N. R.G. 3518/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3518/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. E_ C.F._1 BUCCINI FRANCESCO e dell'avv. TIECCO MICHELE ( ) briganti 129 C.F._2 06127 perugia;
, elettivamente domiciliato in fiume 17 06121 perugiapresso il difensore avv. BUCCINI FRANCESCO
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1 MORANDINI GIACOMO e dell'avv. CECCHERINI FRANCESCO ( ) ; , C.F._3 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. MORANDINI GIACOMO
CONVENUTO/I
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. DOMINICI FABIO e dell'avv. Controparte_2 elettivamente domiciliato in Elett.dom. c/o lo studio dell'Avv. Sivano sabadini - viale Umberto I° n. 53/A FOIANO DELLA CHIANA presso il difensore avv. DOMINICI FABIO (C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. DOMINICI FABIO e Controparte_3 dell'avv. elettivamente domiciliato in Elett.dom. c/o lo studio dell'Avv. Sivano sabadini - viale Umberto I° n. 53/A FOIANO DELLA CHIANA presso il difensore avv. DOMINICI FABIO
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. DOMINICI FABIO e CP_4 Controparte_5 dell'avv. elettivamente domiciliato in Elett.dom. c/o lo studio dell'Avv. Sivano sabadini - viale Umberto I° n. 53/A FOIANO DELLA CHIANA presso il difensore avv. DOMINICI FABIO
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Per : E_
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale Ordinario di Firenze adito, in persona del Giudice designando, respinta ogni contraria istanza, eccezione o difesa:
pagina 1 di 8 1) accertare e dichiarare che il Sig. è proprietario a far data dal E_ 26.01.2007, data del decesso della madre, Sig.ra di una quota indivisa sul bene Parte_2 cortile, resede ed ingresso, oggi censito al foglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n°501,
2) accertare e dichiarare che con l'atto di compravendita a rogito Notaio in Firenze, Persona_1 Rep. 19536 – Racc. 12919 del 27.02.2020, intervenuto tra i Sigg.ri Parte_3 [...] e quali venditori e la Parte_4 Parte_5 Controparte_1 quale acquirente, è stata disposta la vendita, tra l'altro, anche del predetto del cortile, resede ed ingresso, oggi censito al foglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n°501, quale bene comune indiviso per l'intero, senza il necessario consenso, né interessamento e intervento, del Sig. in qualità di comproprietario, E_ conseguentemente,
3) accertare e dichiarare che il predetto atto è inopponibile ed inefficace nei confronti del Sig. il quale continua a mantenere i propri diritti di proprietà su una quota E_ ideale del predetto bene cortile, resede ed ingresso, oggi censito al foglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n°501, pari al 25% e per tale effetto,
4) accertare e dichiarare che il Sig. e la E_ Parte_6 sono gli attuali comproprietari del medesimo bene, oggi censito al oglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n°501, conseguentemente,
5) accertare e dichiarare che con la propria condotta, meglio rappresentata in premessa, la
[...] ha escluso il Sig. dall'utilizzo del bene in Parte_6 E_ comunione e per l'effetto,
6) inibire la condotta illegittima della mediante rimozione della Controparte_1 sbarra sulla finestra del locale ad uso commerciale di proprietà esclusiva del Sig. E_
, consentire il passaggio e fornire copia delle chiavi e/o del telecomando della sbarra posta
[...] all'ingresso del cortile, resede ed ingresso, censito al foglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n°501, ovvero adottare ogni più opportuno provvedimento utile a consentire al Sig. l'utilizzo pro quota del piazzale stesso. E_
Il tutto con vittoria di spese e compenso professionale, oltre Rimborso forfettario (15%), IVA e CAP, come per legge.”
Per Reme Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Firenze, contrariis reiectis e previa ogni declaratoria di ragione e del caso:
- Preliminarmente autorizzare la chiamata in causa di ( ) Parte_3 C.F._4 residente in [...], di ( ) Parte_4 C.F._5 residente in [...](Germania) Mainzerstrasse, n. 17, di ( ) Parte_5 C.F._6 residente in [...](Repubblica del Sudafrica), 2410 Sweetwaters 16 Beach Road e conseguentemente disporre ai sensi degli artt. 171 bis e 269 c.pc., lo spostamento dell'udienza di prima comparizione onde consentire la citazione dei signori , Parte_3 Parte_4
e nel rispetto dei termini dell'art 163 bis c.p.c.
