N. R.G. 692/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 692/2019
Promossa da
C.F. , nata l'[...] a [...], Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di intimazione sfratto, dall' avv. Vitantonio Marchesano e presso il cui studio elettivamente domicilia, sito in Eboli, alla Via U. Nobile, n. 14;
-attrice-
contro
C.F. , rappresentata e difesa, in Controparte_1 C.F._2
virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Luigi
Apicella presso il cui studio domicilia in Salerno alla Via Giovanni Margotta,
n.21;
- convenuta in riconvenzionale-

Oggetto: sfratto morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza

pagina 1 di 9 Svolgimento del Processo
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida premesso che con contratto del 10.8.2015, Parte_1
regolarmente registrato presso l'Ufficio del Registro di Eboli, n. 2956,
concedeva in locazione, ad uso commerciale, a , l'unità Controparte_1
immobiliare di sua proprietà sita in Battipaglia, alla Via B. Buozzi, 11, piano terra identificato al NCEU al Foglio 3 p.lla 170 sub 1, cat. C1 classe 6, RC €
333,63; che le parti avevano concordato in € 450,00 il canone iniziale che diveniva € 500,00 al mese di dicembre 2018, da pagarsi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese;
che la conduttrice non aveva versato il canone dal mese di maggio 2018 sino alla data della citazione (ottobre 2018), per il totale di € 2.700,00; intimava la sig.ra lo sfratto per morosità del Controparte_1
predetto immobile diffidandola al rilascio libero e vuoto da persone e cose e,
nel contempo, la citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale di Salerno,
per la udienza alla data del 22.11.2018, chiedendo la convalida dello sfratto e,
in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio oltre che emettere l'ingiunzione dei canoni scaduti e non pagati con vittoria di spese ed onorari.
In data 26.11.2018 si costituiva , la quale non contestava la Controparte_1
morosità ma eccepiva che essa non decorreva dal mese di maggio 2018, il cui canone era stato pagato benché in ritardo;
che nel mese di giugno 2018 aveva,
con lettera a/r del 1/14. 6.2018, comunicato la risoluzione anticipata del contratto dovuta a motivi relativi alla grave congiuntura economica che la costringeva a chiudere l'attività commerciale;
che era impossibilitata ad eseguire alcun pagamento stante le precarie condizioni economiche in cui versava;
che aveva, comunque, apportato miglioria ai locali condotti in locazione, che nel momento della presa in locazione erano fatiscenti e senza impianti a norma;
che alcuni di questi vizi erano occulti ma, se noti al pagina 2 di 9 momento della presa in locazione, avrebbero certamente impedito di accettare il contratto;
che, per rendere il locale a norma di legge era stata effettuata una spesa di circa € 30.000,00 e tempi di esecuzione di oltre un anno, durante il quale aveva continuato a pagare regolarmente il canone;

