N. SENT
N. AC
N. CRON
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 29581 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 16 aprile 2025, vertente
TRA
(p. IVA;
con sede legale a Roma, in via Parte_1 P.IVA_1
Tiburtina n. 62), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Roma, in via Savoia n. 84, presso lo studio dell'avv.to Alessandro
Sonnino, che la rappresenta e difende, unitamente all'avv.to Laura Lopatriello, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. residente a [...]) Controparte_1 C.F._1
e
(c.f. ; residente a [...]), Controparte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati a Roma, in via Francesco Siacci n. 38, presso lo studio dell'avv.to
Alessandro US, che li rappresenta e difende, anche disgiuntamente dall'avv.to Daniela
Donnangelo, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: mediazione immobiliare.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Sonnino precisa le conclusioni come da citazione e insiste per le istanze istruttorie non ammesse …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Donnangelo precisa le conclusioni come da comparsa di risposta;
insiste per le istanze istruttorie non ammesse e si oppone a quelle avversarie, come già dedotto in atti …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato ai convenuti e Controparte_1 CP_2
(nel prosieguo anche solo convenuti o venditori), l'attrice
[...] Parte_1
(nel prosieguo anche solo società attrice), premesso di svolgere attività di intermediazione nella compravendita di immobili, allegava che in data 15/6/2021 -in realtà la data sul documento è 18/6/2021- aveva sottoscritto con i convenuti una scrittura privata, con cui questi ultimi le avevano conferito, in via esclusiva e con vincolo di irrevocabilità fino al 31/12/2021,
l'incarico di mediazione, avente ad oggetto la vendita dell'immobile di loro proprietà, sito a
Roma in via dei Dauni n. 2, censito in Catasto al foglio 598, part. 11, sub. 30; che in pari data i convenuti avevano sottoscritto una dichiarazione, con la quale si erano obbligati a corrispondere ad essa attrice la somma di € 10.000,00, oltre IVA, a titolo di provvigione al momento dell'accettazione della proposta di acquisto;
che in ottemperanza all'incarico ricevuto si era immediatamente attivata per la ricerca di potenziali acquirenti dell'immobile di proprietà dei convenuti, attraverso iniziative pubblicitarie anche on line, predisposizione della scheda immobile, rilascio di informazioni e organizzazione di appuntamenti;
che in data
23/6/2021 , interessato all'acquisto e individuato da essa attrice come Persona_1 potenziale acquirente, aveva sottoscritto una prima proposta di acquisto dell'immobile al prezzo di € 410.000,00; che tale proposta, presentata personalmente ai convenuti da CP_3
dipendente di essa attrice, non era stata da costoro accettata in quanto non ritenuta
[...] congrua;
che, sempre in pari data e contestualmente al rifiuto della proposta di acquisto al prezzo di € 410.000,00, i convenuti avevano formulato, mediante sottoscrizione del modulo predisposto da essa agenzia, nella parte relativa all'accettazione, una controproposta di acquisto dell'immobile al prezzo di € 415.000,00, così come per prassi previsto fra le agenzie di intermediazione: in pratica si fa compilare ai soggetti, che intendano formulare una controproposta, il modulo relativo alla proposta, già compilato con tutti i dati del proponente, dell'immobile, del prezzo di vendita, delle modalità di versamento, della quantificazione della provvigione ecc., mediante sottoscrizione nella parte relativa all'accettazione (cd. controproposta vincolata); che in data 1/7/2021 essa attrice aveva comunicato la
2 Per_ controproposta -irrevocabile per quindici giorni dalla sua proposizione- al predetto , che aveva provveduto a sottoscriverla per accettazione, mediante compilazione e sottoscrizione del modulo predisposto da essa attrice nella parte relativa alla proposta;
che inoltre il predetto Per_
aveva sottoscritto ulteriore dichiarazione, con cui si era obbligato a corrispondere, in favore di essa attrice, la somma di € 12.400,00 oltre IVA a titolo di provvigione al momento dell'accettazione della proposta;
che con comunicazione, inoltrata a mezzo PEC in data
1/7/2021, i convenuti avevano espresso la volontà di revocare la controproposta/accettazione effettuata nonché di revocare, senza giusta causa, l'incarico di mediazione conferito ad essa attrice;
