N. R.G. 3348/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3348/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 29 aprile 2025 ad ore 12,02 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per l'avv. PANGRAZI ANDREA il quale prende atto della Parte_1 tempestività delle note conclusionali avversarie e chiede di poter precisare le conclusioni e discutere la causa Per l'avv. LANARI LAURA si associa alla richiesta di pc e Controparte_1 discussione.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. Pangrazi precisa le conclusioni come da note conclusionali autorizzate con condanna alle spese come da nota depositata il 28.04.2025. L'avv. Lanari riportandosi alle note conclusionali e rispetto alla Tari rileva che fa riferimento anche al periodo in cui l'immobile era condotto in locazione anche da altri due conduttori come risulta da contratto di locazione
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,30.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3348/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
PANGRAZI ANDREA elettivamente domiciliato in VIA DELLA LOGGIA N. 14 60121 ANCONA presso il difensore avv. PANGRAZI ANDREA
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LANARI Controparte_1 C.F._2
LAURA elettivamente domiciliato in VIA TRENTO 29 FALCONARA M. presso il difensore avv. LANARI LAURA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 18.06.2024, conveniva in giudizio, avanti il sovra intestato Tribunale, Parte_1
al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione al 01.01.2024 Controparte_1
e fissare la data di esecuzione del rilascio, con vittoria delle spese di lite. L'intimante premetteva: di avere concesso in locazione all'intimato ed ai signori e ad uso abitativo Parte_2 Parte_3
transitorio, l'immobile di sua proprietà sito in Ancona, Via G. Marconi n. 159 con contratto del
02.01.2023, registrato il 01.02.2023, avente scadenza al 01.01.2024; che il sig. era Persona_1
deceduto nel corso del rapporto mentre il sig. aveva diligentemente rilasciato Parte_3
pagina 2 di 10 l'immobile; che l'intimato, nonostante i numerosi solleciti verbali non aveva ancora provveduto al rilascio dell'appartamento.
si costituiva regolarmente in giudizio per opporsi alla convalida eccependo, in CP_1 CP_1
via principale, la nullità del contratto di locazione temporanea, in quanto privo delle formalità di legge, con conseguente soggezione del medesimo alla disciplina di cui all'art. 2, comma 1, della L. 431/98, e chiedendo, in via subordinata, la concessione della sospensione della esecuzione nel termine massimo concesso dalla legge al fine di consentirgli di reperire una nuova abitazione.
Instauratosi il contraddittorio alla prima udienza del 09.07.2024 il Giudice, negata la emissione della ordinanza ex art. 665 c.p.c., ritenendo l'opposizione fondata su prova scritta, per le ragioni da intendersi quivi richiamate, disponeva, previo esperimento della mediazione obbligatoria, ai sensi del
D.lgs 28/1010, il mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti. Nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. parte ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni: “ in via riconvenzionale e preliminare: l'Ill.mo Giudice designato presso il Tribunale di Ancona, a modifica dell'ordinanza resa all'udienza del 09/07/2024,
Voglia fissare nuova udienza di comparizione delle parti e discussione della causa per l'accoglimento
delle seguenti conclusioni: Nel merito nulla si eccepisce in merito alla mancata sussistenza dei
requisiti di legge affinché il contratto de quo possa considerarsi transitorio;
In via riconvenzionale nel merito: Voglia l'Ill.mo Giudice designato: accertato il grave inadempimento dell'opponente
conduttore per le ragioni tutte espresse in narrativa e da considerarsi qui integralmente riprodotte e
richiamate, dichiarare, con ogni statuizione, la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione
stipulato in data 02/01/2023 registrato in data 01/02/2023; per l'effetto, condannare il sig.
[...]
( ) all'integrale pagamento in favore della sig.ra CP_1 C.F._2 Parte_1
( C.F. ) della somma ad oggi determinata in € 9.459,66 oltre agli
[...] C.F._3
ulteriori importi, anche accessori, legalmente dovuti sino al momento dell'effettivo rilascio
dell'immobile sito in Ancona alla via Marconi n. 159. Con vittoria di spese, competenze legali di
causa, rimborso forfettario, Iva e Cpa come per legge “. Il ricorrente deduceva, in via specifica, che il conduttore convenuto aveva omesso di pagare il canone dovuto a partire dal mese di gennaio 2024, fatto salvo un acconto di € 300,00 e la corresponsione di € 50 quale anticipo oneri condominiali, oltre che gli oneri condominiali di sua spettanza, pari, alla data del 02.10.2024, ad € 1.959,66, in attesa del pagina 3 di 10 rendiconto finale non ancora approvato e che tale comportamento costituiva inadempimento grave degli obblighi contrattuali stante la perdurante detenzione dell'immobile da parte del convenuto.
