REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
Il Giudice Istruttore in funzione di Giudice monocratico, Dott. Massimiliano De Giovanni, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta a ruolo al numero 6849/2020 del Ruolo Generale avente ad oggetto:
Risarcimento danni da contratto di compravendita,
promossa dalla:
e CF: Parte_1 P.IVA_1
con l'avv. Francesco Barilà
CONTRO
P.Iva e CF: CP_1 P.IVA_2
con gli avv. Matteo Nani e Lilia Brazzale
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
L'ATTRICE -:
NEL MERITO, in via principale:
accertato e dichiarato, per i fatti meglio esposti in atti ed a cui integralmente ci si richiama, il grave inadempimento contrattuale della società (già in riferimento al contratto di CP_1 CP_2
compravendita immobiliare del 15.06.2007 a firma del Notaio di Bassano del Persona_1
Grappa (VI), n. 176.084 Rep., n. 53.080 Racc., condannare la società odierna convenuta in giudizio al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dall'attrice, che vengono quantificati in complessivi €
1 255.429,79 (duecentocinquantacinque milaquattrocentoventinove//79 euro) IVA esclusa come in narrativa, ovvero nella diversa somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa ovvero ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo.
Fatto salvo ogni altro maggior danno.
Con vittoria di spese e competenze di causa.
In via istruttoria :
si chiede l'ammissione della prova testimoniale con i capitoli ed i testi indicati in sede di memoria istruttoria ex art 183 nr. 2 c.p.c..
Si insiste per l'accoglimento dell' eccezione di nullità del supplemento di CTU depositato in data
01/09/2023 – 04/09/2023, formulata a verbale dell'udienza del 21/09/2023.
Si dichiara, di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove formulate dalla controparte.
LA CONVENUTA-
Il patrocinio dell'odierna conventa, nel dichiarare di non accettare il contraddittorio su domande e/o eccezioni diverse e nuove eventualmente formulate da controparte, riportandosi a quanto esposto nei precedenti scritti difensivi e ribadendo tutte le domande e le eccezioni già formulate, insiste per l'accoglimento delle già rassegnate conclusioni così come di seguito precisate e contestualmente chiede la concessione dei termini di rito ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle relative repliche.
CONCLUSIONI:
1)IN VIA PRELIMINARE/PREGIUDIZIALE, per i motivi di cui ai propri scritti difensivi,
accertarsi e dichiararsi l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione di garanzia e dell'azione risarcitoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1495 c.c. e per l'effetto rigettarsi tutte le domande attoree;

2 2) NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE, per i motivi di cui ai propri scritti difensivi, rigettarsi tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;

3) NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA, per i motivi di cui ai propri scritti difensivi, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande attoree, ridursi l'ammontare degli importi eventualmente dovuti da a a quanto CP_1 Parte_1
emerso in corso di causa;

