del modello di motivazione introdotto dalla novella all'art. 118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, numero 4), del codice c.p.c. consiste nella concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa.
II. La a socio unico (C.F. / P. IVA Parte_1 P.IVA_1
), con sede in Roma, viale dell'Arte n. 5/a, in persona del P.IVA_2 legale rappresentante p.t. sig. , elettivamente domiciliata Parte_2 in Roma, Via Boezio n. 45, presso lo studio dell'Avv. Raffaele Salato (c.f.
che la rappresenta e difende giusta ha agito innanzi C.F._1 al Tribunale di Roma, nei confronti di Controparte_1
nata a [...] in data [...], esponendo e deducendo:
[...]
- di essere proprietaria della struttura ricettiva casa vacanze denominata “Residenze Garden” in Roma, viale dell'Arte n. 5/a;
(doc. 2-3) ;
- a far data dal 13.09.2022, ha concluso con la resistente un contratto di alloggio per dell'appartamento n. 426 - tipologia
Duplex 4 per un corrispettivo di € 3.000,00 mensili, comprensivo di tutti i servizi offerti dalla struttura;
(doc. 4-5)
- la sig.ra ha tuttavia sospeso il pagamento del CP_1 corrispettivo mensile a decorrere dal 13.11.2023;
2 3
- in data 01.02.2024, la resistente ha sottoscritto un riconoscimento di debito per un importo pari ad € 12.264,00, stante il mancato pagamento delle fatture mensili relative al periodo novembre/ gennaio 2024, oltre agli importi successivamente dovuti, impegnandosi al volontario rilascio dell'appartamento entro e non oltre la data del 28.02.2024; (doc. 6 -12);
- alla data odierna, nonostante i ripetuti solleciti di cui ultima la diffida del 15 marzo u.s., la sig.ra non ha dato CP_1 seguito ad alcun incombente, né per il rilascio né per il pagamento, così risultando occupare senza alcun titolo l'immobile in questione;
(doc. 13) ;
- il contratto di residence e/o casa vacanze si differenzia dal contratto di locazione di immobile arredato, che è soggetto alla disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene
(ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili al contratto d'opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio» (Cass. 04.02.1987, n. 1067);
- l'equiparazione del contratto di residence/casa vacanze a quello di albergo, in ragione della propria atipicità, lo sottrae alla previsione dell'art. 657 c.p.c., il quale contempla il contratto tipico di locazione;

- ne consegue l'inapplicabilità del rito “locatizio” per ottenere la liberazione dell'immobile, che si richiede in questa sede stante il pacifico inadempimento e la totale assenza di titolo legittimante la permanenza attuale della sig.ra CP_1
- il principio generale, più volte riaffermato in giurisprudenza, è che il proprietario ha diritto al risarcimento dei danni derivante dall'occupazione senza titolo (ex plurimis Cass. Civ. Sez. I, 22 luglio 2015, n. 15367);
- il danno deve considerarsi “in re ipsa” (Cass. civ. Sez. III, 25 febbraio 2014, n. 4442; Cass. civ. Sez. III, 16 aprile 2013, n. 9137;
Cass. civ. Sez. III, 6 novembre 2008, n. 26610; Cass. civ. Sez. III,
13 giugno 2008, n. 15995; Cass. civ. Sez. III, 8 maggio 2006, n.
3 4
10498; Cass. civ. Sez. II, 5 novembre 2001, n. 13630; Cass. civ.
Sez. II, 7 giugno 2001, n. 7692) dove si afferma e ribadisce che il danno discende dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura, normalmente fruttifera;

- la liquidazione del danno, in tal caso, può essere operata dal
Giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto “danno figurativo” qual è il valore locativo del bene usurpato (ex multis Cass. civ. Sez. II, 17 novembre 2011, n.
24100) secondo cui la determinazione del risarcimento del danno può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al valore locativo di mercato del bene;

- quale mero parametro che detta liquidazione ammonti a complessivi € 18.000,00, pari all'importo della semestralità in cui la resistente risulta aver occupato, ed ancora occupa, indebitamente l'immobile;
- la controversia non è quindi soggetta a mediazione obbligatoria ai sensi del D. Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, co.

