N. R.G. 89/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
SEZIONE CIVILE
Il giudice CE AC, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 89/2025 R.G., avente ad oggetto “preliminare di vendita e domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; domanda di risarcimento per occupazione sine titulo”,
PROMOSSA DA
, nato a [...] il [...] (C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Gela, Corso Vittorio Emanuele n. 242, presso lo studio dell'avv. Calogero Giardina, che lo rappresenta e difende;

- Attore -
CONTRO
, nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
) e , nata a [...] il 22 novembre C.F._2 Controparte_2
1972 (C.F. ), elettivamente domiciliate in Aragona (AG) in Via Roma n. 78, C.F._3 presso lo studio dell'avv. Federica Di Naro, che le rappresenta e difende;

- Convenute -
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MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Premessa.
Con atto ricorso ex art. 281 decies c,p.c. depositato il 30 gennaio 2025, ha Parte_1
convenuto in giudizio le convenute in epigrafe, chiedendo l'accoglimento delle seguenti domande:
“1) In via preliminare, accertare e dichiarare l'inadempimento delle Sig.re Controparte_1
e in relazione agli obblighi scaturenti dall'accordo di mediazione stipulato Controparte_2
tra le parti in causa in data 11.11.2022, per le causali sopra esposte. 2) Sempre in via preliminare, accertare e dichiarare il diritto del sig. ad ottenere il trasferimento delle quote di Parte_1 pertinenza delle due resistenti, secondo quanto stabilito dall'accordo di mediazione stipulato tra le parti in causa in data 11.11.2022, per le causali sopra esposte. 3) Nel merito, pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti dell'accordo di mediazione dell'11.11.2022, previo
1 pagamento del corrispettivo di cui il Vasile fa prontezza di pagamento e che disponga il trasferimento in favore del ricorrente delle quote di pertinenza delle sig.re e Controparte_1 [...]
pari al 25% dei due immobili in comunione ovvero: a) immobile ad uso abitativo al Controparte_2
primo piano sito in Gela nella via Bengasi n. 53, composto nello intero di due vani ed accessori, in catasto Fabbricati del Comune di Gela al Foglio 189, part. 886 sub. 2, p.1°, cat. A/4, classe 2°, vani due, superficie catastale mq. 46 totale escluse aree scoperte mq. 45, rendita catastale euro 75,61, confinante nello intero con sottostante sezione di fabbricato al piano terra di eredi di , CP_3
con proprietà e con la detta Via Bengasi;
b) immobile a piano terra adibito a garage in via CP_1
Bengasi n. 35, composto di un vano ed accessori della superficie di mq. 51, in catasto Fabbricati del
Comune di Gela al Foglio 189, part. 761 sub. 1 cat. A/4, classe 2°, vani due, superficie catastale mq.
51, totale escluse aree scoperte mq. 51, rendita catastale euro 75,61, confinante per nello intero con sovrastante sezione di fabbricato al primo piano di , con proprietà aliena e con la Persona_1 detta Via Bengasi. 4) Conseguentemente e per l'effetto, ordinare al Conservatore dei RR. II. di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità. 5)
Emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che procedono”.
In fatto, ha esposto che, in data 25 marzo 2007, decedeva , lasciando quali Persona_2
eredi legittimi il coniuge, e i quattro figli , , Controparte_4 CP_3 Controparte_5
e . Successivamente, il 25 settembre 2016, decedeva , figlia CP_6 Parte_1 CP_3
della predetta, lasciando eredi il coniuge e le figlie e . Controparte_7 CP_1 Controparte_2
In data 4 febbraio 2017 si verificava altresì il decesso di , con apertura della relativa Controparte_4
successione in favore dei tre figli superstiti e, per rappresentazione, delle nipoti e CP_1 CP_2
.
[...]