[...] Parte_5
- In tesi: respingere le domande ex adverso siccome infondate sia in fatto che in diritto per i motivi di cui in premessa;
pagina 2 di 8 - In subordine, in denegata ipotesi, previa chiamata in causa dei signori , Parte_3
e , accertare e dichiarare che i signori , Parte_4 Parte_5 Parte_3
e sono tenuti a manlevare e tenere indenne da ogni Parte_4 Parte_5 CP_1 pretesa vantata dal Sig. e per l'effetto, condannare i signori E_ [...]
, e in solido tra loro: Parte_3 Parte_4 Parte_5
o previa declaratoria di riduzione del prezzo di compravendita per effetto del denegato accertamento delle pretese attrici, alla restituzione del prezzo oggetto di riduzione giudiziale oltre ad interessi e rivalutazione. Il tutto secondo le stime che eventualmente verranno svolte in corso di causa o comunque nella somma che sarà ritenuta di giustizia.
o al risarcimento dei danni per le spese di compravendita maggiormente sostenute in virtù del prezzo oggetto di riduzione, per le spese di chiamata in causa di essi terzi, che verranno quantificate in corso di causa o nella somma ritenuta di giustizia oltre a quelle di eventuale soccombenza.
- Il tutto con vittoria di spese e compensi di Avvocato, oltre IVA e CAp e rimborso forfettario nella misura del 15%.”

Per , , e : Parte_3 Parte_4 Parte_5
“Per tutto quanto precede, i signori e Parte_3 Parte_4 [...]
come in epigrafe rappresentati e difesi Parte_5
CHIEDONO
Che il Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, voglia:
- rigettare le domande proposte dall'attore nei confronti della società convenuta Pt_1 [...] in quanto del tutto infondate;
Controparte_1
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande dell'attore, rigettare la domanda di manleva svolta dalla convenuta nei confronti dei terzi chiamati Controparte_1 Parte_3
e in quanto del tutto infondata;

[...] Parte_4 Parte_5
- concede il favore delle spese di giudizio.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 21 marzo 2024, conveniva in E_ giudizio ( nel prosieguo per ottenere l'accertamento del Controparte_1 CP_1 proprio diritto di comproprietà sul bene cortile, resede e ingresso, censito al foglio 81 del Comune di Firenze, particella 359 subalterno n. 501, e la conseguente inopponibilità a se stesso del contratto di compravendita del 27.2.20 con cui i fratelli , e Parte_3 Parte_4 [...]
avevano ceduto alla , unitamente ad altre unità immobiliari , il predetto Parte_5 CP_1 cortile, senza il suo necessario consenso.
Allo stesso tempo, chiedeva l'accertamento e l'inibitoria della condotta asseritamente Pt_1 illegittima della convenuta, che lo escludeva dall'utilizzo del cortile in comune e se ne riservava l'uso esclusivo, dapprima munendo l'ingresso del piazzale di un apposito cancello, senza consegnargli le chiavi e, poi, posizionando sullo stesso piante e materiali di vario genere.
A fondamento della propria domanda, l'attore deduceva :di essere proprietario dell'immobile ad uso commerciale sito in Firenze, Via dei Mille, n. 6R , da tempo adibito a panificio, il quale si affaccia sulla corte oggetto del presente giudizio, allo stesso modo in cui vi si affaccia l'immobile di proprietà di pagina 3 di 8 , anch'esso ubicato in Via dei Mille, ma al n. 22; di essere titolare del predetto immobile in base CP_1 alle disposizioni testamentarie redatte il 4 dicembre 2006 dalla madre, poi deceduta il Parte_2 26 gennaio 2007; che quest'ultima, quale originaria unica proprietaria dell'intero stabile, col medesimo testamento aveva conferito la proprietà dell'immobile di cui al civico n. 22 ai figli Parte_3
e , che, in seguito, lo avevano ceduto alla odierna convenuta,
[...] Parte_4 Parte_5 ; che il cortile per cui è causa ha natura di bene comune non censibile e che, prima della stipula CP_1 dell'atto di acquisto da parte di era stata presentata la denuncia di variazione catastale n. CP_1 111173.1/2019, con la quale alla medesima corte era stato attribuito il numero di subalterno 501, indicato poi come bene comune ai soli subalterni nn. 502, 503 e 504, di proprietà che prima di CP_1 tale momento, il piazzale era sempre stato al servizio anche dell'immobile oggi di sua proprietà, costituendo una entrata secondaria dello stesso, come dimostrato dalla presenza di una porta-finestra che dal panificio conduceva direttamente alla corte.