che, a prova di ciò, era stata versata in atti una perizia di parte a firma dell'arch. riferita agli eseguiti lavori di risanamento Persona_1
strutturale e giusta immissione in fogna di una colonna di scarico delle acque piovane;
che, dopo l'asportazione delle controsoffittature, si era rivelato un soffitto del tutto ammalorato che doveva essere risanato;
che, inoltre, per poter avviare l'attività commerciale, era necessario mettere a norma l'impianto elettrico, sistemare il pozzetto della fecale condominiale con chiusura ermetica, in quanto posizionato all'interno del locale, rifare gli scarichi del locale e loro inserimento in fogna, inserimento in fogna di uno scarico fecale proveniente da un adiacente locale commerciale, inserimento in fogna di una pluviale che al momento scaricava l'acqua direttamente nel vespaio posto al di sotto del locale con evidente risalita dell'umidità,
occorreva eseguire il rifacimento del bagno, in quanto non conforme per altezza alle norme sanitarie vigenti, il rifacimento dell'impianto idrico al momento inesistente;
che i lavori fatti eseguire ammontavano ad € 27.899,31,
come da fatture allegate, ma molti altri lavori erano stati effettuati in economicità; che le opere eseguite erano certamente dei miglioramenti apportati all'immobile che vedeva accresciuto il suo valore;
che per tali motivi agiva in via riconvenzionale chiedendo l'importo di € 26.000,00 quali miglioramenti apportati all'immobile.
Concludeva quindi, per il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità e,
per l'effetto, per il mutamento di rito previsto dalla norma 667 c.p.c.; per l'accertamento dell'esistenza di gravi motivi ex art. 665 c.p.c., ostativi alla emissione dell'ordinanza di convalida di sfratto ed, in via riconvenzionale,
pagina 3 di 9 per l'accertamento dell'inadempienza del locatore per i lavori di straordinaria manutenzione, per il riconoscimento del pagamento in suo favore, per miglioramenti apportati all'immobile locato di € 26.000,00, o di quella corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna da determinarsi anche a mezzo di
CTU; con vittoria di spese e compensi legali.
In data 27.11.2018 si teneva la prima udienza rinviata, per assenza del giudice titolare, nello stato al 4.12.2018 quando il Giudice dopo essersi riservato sulle richieste delle parti, con ordinanza del 20.1.2019 ordinava, in via provvisoria,
il rilascio dell'immobile locato libero da persone o cose, fissando per l'esecuzione alla data dell'11.3.2019, disponeva il mutamento del rito;
fissava l'udienza alla data del 2.7.2019 per la discussione, previo esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione, assegnando alle parti un termine perentorio fino e trenta giorni prima dell'udienza per l'integrazione degli atti introduttivi.
Veniva esperito, con esito negativo, il tentativo obbligatorio di mediazione, il cui verbale negativo veniva depositato in data 22.4.2023.
Parte locatrice produceva memoria integrativa in cui dichiarava che parte conduttrice aveva rilasciato l'immobile solo nel marzo 2019; che il locale era stato consegnato in pessimo stato, privo dei denunziati miglioramenti che non risultavano apportati allo stesso;
che, all'art. 7 del contratto la conduttrice aveva dichiarato di aver trovato il locale di suo gradimento ed idoneo all'uso locativo;
che, nello stesso articolo 7 del contratto, autorizzava la conduttrice ad eseguire, a propria cura e spese, tutte le opere di adeguamento che avesse valutato necessario per migliorare l'esercizio della propria attività; contestava l'esecuzione dei lavori denunciati e che le fatture prodotte riguardassero lavori effettuati nel locale di causa;
che nessun aumento di valore è stato determinato dai presunti lavori effettuati dalla conduttrice;
che la conduttrice pagina 4 di 9 aveva sostituito una porta di legno con una in metallo, senza alcuna autorizzazione e, pertanto, ne chiedeva la sostituzione;
che l'art. 16 del contratto, in ogni caso, vietava alla conduttrice di apportare al locale innovazioni e/o modifiche senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore;
che al momento del rilascio il locale presentava gravi danni ed in pessime condizioni, con evidenti danni e lesioni alle pareti ed ai muri, con buche sul pavimento così come anche rilevato nella allegata perizia di parte;

che la conduttrice aveva agito con una semplice CILA apportando modifiche strutturali all'immobile senza richiedere il relativo permesso;
che per la riduzione in pristino doveva affrontare spese anche tecniche e di accatastamento pari ad € 15.000,00.
Concludeva, quindi, affinché l'adito Tribunale volesse accogliere la domanda attorea e, per l'effetto, confermarsi lo sfratto per morosità di cui all'atto di citazione, con condanna della convenuta al pagamento di tutti i canoni scaduti da giugno 2018 a marzo 2019, determinati in € 4.500,00 e con accessori di legge;
rigettare la proposta domanda riconvenzionale e accertare i danni riscontrati al locale al momento del rilascio, con diritto dell'intimante a trattenere il deposito cauzionale di € 450,00 e condanna dell'intimata alla somma di € 15.000,00, ovvero quella che sarà determinata in corso di causa;