che la revoca della controproposta, seppur inefficace e comunque irrilevante ai fini della conclusione dell'affare, aveva reso impossibile l'esecuzione dell'affare, cagionando ad essa attrice un danno patrimoniale connesso al mancato incasso delle provvigioni pattuite sia con i venditori sia con l'acquirente; che analogo danno le era stato causato dalla revoca dell'incarico di mediazione immobiliare, incarico espressamente conferito in forma irrevocabile per la durata di sei mesi, dal momento che aveva visto venir meno la chance di ricevere le relative provvigioni;
che senza esito era stata l'intimazione ai convenuti di corrispondere l'importo complessivo di € 22.400,00 oltre IVA a titolo di provvigione maturata a seguito della conclusione dell'affare nonché a titolo di risarcimento dell'ulteriore danno subito, quantificato nella misura pari alla provvigione che essa attrice avrebbe ricevuto dalla parte acquirente;
che senza esito era stata anche l'attivazione del procedimento di negoziazione assistita;
che alla luce di quanto allegato emergeva l'illegittimità della revoca ante tempus dell'incarico di mediazione e nel contempo sussisteva il diritto di ottenere sia la provvigione sia il risarcimento dei danni (patrimoniali e non patrimoniali) subiti. Tanto premesso, la società attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione e richiamate all'udienza di p.c.: “… in via principale, accertare e dichiarare l'illegittimità della revoca dell'incarico di mediazione immobiliare irrevocabile formulata dai signori e in data 1.07.2021 e per l'effetto, condannare i signori e CP_1 CP_2 CP_1
a corrispondere alla società la somma pari al 6% del prezzo CP_2 Parte_1 indicato nell'incarico di mediazione o comunque la somma non inferiore ad Euro 22.400,00 oltre IVA, ovvero la minore o maggiore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione sino al soddisfo. Comunque, accertare e dichiarare l'avvenuta conclusione dell'affare tra i signori e e la parte acquirente, con conseguente CP_1 CP_2 accertamento del diritto della ad ottenere la provvigione concordata Parte_1 con i convenuti nonché il risarcimento del danno subito, parametrato alla provvigione
3 concordata con il signor e non ricevuta, e per l'effetto condannare i signori e Per_1 CP_1
a corrispondere alla società la somma pari ad Euro CP_2 Parte_1
22.400,00 oltre IVA, ovvero la minore o maggiore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione sino al soddisfo. Accertare e dichiarare la causazione da parte dei convenuti di un danno all'immagine ed alla reputazione professionale della
[...]
e per l'effetto condannare gli stessi al risarcimento dei danni non patrimoniali, Parte_1 da liquidarsi in via equitativa secondo i parametri previsti dalla legge. Con condanna di parte convenuta al pagamento dei compensi e delle spese stabilite dalla legge, oltre spese generali e c.p.a., in favore dello scrivente difensore, il quale si dichiara antistatario”.
Con decreto del 7/6/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 12/9/2022, indicato in citazione, al 27/9/2022.
In data 21/7/2022 si costituivano in giudizio i convenuti e Controparte_1 CP_2
i quali, contestata la domanda attrice, instavano per l'accoglimento delle conclusioni
[...] rassegnate in comparsa di risposta e richiamate all'udienza di p.c.: “Piaccia all'Illustrissimo
Tribunale di Roma adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, 1) rigettare le domande tutte avanzate nei confronti dei Sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2 perché infondate in fatto ed in diritto, e comunque non provate, per le causali tutte in narrativa;
2) condannare in ogni caso l'attrice alle spese e agli onorari del Parte_1 presente giudizio”.
All'udienza di prima comparizione del 27/9/2022 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano nelle rispettive difese e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c.; era disposto rinvio all'udienza del 22/3/2023, con assegnazione dei richiesti termini perentori ex art. 183/6 c.p.c..
Le parti depositavano le memorie ex art. 183/6 c.p.c., confermando, per quanto di interesse, le conclusioni rassegnate negli scritti difensivi iniziali.
Con decreto del 28/2/2023 era disposto che l'udienza del 22/3/2023 fosse sostituita con il deposito di note scritte come previsto dall'art. 127 ter c.p.c.; era assegnato termine fino alla predetta originaria udienza per depositare note di trattazione cartolare.
Le parti depistavano note scritte in sostituzione dell'udienza.
Con ordinanza del 28/4/2023, decidendo a seguito della trattazione cartolare dell'udienza del 22/3/2023, non erano ammesse le prove orali, mentre era ammessa la documentazione, con rinvio all'udienza del 16/4/2025 per la precisazione delle conclusioni.
4 All'udienza del 16/4/2025, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini scaduti il 7/7/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata.