ha resistito alla domanda deducendo: la carenza di prova a sostegno delle pretese fatte valere CP_1 dall'attore ; che in base al testamento redatto dalla è divenuto proprietario “soltanto” Pt_2 Pt_1 dell'immobile sito al n. 6R di Via dei Mille, senza alcun diritto sul cortile per cui è causa e che con tale testamento la ha attribuito “tutto il resto del suo patrimonio mobiliare e immobiliare” ai figli Pt_2
, e , assegnando loro, dunque, anche la proprietà Parte_3 Parte_4 Parte_5 della corte oggetto del presente giudizio;
che l'immobile oggi di proprietà e quello di titolarità CP_1 dell'attore sono sempre stati funzionalmente e strutturalmente separati e indipendenti, e che il piazzale ha sempre avuto la funzione di asservire l'ingresso dell'immobile sito al civico n.22, di cui costituisce pertinenza esclusiva;
che pertanto la sua condotta è stata pienamente lecita e che non è tenuta né a consegnare all'attore la copia delle chiavi del cancello del piazzale, né a consentirgli in altro modo l'utilizzo del medesimo.
La ha contestato poi l'asserzione di , secondo cui sul cortile oggetto di controversia si CP_1 Pt_1 apriva una porta-finestra che vi consentiva l'accesso diretto dall'immobile di cui al civico 6R di Via dei Mille: al riguardo la convenuta ha evidenziato che in data 29 aprile 2023 l'odierno attore aveva demolito in modo illegittimo il muro sottostante la finestra del suo immobile che si affacciava sul cortile e che, in seguito, l'Autorità Comunale aveva emanato l'ordinanza n. 519/2023, con cui lo condannava alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi. Ciò a conferma che la proprietà di affacciava sul cortile per cui è causa solo mediante una finestra, e non con una porta-finestra. Pt_1
Infine, chiamava in causa in venditori fratelli per essere tenuta indenne nel caso di CP_1 Pt_3 accoglimento della domanda.
I chiamati , e , deducevano Parte_3 Parte_4 Parte_5 l'infondatezza della domanda proposta dall'attore nei riguardi della convenuta evidenziando che il cortile era destinato all'uso esclusivo dell'unità immobiliare trasferita alla convenuta, in quanto da sempre funzionale solo ad essa.
La causa , scambiate tra le parti le memorie ex art. 171-ter, co.1, nn. 1, 2 e 3 c.p.c., è stata ritenuta in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
La domanda dell'attore è infondata e deve essere respinta.
L'atto cui occorre fare riferimento ai fini del decidere è il testamento con cui la originaria proprietaria,
ha diviso tra i suoi figli l'immobile sito in Viale dei Mille, che si affaccia sul cortile Parte_2 oggetto di contesa. Mentre, infatti, fino al momento dell'apertura della successione, i beni appartenevano tutti ad un'unica titolare, a partire dalla morte della de cuius si è formato tra gli eredi un condominio, in modo automatico e in forza della semplice attribuzione della proprietà delle diverse unità immobiliari a più soggetti, nella specie l'odierno attore, da un lato, e i terzi chiamati in garanzia, dall'altro. pagina 4 di 8 Per giurisprudenza costante, difatti, “la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto” (Cass. Civ., II Sez., 06/07/2022, n. 21440).
La disciplina cui occorre fare riferimento nel caso di specie, dunque, è quella dettata dagli artt. 1117 e segg. del codice civile. Tale norma prevede una presunzione di condominialità di determinati beni, tra cui rientrano anche i cortili, in quanto parti dell'edificio necessarie all'uso comune. La giurisprudenza di legittimità qualifica come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., “qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso” (Cass. Civ., II Sez., 15/02/2018, n. 3739; Cass., SS.UU., 08/09/2021, n. 24189); dunque, di per sé, anche l'area oggetto del presente giudizio rientra nella nozione di “cortile” fatta propria dalla disciplina codicistica.