4) IN VIA ISTRUTTORIA, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate in sede di memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. depositata in data 10 maggio 2021 e in particolare si chiede che venga ammessa prova per testi sulle circostanze di cui alla comparsa di costituzione e risposta,
da intendersi qui integralmente riportate, espunte da eventuali espressioni valutative e precedute dalla formula di rito “Vero che” nonché sulle seguenti circostanze:
1)Vero che nel periodo da gennaio 2007 a giugno 2007 la società (ora CP_3 [...]
ispezionava in più occasioni le unità immobiliari oggetto dell'atto notarile Parte_1
stipulato in data 15 giugno 2007 che Le si rammostra (cfr. doc. 2 fascicolo attoreo)?
2)Vero che nel periodo da gennaio 2007 a giugno 2007 il legale rappresentante della società CP_3
(ora sig. ispezionava, anche con l'ausilio di propri
[...] Parte_1 Testimone_1
tecnici di fiducia, le unità individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Vicenza, fg. 73, mappale
377 sub nn. 60, 61, 59, 58, trattasi dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra dell'immobile originariamente di proprietà di (già sito in Vicenza, Viale CP_1 CP_2
Jacopo del Verme n. 1?
3)Vero che il sig. quale intermediario, nei mesi antecedenti alla formalizzazione CP_4
dell'atto notarile di compravendita e nello specifico nei mesi di aprile e maggio 2007
accompagnava il sig. , legale rappresentante di (ora Testimone_1 CP_3 Parte_1
, presso le unità individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Vicenza, fg. 73, mappale 377
[...]
sub nn. 60, 61, 59, 58, trattasi dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra
3 dell'immobile originariamente di proprietà di (già sito in Vicenza, Viale CP_1 CP_2
Jacopo del Verme n. 1?
4)Vero che durante il periodo delle trattative intercorse tra le parti (ora CP_3 [...]
e (già che hanno preceduto la stipula dell'atto notarile in Parte_1 CP_1 CP_2
data 15 giungo 2007, l'odierna convenuta consegnava alla società acquirente (ora CP_3
la documentazione catastale e la documentazione edilizia relativa agli Parte_1
immobili oggetto di compravendita ed in particolare la documentazione relativa alle unità
individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Vicenza, fg. 73, mappale 377 sub nn. 60, 61, 59,
58, trattasi dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra dell'immobile sito in Vicenza,
Viale Jacopo del Verme n. 1?
5)Vero che prima della stipula dell'atto notarile di compravendita avvenuta in data 15 giugno 2007
la società (ora consegnava alla società (ora CP_2 CP_1 CP_3 Parte_1
la documentazione catastale, ivi comprese le planimetrie che Le si rammostrano (cfr. doc. 18
[...]
del fascicolo attoreo), relativa alle unità individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Vicenza,
fg. 73, mappale 377 sub nn. 60, 61, 59, 58, trattasi dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra dell'immobile sito in Vicenza, Viale Jacopo del Verme n. 1?
6)Vero che prima della stipula dell'atto notarile di compravendita avvenuta in data 15 giugno 2007
la società (ora forniva alla società (ora CP_2 CP_1 CP_3 Parte_1
copia dei titoli edilizi relativi alle unità individuate al Catasto Fabbricati del Comune di
[...]
Vicenza, fg. 73, mappale 377 sub nn. 60, 61, 59, 58, trattasi dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra dell'immobile sito in Vicenza, Viale Jacopo del Verme n. 1?
7)Vero che la società (ora al momento della stipula dell'atto CP_3 Parte_1
notarile di compravendita avvenuta in data 15 giugno 2007 era edotta delle condizioni e dello stato di fatto dei due negozi e dei due depositi collocati al piano terra dell'immobile sito in Vicenza,
Viale Jacopo del Verme n. 1?
4 Si indicano quali testi il sig. (residente in [...]) e la CP_4
sig.ra (residente in [...]), da sentirsi entrambi anche Tes_2
a prova contraria nel caso in cui vengano ammesse le istanze istruttorie eventualmente formulate dal patrocinio attoreo.
5)Spese e competenze professionali integralmente rifusi.
MOTIVI DELLA DECISIONE:


1. IL FATTO STORICO, E LA CAUSA
Il giorno 15 giugno 2007, con atto per Notaio , la (oggi vendeva ad Per_1 CP_2 CP_1 CP_3
[... (oggi incorporata nella una serie di beni immobili, accatastati al foglio Parte_1
73, mappale 377, del Comune di Vicenza, e posti ad angolo fra viale Dal Verme e via Marosticana;