2. Richiamato quanto esposto, va rammentato che la società attrice ha introdotto il presente giudizio nei confronti dei convenuti e per far Controparte_1 Controparte_2 accertare l'illegittimità della revoca ante tempus dell'incarico di mediazione e per ottenere il pagamento della provvigione concordata e il risarcimento dei sofferti danni patrimoniali e non patrimoniali.

3. Da parte loro i convenuti, non negato il conferimento dell'incarico, hanno giustificato la revoca ante tempus dell'incarico a causa della perdita di fiducia nella società attrice in conseguenza del lamentato modus operandi della stessa ed hanno negato la conclusione di qualsivoglia affare con il proponente l'acquisto per effetto Persona_1 dell'allegata accettazione, da parte di costui, di una pretesa controproposta di vendita formulata -a detta della società attrice- da parte di essi convenuti, pretesa controproposta in ogni caso revocata prima dell'accettazione.

4. Così precisato l'oggetto del presente giudizio e richiamate schematicamente le posizioni delle parti, è opportuno procedere ad un necessario inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni per la maturazione del diritto alla provvigione o al compenso sia con riferimento alla mediazione tipica sia con riferimento alla mediazione atipica.

4.1 In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia di mediazione tipica (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).

4.2 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …”, senza essere legato in alcun modo ad alcune delle parti, e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del
5 diritto alla provvigione, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione deve essere avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.

4.2.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).

4.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento dei danni (cfr. Cass.
21836/2010; Cass. 10833/2014).

4.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipulazione di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002; Cass. 13067/2004; Cass.
13260/2009).

4.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).

4.5.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo
6 dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione).

4.5.2 Va al riguardo ribadito che pertanto la proposta di acquisto, proveniente dal promissario acquirente e accettata dai promittenti venditori, pur assumendo la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà, non determina ancora la conclusione dell'affare, giuridicamente rilevante ai fini che qui interessano.

4.5.2.1 In tale ipotesi è stato precisato che “deve considerarsi come non apposta per nullità parziale di protezione, ex art. 36, comma 1, del d.lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, nell'interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità, poiché determina un significativo squilibrio normativo ex art. 33, comma 1, del citato d.lgs., così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economica posta in essere dalle parti” (cfr. Cass. 9612/2023).

4.6 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare, nei termini su indicati, sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.

4.6.1 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).

4.6.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del
7 mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023; Cass. 403/2024; Cass. 538/2024).

4.6.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c. -p.es. il mero accompagnamento nella visita dell'unità immobiliare in vendita-, non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.

4.7 E' stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass. 1120/2015).

5. A questo punto è opportuno richiamare, sempre come discorso di inquadramento generale, la tematica della c.d. mediazione atipica.

5.1 La mediazione atipica si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, mediante il quale il mediatore agisce non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto di due o più soggetti per la conclusione di un affare -non è questa la sede per discutere sulla natura meramente materiale del comportamento del mediatore (arg. ex Cass. 11384/1991) ovvero sulla riconducibilità della mediazione nell'ambito dei rapporti contrattuali di fatto o dei contatti sociali rilevanti (cfr. Cass. 16382/2009)-, ma in quanto incaricato da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare e, quindi, in adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, riconducibile al rapporto di mandato.

5.1.1 In detta fattispecie, agendo il mediatore su incarico di una delle parti, si sarebbe in presenza propriamente -come detto- di un mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass.
16382/2009).

5.2 Dunque, accanto all'ipotesi di mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss c.c., è stata elaborata la fattispecie della mediazione atipica, fondata appunto su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, come nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti interessati alla conclusione del medesimo affare a determinate e prestabilite condizioni.

5.3 I principi elaborati dalla giurisprudenza per la mediazione tipica valgono, mutatis mutandis, anche nel caso di mediazione atipica in tema p.es. di necessario comportamento del mediatore secondo buona fede e correttezza ovvero di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. (cfr. citate Cass. 15577/20222; Cass. 16382/2009).
8 5.4 In questo caso il diritto del mediatore al compenso nei confronti del soggetto che ha conferito l'incarico non deriva dall'art. 1755 c.c., ma è dovuto in base ai principi di cui agli artt. 1709 e 1720 c.c..

5.4.1 Nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale c.d. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione
a determinate e prestabilite condizioni …” (cfr. Cass. SU 19161/2017; Cass. 29287/2018).

5.5 Ci si è peraltro chiesti se, a latere del rapporto di mediazione atipica e oltre al diritto al compenso pattuito con il mandante, il mediatore possa maturare anche il diritto alla provvigione nei confronti del soggetto messo il contatto con il mandante ai fini della conclusione dell'affare e per effetto appunto della conclusione dell'affare stesso.

5.6 Al riguardo nulla esclude che il mediatore, oltre al compenso pattuito con il mandante, possa maturare, nei confronti dell'altra parte, il diritto alla provvigione per l'attività di mediazione prestata in favore di quest'altra parte, qualora costui abbia svolto un'attività utile anche nei confronti di quest'ultima, la quale abbia consapevolmente accettato detta attività di mediazione e ne abbia tratto vantaggio ai fini della conclusione dell'affare.

5.7 In tale contesto potrà pertanto assumere rilievo il concreto atteggiarsi del rapporto del mediatore con la parte, che non aveva conferito l'incarico, e si dovrà tener conto sia della natura dell'attività svolta in favore della stessa sia degli eventuali accordi in concreto intercorsi con detta parte (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).

