TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 21/05/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parte processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 21565/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
P. IVA , in persona del rappresentante legale p.t., c.f. Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Napoli alla Piazza Immacolata n. 4, presso lo C.F._1 studio dell'avvocato Enrico D'Ascia, c.f. che la rappresenta e difende giusta C.F._2 procura in atti;

Ricorrente
E
in persona della legale rappresentante p.t., Controparte_1 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Taddeo Sessa CDN Isola C9 scala B, presso lo studio dell'avvocato Romina Amicolo, c.f. , che la rappresenta e difende giusta C.F._3 procura in atti;

Resistente

NONCHÉ
, P.I. ; Controparte_2 P.IVA_2
Resistente contumace
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, – nella qualità di proprietaria, giusto atto di Parte_1 compravendita dell'11.5.2023 con il quale ha acquistato l'immobile dalla società Finanziaria
Immobiliare Partenopea S.r.l., dell'immobile sito in Napoli alla Via dei Cimbri n. 11/19, piano terra, identificato nel N.C.E.U. di Napoli alla sezione PEN, foglio 1, particella 701, sub. 1, concesso in locazione ad uso diverso, in forza del contratto del 29.09.2018, dalla dante causa alla Parte_2
alla quale è subentrata la giusta cessione del ramo di azienda del 29.10.2021, Controparte_2
ramo di azienda a sua volta ceduto alla (comunicazione del 3 agosto 2023) – Controparte_1
ha convenuto in giudizio sia la che la al fine di ottenere Controparte_2 Controparte_1 la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo per canoni scaduti e non pagati per i mesi di luglio agosto e settembre 2023 per l'importo complessivo di euro 14654,79, IVA inclusa, come da fattura depositata, oltre gli interessi di cui al D. Lgs. n. 231/2002.
Il 7 ottobre 2023 si è costituita opponendosi alla convalida dello sfratto ed Controparte_1
eccependo che il mancato pagamento dei canoni intimati da parte della stessa era giustificato dal rifiuto della proprietaria di emettere regolare fatturazione. ha precisato di essere l'unico CP_1
soggetto tenuto al pagamento dei canoni di locazione e ha dato la propria disponibilità a pagare i canoni oggetto di intimazione previa corretta fatturazione degli stessi non come “indennità di occupazione” bensì quali canoni di locazione. Ha proposto poi domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni dalla stessa patiti a causa dell'inadempimento della Parte_1
rispetto alle obbligazioni di cui agli artt. 1575 c.c. e 1576 c.c., atteso che la stessa avrebbe sollecitato la proprietà già il 3 agosto 2023 ad attivare “con urgenza una verifica agli impianti del locale. Non avendo gli stessi, come confermato dalla precedente società locataria, ricevuto alcun tipo di manutenzione dal Novembre 2021, nonostante diverse richieste di intervento”.
Con ordinanza del 25 ottobre 2023 questo giudice - ritenuto, infatti, che le vicende relative alla cessione del ramo d'azienda da ( a sua volta subentrata a nel Controparte_2 Parte_2 contratto di locazione stipulato il 29/9/2018, a seguito di cessione di ramo d'azienda del 29/10/2021)
a di e all'obbligo di fatturazione da parte della Controparte_1 Controparte_1
proprietaria intimante, alla nuova conduttrice non siano decisive e rilevanti a fronte del Parte_1 non contestato inadempimento dell'obbligo di pagare il canone per i mesi di luglio, agosto e settembre 2023, di cui all'intimazione(…)ritenuto, cioè, che i rapporti esistenti fra cedente,
[...]
e cessionaria, manifestano la Controparte_2 Controparte_1 Controparte_1
libera possibilità per la subentrante di pagare, con le medesime modalità utilizzate dalla cedente
(nella fattura relativa al pagamento della mensilità di giugno 2023 sono infatti indicati tutti i dati della locatrice, co preso l'IBAN, al fine di provvedere al pagamento), il canone di locazione nei tempi stabiliti nel contratto, senza che l'obbligo di corretta fatturazione costituisca un valido motivo per non adempiere, trattandosi di questione da far valere in altra sede e con altri strumenti predisposti dall'ordinamento, mentre la prova dell'avvenuto pagamento sarebbe stata sufficiente a non integrare la gravità dell'inadempimento che, in quanto tale, anche in forza della clausola risolutiva espressa presente nel contratto (art. 10), giustifica la risoluzione per inadempimento e l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio – ha accolto la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio e ha disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio, rinviando all'udienza del 14 ottobre 2024 per la fase di merito.
In data 10 febbraio 2024 l'avvocato di parte resistente ha depositato la mail Controparte_1
con la quale, dato atto del fatto che la pec della società risulta staccata, ha comunicato alla propria assistita la propria intenzione di rinunciare al mandato professionale.