si trattava di un appartamento, due negozi, 2 depositi/cantine, quattro autorimesse e alcuni posti auto.
Proponendo, nel 2020, la presente causa contro la venditrice, l'acquirente assumeva, in buona sintesi: di essersi accorta, più o meno casualmente, solo nel novembre del 2014, a seguito di un accesso agli atti del Comune di Vicenza, che lo stato di fatto di quanto era stato comprato nel 2007
non corrispondeva a quanto era stato formalmente approvato dal e, in particolare, che i CP_5
due subalterni 58 e 59, acquistati come categoria catastale C2 (cioè magazzini), e che essa sperava di utilizzare come superficie commerciale destinata alla vendita al pubblico, erano in realtà
classificati nel progetto approvato come cantine pertinenziali ad alloggi abitativi;
che, al momento dell'acquisto, quegli spazi erano un tutt'uno con i negozi presenti al piano terra dell'edificio, sicché
essa acquirente confidava di poterli locare – come erano di fatto già locati – insieme ai negozi stessi, ricavandone un profitto;
che vi erano ulteriori divergenze fra lo stato “approvato” e lo stato
“di fatto”, e cioè il già indicato accorpamento (in fatto) fra il negozio sub 60 e lo spazio sub 58 e fra il negozio sub 61 e lo spazio 59 (diversamente dallo stato di progetto “approvato”), e diversità di variazioni prospettiche sui lati a Sud e a Ovest.
5 Aggiungeva poi di aver “regolarizzato” gli immobili, a metà dell'anno 2016, con apposito procedimento di sanatoria e successiva richiesta di agibilità, attraverso un cambio di destinazione d'uso dei subalterni 58 e 59 (anzi, per meglio dire, con la soppressione catastale dei predetti
subalterni, nonché del subalterno 57 – prima un corridoio di manovra – e la creazione di nuovi
subalterni, in categoria C1, e raffiguranti la forma di tre “nuovi” negozi – al posto dei due
precedenti – al cui interno si trovano anche gli spazi che precedentemente erano rappresentati dai
subalterni 57, 58 e 59), e che tutto ciò era stato possibile solo grazie all'entrata in vigore della
Legge regionale del Veneto n. 14/2009, che aveva reso possibili tali cambiamenti di destinazioni d'uso.
Concludeva dunque come in epigrafe, dopo aver affermato che la vicenda era configurabile o come vendita di aliud pro alio, oppure come vendita di bene avente vincoli non apparenti, ex art 1489 cc.
Si costituiva la venditrice, opponendosi all'accoglimento delle domande di parte attrice.
La causa veniva istruita, essenzialmente, a mezzo di una CTU, affidata dal Tribunale all'arch.
, la quale, tuttavia, per il suo particolare andamento e svolgimento, e per determinate e Persona_2
“critiche” sequenze di eventi, suscitava lamentele e doglianze da parte di entrambe le contendenti.


2. RISULTANZE DOCUMENTALI
In via preliminare, procedendo ad una “rassegna” dei documenti disponibili e regolarmente prodotti,
si può tentare una ricostruzione oggettiva di alcuni fatti salienti, che “superi” il piano delle “letture di parte” che, legittimamente, ogni contendente ha tentato di sviluppare.
Si noterà, allora, muovendo dall'atto notarile di vendita del 2007 (doc. 2 dell'attrice), che ivi i subalterni 58 e 59, che sono l'effettivo oggetto del contendere, furono indicati come aventi categoria catastale C2, che corrisponde a “magazzini e locali di deposito”; al termine della elencazione di tutti i subalterni trasferiti, il Notaio scrisse che il tutto era “meglio evidenziato nell'elaborato planimetrico” allegato al rogito sub A.
6 E detto allegato sub “A” era una elaborazione grafica (planimetrica) nella quale gli spazi fra i negozi e i predetti “locali” erano aperti, e non vi erano separazioni fisiche.
Si sposti ora l'attenzione su due documenti di parte attrice, e cioè precisamente il doc. 4 e il doc. 19
con le sue raffigurazioni grafiche.
Va premesso che, pur trattandosi, appunto, di documenti di parte, nondimeno essi portano con sé
una narrazione oggettiva dei fatti che si stanno per esporre: i documenti infatti furono formati – dai tecnici della – in seno al procedimento di sanatoria del 2016, e furono dunque redatti non Pt_1
solo ad uso della committente ma anche ad uso del Comune che avrebbe dovuto approvare l'intero procedimento;
ed il fatto che il abbia concesso la sanatoria e condotto la pratica ad un esito CP_5
finale positivo dimostra, indubbiamente, che i dati e gli elementi contenuti in quei documenti erano dati “oggettivamente” veri.
Si tratta dei seguenti elementi:
• il progetto del 1996, ad opera dell'ing. , previde per i subalterni 58 e 59 (nonché per Pt_2
il 57) la destinazione di cantine pertinenziali agli alloggi abitativi dei piani superiori;