5.7.1 Sul punto è stato precisato in giurisprudenza che “… correttamente l'impugnata sentenza distingue tra mediazione (a)tipica, che non presuppone alcun rapporto negoziale tra il mediatore e le parti, e mediazione atipica (o negoziale) che, come hanno ribadito le Sezioni
Unite di questa Corte nella sentenza n. 19161/17, si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, che può riguardare anche una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), la quale, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” e che “… La Corte milanese è tuttavia incorsa in un errore di diritto là dove ha ritenuto che la mediazione atipica -quale quella svolta dal c.d. procacciatore d'affari, che si distingue dal mediatore appunto perché la sua attività viene prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729/05, Cass. n. 4422/09;
9 Cass. n. 26370/16)- sia di per sé stessa, sempre e comunque, incompatibile con il diritto del mediatore a percepire la provvigione (anche) dalla parte diversa da quella da cui ha ricevuto
l'incarico …” (cfr. citata Cass. 12651/2020 in motivazione).

5.8 Dunque, con riferimento alla parte che non ha conferito l'incarico, si deve verificare se il diritto alla provvigione possa essere in concreto riconosciuto sulla base dell'attività svolta dal mediatore e consapevolmente accettata da detta parte e sulla base degli eventuali accordi fra le parti stesse (mediatore e appunto soggetto non conferente l'incarico) in ordine al riconoscimento della provvigione nel caso di affare concluso per effetto di detta attività di mediazione.

5.9 In casi del genere nei rapporti fra l'agente e il soggetto non conferente l'incarico ben possono pertanto assumere rilievo i principi generali, elaborati per la mediazione tipica, in tema di maturazione del diritto alla provvigione nel caso di conclusione dell'affare.

6. E' poi evidente che, nel caso in cui la mediazione si svolga al di fuori del mandato ricevuto e nonostante ciò il mandante abbia consapevolmente accettato, traendone beneficio, gli effetti dell'attività di mediazione, ben possono trovare applicazione, qualora ne sussistano in concreto i presupposti, i superiori principi in tema di mediazione tipica.

7. Chiusa questa parentesi di inquadramento della fattispecie, si osserva che la società attrice ha fatto riferimento al conferimento del mandato di mediazione (cfr. doc. 1 di parte attrice: mandato del 18/6/2021, indicato in citazione del 15/6/2021), contenente le condizioni anche economiche cui si doveva attenere il mandatario nell'esecuzione dell'incarico in ordine, per esempio, al prezzo richiesto della vendita;
erano inoltre espressamente ivi previste l'esclusività e l'irrevocabilità dell'incarico fino al 31/12/2021, così come era previsto il relativo compenso dovuto al mandatario, ossia all'odierna società attrice.

8. Si è pertanto in presenza della fattispecie della mediazione atipica.

9. Approfondendo il discorso, si osserva che nel modulo denominato 'incarico di mediazione per vendita immobiliare' del 18/6/2021 risulta che gli odierni convenuti avevano conferito all'odierna società attrice l'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di via dei Dauni n. 2, scala 19, int. 2; che il 'prezzo di vendita richiesto' era indicato in €
440.000,00, con l'indicazione delle 'condizioni di pagamento' del prezzo e del termine per la stipula dell' 'atto notatile e consegna dell'immobile'; che era in particolare prevista, quanto alla 'durata dell'incarico di mediazione', la durata dal 15/6/2021 asl 31/12/2021, con previsione espressa di 'esclusività e irrevocabilità dell'incarico di mediazione', pur con la previsione, aggiunta a penna nelle note, che “nel caso in cui la parte venditrice dovesse
10 trovare in maniera autonoma l'acquirente nulla sarà dovuto da parte sua allo
[...]
(cfr. doc. 1 di parte attrice). Parte_1