Tuttavia, è opportuno evidenziare che l'art. 1117 c.c. non prevede una presunzione assoluta di condominialità, ma fa piuttosto salvo quanto risulta dal titolo che ha dato luogo alla formazione del stesso. Ciò comporta che è al primo atto di trasferimento di unità immobiliare Parte_7 dall'originario unico proprietario ai successivi danti causa, e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, che è necessario fare riferimento per verificare la possibilità di superare la presunzione di cui all'art. 1117 c.c.: non rileva quindi a tal fine il contenuto del contratto di compravendita stipulato da colui che abbia acquistato in epoca successiva al primo atto di acquisto dall'originario unico titolare (Cass. Civ., II Sez., 21/11/2024, n. 30025; Cass. II Sez., 06/07/2022, n. 21440).
Nel caso di specie, il primo atto di trasferimento è, appunto, il testamento pubblico redatto dalla Pt_2 il 4 dicembre 2006, con cui ella ha testualmente disposto quanto segue: “Nomino eredi universali i miei quattro figli, , , e Voglio, però che a mio figlio o Parte_3 Parte_4 Pt_5 Pt_1 Pt_1
dovrà andare in conto di legittima, soltanto il bene a piano terra ubicato a Firenze, E_ Viale dei Mille, n.6 R, in atto locato per uso panificio (….)”, con l'ulteriore previsione per cui “Preciso ancora che tutto il resto del mio patrimonio mobiliare ed immobiliare nonché l'eventuale quota disponibile venga ripartito tra i miei figli , e ”. Parte_3 Parte_4 Pt_5
Come affermato più volte dalla giurisprudenza di legittimità, nell'interpretazione delle disposizioni testamentarie il giudice di merito deve accertare quale sia stata l'effettiva volontà del testatore, valutando congiuntamente l'elemento letterale e quello logico ed in omaggio al canone di conservazione del testamento, facendo uso, con gli opportuni adattamenti, dei medesimi criteri di interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362 ss. c.c. (Cass., II Sez., 06/10/2017, n. 23393).
Con le proprie disposizioni di ultima volontà, dunque, la ha formato due diversi lotti: l'uno Pt_2 destinato ai fratelli che comprende il quartiere per civile abitazione, oggi identificato in Pt_3 catasto al foglio di mappa 81, particela 359, sub 502, e il fondo commerciale, identificato al foglio di mappa 81, particella 359, sub 503, quest'ultimo graffato, cioè catastalmente unito, con particella 357 sub. 504; l'altro attribuito invece al e costituito “soltanto” dall'immobile a piano terra ubicato Pt_1
a Firenze, Viale dei Mille, n.6 R e identificato al foglio di mappa 81, particela 359, sub 4.
Dalla lettura del testamento, dunque, emerge che la de cuius ha inteso riservare il dominio sul cortile per cui è causa ai soli , mentre ha conferito all'attore la proprietà esclusiva del solo immobile Pt_3 indicato espressamente nella scheda testamentaria. L'avverbio “soltanto”, infatti, denota la volontà della testatrice di limitare la proprietà del al locale da essa menzionato, senza attribuirgli Pt_1 alcun diritto sulla corte oggetto di lite.
pagina 5 di 8 Già il titolo costitutivo del , dunque, varrebbe di per sé ad escludere qualsiasi diritto di Parte_7 comproprietà dell'attore sul cortile per cui è causa.
D'altronde , a sostegno di tale conclusione opera anche la considerazione afferente al rapporto sussistente tra detto cortile e l'immobile dell'attore. Infatti, nonostante egli dichiari l'esistenza di una porta-finestra che dal proprio locale condurrebbe direttamente alla corte, in atti non vi è alcuna prova della medesima. Al contrario, dalle fotografie prodotte da parte convenuta, si evince piuttosto che lo
, per procurarsi una apertura diretta sul cortile , altrimenti non esistente, ebbe a distruggere la Pt_1 parte di muro sottostante alla propria finestra, in modo da rimuovere l'ostacolo che si frapponeva al passaggio diretto tra il suo locale e la corte.