1-bis.
Sulla scorta di ciò ha precisato le seguenti conclusioni: <voglia l'ill.mo tribunale adito, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, dichiarare che la sig.ra occupa senza titolo l'appartamento Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 con sede in Roma, viale dell'Arte n. 5/a, in persona del legale rappresentante p.t. sig. , elettivamente domiciliata in Parte_2
Roma, Via Boezio n. 45, presso lo studio dell'Avv. Raffaele Salato (c.f.
che la rappresenta e difende giusta delega in calce al C.F._1 presente atto (doc. 1) e che dichiara di voler ricevere le comunicazioni al fax 06.42984743 ovvero alla PEC Email_1
ricorrente
e
nata a [...] in data [...], Controparte_1
(C.F. , residente in [...]
Caprio n. 6 e domiciliata in Roma, viale dell'Arte n. 5/a presso la struttura
“Residenze Garden”, app. n. 426 resistente
OGGETTO: Azione di accertamento e di condanna ed altro.
1 2
Causa trattenuta a sentenza, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 19/03/2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 – 429 C.P.C. –
I. In limine litis va evidenziato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n.
69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. Ritenuta, inoltre, l'applicabilità al presente giudizio del modello di motivazione introdotto dalla novella all'art. 118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, numero 4), del codice c.p.c. consiste nella concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa.
II. La a socio unico (C.F. / P. IVA Parte_1 P.IVA_1
), con sede in Roma, viale dell'Arte n. 5/a, in persona del P.IVA_2 legale rappresentante p.t. sig. , elettivamente domiciliata Parte_2 in Roma, Via Boezio n. 45, presso lo studio dell'Avv. Raffaele Salato (c.f.
che la rappresenta e difende giusta ha agito innanzi C.F._1 al Tribunale di Roma, nei confronti di Controparte_1
nata a [...] in data [...], esponendo e deducendo:
[...]
- di essere proprietaria della struttura ricettiva casa vacanze denominata “Residenze Garden” in Roma, viale dell'Arte n. 5/a;
(doc. 2-3) ;
- a far data dal 13.09.2022, ha concluso con la resistente un contratto di alloggio per dell'appartamento n. 426 - tipologia
Duplex 4 per un corrispettivo di € 3.000,00 mensili, comprensivo di tutti i servizi offerti dalla struttura;
(doc. 4-5)
- la sig.ra ha tuttavia sospeso il pagamento del CP_1 corrispettivo mensile a decorrere dal 13.11.2023;
2 3
- in data 01.02.2024, la resistente ha sottoscritto un riconoscimento di debito per un importo pari ad € 12.264,00, stante il mancato pagamento delle fatture mensili relative al periodo novembre/ gennaio 2024, oltre agli importi successivamente dovuti, impegnandosi al volontario rilascio dell'appartamento entro e non oltre la data del 28.02.2024; (doc. 6 -12);
- alla data odierna, nonostante i ripetuti solleciti di cui ultima la diffida del 15 marzo u.s., la sig.ra non ha dato CP_1 seguito ad alcun incombente, né per il rilascio né per il pagamento, così risultando occupare senza alcun titolo l'immobile in questione;
(doc. 13) ;
- il contratto di residence e/o casa vacanze si differenzia dal contratto di locazione di immobile arredato, che è soggetto alla disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene
(ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili al contratto d'opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio» (Cass. 04.02.1987, n. 1067);
- l'equiparazione del contratto di residence/casa vacanze a quello di albergo, in ragione della propria atipicità, lo sottrae alla previsione dell'art. 657 c.p.c., il quale contempla il contratto tipico di locazione;

- ne consegue l'inapplicabilità del rito “locatizio” per ottenere la liberazione dell'immobile, che si richiede in questa sede stante il pacifico inadempimento e la totale assenza di titolo legittimante la permanenza attuale della sig.ra CP_1
- il principio generale, più volte riaffermato in giurisprudenza, è che il proprietario ha diritto al risarcimento dei danni derivante dall'occupazione senza titolo (ex plurimis Cass. Civ. Sez. I, 22 luglio 2015, n. 15367);
- il danno deve considerarsi “in re ipsa” (Cass. civ. Sez. III, 25 febbraio 2014, n. 4442; Cass. civ. Sez. III, 16 aprile 2013, n. 9137;
Cass. civ. Sez. III, 6 novembre 2008, n. 26610; Cass. civ. Sez. III,
13 giugno 2008, n. 15995; Cass. civ. Sez. III, 8 maggio 2006, n.
3 4
10498; Cass. civ. Sez. II, 5 novembre 2001, n. 13630; Cass. civ.
Sez. II, 7 giugno 2001, n. 7692) dove si afferma e ribadisce che il danno discende dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura, normalmente fruttifera;