• un anno dopo, circa, lo stesso ing. presentò un progetto di variante, che però non Pt_2
interessò la predetta destinazione, che, per quei subalterni, rimase di cantina;

• si verificò così uno “scostamento” fra tale destinazione “di progetto” di quei locali e quanto risultava invece dalla denunzia di accatastamento (del novembre 1996), nella quale i medesimi locali erano classificati in categoria C2 come magazzini;

• nel frattempo, del resto, il Comune aveva approvato – per silenzio assenso – la domanda di agibilità (dell'aprile 1997) nella quale i locali in questione erano indicati proprio come cantine accessorie ad alloggi residenziali.
Corrobora tale narrazione quanto emerge dal doc. 19:
7 ---nel primo disegno si vede lo stato risultante – appunto – dal progetto dell'ing. del 1996, Pt_2
in cui gli spazi in questione sono identificati come cantine, e sono entrambi ben separati dai negozi,
che sono nel numero di due;

---nel secondo disegno si vede lo stato catastale al 1997, che divergeva dallo stato approvato di progetto, in quanto gli spazi di cui si tratta sono entrambi identificati come magazzini;

---nel terzo disegno si vede lo stato di fatto all'anno 2016, e cioè gli spazi utilizzati come magazzini, ma non fisicamente separati dal negozio “di riferimento”, con il sub 58 accorpato al negozio sub 60 e il sub 59 accorpato al negozio sub 61;
---nel quarto disegno si vede lo stato risultante all'esito della pratica di cambio di destinazioni d'uso e sanatoria: con una diversa distribuzione interna i negozi diventano tre (da due che erano) e i due
“magazzini” restano (stavolta in modo per così dire “ufficiale”) parti indistinguibili dei negozi stessi.


3. LA RELAZIONE DI CTU
Si è detto in precedenza che la vicenda della CTU fatta espletare in questa causa è stata piuttosto
“accidentata”.
In sintesi:
• quando le parti hanno potuto prendere visione della relazione peritale, depositata nel novembre del 2022 (dopo, come di consueto, la trasmissione della bozza – settembre 2022 –
e l'acquisizione delle osservazioni su di essa), la parte convenuta ha notato, e poi lamentato formalmente, che, in riferimento alla risposta al quarto quesito della perizia, il consulente aveva del tutto cambiato il testo della corrispondente risposta, oltrepassando a suo dire il limite di una mera rielaborazione o modificazione magari conseguente alle osservazioni ricevute;
soprattutto, poi, ciò era avvenuto senza alcun contraddittorio o interlocuzione con il perito di parte convenuta;

8 • il Giudice, a questo punto, cercava di dare una correzione alla “rotta” decidendo (27/3/2023)
di assegnare alla parte convenuta un termine affinché il suo Consulente di Parte potesse presentare proprie osservazioni con specifico riferimento alla parte di testo “nuova”, ed un altro termine al CTU per rispondere a tali osservazioni integrando così l'elaborato peritale;

• nel settembre 2023 il CTU depositava il conseguente elaborato, che suscitava, stavolta, le rimostranze (in qualche modo speculari e contrarie) della parte attrice, la quale notava che tale documento non conteneva (come avrebbe dovuto) la mera risposta alle osservazioni della convenuta, ma conteneva tali e tante modifiche al testo della “prima” relazione (del novembre 2022) da rappresentare una vera e propria “nuova” relazione, in quanto tale nulla poiché elaborata senza interpellare o coinvolgere il consulente di parte attrice;