9.1 In ordine alla provvigione nel medesimo modulo era previsto -il numero 3, riportato di seguito in corsivo, era scritto a penna- che “La provvigione dovuta all'agente immobiliare nel caso di conclusione dell'affare è pari al 3 % del prezzo di incarico …” (cfr. citato doc. 1 di parte attrice).
10. In citazione, a proposito del compenso provvigionale, è stato allegato che “… in pari data i signori e sottoscrivevano dichiarazione con la quale si obbligavano a CP_1 CP_2 corrispondere all'attrice la somma di Euro 10.000,00 oltre IVA a titolo di provvigione al momento dell'accettazione della proposta di acquisto (v. All. 2) …” (cfr. atto di citazione al punto 5).
11. Peraltro, premesso che detta dichiarazione non reca alcuna data (cfr. doc. 2 di parte attrice), non si comprende -né la società attrice lo ha spiegato- come fosse possibile prevedere nel richiamato mandato, a titolo di provvigione, il 3% parametrato al prezzo richiesto e contestualmente, ossia lo stesso giorno (cfr. citazione: “… in pari data …”), prevedere -a detta della stessa attrice- il riconoscimento di una provvigione fissa, svincolata dal prezzo richiesto.
12. Non si tratta di un refuso, in quanto nella memoria di replica alla conclusionale avversaria la società attrice ha allegato, a proposito del preteso danno da perdita di chance, che “… Il contegno tenuto da parte convenuta ha quindi fatto sorgere un danno da perdita di chance in capo all'attrice; danno che dovrà essere integralmente risarcito, parametrandolo alle provvigioni che la società di intermediazione immobiliare avrebbe ricevuto (sia dalla parte venditrice che da quella acquirente) laddove gli fosse stato permesso di eseguire l'incarico ricevuto e di concludere l'affare di vendita dell'immobile di proprietà dei convenuti, quindi per una somma pari al 6% (3% per il venditore e 3% per l'acquirente) del prezzo di vendita di cui all'incarico di mediazione (indicato nella misura di Euro 440.000,00) e comunque non inferiore ad Euro 22.400,00, ossia nella misura delle provvigioni concordate in virtù dell'affare concluso per mezzo dell'opera professionale dell'attrice, ma non eseguito per causa esclusivamente imputabile a parte convenuta …”.
13. Dunque la stessa società attrice, anche nell'ultimo scritto difensionale, ha ribadito che era stato pattuito il compenso nella misura del 3% del prezzo richiesto, per cui appare difficile giustificare l'asserita contestualità del riconoscimento di una provvigione fissa.
13.1 Su detta discrepanza si tornerà anche alla luce delle contestazioni di parte convenuta.
11 14. E' stato allegato dalla società attrice che la proposta di acquisto del 23/6/2021 da parte di tale per € 410.000,00 (cfr. doc. 3 di parte attrice) non era stata Persona_1 accettata dai venditori, i quali, sempre a detta della società attrice, avevano firmato in pari data, quindi lo stesso 23/6/2021, una controproposta vincolata di vendita ad € 415.000,00, predisposta dalla stessa attrice con tutti i dati dell'affare (cfr. citazione al punto 11).
15. Da parte loro i convenuti, negata la conoscenza prima del giudizio della proposta di acquisto di € 410.000,00, hanno allegato che avevano firmato l'asserita proposta di acquisto Per_ per € 415.000,00 prima della sottoscrizione da parte del proponente , che invero aveva precedentemente firmato il predetto modulo solo nel riquadro relativo al conferimento dell'incarico di mediazione, e che in ogni caso in data 1/7/2021 avevano “… revocato la pretesa accettazione di una proposta mai pervenuta al prezzo di € 415.000,00 …” (cfr. doc. 5 di parte convenuta e doc. 6 di parte attrice), prima quindi della sottoscrizione per asserita Per_ accettazione da parte del predetto , avvenuta in data 5/7/2021.
16. Tanto premesso, osserva il Giudice che l'asserita controproposta, anche in questo caso senza alcuna data -ma il motivo è ben comprensibile nell'ottica dell'attrice e poi ci si tornerà- è redatta sul medesimo modulo di un'ordinaria proposta di acquisto e, secondo la prospettazione di parte attrice, il modulo, contenente l'indicazione del prezzo di € 415.000,00, sarebbe stato firmato dai venditori prima del 26/6/2021 (cfr. doc. 1 di parte attrice, allegato alla memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c.: estratto di whatsapp), asseritamente il 23/6/2021 (cfr. citazione punto 10), e lo stesso sarebbe stato firmato per accettazione dal proponente l'acquisto solo in data 5/7/2021: anche in questo caso sul modulo prodotto dalla società Per_1 attrice, come proprio doc. 4 allegato alla citazione, manca qualsiasi data e solo dalla lettura dei documenti e delle difese delle odierne parti in causa è possibile dare un ordine cronologico agli atti.
17. La totale assenza delle date si giustifica, nella prospettazione di parte attrice, con il fatto che, avendo la società attrice utilizzato il modulo ordinario di una normale proposta di acquisto per predisporre -a suo dire- una controproposta di vendita, non poteva far risultare che la sottoscrizione dei venditori, riportata nel riquadro 'accettazione', fosse precedente rispetto a quella del proponente l'acquisto.