con vittoria di spese con attribuzione a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
All'udienza del 2.7.2019 il Giudice si riservava sulle richieste anche istruttorie delle parti ed a scioglimento ritenendo la causa matura per la decisione rinviava per la discussione alla data del 12.4.2022.
Prima dell'udienza entrambe le parti producevano memorie.
Parte locatrice chiedeva il pagamento dei canoni scaduti e non pagati per l'importo di € 4.500,00 con accessori di legge oltre spese di lite con attribuzione al difensore, di fatto rinunciando alla domanda riconvenzionale pagina 5 di 9 non riproposta.
Parte conduttrice insisteva nell'aver apportato migliorie ai locali condotti in locazione e, che, pertanto, nulla era dovuto alla locatrice;
che per gli stessi motivi doveva essere restituito il deposito cauzionale di € 450,00 versato al momento della sottoscrizione, che le opere di miglioramento erano state eseguite a sua cura e spese pertanto insisteva per la compensazione dei canoni non pagati e per l'accoglimento della domanda riconvenzionale, con vittoria di spese e compensi legali.
Seguivano vari rinvii e, da ultimo, al 21.1.2025 per la discussione.
Alla odierna udienza del 21/01/2025, sulle conclusioni delle parti la causa veniva trattenuta per la decisione con riserva di gg. 30 per deposito della sentenza.
Motivi della decisione
In via preliminare va esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dal procuratore di parte intimata.
In merito va rilevato che la questione della mancata estensione della mediazione alla intera domanda risulta assorbita alla diversa e preliminare questione relativa alla tardività dell'eccezione di improcedibilità non rilevata in prima udienza né nella udienza successiva al deposito del verbale di mediazione del giudizio di merito;
che l'eccezione non è stata sollevata dalla parte o rilevata d'ufficio dal giudice entro la prima udienza del giudizio di primo grado, e che deve, pertanto ritenersi preclusa e non può impedire la pronuncia della decisione di merito (Cass. Civ. 32797/19)
Nel merito, innanzitutto, bisogna rilevare che generalmente le spese sostenute per la modifica delle parti interne dell'immobile al fine di renderlo conforme alle esigenze di produzione sono a carico del locatario.
In ogni caso occorre riferirsi alla contrattazione tra le parti che sono libere di pagina 6 di 9 disciplinare, a proprio piacimento, le spese di manutenzione straordinaria
(Cass. n. 9019 de 30.4.2005).
È prassi prevedere un regime di ripartizione relativo a spese di notevole entità (Cass n. 8814/1996).
Inoltre, il locatore è responsabile dell'idoneità della cosa locata così come stabilito tra le parti, cioè rispetto allo stato esistente alla stipula del contratto,
esonerandolo da ogni onere relativo alla messa in opera per renderla adatta alla specifica attività che si andrà a svolgere, anche nel caso in cui determinate modifiche si rendessero necessarie per imposizioni di legge
(Cass. 83030/2008).
Determinanti, pertanto, sono le disposizioni contrattuali che prevedevano specificamente che le spese per le modifiche interne fossero esclusivamente a carico della locataria.
Inoltre, la locataria non ha fornito alcuna prova in merito ad addebiti che possano essere imposti alla parte locatrice per difetti presenti al momento della consegna dell'immobile e dell'inizio della locazione.
Si legge all'art. 7 del contratto di locazione, controfirmato dalle parti testualmente: “La parte conduttrice dichiara di aver preso visione dell'immobile oggetto della presente locazione e di averlo trovato di suo gradimento ed idoneo all'uso locativo non presentando vizi e difetti che possano comportare diminuzione del godimento locativo.”
Ed ancora è dato leggere nello stesso articolo 7 che “… la signora Parte_2
autorizza sin da ora la signora a realizzare, a
[...] Controparte_1
propria cura e spese nell'immobile locato, tutte quelle opere di adeguamento e miglioramento che valuterà necessarie per un migliore esercizio della propria attività ….”.
La locataria poteva solo asportare, al termine della locazione, le opere che potevano essere apprese senza apportare alcun nocumento all'immobile.
pagina 7 di 9 Fra l'altro, la locatrice denuncia mutamenti della struttura senza assenso edilizio.
Vi è da aggiungere che l'attività svolta dalla locataria non appare atta alla conservazione della cosa bensì ad un adeguamento dell'immobile alle proprie esigenze commerciali e/o produttive.
Per tali motivi si rigetta la domanda riconvenzionale della locataria, peraltro non riproposta con la memoria integrativa e parimenti si rileva che la domanda della locatrice di risarcimento danni, peraltro inammissibile, non è
stata sufficientemente provata nel corso del giudizio e che, in ogni caso, è
stata abbandonata nel corso del giudizio stesso.
Infatti, la mancata riproposizione della domanda nella precisazione delle conclusioni e nelle memorie, più volte depositate, comporta l'abbandono della stessa (Cass. 16840/2013).
La locatrice chiede, in ogni caso, il pagamento dei canoni scaduti da giugno
2018 a marzo 2019 data del rilascio dell'immobile, determinati in € 4.500,00.
L'importo dei canoni scaduti e non pagati è stato contestato solo in riferimento al mese di maggio 2018 che risulta, successivamente, stato escluso dal conteggio finale.
Nello stesso tempo si rigetta la domanda della parte locatrice a trattenere l'importo di € 450,00 versato dalla locataria in occasione della firma del contratto di locazione e si compensa tale importo con quello relativo ai canoni scaduti e non pagati pari ad € 4.500,00.
Ragioni di soccombenza reciproca importano la compensazione delle spese legali.



PQM


Il Tribunale di Salerno, -Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 692/2019 r.g. tra – ricorrente e Parte_3
pagina 8 di 9 –resistente- ogni altra istanza, eccezione deduzione Controparte_1
reietta o assorbita così provvede: I sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in causa in data 10 agosto 2015;
2) Conferma l'ordinanza di rilascio del 20.1.2019;
3) Rigetta la domanda di a trattenere l'importo di € 450,00 Parte_1
versato dalla locataria al momento della sottoscrizione del contratto di locazione;

4) Condanna al pagamento dei canoni scaduti e non Controparte_1
corrisposti dal mese di giugno 2018 al mese di marzo 2019 pari ad € 4.500,00,
oltre interessi legali dal giorno di ogni singola scadenza dei canoni, importo dal quale va detratta la somma di € 450,00, versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi legali dalla data del contratto di locazione
(10.8.2015);
5) Rigetta la domanda riconvenzionale della locataria nei confronti di Parte_1
;
[...]
6) Compensa interamente le spese di giudizio fra le parti.
Salerno lì, 12/02/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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