• a titolo di esempio, l'attrice citava l'introduzione di un paragrafo totalmente inedito sulla disamina dell'aumento di valore commerciale dell'immobile, a seguito della pratica di sanatoria e cambio di destinazioni d'uso, e una radicale modifica di quella parte di perizia che, precedentemente, aveva suscitato le rimostranze della parte convenuta (parte attrice,
comunque, ha avuto modo di prendere posizione su tali questioni negli scritti
conclusionali).
Si vedano, dunque, le parti principali in cui si è sviluppato il pensiero del CTU, per “estrarre” gli elementi utili per la sentenza, ed al tempo stesso per decidere sulle lamentele sollevate dalle due parti.
Ebbene:
Con il quarto quesito, in particolare, il Giudice aveva chiesto al CTU di dire “quali spese,– in caso di accertate difformità catastali, urbanistiche e/o edilizie – parte attrice abbia sostenuto e quali opere abbia eseguito per regolarizzare da un punto di vista catastale, urbanistico e edilizio le predette unità
immobiliari, valutando altresì la loro congruità”.
Nella prima “versione”:
9 A differenza che nella bozza, in cui il quesito aveva trovato una breve risposta, con il totale delle spese calcolato in 16.258,00 € + IVA, la “prima” relazione vede sul punto una risposta più lunga ed articolata, che muove dalla premessa che risulta necessario individuare due scenari: scenario 1,
riferito all'anno 2007 dell'atto di compravendita: la normativa regionale e quella comunale permettevano la regolarizzazione dei beni rispetto al Piano Regolatore vigente;
e scenario 2, riferito all'anno 2009 con l'entrata in vigore della L.R. 14/2009 che, nel caso specifico, permetteva di trasformare le cantine ad uso residenziale in superfici commerciali”.
Da qui il CTU è passato a quantificare i costi per il primo scenario, arrivando al conteggio di euro
9.270 + IVA, spiegando che tale procedura serviva per riportare i locali alle proprie destinazioni approvate (cioè cantine) e a riprendere la propria fisionomia di locali “separati”.
Il secondo scenario ha come premessa che la possibilità del cambio d'uso poté avvenire solo dopo l'
entrata in vigore della L.R. 14/2009, artt. 2 e 9, i quali permisero di eseguire, nello specifico, il cambio d'uso dei subb. BCN 57 e 58, 59 da cantine di pertinenza residenziale a superfici commerciali (ma propedeutica a ciò era in ogni caso la “regolarizzazione con sanatoria” che corrisponde allo scenario “1”, e che fu effettivamente svolta in precedenza).
Il conteggio dei costi per lo scenario 2 ammonta ad euro 172.221,31 + IVA ed è comprensivo anche dei costi per lo scenario 1.
Nella seconda “versione”:
Sia lo scenario 1 che lo scenario 2 vedono leggere variazioni dei conteggi: 9.330 + IVA nel primo caso, e 169.073,21 + IVA nel secondo caso (sempre comprensivi anche dei costi per il primo scenario).
Ciò che cambia radicalmente, rispetto alla prima “versione”, è l'aggiunta di un ragionamento –
ispirato, per stessa ammissione del CTU, dal CT di parte convenuta – che si può così riassumere:
• ferma restando la “obbligatorietà” di passare per lo scenario 1, la avrebbe potuto Pt_1
“limitarsi” ad utilizzare le facoltà concesse dalla Legge Regionale per sviluppare lo scenario
10 2 ottenendo il cambio di destinazione d'uso dei locali cantina, riportando così la situazione a quella che era legittimo attendersi al momento della stipula dell'atto notarile;

• essa, però, è andata oltre, e, sempre sfruttando le possibilità concesse dalla Legge Regionale,
ha chiesto ed ottenuto, anche, di aumentare di molto la superficie commerciale di quel piano terra, in modo da creare (eliminando di fatto le entità autonome dei due magazzini e del corridoio di manovra) persino un negozio in più, arrivando a tre negozi, da poter dare in affitto (anche l'aumento della superficie utile commerciale era una possibilità offerta dalla
Legge Regionale in via eccezionale);
• se così è, diventa possibile calcolare di quanto sia aumentato il “valore” del compendio immobiliare, e cioè 138.349,64 euro;