Il compendio ereditario proveniente dai coniugi e , Persona_2 Controparte_4
pervenuto ai figli e alle nipoti per rappresentazione, si compone di due beni immobili siti in Gela, via
Bengasi: un appartamento al primo piano e un garage al piano terra, censiti al Catasto Fabbricati con i dati indicati negli atti. Nel corso del 2018, a seguito di segnalazioni di pericolo per distacco di intonaco e cedimenti strutturali, provvedeva, in via esclusiva, all'esecuzione di lavori Parte_1 di manutenzione straordinaria e messa in sicurezza, sostenendo una spesa di circa € 19.000,00. Con atto pubblico del 3 giugno 2021, rogato dal Notaio , acquistava dai Persona_3 Parte_1
germani e le rispettive quote indivise, pari complessivamente a due quarti, CP_5 CP_6
delle predette unità immobiliari, divenendo titolare di una quota pari a tre quarti. Il prezzo convenuto era di € 3.750,00. Gli immobili venivano dichiarati di vecchia costruzione, realizzati anteriormente al 1° settembre 1967, con licenza edilizia del 1960.
2 Successivamente, con comunicazione del 15 settembre 2021, manifestava alle Parte_1
nipoti e la volontà di acquisire la loro quota, pari a un quarto, ai sensi CP_1 Controparte_2
dell'art. 720 c.c., offrendo il corrispettivo di € 3.000,00. Non ricevendo riscontro, il 5 aprile 2022 depositava istanza di mediazione presso l'Organismo “ , avente ad Controparte_8
oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria e l'attribuzione della quota residua ex art. 720
c.c., procedimento iscritto al n. 42/2022 ODM.
Nel primo incontro di mediazione, fissato per il 2 maggio 2022, si costituivano le odierne resistenti con istanza di adesione. Nel corso della procedura veniva svolta un'approfondita attività istruttoria, con nomina dei rispettivi consulenti tecnici di parte, volta all'identificazione del compendio ereditario e alla determinazione del valore venale e commerciale dei due immobili, al fine di stabilire il corrispettivo per il trasferimento delle quote ereditarie. depositava la Parte_1 documentazione successoria, le visure catastali e l'atto pubblico di acquisto delle quote dei germani.
I tecnici di entrambe le parti depositavano le rispettive relazioni, sulla base delle quali veniva determinato il valore venale delle quote pari al 25% dei due immobili.
Il procedimento di mediazione si concludeva con verbale dell'11 novembre 2022, sottoscritto da tutte le parti, dai rispettivi difensori e dal mediatore. Con l'accordo, le nipoti si obbligavano a trasferire le loro quote pari a un quarto degli immobili allo zio , il quale si impegnava a Parte_1 corrispondere la somma complessiva di € 9.000,00 (€ 4.500,00 ciascuna). Le parti si impegnavano altresì a trascrivere l'accordo dinanzi a un notaio entro il 31 dicembre 2022. Tuttavia, a causa di gravi problemi di salute occorsi a (ricovero urgente e intervento chirurgico per infarto), la Parte_1
stipula non veniva immediatamente eseguita. Nonostante ciò, , tramite delega alla Parte_1 LA , depositava presso lo studio notarile due assegni circolari per complessivi € 9.000,00. CP_6
Con successive comunicazioni, il ricorrente invitava le resistenti a presentarsi per la stipula dell'atto di trascrizione dell'accordo di mediazione, ai sensi dell'art. 11 D.Lgs. 28/2010, ma le stesse non ottemperavano, rendendosi inadempienti. Anche a seguito di una seconda convocazione per il 27 giugno 2024, le resistenti non si presentavano, opponendo richiesta di rimodulazione dell'accordo per il tempo trascorso, nonostante l'inadempimento fosse imputabile esclusivamente alla loro condotta omissiva e non a negligenza del ricorrente. All'incontro fissato per il 27 giugno 2024 erano presenti due testimoni nominati dal , come da dichiarazioni rese il 28 giugno 2024. Pt_1
Ciò premesso, , assumendo l'inadempienza delle convenute agli obblighi derivanti Pt_1 dall'accordo di mediazione, ha spiegato le domande giudiziarie innanzi riportate, segnatamente chiedendo emettersi pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c. di trasferimento delle quote di proprietà degli immobili, con effetti equivalenti all'accordo di mediazione, da ritenersi “alla stessa stregua di un contratto preliminare, che, in quanto tale, produce effetti obbligatori: il preliminare, infatti,
3 determina l'obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della successiva conclusione del contratto definitivo” (cfr. pag. 13 del ricorso).