Parte resistente con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ IN VIA PRINCIPALE: accertare e dichiarare la nullità parziale ai sensi dell'art. 1419
c.c. della clausola relativa alla durata del contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria
del 02/01/2023 non recando ili predetto i requisiti di legge affinché possa definirsi transitorio e per
l'effetto convertire ex art. 1339 c.c. il predetto contratto nel modello legale di cui all'art. 2, comma 1
L. 431/98 ( durata ordinaria di anni quattro più quattro ), conseguentemente dichiarare l'illegittimità della risoluzione del contratto di locazione imposta ex adverso dall'odierna ricorrente in quanto ad esso applicabile l'ordinario termine di durata della locazione previsto dalla L. 431/98 in quatto anni;

IN VIA PRINCIPALE NELLA DOMANDA RICONVENZIONALE: accertare e dichiarare
inammissibile la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. del contatto di locazione stipulato in data
02/01/2023 e registrato in data 02/01/2023 stante l'inadempimento della locatrice la quale ha di fatto impedito e limitato il pacifico godimento dell'immobile avendo concesso al Sig. Controparte_1
un godimento parziale del bene rispetto a quanto pattuito nel contratto di locazione all'art. 1 e, per
l'effetto, accertare e dichiarare l'intervenuta parziale compensazione delle ragioni creditorie con riduzione dell'importo del canone di locazione, inizialmente fissato in € 600,00 mensili, in € 200,00
mensili o in quella misura maggiore o minore che sarà ritenuta equa e di giustizia. Con condanna
della parte locatrice al risarcimento, in favore del conduttore, del danno dallo stesso patito per il parziale godimento dell'intero immobile così come pattuito all'art. 1 del contratto, che ammonta ad €
4.800,00 o nella misura maggiore e/o minore che sarà ritenuta equa e di giustizia. IN OGNI CASO:
con vittoria di spese e compenso professionale “. La difesa del resistente deduceva, in particolare, la legittimità della sospensione del pagamento del canone in quanto, a seguito del decesso di uno dei conduttori e del rilascio da parte dell'altro conduttore, la locatrice aveva precluso l'uso delle camere utilizzate in precedenza dai suddetti conduttori, chiuse a chiave, limitando il godimento del bene locato, con conseguente diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1578 c.c..
Differita l'udienza ex art. 420 c.p.c., ai sensi dell'art. 418 c.p.c., preso atto dell'esito negativo della mediazione e vanamente esperito il tentativo di conciliazione alla udienza del 07.03.2025, il Giudice,
ritenute non rilevanti le richieste istruttorie formulate solo dalla difesa del resistente, fissava, per la pagina 4 di 10 precisazione delle conclusioni e discussione orale, l'udienza del 29.04.2025. A tale udienza le parti,
rassegnate le conclusioni come da verbale, discutevano oralmente la causa che, all'esito, il Giudice
decideva dando lettura del dispositivo e delle concise ragioni di fatto e di diritto.
E' questione non controversa tra le parti che il contratto per cui è causa non possa definirsi transitorio ( sul punto c'è stata adesione da parte della difesa della ricorrente nella memoria integrativa ). Come
affermato dai Supremi Giudici con la sentenza n° 4075 del 20.02.2014, la valida stipula di un contratto di locazione abitativo di natura transitoria è, infatti, soggetta alla necessaria sussistenza dei requisiti richiesti dal combinato disposto dell'art. 5 della L. 431/1998 e del DM 30.12.2002, in mancanza dei quali il contratto va ricondotto nell'alveo di quelli disciplinati dall'art. 2, comma 1 della L. 431/1998.
Sostiene la Suprema Corte che “ nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Il D.M. 30 dicembre 2002, stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno". Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e
D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) pagina 5 di 10 l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità,
volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3 “.
Ebbene, nel caso concreto, al contratto di locazione non risulta allegata alcuna documentazione atta a dimostrare la sussistenza delle esigenze transitorie dichiarate, né sussiste conferma del permanere delle medesime, per cui il contratto stipulato dalle parti in data 02.01.2023 registrato il 01.02.2023, deve necessariamente essere ricondotto alla fattispecie disciplinata dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998
ovvero avente durata di anni 4, rinnovabili in mancanza di disdetta dal parte del locatore, come prevista dalla suddetta norma.
Sulla scorta delle emergenze processuali va, però, accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento grave del conduttore, veicolata dalla ricorrente a seguito del mutamento del rito.
Domanda pienamente ammissibile avendo la Suprema Corte chiarito che è con la memoria integrativa che si cristallizza la posizione delle parti in quanto “ nel procedimento per convalida di sfratto,
l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario nel
quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il
locatore la possibilità per il locatore di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa
da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di
spiegare domanda riconvenzionale “ ( Cass. Civ. 21242/2006 e conformi 23908/2006 – 15399/2010).