17.1 In altri termini, come risulta dal raffronto fra il modulo 'proposta d'acquisto immobiliare' da € 415.000,00, inviato via whatsapp ai convenuti in data 26/6/2021 e prodotto dagli stessi come proprio doc. 3 in allegato alla comparsa di risposta, e il medesimo modulo
'proposta d'acquisto immobiliare' da € 415.000,00, prodotto dalla società attrice come
12 proprio doc. 4 in allegato alla citazione, è agevole rilevare, pur nell'assoluta mancanza di date, che i venditori hanno firmato sicuramente prima dell'acquirente, venendo così gli stessi ad accettare una proposta di acquisto, veicolata nel predetto modulo, ancora non formulata dall'acquirente, che invero ha apposto la sottoscrizione in un secondo momento.
18. Detto modus operandi della società attrice non è peraltro trasparente né conforme ai doveri di correttezza e buona fede che devono contraddistinguere l'agire del mediatore, in quanto, a parte il fatto che la pretesa controproposta non era in linea con le condizioni impartite con il mandato di mediazione (cfr. doc. 1 di parte attrice), ha in ogni caso reso più difficoltosa la comprensione della vicenda negoziale da parte dei venditori, mandanti e parti deboli del contratto di mediazione.
19. Già in citazione, essendo stato usato per l'asserita controproposta di vendita il modulo di 'proposta d'acquisto immobiliare' con destinatari i venditori (cfr. doc. 4 di parte attrice), è dato leggere che “… sia prassi di qualsiasi società di intermediazione immobiliare,
e quindi anche dell'odierna attrice, far compilare ai soggetti che intendano formulare una controproposta il modulo relativo alla proposta, già compilato con tutti i dati del proponente, prezzo di vendita, delle modalità di versamento, della quantificazione della provvigione ecc., mediante loro sottoscrizione nella parte relativa all'accettazione (cd. controproposta vincolata) …” e che “… In data 1 luglio 2021, l'odierna attrice comunicava la predetta controproposta - irrevocabile per quindici giorni dalla sua proposizione - al sig.
[...]
e da questi sottoscritta per accettazione (mediante compilazione e sottoscrizione Persona_1 del modulo predisposto dall'Agenzia nella parte relativa alla proposta) …”.
20. Dunque la società attrice ha allegato che i venditori, che in tal modo avrebbero formulato una controproposta di vendita ad € 415.000,00, già avevano apposto la firma nella Per_ parte relativa all'accettazione, ove non risulta alcuna data, mentre l'acquirente aveva poi apposto la firma per accettazione nella parte relativa alla proposta, ove altrettanto non risulta alcuna data (cfr. doc. 4 di parte attrice).
21. E' stata pertanto operata un'inversione dei ruoli delle parti, per cui chi doveva accettare l'altrui proposta di acquisto è diventato proponente la vendita, peraltro ad un prezzo ribassato rispetto a quello in mandato, mentre chi doveva effettuare la proposta di acquisto, eventualmente migliorativa rispetto a quella non accettata, diviene accettante, con una evidente confusione di ruoli, aggravata dall'utilizzo di un normale modulo 'proposta di acquisto'.
13 22. Sicuramente, ammesso e non concesso che effettivamente i venditori avessero inteso procedere essi stessi a formulare una controproposta di vendita ad un prezzo più basso di quello per il quale avevano rilasciato il mandato anziché attendere una proposta di acquisto Per_ migliorativa da parte del predetto , sarebbe stato più trasparente e lineare che la società attrice predisponesse una vera e propria controproposta, senza utilizzare un modulo ordinario di proposta di acquisto, in cui appunto indicare la proposta di € 410.000,00 non accettata e la pretesa controproposta di vendita ad € 415.000,00, facendola firmare e datare dai venditori, che in tal modo avrebbero avuto piena contezza dei termini contrattuali e della modifica delle condizioni contenute nel mandato del 18/6/2021.
23. In ogni caso, ammesso e non concesso che il modulo di proposta di acquisto per €
415.000,00 non datato possa configurarsi come una consapevole e voluta controproposta di vendita da parte degli odierni convenuti, è agevole rilevare che la stessa non può in alcun modo configurarsi come irrevocabile, mancando invero una chiara e consapevole manifestazione di volontà in tal senso da parte dei venditori.
24. E' vero che il modulo utilizzato -si tratta di un ordinario modulo di proposta di acquisto- reca l'indicazione al punto 4 ('irrevocabilità della proposta di acquisto')
l'indicazione che “la presente proposta è irrevocabile per 15 giorni dalla sua sottoscrizione e diverrà inefficace, se, entro detto termine, il venditore o l'agente immobiliare non avranno inviato … comunicazione inerente l'accettazione della stessa”, ma è agevole rilevare che detta indicazione riguarda appunto solo il proponente l'acquisto, ma non può riguardare, ammesso e non concesso che attraverso l'emerso modus operandi dell'agenzia si fosse in presenza di una consapevole e voluta controproposta di vendita da parte degli odierni convenuti, anche i venditori, che invero non hanno consapevolmente né volontariamente reso irrevocabile per quindici giorni la loro asserita controproposta di vendita.
25. Al riguardo va ricordato che “il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile, sicché deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell'art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso” (cfr. Cass. 20853/2014; Cass. 18001/2010).