- la liquidazione del danno, in tal caso, può essere operata dal
Giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto “danno figurativo” qual è il valore locativo del bene usurpato (ex multis Cass. civ. Sez. II, 17 novembre 2011, n.
24100) secondo cui la determinazione del risarcimento del danno può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al valore locativo di mercato del bene;

- quale mero parametro che detta liquidazione ammonti a complessivi € 18.000,00, pari all'importo della semestralità in cui la resistente risulta aver occupato, ed ancora occupa, indebitamente l'immobile;
- la controversia non è quindi soggetta a mediazione obbligatoria ai sensi del D. Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, co.

1-bis.
Sulla scorta di ciò ha precisato le seguenti conclusioni: Controparte_1
n. 426 - tipologia Duplex 4 pertinente la struttura ricettiva “Residenze
Garden” di proprietà della sita in Roma, Viale dell'Arte Parte_1
n. 5/a e, per l'effetto, condannarla all'immediato rilascio della predetta unità immobiliare, libera da persone e cose, nella disponibilità della ricorrente. Oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in complessivi €
18.000,00, ovvero nella somma che verrà ritenuta di giustizia oltre interessi come per Legge, nonché le spese, competenze ed onorari della procedura.>>
Instaurato il contraddittorio, la parte resistente è rimasta contumace la causa è stata decisa all'esito dell'udienza del 19.3.2025.
III. All'esito dell'udienza il ricorrente, a mezzo del proprio procuratore speciale, ha dichiarato a verbale di rinunziare agli atti del presente giudizio.
La rinunzia agli atti del giudizio è regolare in quanto proveniente dal procuratore speciale della parte ricorrente e non è necessario, ai fini della
4 5
pronunzia ex art. 306 c.p.c., l'espressa accettazione, proveniente dalla parte resistente personalmente ovvero da suo procuratore speciale. Nella fattispecie, essa è contumace
L'estinzione va disposta con sentenza (v. sul punto, Tribunale di Torino,
Sezione I Civile, Sentenza 12 febbraio 2016, n. 904; v. espressamente, Cass.
Civ. n. 22917/2010; Cass. Civ. 2837/2016) atteso che nelle controversie trattate dinanzi al Tribunale in composizione monocratica vi è sovrapposizione nella medesima persona fisica del Giudice istruttore e dell'organo decidente, per cui non è più configurabile il reclamo previsto dall'art. 178 c.p.c.; l'art. 178, 2° comma, c.p.c., prevede l'impugnazione con il reclamo immediato al Collegio della sola “ordinanza del giudice istruttore che non operi in funzione di giudice unico”; nelle altre ipotesi si rende invece necessaria la pronuncia di una sentenza al fine di consentire l'eventuale impugnazione mediante appello;
il provvedimento dichiarativo dell'estinzione del processo adottato dal giudice monocratico del tribunale ha natura sostanziale di sentenza, ancorché sia pronunciato in forma di ordinanza o decreto e, dunque, quando sia stato pronunciato in primo grado, è impugnabile con l'appello (cfr. in tal senso: Cass. Civile, sez. I, 15 marzo 2007, n. 6023, 3; Cass. Civile, sez. I, 06 aprile 2006, n. 8041;
Cass. Civile, sez. I, 28 aprile 2004, n. 8092; Cass. Civile, sez. I, 25 febbraio
2004, n. 3733; Cass. Civile, sez. I, 22 ottobre 2002, n. 14889). I commi 3 e 4 dell'art. 306 c.p.c. attribuiscono al giudice la funzione di adottare due distinti provvedimenti, aventi ad oggetto, rispettivamente, la dichiarazione dell'estinzione del giudizio a seguito della rinunzia agli atti formulata da una parte ed accettata dall'altra e la liquidazione delle spese che la prima deve ex lege rimborsare alla seconda, salvo diverso accordo tra le parti. Il primo di detti provvedimenti, quando l'organo investito dalla decisione della causa abbia, per l'oggetto del giudizio, struttura monocratica, ha natura sostanziale di sentenza e, come tale, è appellabile anche se emesso in forma di ordinanza;