Condotta rilevata anche dalla competente Autorità Comunale che, dopo aver effettuato i necessari accertamenti, ha emesso l'ordinanza n. 519 del 2023 (Allegato n. 11 della comparsa di costituzione di
, ordinando all'odierno attore la rimessione in pristino dello stato dei luoghi. CP_1
Da tali vicende, dunque, si evince che l'affaccio in questione, prima di tale illecita modificazione, era costituito soltanto da una finestra e non, invece, da una porta-finestra e non risulta che la situazione fosse diversa all'epoca delle disposizioni testamentarie .
La circostanza in esame riveste una particolare importanza, poiché dimostra l'assenza di ogni pregressa relazione funzionale tra il cortile e il locale adibito a panificio e ciò consente di escludere che la medesima corte sia da considerare bene condominiale, oggetto di comproprietà dello stesso attore. Infatti, “una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà” (Cass., Sez. Un., 07/07/1993, n. 7449).
Fin da prima della formazione del non vi era dunque alcuna relazione di accessorietà Parte_7 necessaria tra la corte e l'immobile di parte attrice, dal momento che, come si evince anche dalle fotografie più datate prodotte dalla convenuta con la seconda memoria ex art. 171- ter c.p.c., non vi era un accesso diretto dell'uno verso l'altra.
Inoltre, la finestra dell'immobile del , per come emerge dalle fotografie in atti, non ha tanto la Pt_1 funzione di consentire la visuale diretta e l'affaccio sulla corte, ma, piuttosto, quella di permettere al relativo immobile di ricevere luce.
Nel caso di specie, dunque, è la stessa destinazione oggettiva del bene e il rapporto di stretta accessorietà funzionale che lega il cortile ai soli immobili oggi di proprietà ad escludere che il CP_1 primo formi oggetto del diritto di comproprietà anche del . Ciò che avvalora quindi Pt_1 l'interpretazione seguita della disposizione testamentaria della Pt_2
Sul punto, inoltre , non assume alcuna rilevanza la denuncia di variazione catastale presentata dai prima della vendita degli immobili di loro proprietà a posto che la stessa non può Pt_3 CP_1 determinare la violazione di un diritto di proprietà, rispondendo piuttosto ad esigenze di natura tributaria.
Infine, la titolarità rivendicata dall'attore sulla corte non trova fondamento neppure nella graffatura che, nelle mappe catastali del 18/01/1968 e del 30/12/2019, prodotte in atti, collega il suo immobile all'area scoperta. La graffatura, infatti, costituisce una modalità di allegazione catastale, che tuttavia non vale a disconoscere la circostanza di fatto dell'asservimento di un bene, in questo caso lo corte , al servizio esclusivo di un altro, ossia gli immobili oggi di proprietà ; la c.d. “graffa”, dunque, “rappresenta CP_1 un dato formale, recessivo rispetto a quello - sostanziale ed assorbente - dell'esistenza di un vincolo di asservimento di un bene a favore dell'altro” (Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XVII, 30/12/2019, n.5472).
pagina 6 di 8 In sostanza , ai fini dell'accertamento della proprietà, la graffatura catastale non può di per sé prevalere sulle risultanze degli atti da cui deriva il trasferimento della proprietà e può rilevare solo in quanto sia direttamente riferibile agli stessi: nel caso in oggetto non risulta una graffatura riferibile alla disposizione testamentaria della su cui si fonda la presente decisione. Pt_2
In conclusione, la domanda di rivendica dell'attore nei confronti di è infondata e deve essere CP_1 respinta. Pertanto, la conseguente domanda di garanzia per evizione proposta da nei confronti CP_1 dei danti causa e deve essere dichiarata Parte_3 Parte_4 Parte_5 assorbita, essendone venuti meno i presupposti.
Le spese di lite seguono la soccombenza e in ragione del valore della causa( quarto scaglione), dell'opera svolta e dei parametri di cui al DM 55/14 vengono liquidate per parte convenuta ed i chiamati in causa in € 6.000,00 per compenso ed € 900,00 per spese generali, per complessivi € 6.900,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda proposta da nei confronti di E_ Controparte_1
[...]
2) condanna l'attore a rimborsare le spese di lite in favore di parte convenuta e dei chiamati in causa, spese che liquida per entrambe le parti in € 6.900,00 per ciascuna.
Così deciso in Firenze, il 14.6.25
Il Giudice
Dr. Fiorenzo Zazzeri
Provvedimento redatto in collaborazione con il ott. Matilde Gualtieri CP_6
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