26. Nel caso di specie l'irrevocabilità, come risulta dal modulo utilizzato dalla società attrice, riguarda appunto la proposta di acquisto da parte del proponente e non può automaticamente, in mancanza di una voluta e consapevole scelta dei venditori e attraverso
14 detto modus operandi dell'agenzia con l'utilizzo a 'parti invertite' del modulo 'proposta di acquisto', riguardare anche l'asserita controproposta di vendita, ammesso e non concesso -lo si ribadisce- che si sia effettivamente in presenza di una consapevole e voluta controproposta di vendita da parte dei venditori.
26.1 In conclusione va escluso che si sia in presenza, ammessa e non concessa l'ipotizzabilità di una consapevole e voluta controproposta di vendita, di una controproposta di vendita irrevocabile per quindici giorni (art. 1329 c.c.).
27. Pertanto, premesso che l'irrevocabilità del mandato di mediazione, su cui poi si tornerà, è chiaramente diversa dalla pretesa irrevocabilità dell'asserita controproposta di vendita, è evidente che, non essendo ipotizzabile l'irrevocabilità per quindici giorni della pretesa controproposta di vendita, i venditori ben potevano revocare detta asserita controproposta di vendita prima dell'accettazione da parte del compratore.
28. Nel caso di specie è pacifico, in quanto ammesso dalla stessa società attrice e comunque risultante per tabulas, che la revoca della pretesa controproposta di vendita è avvenuta in data 1/7/2021 (cfr. doc. 5 di parte convenuta e doc. 6 di parte attrice: mail Per_ dell'1/7/2021 ore 18.58) prima dell'accettazione da parte del predetto , invero avvenuta solo in data 5/7/2021, come ammesso dalla stessa parte attrice nella nota del 7/7/2021 del legale della stessa, prodotta come proprio doc. 7.
28.1 In detta comunicazione dal procuratore della società attrice si dava atto, per quanto qui di interesse, che “… in data 1 luglio 2021, la predetta controproposta veniva comunicata dalla mia assistita al sig. e da questi sottoscritta per accettazione in Persona_1 data 5 luglio 2021, mediante compilazione e sottoscrizione del modulo predisposto dall'Agenzia nella parte relativa alla proposta, il tutto come da documento che si allega alla presente anche ai fini di rendere edotti i Venditori, secondo quanto richiesto dalla disciplina normativa in essere …” (cfr. citato doc. 7 di parte attrice).
28.1.1 La predetta nota, a firma del procuratore della società attrice, è stata appunto prodotta in giudizio dalla stessa, che quindi ha ammesso che l'asserita controproposta era Per_ stata accettata dall' solo in data 5/7/2021, dopo che i convenuti il precedente 1/7/2021 avevano del tutto efficacemente e legittimamente revocato l'asserita controproposta, come comunicato alla stessa società attrice, che quindi ne era perfettamente a conoscenza.
28.2 Nella predetta mail dell'1/7/2021, indirizzata all'odierna società attrice e prodotta da entrambe le parti, è dato leggere: “… Gentili Signori, Con riferimento all'incarico di mediazione a Voi Conferito in data 15 Giugno per l'immobile di Via dei Dauni,2, con la
15 presente: -in considerazione del fatto che mi avete fatto sottoscrivere per accettazione una proposta di acquisto per un preventivo ben inferiore a quello fissato nel mandato;
-che peraltro detta proposta di tale Non ci risulta essere da lui sottoscritta;
- Persona_1 che tale modo di procedere fa venir meno il rapporto fiduciario con la Vs. Società; Tutto ciò premesso, con la presente: 1) revochiamo la pretesa accettazione di una proposta mai pervenuta al prezzo di € 415.000,00; 2) revochiamo qualsivoglia consenso alla vendita dell'immobile a condizioni diverse da quelle indicate nell'incarico per la vendita;
3) revochiamo in ogni caso per le ragioni di cui sopra l'incarico Di vendita. Distinti saluti …”.
29. In conclusione non si è concluso alcun contratto con scambio di proposta e accettazione (art. 1326 c.c.), in quanto in ogni caso, anche a voler ammettere che si fosse in presenza di una controproposta di vendita da parte dei convenuti, detta asserita controproposta
è stata revocata sicuramente prima dell'accettazione da parte dell'acquirente (cfr. art. 1328
c.c.).
30. In tale contesto -si riprende il discorso fatto- si comprende il motivo per cui, contrariamente a quanto allegato in citazione in ordine all'asserita contestualità fra il mandato di mediazione (cfr. doc. 1 di parte attrice) e il riconoscimento della provvigione in misura fissa (cfr. doc. 2 di parte attrice), detto riconoscimento di provvigione in misura fissa non era datato e in contrasto con la previsione del 3% sul prezzo indicato nel mandato stesso.
31. Come eccepito dai convenuti, detto riconoscimento di provvigione in misura fissa è evidentemente successivo al mandato e si ricollega alla pretesa controproposta di vendita, del tutto avulsa dalle condizioni contenute nel conferimento di incarico del 18/6/2021 (cfr. doc. 1 di parte attrice).
32. Tali essendo le risultanze di causa, va rigettata la domanda per il compenso, in quanto non è stato concluso alcun contratto fra le parti mediate.
33. Passando alla domanda risarcitoria connessa alla revoca ante tempus del mandato, è sufficiente richiamare le superiori osservazioni in fatto e in diritto, che ben giustificato l'esistenza dell'invocata giusta causa di revoca del mandato (art. 1723, comma 1, c.c.).
34. Ricordato che -come già detto- anche nell'ipotesi di mediazione atipica valgono i medesimi principi della mediazione tipica in tema di necessario comportamento del mediatore secondo correttezza e buona fede e in tema di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c., al fine ultimo di tutelare la mandante nella verifica della convenienza e sicurezza dell'affare e di consentire alla stessa di effettuare scelte coscienti e consapevoli, è di tutta evidenza che il concreto agire della società attrice, stante anche l'assoluta mancanza di date
16 nei documenti fatti sottoscrivere, non risulta per nulla finalizzato a curare gli interessi dei conferenti l'incarico, parte debole del contratto.
35. Del resto -come detto- sarebbe stato più trasparente e più facilmente comprensibile da parte dei convenuti la predisposizione ad opera dell'agenzia, quand'anche questa fosse effettivamente stata la volontà dei predetti, di una formale controproposta di vendita, contenente, in consapevole deroga alle condizioni previste nel mandato del 18/6/2021, le nuove condizioni per la vendita sia con riferimento al prezzo sia con riferimento al compenso per la mediazione.
36. Non va neanche sottaciuto che attraverso la predisposizione della pretesa controproposta di vendita, così come in concreto predisposta dalla società attrice con l'uso del modulo di 'proposta di acquisto immobiliare' a parti pretesamente invertite, i venditori non erano neanche tutelati in relazione alla serietà delle intenzioni dell'acquirente.
36.1 Invero nel caso di proposta di acquisto era previsto -come risulta tanto nel modulo contenente l'indicazione del prezzo di € 410.000,00 quanto nel modulo contenente l'indicazione del prezzo di € 415.000,00- il versamento di € 15.000,00 da consegnare al venditore al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, mentre nel caso della pretesa controproposta di vendita nulla risultava espressamente previsto a garanzia dei venditori in relazione alla serietà delle intenzioni dell'acquirente.
36.2 Ciò non è coerente nell'ottica della più proficua e vantaggiosa, per i venditori e mandanti, esecuzione del mandato conferito alla società attrice.
37. In alternativa sarebbe stato altrettanto più trasparente e più facilmente comprensibile Per_ da parte dei venditori nonché a maggiore tutela di costoro far presentare dal predetto , indicato come interessato all'acquisto, una proposta di acquisto migliorativa, accompagnata dal versamento del deposito fiduciario.
38. Pertanto, venuto meno il rapporto di fiducia fra mandanti e mandataria e stante il richiamato modus operandi della società attrice non chiaramente intellegibile da parte dei mandanti né finalizzato alla migliore tutela degli interessi di costoro, ben si giustifica la volontà dei mandanti di recedere ante tempus dal contratto, come avvenuto con la ricordata comunicazione mail dell'1/7/2021.
39. Al riguardo si ribadisce che anche la stessa compilazione di documenti fatti firmare senza l'apposizione di date e l'uso come pretesa controproposta di vendita di un modulo
'proposta di acquisto', utilizzato a 'parti invertite' e con apposizione di firme in tempi e secondo criteri diversi da quelli desumibili dal modulo utilizzato, hanno contribuito a rendere
17 estremamente difficoltosa per i venditori la comprensione del rapporto negoziale posto in essere dalla società attrice e a impedire a costoro di formarsi una consapevole e libera volontà negoziale.
40. Alla luce delle risultanze di causa, ben si giustifica pertanto la decisione dei convenuti di recedere ante tempus dal mandato, essendo venuto definitivamente meno il rapporto fiduciario con la mandataria e risultando impossibile la prosecuzione del rapporto stesso.
41. Va di conseguenza rigettata, a prescindere da ogni altra considerazione, anche la domanda attorea di risarcimento danni.
42. Le spese di lite vanno poste a carico della società attrice per la soccombenza.
42.1 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore compreso fra il minimo e il medio delle quattro fasi dello scaglione '5.201-26.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore
(domandato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore delle parti convenute, in presenza di istruzione solo documentale.
42.2 Il valore da prendere in considerazione è quello della domanda attrice;
infatti, diversamente opinando, essendo stata rigettata la domanda attorea, il valore dell'accertato sarebbe pari a zero e si tratta di ipotesi non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018).

P.Q.M.


definitivamente pronunciando:
• rigetta ogni domanda dell'attrice nei confronti dei convenuti Parte_1
e ; Controparte_1 Controparte_2
• condanna la società attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida, in favore di parte convenuta, in € 2.800,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e
IVA, come per legge.
Così deciso a Roma, il 31/10/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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