Con memoria depositata il 5 settembre 2025, si sono costituite le convenute, rappresentando che, nel mese di aprile 2021, sono venute a conoscenza della sostituzione, senza il loro consenso, delle serrature del portone di accesso al magazzino e della porta d'ingresso dell'appartamento, circostanza che impediva loro di accedere ai beni in comproprietà. Per tale ragione, in data 11 febbraio
2022, le convenute avviavano una procedura di mediazione innanzi all'organismo “Mediavirtus
S.r.L.”, volta a ottenere chiarimenti su una precedente variazione catastale (effettuata a loro insaputa dall'attore) e la consegna delle chiavi. La procedura si concludeva con esito negativo per assenza di
Vasile. Successivamente, il 5 aprile 2022, il ricorrente avviava un nuovo procedimento di mediazione presso “ , chiedendo l'attribuzione ex art. 720 c.c. delle quote delle Controparte_8
Sig.re dietro pagamento di € 3.000,00, proposta ritenuta incongrua. Il mediatore formulava CP_1 una proposta conciliativa di € 9.000,00 complessivi (€ 4.500,00 ciascuna), accettata dalle convenute al solo fine di definire rapidamente la vicenda, nonostante il valore reale delle quote fosse pari a €
6.305,00 ciascuna.
Il procedimento si concludeva l'11 novembre 2022 con accordo di mediazione, che prevedeva la trascrizione dinanzi a notaio entro il 31 dicembre 2022. Tuttavia, non dava esecuzione Pt_1 all'impegno assunto, omettendo il pagamento e la fissazione dell'incontro notarile, continuando a trattenere le chiavi dei beni in comproprietà. Solo il 29 novembre 2023 comunicava la data del primo incontro presso il notaio , fissato per il 14 dicembre 2023, a distanza di oltre un anno dalla Per_3 conclusione dell'accordo, e successivamente un secondo incontro per il 27 giugno 2024. Nel frattempo, le convenute, con nota del 24 gennaio 2024, chiedevano la rimodulazione dell'accordo, tenuto conto del lungo lasso di tempo e dell'impossibilità di godere dei beni. , con PEC del 29 Pt_1 gennaio 2025, rifiutava la richiesta, sostenendo di non aver abitato l'immobile.
Ebbene, sostengono le convenute che la condotta di , consistente nella sostituzione delle Pt_1
serrature senza consenso e nel reiterato rifiuto di consegnare le chiavi, ha impedito loro di esercitare il diritto di comproprietà e di godimento dei beni per un periodo significativamente superiore a quello previsto per la trascrizione dell'accordo, originariamente fissata al 31 dicembre 2022. Tale comportamento, unitamente ai ritardi nella fissazione degli incontri notarili, ha aggravato la lesione dei diritti delle convenute. Infatti, l'accettazione della proposta conciliativa in sede di mediazione era condizionata alla stipula del definitivo entro dicembre 2022. Tale accordo, tuttavia, ha perso efficacia per il descritto mancato rispetto degli impegni assunti da controparte. Aggiungono, poi, che, quanto ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nel 2018, non hanno mai ricevuto comunicazioni in merito e non ha fornito prova delle fatture, delle autorizzazioni necessarie né delle presunte Pt_1
4 richieste degli enti o dei vicini. Inoltre, l'assunto secondo cui l'immobile non sarebbe stato abitato da oltre un anno è smentito dal fatto che esso veniva utilizzato dalla Sig.ra e dalla sua CP_6
famiglia durante il periodo estivo, e che il magazzino veniva locato mensilmente al Sig. Persona_4
il quale ha dichiarato di corrispondere un canone concordato con il Sig. , da
[...] Pt_1 imputare al prezzo di vendita del magazzino, stimato in € 25.000,00.