diversamente, conserva la sua natura di ordinanza reclamabile ai sensi dell'art. 308, comma 1, c.p.c., se emanata dal giudice istruttore nelle cause in cui il tribunale giudica in composizione collegiale e, quindi, non può essere altrimenti impugnato se non con quel rimedio espressamente previsto. Il provvedimento di liquidazione delle spese è, invece, dichiarato espressamente inimpugnabile dallo stesso art. 306, comma 4, secondo periodo, c.p.c., e, quindi, la parte che intenda dolersene può solo proporre ricorso straordinario per cassazione, in virtù dell'art. 111, comma 7, cost. (cfr. in tal senso, espressamente, Cass. civile, sez. II, 10 ottobre 2006, n. 21707).
5 6
IV. In ordine al governo delle spese processuali va osservato che a mente dell'art. 306, ultimo comma, c.p.c., “il rinunciante deve rimborsare le spese alle altre parti, salvo diverso accordo tra loro”.
Invero, in caso di mancato accordo, il giudice, nel dichiarare l'estinzione, deve limitarsi a liquidare le spese senza poter esorbitare da ciò, con esclusione di qualunque potere di totale o parziale compensazione (pena l'esperimento dell'actio nullitatis o dell'appello avverso il provvedimento assunto, v. Cass. Civ., sent. n. 5250 del 06/03/2018). L'art. 306, quarto comma, secondo periodo, cod. proc. civ. attribuisce, infatti, al giudice - in conseguenza della dichiarazione di estinzione del giudizio a seguito di rituale rinuncia agli atti dello stesso ed in deroga alla previsione contenuta nell'art. 91, primo comma, del medesimo codice di rito - la sola funzione di
"liquidazione" delle spese, non anche quella che è prevista dal primo periodo della stessa disposizione normativa, che contempla la "condanna" al rimborso delle spese, ovvero che individua la parte da considerare soccombente e alla quale farne carico, e neppure gli attribuisce le distinte funzioni previste nel primo e nel secondo comma dell'art. 92 cod. proc. civ., che regolamentano la facoltà, rispettivamente, di ridurre o compensare le spese con valutazione discrezionale dell'utilità delle stesse e del livello della responsabilità del soccombente nel promuovere il giudizio o nel resistervi. In sostanza, l'oggetto della pronunzia sulle spese ex art. 306 cod. proc. civ. è analogo a quello dell'ordinanza di cui all'art. 30 della legge 13 giugno 1942, n. 794, anch'essa dichiarata "ex lege" inimpugnabile e, quindi, solo ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111, comma settimo, Cost., sempreché con essa il giudice si sia limitato alla
"liquidazione" dei diritti e degli onorari pretesi dal professionista ed il giudizio non sia stato, per alcun verso, esteso, in ragione dell'opposizione eventualmente proposta dal cliente, al merito del rapporto (v. espressamente, Cass. Civ., Sez. 2, ord. n. 21707 del 10/10/2006).
Nulla sulle spese stante la contumacia di parte resistente.
La presente sentenza di puro rito e non recante trasferimento, condanna od accertamento di diritti a contenuto patrimoniale, non dovrebbe essere soggetta a registrazione ai sensi degli articoli 37 e 8 della Tariffa, parte I, del Dpr 131/1986allegata al DPR 131/86 e ss. (v. Circolare del 22/01/1986, n.
8 del Ministero delle Finanze e Circolare del 9/5/2001, n. 45 dell'Agenzia delle Entrate in base alla quale sono da sottoporre alla formalità della registrazione esclusivamente gli atti giudiziari che rivelino un contenuto definitorio analogo a quello riferibile alle fattispecie elencate all'articolo 8 del citato d.p.r. '86; Risoluzione Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale,
Normativa e Contenzioso, ministeriale 263/E del 21 settembre 2007;
6 7
Risoluzione ministeriale 408/E del 30 ottobre 2008, secondo cui non sono soggetti a registrazione i provvedimenti che dichiarano l'estinzione del giudizio per inattività delle parti o rinuncia agli atti dell'attore accettata dalla controparte, anche se vi sia liquidazione delle spese processuali)

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in narrativa, ogni diversa domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così decide:
1) dichiara l'estinzione del giudizio di opposizione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 306 c.p.c. ;
2) spese irripetibili.
Così deciso in Roma lì 18/04/2024
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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