• a giudizio del CTU, non sarebbe giusto che vedendosi risarcire i costi per la Pt_1
sanatoria, si veda rimborsare, di fatto, un tale aumento di valore, che, a rigore, non era fra i risultati attesi ed attendibili dal rogito notarile;

• pertanto il CTU propone che dal costo per la sanatoria del secondo scenario (169.073,21
euro + IVA) si detragga l'aumento di valore (138.349,64), ottenendosi così la somma di euro 30.723,57, che è quanto ABC dovrebbe pagare a Pt_1
* * *
Ebbene, nota il Giudicante, in primo luogo, che le censure mosse dalle parti alla CTU non debbono condurre verso una dichiarazione di nullità o inutilizzabilità della medesima.
E' vero, certo, che il perito ha usato troppa “disinvoltura” nel modificare – spesso radicalmente – il suo testo fra la bozza e la prima versione, ed anche fra la prima e la seconda versione, ed è anche vero che tali modifiche sono avvenute omettendo l'ascolto di una delle due parti;
è anche vero,
però, che, alfine, ogni parte ha avuto modo di replicare ed argomentare sulle parti della relazione che costituivano il bersaglio delle proprie critiche.
11 Come detto, poi, l'aggiunta che il CTU ha fatto sulla questione dell'aumento di valore di cui Pt_1
avrebbe beneficiato ha suscitato le ire della parte attrice, la quale ha subito eccepito che il perito d'ufficio è entrato in questioni giuridiche a lui del tutto precluse, e peraltro nemmeno sollevate tempestivamente dalla convenuta, relativamente ad una sorta di “compensatio lucri cum damno”
che nel presente giudizio non troverebbe alcuna cittadinanza.
Su ciò si tornerà nel prossimo paragrafo.


4. LA DECISIONE
Va osservato, a questo punto, che la fattispecie qui in esame non rientra in una ipotesi di vendita di
aliud pro alio, bensì in una ipotesi di vendita di bene viziato da vincoli non apparenti, ex art 1489
cc.
E' stato correttamente scritto, infatti (fra le altre, Trib. Palermo, 2079/2023, Cass., 4786/2007),
che “in ipotesi di compravendita di costruzione con difformità urbanistiche o catastali, non è
ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ. - in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima -
che attribuisce al compratore il rimedio della risoluzione del contratto oppure quello della riduzione del prezzo, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A.
(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.”.
Ed in effetti nel caso di specie la difformità non risultava dal contratto per Notaio , non era Per_1
conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (né era conoscibile attraverso la planimetria allegata), e sussisteva in via astratta il potere repressivo della P.A., con adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione.
12 Tale conclusione esclude l'ipotesi che si verta in un caso di “vizi della cosa venduta” ex art 1490 cc,
e dunque rende irrilevante l'eccezione di parte convenuta in ordine ad una prescrizione o decadenza dell'attrice dalla garanzia “ordinaria”.
D'altro canto, il soggetto acquirente può, in alternativa alla richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, chiedere il solo risarcimento dei danni, proprio come ha fatto oggi
[...]
. Parte_1
La già citata Cass., 4786/2007, insegnò infatti che “nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod.
civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489”.
Ed ecco che si torna alla questione a cui si accennava nel paragrafo precedente: ha rilevanza (e se sì,
quale?) il fatto che con la propria pratica amministrativa (beninteso legittima, ai sensi della Pt_1
Legge Regionale 14/2009), abbia non solo riportato l'immobile alla situazione promessa nel rogito,
ma l'abbia anche portato ad una situazione di maggior vantaggio per sé, aumentando di molto
(rispetto alla situazione esigibile al rogito) la superficie commerciale utilizzabile da dare in locazione a terzi?
Parte attrice, si è detto, censura lo stesso inserimento della questione all'interno della contesa giudiziale, ritenendo che non spettava certo al CTU introdurla, trattandosi di eccezione a rilievo di parte.
Ma questa deduzione non appare corretta.
Si deve ricordare, infatti, che spetta al Giudice, sempre, in presenza di una domanda risarcitoria,
verificare l'esistenza di tutti i presupposti della richiesta: il fatto generatore, l'evento dannoso ed il nesso di causa.
13 Perciò la questione potrebbe essere scritta in un altro modo:
Contr
---al comportamento di è seguito per un danno, per il quale è dimostrato il nesso di Pt_1
causa, e cioè il non poter avere il bene descritto nel rogito;
per questo tipo di danno è dovuto il risarcimento, e cioè il rimborso di tutto quanto speso per riportare il bene alle condizioni promesse nel rogito;