Stante tale ricostruzione dei fatti, le resistenti hanno chiesto: accertarsi l'inadempimento dell'attore in relazione agli accordi scaturenti dalla mediazione conclusa in data 11 novembre 2022; condannare alla consegna delle chiavi dell'immobile e del magazzino di via Bengasi n. 53 e Pt_1
n. 35; condannare al pagamento di euro 9.000,00 cadauno, comprensivo di lucro cessante e Pt_1 danno emergente per il mancato godimento dell'immobile o di quella somma maggiore che venga ritenuta equa;
in subordine, nella denegata ipotesi in cui l'accordo di mediazione venga ritenuto valido, condannare al pagamento di € 6.305,00 cadauno, come da perizia di stima allegata in Pt_1
atti.
La causa è stata istruita mediante acquisizione di prove documentali.
Svoltasi la prima udienza di comparizione il 17 settembre 2025, con successiva ordinanza del
17 novembre 2025 la causa è stata rinviata per discussione e decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c. Quindi, la causa è stata trattenuta in decisione e viene definita con la presente sentenza.


2. Merito.

2.1 Sulla domanda di esecuzione in forma specifica.
Deve concordarsi con la tesi dell'attore secondo la quale l'accordo di mediazione, contenuto nel relativo verbale dell'11 novembre 2022, possiede i caratteri del contratto preliminare di compravendita, valido in quanto redatto in forma scritta, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c., e sottoscritto personalmente dalle parti.
Parimenti, il Tribunale condivide la tesi secondo qui lo stesso non possa essere definito risolto per inadempimento dell'attore, né delle convenute. Invero, va rammentato che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.
5 Nella specie, si osserva che nell'accordo assunto dalle parti, le stesse hanno previsto come termine entro il quale stipulare il definitivo il 31 dicembre 2022, senza indicare la necessità di effettiva stipula entro tale data, sì da configurarsi una quale perdita dell'utilità economica derivante dalla postergazione della sottoscrizione del definitivo. Né è stato allegato che le convenute, nelle more, abbiano espresso l'intenzione di sciogliersi dal vincolo contattale dimostrando quindi un disinteresse alla celere conclusione del contatto definitivo.
Ciò acclarato, tuttavia, la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., volta a ottenere il trasferimento in favore del ricorrente delle quote delle convenute dei due immobili siti in Gela, nella via Bengasi n. 53.
Invero, in via dirimente va osservato che nel verbale di mediazione non è stato esattamente individuato dalle parti l'oggetto del futuro contratto definitivo, atteso che l'immobile è descritto tramite la mera indicazione della sua collocazione nel Comune di Gela, ma non sono indicati né i confini né i dati catastali.
La pattuizione in esame, infatti, sconta un'insanabile genericità. Sul punto va rammentato che secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità: “l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto
è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione” (da ultimo in tema Cass. 13470/2025; Cass. 10205/2024;
Cass. 18681/2024; Cass. 31986/2021; Cass. 29581/2021).
Considerato, dunque, che nel contratto oggetto di causa l'immobile viene indicato in modo eccessivamente generico, e in particolare che viene omessa l'indicazione dei confini e dei dati catastali dell'immobile stesso (dati che, ai fini di una pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà, dovrebbero essere necessariamente attinti da documenti ulteriori e differenti rispetto al preliminare), la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c. non può essere accolta.

2.3 Sulla domanda riconvenzionale di condanna all'indennizzo per occupazione sine titulo e sulla domanda di consegna delle chiavi degli immobili.
6 Come osservato in premessa, le convenute hanno domandato il pagamento di un indennizzo per il godimento in via esclusiva degli immobili in oggetto.
In proposito, va rilevato che, in tema di uso della cosa comune, il comproprietario, che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo, senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti.
Tali frutti, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass. civ. n. 17876 del 2019; Id., n. 20394 del 2013; Id., n. 7881 del 2011).