Nel giudizio di merito solo parte ricorrente ha depositato memorie integrative con le quali ha confermato le posizione assunte in fase sommaria, rilevando come dalla data di emissione dell'ordinanza di rilascio la morosità si sia aggravata, così che ha concluso insistendo per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, da doversi dichiarare a prescindere dalla valutazione della gravità dell'inadempimento in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto di locazione, e per la condanna dei resistenti in solido al pagamento in favore della della Parte_1
somma di “euro 45.912,99, comprensivo di iva ,oltre gli interessi di cui al D.Lgs n.231/02 calcolati per ogni mensilità scaduta e non pagata dalla relativa data di scadenza sino al saldo ,oltre spese e competenze professionali ed la pagamento di euro 784,00 per oneri condominiali pagati dalla Pt_1 per conto di parte intimata”.
All'udienza del 14 ottobre 2024, l'avvocato di parte ricorrente ha rappresentato che “in data 09 ottobre 2024 il Giudice dott. Marcello Sinisi ha pronunciato sentenza tra la società e la Parte_1
nella causa iscritta a ruolo ai nn. 16134/2023 Tribunale di Napoli, vertente Controparte_2 sulla stessa questione di cui oggi è causa” e ha chiesto rinvio per decidersi la causa in ordine al regime delle spese. La causa è stata rinviata all'udienza del 21 maggio 2025, sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte, all'esito della quale viene decisa. Preliminarmente, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio e di risoluzione in quanto la proprietaria ha già ottenuto una pronuncia in tal senso in altro giudizio.
Parte ricorrente, inoltre, ha rinunciato implicitamente anche alla domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione, insistendo unicamente per una pronuncia che condannasse i resistenti al pagamento delle spese di lite.
A questo Tribunale non resta altro che dover accertare la soccombenza virtuale andando a vagliare la fondatezza della domanda di risoluzione e la sussistenza dei presupposti della stessa all'epoca dell'introduzione del giudizio sommario.
Dal punto di vista dell'onere probatorio, va premesso che il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite
13533/2001).
Nel caso di specie la locatrice ricorrente ha debitamente prodotto il contratto di locazione, ed ha allegato l'inadempimento dei resistenti, documentando i vari passaggi proprietari e di cessione dei rami di azienda capaci di individuare la legittimazione passiva di entrambi i resistenti convenuti in giudizio in quanto, come correttamente evidenziato dalla ricorrente, “con riferimento alla cessione del contratto di locazione, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto” (ex multis
Cass. 23220/2024). La ricorrente, in occasione del deposito delle memorie integrative ha, inoltre, dichiarato l'aggravarsi della morosità, che alla data di deposito delle stesse superava i 45.000,00 euro.
La conduttrice, dal canto suo, avrebbe avuto l'onere di provare fatti estintivi o impeditivi della pretesa azionata dalla locatrice;
tuttavia, non depositando alcuna memoria integrativa non ha provato nulla in ordine al pagamento dei canoni la cui mancata corresponsione risulta pacifica in quanto non contestata, vertendo l'opposizione della su circostanza inconferenti e comunque incapaci di CP_1
precludere una pronuncia di risoluzione, in particolare laddove la stessa è basata su un inadempimento pacifico in misura superiore a quanto individuato dalle parti nella clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto di locazione.
In conclusione, la domanda di risoluzione è chiaramente fondata sia rispetto alla risoluzione per inadempimento ex art. 1455 c.c., atteso che risultano accertati i presupposti per tale declaratoria, ciò tenuto conto della somma della quale la intimata risultava morosa alla data dell'intimazione ed, in ogni caso, anche avuto riguardo al parametro orientativo rappresentato dall'art. 5 legge n. 392/1978 (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019), già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta, integra un grave inadempimento di parte conduttrice che giustifica l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c.; ma tale domanda è ancor di più chiaramente fondata se si tiene presente che la locatrice ha agito facendo valere la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto di locazione che priva del tutto questo Tribunale della possibilità di valutare in concreto la gravità dell'inadempimento, soglia che in tal caso è individuata dalle parti nell'esercizio della propria autonomia negoziale.
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, così che si ritiene di attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento con esclusione dei compensi per la fase istruttoria non svoltasi nel giudizio di merito.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso dalla contro la e la Parte_1 Controparte_1
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: Controparte_2
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla risoluzione del contratto e al rilascio dell'immobile;
2) condanna le convenute, in solido fra loro, a pagare le spese di lite in favore di Parte_1
liquidandole in euro 160,00 per spese ed euro 1.700,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Napoli il 22 maggio 2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro