R.G. 605/2022
Udienza cartolare del 1-4-2025
Il giudice, viste le note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c., pronuncia la seguente sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lucca, in persona del Dott. Giacomo Lucente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa n. 605/2022 in materia di vendita di cose immobili, promossa da:
GE SR (C.F. , con sede in Carpi (MO), via Svizzera 4A, in persona del legale P.IVA_1 rappresentante NI Scalabrini, rappresentata e difesa dall'avv. Paolo Pasetto (C.F.
) e dall'avv. Alberto Corradi (C.F. ) ed elettivamente C.F._1 C.F._2
domiciliata presso il suo studio in Verona, Lungadige Campagnola 5, come da procura allegata all'atto di citazione.
ATTRICE
CONTRO
SI SR (C.F. , con sede in Viareggio (LU), via Coppino 433, in persona del P.IVA_2 legale rappresentante Roberto Cirillo, rappresentata e difesa dall'avv. Carlo Andrea Gemignani
(C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Viareggio (LU), C.F._3
via Giuseppe Verdi 281, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
Conclusioni delle parti: per l'attrice: “Nel merito in via principale:

1. Accertare l'inadempimento di SI e, per l'effetto, pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisca a GE la piena proprietà del “complesso immobiliare posto in Comune di Forte dei Marmi (LU), Via Giuseppe Mazzini n. 113, comprendente: omissis 2. Ordinare la trascrizione del predetto trasferimento nei Registri
Immobiliari.

3. Ridurre il prezzo in ragione dei difetti, della mancata esecuzione delle opere, della presenza dell'ipoteca, del pignoramento e dell'omessa consegna della documentazione, anche

urbanistica e catastale.

4. Subordinare il pagamento del prezzo – eventualmente ridotto – all'estinzione e cancellazione dell'ipoteca e del pignoramento, fissando condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto dell'immobile libero da vincoli e a garantirlo dell'eventualità dell'evizione.

5. Accertare la legittimità – ai sensi dell'art. 1460-1461 c.c. – della sospensione del pagamento del Prezzo da parte di GE.

6. Accertare il diritto di GE – anche ai sensi della scrittura – di conservare il godimento gratuito dell'Immobile fino al trasferimento della relativa proprietà.

7. Condannare SI a rimborsare a GE – anche a titolo di risarcimento del danno – le spese e i costi da essa sostenuti per la parziale esecuzione delle opere, la riparazione e manutenzione straordinaria degli impianti idraulici, di riscaldamento e condizionamento e dei serramenti.

8. Condannare SI a cancellare il pignoramento e l'ipoteca, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e al compimento delle relative formalità; in via subordinata, condannare SI a risarcire a GE il danno per ritardata o mancata cancellazione del pignoramento e dell'ipoteca omissis 9. Pronunciare condanna generica

contro

SI a risarcire a
GE il danno – anche ai sensi degli artt. 1479 e 1483 c.c. – conseguente all'eventuale perdita dell'Immobile per effetto dell'ipoteca e del pignoramento. II. Nel merito in via subordinata: 1.
Risolvere il preliminare per grave inadempimento di SI.

2. Condannare SI a restituire a
GE – oltre a interessi ai sensi dell'art. 1284, comma 4, c.c. dal pagamento al saldo – tutte le somme da essa versate in forza e in ragione del preliminare.

3. Condannare SI a rimborsare a
GE – anche a titolo risarcimento o, in subordine, di arricchimento senza causa – le spese e i costi da essa sostenuti per la parziale esecuzione delle opere e la riparazione e manutenzione straordinaria degli impianti idraulici, di riscaldamento e condizionamento e dei serramenti. 4.
Condannare SI a corrispondere a GE il valore dei miglioramenti e addizioni apportati all'Immobile – di cui alle spese – che non possono essere tolti senza nocumento.

5. Condannare
SI a risarcire a GE i danni conseguenti all'inadempimento del preliminare: a) costi sostenuti in ragione del preliminare (mediazione, notaio, imposte etc.); b) perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva dell'immobile avrebbe consentito.

6. Accertare il diritto di GE – anche ai sensi della scrittura – di conservare il godimento dell'Immobile fino all'adempimento delle prestazioni di prestazioni di cui ai punti precedenti. III. In ogni caso: fissare, ai sensi dell'art.
614 bis c.p.c., la somma di denaro dovuta da SI per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione dei provvedimenti di condanna adottati, determinandone la decorrenza. IV. In ogni caso: vittoria di spese e compensi oltre accessori di legge (spese generali,
CPA e IVA se dovuta), anche con gli aumenti previsti per i collegamenti ipertestuali. V. In via

istruttoria: senza con ciò volere modificare e/o invertire l'onere della prova, si chiede di assumere la seguente prova testimoniale omissis”. per la convenuta: “previo rigetto della domanda quanti minoris, in tesi, subordinare l'azione costitutiva alla riduzione in pristino delle opere realizzate o alla loro conformità a cura e spese di
GE S.r.l. con rigetto di ogni ulteriore domanda risarcitoria, di condanna e di risoluzione;
in ipotesi, il rigetto della domanda perché improcedibile ed infondata;
in ulteriore ipotesi, il rigetto di ogni domanda proposta in via subordinata. In via riconvenzionale, subordinata all'accoglimento della domanda di risoluzione, si chiede la condanna di GE S.r.l. alla totale remissione in pristino delle opere eseguite nonché, al risarcimento del danno eventualmente conseguente alla adozione di provvedimenti sanzionatori da parte dell'amministrazione ed al pagamento di una indennità, rapportata al canone locativo ai valori di mercato, per il periodo di detenzione dell'immobile. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari e rimborso di spese di ctu”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
GE RL conveniva in giudizio SI RL, esponendo che il 21.03.21 aveva sottoscritto con la stessa, quale venditrice, un contratto preliminare per l'acquisto del complesso immobiliare posto in
Forte dei Marmi (LU), Via Giuseppe Mazzini n. 113 al prezzo di € 500.000,00, obbligandosi a stipulare il contratto definitivo entro il 31.05.21.
Nel contratto, SI si era inoltre obbligata a cancellare l'ipoteca iscritta sull'immobile, a realizzare alcune opere a sue spese e a consegnare la documentazione relativa agli impianti.
Con scrittura privata del 30.05.21, le parti avevano prorogato il termine per la stipula del contratto definitivo al 30.12.21 e, in considerazione di ciò, parte convenuta aveva concesso a parte attrice il godimento dell'immobile.
Successivamente, SI confessava di non poter procedere al trasferimento della proprietà, a causa del proprio stato di insolvenza, mentre GE le contestava la mancata esecuzione delle opere previste nel contratto, la sussistenza di vizi e difetti nell'immobile e di aver dovuto sostenere la spesa di € 100.000,00 per realizzare miglioramenti;
pertanto, rifiutava di concedere alla controparte un'ulteriore proroga.
L'attrice chiedeva quindi di accertare l'inadempimento della convenuta e, per l'effetto, di pronunciare la sentenza ex art. 2932 c.c. per trasferirle la piena proprietà dell'immobile; di ridurre il prezzo per la sussistenza di vizi e per l'inadempimento di SI e di subordinare il pagamento dello stesso alla cancellazione dell'ipoteca; di condannare la convenuta al rimborso dei costi sostenuti per l'esecuzione di alcune delle opere previste dal contratto e per la manutenzione degli impianti e dei serramenti dell'immobile. In via subordinata chiedeva la risoluzione del contratto.
SI si costituiva in giudizio, eccependo l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione;
riferiva di non aver mai affermato di essere insolvente e di non poter stipulare il contratto definitivo, ma di aver soltanto informato la controparte di voler presentare domanda per l'accordo di ristrutturazione dei debiti.
Contestava all'attrice di aver chiuso il resede di pertinenza e di aver trasformato la destinazione d'uso dell'immobile da uso ufficio ad uso abitativo, senza il suo consenso e in difetto dei titoli autorizzativi. Inoltre, sosteneva che i lavori realizzati da GE erano finalizzati non ad eliminare asseriti vizi, ma ad effettuare il cambio di destinazione d'uso; pertanto, niente le era dovuto a titolo di rimborso.
Riteneva la domanda di esecuzione in forma specifica improcedibile, data la difformità funzionale dell'immobile, e che la mancata stipula del contratto definitivo era quindi responsabilità dell'attrice.
Chiedeva pertanto di subordinare l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. alla riduzione in pristino delle opere realizzate o all'acquisizione dei titoli autorizzativi a spese di GE e di rigettare le altre domande.
In via riconvenzionale, domandava la risoluzione del contratto, con la condanna di GE alla remissione in pristino dell'immobile, al risarcimento del danno per l'eventuale adozione di provvedimenti sanzionatori da parte dell'amministrazione e al pagamento di una indennità per il periodo di detenzione dell'immobile.
La causa, dopo l'esperimento del procedimento di mediazione con esito negativo, veniva istruita tramite CTU;
all'esito veniva fissata l'udienza di discussione ex art. 281 sexies con termine per memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'inadempimento di SI
GE deduce l'inadempimento di SI, la quale non avrebbe eseguito le obbligazioni previste dal contratto preliminare relative all'esecuzione di alcune opere sull'immobile (realizzate quindi dall'attrice), alla cancellazione dell'ipoteca e alla consegna della documentazione relativa agli impianti;
inoltre, sostiene che l'immobile le è stato consegnato affetto da vizi, eliminati a sue spese.
Il CTU, arch. Alessandro IC, incaricato di verificare se la convenuta aveva eseguito le opere previste dal contratto e se l'immobile presentava i difetti contestati dall'attrice, ha dichiarato che il fabbricato risulta completamente ultimato e comprensivo di tutte le opere elencate nel contratto. Per quanto attiene ai vizi, il CTU non ne ha riscontrato la presenza, dichiarando che risultavano già eliminati, ad eccezione di lievi segni di umidità su piccole porzioni di intonaco all'esterno del fabbricato, in prossimità dello spigolo sud-est, e di tracce di umidità nello scantinato in corrispondenza delle bocche di lupo.
L'Arch. IC ha inoltre accertato che i certificati di conformità dell'impianto elettrico, di condizionamento, idrotermosanitario e a gas metano risultavano allegati all'attestazione di abitabilità/agibilità.
Il CTU non ha potuto verificare la vetustà del pannello solare, non avendo le parti allegato la relativa documentazione e non avendo avuto accesso al tetto del fabbricato per leggere un'eventuale etichetta apposta sullo stesso.
Non è stato possibile accertare con la CTU chi ha eseguito le opere previste dal contratto preliminare e chi ha eliminato i vizi;
GE ha affermato di avervi provveduto a sue spese, ma non ha prodotto alcun documento a dimostrazione di ciò e la prova testimoniale che ha richiesto è stata giudicata inammissibile ai sensi dell'art. 2721 comma 1 c.c.
Per quanto sopra, non risulta provato l'inadempimento di SI, dal momento che le opere previste dal preliminare risultano completate, la documentazione risulta consegnata e non risultano sussistenti i vizi contestati in citazione da GE, ad eccezione di alcuni segni di umidità.
In merito alla cancellazione dell'ipoteca, il contratto preliminare prevedeva che sarebbe avvenuta contestualmente alla stipula del contratto definitivo (doc. 1 di parte attrice), pertanto non può essere contestato alla società convenuta l'inadempimento nemmeno di tale obbligazione.
Nella memoria conclusiva GE contesta per la prima volta a SI le difformità rilevate dal CTU tra la rappresentazione dell'immobile risultante dagli elaborati grafici depositati presso il Comune di Forte dei Marmi e quanto realizzato, ma tale contestazione risulta tardiva.
L'inadempimento di GE
SI contesta l'inadempimento di GE per aver modificato la struttura e la destinazione d'uso dell'immobile che le era stato concesso in godimento con scrittura privata del 30.05.21.
Il CTU ha in effetti accertato che la destinazione d'uso dell'immobile è stata modificata da uso ufficio ad uso abitativo, sebbene non siano stati eseguiti interventi edilizi a ciò diretti.
Infatti, al piano interrato i due vani indicati nel titolo edilizio come magazzino non presentano arredi per lo stoccaggio di merci o documenti, ma sono arredati come camere da letto;
al piano terra nella stanza indicata come archivio è stata installata la cucina e la stanza principale, indicata come ufficio, è arredata come soggiorno. Inoltre, all'arch. IC è stato chiesto di verificare se l'intervento di chiusura del resede di pertinenza, realizzato dall'attrice, è conforme agli strumenti urbanistici vigenti ed ai vincoli paesaggistici.
Il CTU ha accertato che il resede di pertinenza è interamente recintato;
in particolare è stata oggetto del quesito la recinzione sul lato Viareggio, che è stata realizzata con elementi metallici di altezza
225 cm circa e dotata di cancello pedonale ad unica anta della larghezza di circa 115 cm.
Tale recinzione è risultata senza titoli abilitativi ed eseguita in difformità agli strumenti urbanistici vigenti e ai vincoli paesaggistici, non è sanabile e deve quindi essere rimossa.
Risulta pertanto provato l'inadempimento di GE, che ha violato l'art. 4 della scrittura privata del
30.05.21, nella quale era previsto l'obbligo di utilizzare il bene in conformità alla destinazione d'uso e il divieto di eseguire opere senza l'autorizzazione di SI (doc. 2 di parte attrice).
Conclusioni e spese
Per quanto sopra, devono essere rigettate integralmente le domande formulate da parte attrice.
Merita invece accoglimento la domanda di risoluzione del contratto preliminare formulata in via riconvenzionale da SI RL, dal momento che la modifica della destinazione d'uso dell'immobile costituisce un grave inadempimento da parte di GE RL, alla quale era stato concesso in godimento.
Inoltre, meritano accoglimento anche le domande di condanna dell'attrice al pagamento di un'indennità di occupazione pari al canone locativo ai valori di mercato, determinato in € 2.000,00 mensili (pari alla media tra i valori minimi e massimi accertati dal CTU) dall'immissione nel possesso dell'immobile al rilascio, e di condanna alla rimessione in pristino dell'immobile, eliminando la recinzione abusiva, la cucina (mettendo in sicurezza gli impianti) e gli altri arredi non funzionali alla destinazione d'uso ufficio presenti al piano interrato e al piano terra.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi dello scaglione di valore tra €
260.001 ed € 520.000, seguono la soccombenza;
le spese di CTU sono poste integralmente a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lucca, definitivamente decidendo:
- rigetta integralmente la domanda di parte attrice;

- accertato il grave inadempimento di GE RL, accoglie la domanda riconvenzionale di SI RL,
e dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti;
- condanna l'attrice al pagamento di un'indennità di occupazione pari ad € 2.000,00 mensili dall'immissione nel possesso dell'immobile al rilascio;

- condanna l'attrice alla rimessione in pristino dell'immobile, eliminando la recinzione abusiva, la cucina e gli altri arredi non funzionali alla destinazione d'uso ufficio presenti al piano interrato e al piano terra;

- condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta, liquidate in €
11.229,00 per compenso professionale, oltre IVA, CAP e maggiorazione spese generali come per legge;
pone le spese di CTU integralmente a carico di parte attrice.
Il Giudice
Giacomo Lucente