E' noto, altresì, l'insegnamento secondo il quale “in tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile
a opera del comproprietario” e di destinazione dello stesso “a utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto a una corrispondente indennità” (cfr. Cass. 30 marzo 2012, n. 5156), intesa, per l'appunto, a risarcire gli altri comproprietari della perduta “facoltà di disporre della loro quota e di far uso della cosa comune secondo il loro diritto, alla stregua di quanto disposto espressamente dagli artt. 1102
e 1103 cod. civ.” (cfr. Cass. 3 settembre 2007, n. 18524).
Tuttavia, tale regola è stata mitigata in via interpretativa dalla Cassazione, secondo la quale
“l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito a esso in modo certo e inequivoco”, l'occupante sarà “tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta
e non sia stato loro concesso” (cfr. Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), “salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale” (cfr. Cass. 3 dicembre 2010, 24647).
Da ciò discende che il comproprietario che lamenta una lesione nel proprio diritto al godimento del bene può avanzare la pretesa indennitaria soltanto a far tempo da quando ha effettivamente reclamato il loro diritto e, cioè, da quando ha eventualmente chiesto il rilascio del bene ovvero ha fatto istanza di uso turnario del bene medesimo o di richiesta da parte della stessa di ricevere la quota parte dei frutti non goduti (cfr. Cass. n. 10264/2023).
Nella specie, il primo atto con il quale le convenute hanno chiesto il rilascio degli immobili è la PEC del 18 giugno 2024 (cfr. all. 19 al ricorso).
7 Tuttavia, la domanda di ristoro, che dovrebbe essere calcolato solo dalla data da ultimo riportata, non può trovare accoglimento, stante la genericità della prova richiesta a fondamento della stessa. Invero, i capitoli di prova testimoniale contenute nella memoria sono del tutto generici non facendo nemmeno riferimento al periodo nel quale sarebbe intercorso il presunto accordo locatizio che l'attore avrebbe concluso con tale né sono dedotte circostanze relative Persona_4 all'eventuale esclusione del possesso da parte delle convenute.
Per le stesse ragioni non può trovare accoglimento l'altra domanda riconvenzionale, cioè quella di consegna delle chiavi degli immobili.
Infatti, seppur vero che la Cassazione con sent. n. 1741/2005 ha stabilito “Il chiamato all'eredità subentra al "de cuius" nel possesso dei beni ereditari senza la necessità di materiale apprensione, come si desume dall'art. 460 c. c. che lo abilita, anche prima dell'accettazione, alla proposizione delle azioni possessorie a tutela degli stessi, così come l'erede, ex art. 1146 c.c., vi succede con effetto dall'apertura della successione. Ne consegue che, nell'uno e nell'altro caso, instauratasi una situazione di compossesso sui beni ereditari, qualora uno dei coeredi (o dei chiamati) impedisca agli altri di partecipare al godimento di un cespite, trattenendone le chiavi e rifiutandone la consegna di una copia, tale comportamento - che manifesta una pretesa possessoria esclusiva sul bene - va considerato atto di spoglio sanzionabile con l'azione di reintegrazione”, non
è stato nemmeno chiesto di provare la circostanza del rifiuto alla consegna, né è stata versata in atti la citata, nella memoria, istanza di avvio della procedura di mediazione prot. n. MV-2022-1147, innanzi l'organismo di mediazione “Mediavirtus S.r.L.”, che avrebbe avito ad oggetto la richiesta di consegna delle chiavi.


3. Conclusioni e spese.
Alla luce delle superiori considerazioni, la domanda attrice e quelle riconvenzionali sono prive di pregio.
Le spese di lite, stante la soccombenza reciproca, devono essere compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Gela, in funzione di Giudice Unico, disattesa ogni ulteriore domanda, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, così statuisce: rigetta il ricorso;
rigetta le domande riconvenzionali;
compensa integralmente le spese di lite.
Gela, 3 dicembre 2025 Il giudice
CE AC
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