---dal comportamento di ABC, invece, non dipende affatto il mancato conseguimento per Pt_1
della situazione ulteriore dell'ampliamento della superficie commerciale, rispetto alla quale non esiste alcun nesso di causa poiché non esiste in tal senso alcun fatto generatore di danno;
per questo aspetto non è dovuto alcun risarcimento, perché – si ripete – non viene proprio a formarsi (e questo
è rilevabile d'ufficio) la sequenza logico-giuridica 1) fatto-2)evento dannoso-3)nesso di causa.
Chiarito, dunque, che non vi era bisogno di un rilievo di parte per porre tale questione, nota il
Tribunale che, dunque, dev'essere rimborsata a quella sola parte degli esborsi che è servita Pt_1
per riportare l'immobile alle condizioni di cui al rogito.
Ciò, del resto, elimina fin d'ora la voce di danno costituita, secondo l'attrice, dalla perdita dei canoni di locazione ricavabili durante il periodo dei (consistenti) lavori di ristrutturazione, poiché si
Contr è detto che non è stato certo il comportamento di a determinare l'esigenza di quei lavori.
Ebbene, l'attrice ha proposto il seguente elenco di voci di spesa sostenute (e documentate):
€ 126.763,20 pag. 43 del doc. 4 di parte attrice monetizzazione parcheggi
€ 4.056,80 pag. 43 del doc. 4 di parte attrice oneri di concessione
€ 1.844 pagg 28-41 del doc. 4 di parte attrice sanzioni e diritti di segreteria,
€ 23.423,31 pagg 10-16 del doc. 4 di parte attrice consulenze tecniche e legali
€ 18.442,48 pagg. 18-26 del doc. 4 di parte attrice vari lavori interni.
Ora, per la prima (€ 126.763,20) è acclarato – lo spiega bene il CTU – che essa fu strettamente collegata alla decisione di aumentare la superficie commerciale;
si tratta perciò di una spesa che non
Contr ha nulla a che vedere con un comportamento colposo tenuto da in sede di rogito notarile.
14 Per le altre, che sommano euro 47.766,59, è pressoché impossibile distinguere quali sono collegate
Contr alla “colpa” di e quali non lo sono.
Non resta, dunque, che ricorrere ad un criterio equitativo, e stabilire che la parte che si connette alla
Contr
“colpa” di sia quantificata in euro 40.000.


5. SPESE PROCESSUALI.
In forza di una evidente e reciproca soccombenza, le spese di lite sono da compensare.


PER QUESTI MOTIVI



1. condanna parte convenuta a pagare a parte attrice, a titolo di risarcimento dei danni, la somma di euro 40.000, oltre IVA, rivalutata dal 2016 ad oggi, e con l'aggiunta di interessi sulla somma come di anno in anno rivalutata;

2. compensa le spese di lite fra le parti;

3. pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico delle parti per metà ciascuna, con le giuste rifusioni e conguagli.
Vicenza, il 3 giugno 2025
Il Giudice
Dott. Massimiliano De Giovanni
15