Si è affermato, ovvero, in questo quadro che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., pagina 6 di 10 potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle ( cfr. Cass. Civ. 12247/2013 – 26356/2014 – 7430/2017 - 5955/2023
). Domanda che, peraltro, non ha determinato la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali ( cfr. Cass. Civ. 17955/2021 ).
Trattandosi di locazione ad uso abitativo il mancato pagamento del canone relativo ad una mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78, motivo di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., senza che il Giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento che è operata ex lege. Nella fattispecie il conduttore,
nel costituirsi in giudizio, non ha negato il mancato pagamento dei canoni intimati ( già sei ), ma ha,
piuttosto, eccepito la legittimità del suo inadempimento, ex art. 1460 c.c., stante l'asserito ridotto godimento nell'immobile per fatto imputabile alla locatrice. Tale circostanza, però, anche a volerla ritenere meritevole di considerazione, non potrebbe comunque giustificare la totale sospensione del pagamento del canone , posto che, in tema di responsabilità contrattuale, l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460, II co., c.c., postula la proporzionalità in relazione all'inadempimento della controparte, da valutarsi in termini oggettivi con riferimento all'intero equilibrio del contatto e alla buona fede ( cfr. Cass. Civ. 58/04 – 8880/2000 ). In applicazione di tale principio pacifica e radicata giurisprudenza afferma che, in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore ( Cass. Civ.
18987/16 – 1317/15 - 261/08 - 8425/06 – 2855/05 – 14739/05 ) in quanto in tale caso mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti continuando, comunque, il conduttore a godere dell'immobile. La sospensione totale del pagamento del canone può, infatti, giustificarsi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., esclusivamente nell'ipotesi in cui venga del tutto a mancare la prestazione del locatore e non può, invece, essere ricollegata alla pretesa di recuperare somme a titolo risarcitorio. Nel
caso concreto il conduttore convenuto ha continuato a detenere e a godere dell'immobile, seppur in ipotesi in via ridotta, senza pagare alcun canone, neanche in misura autoridotta così aggravando ulteriormente la sua morosità e dimostrando un sostanziale disinteresse alla prosecuzione del rapporto.
In tema di contratto di locazione, infatti, ai fini della emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità pagina 7 di 10 dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. ( secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla ), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto ( salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno ) fino alla riconsegna ( cfr. ex multis Cass. Civ. 27955/2020 - 8076/2002 ).
Deve, altresì, rilevarsi che la asserita chiusura delle camere precedentemente occupate dagli altri conduttori non ha in alcun modo menomato l'utilizzazione del bene locato da pare del conduttore nei limiti precedenti: quelle stanze erano utilizzate dai coinquilini ed il resistente non ha neppure allegato quale ipotetico utilizzo gli sia stato precluso, per cui non è dato sapere che tipo di danno dovrebbe essergli risarcito, tanto più ai sensi dell'art. 1578 c.c. che si riferisce a vizi della cosa locata.
Appare opportuno richiamare anche quanto statuito dalla Suprema Corte con sentenza n. 10506/1994 ovvero che “ per la legittima proposizione dell'eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto di adempimento, oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività ed interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate, non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge, come quando l'eccezione è invocata non per stimolare la controparte all'adempimento ma per mascherare la propria inadempienza. Al fine del relativo accertamento assume particolare importanza la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell'attività posta in essere allo scopo di conseguire la esecuzione spontanea del contratto “.
Come è successo nel caso di specie, nel quale il conduttore solo dopo la notifica dello sfratto ha lamentato il ridotto godimento nell'immobile locato e comunque continuato a non versare nemmeno la pagina 8 di 10 somma ritenuta congrua, ovvero € 200,00 mensili. Fatto che evidenzia la pretestuosità della opposizione.
E' altresì pacifico che il conduttore resistente non abbia pagato gli oneri condominiali ( il cui ammontare non è stato in alcun modo contestato ) che, secondo contratto, erano a suo carico: non risulta alcun impegno della COOS Marche di Ancona nei confronti della locatrice, per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 02.01.2023, registrato il 01.02.2023, avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona, Via G. Marconi n. 159, per inadempimento grave di CP_1
che, per l'effetto, va dichiarato tenuto e condannato al rilascio del suddetto immobile libero da
[...]
cose e/o persone nella disponibilità della ricorrente . Rilascio che viene fissato, Parte_1
avuto riguardo all'ammontare della morosità, al 09.06.2025.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1587 e 1591 c.c. va, altresì Controparte_1
condannato al pagamento in favore di dei canoni scaduti pari, al corrente Parte_1
mese, ad € 9.300,00 oltre che, a partire dal mese di maggio 2025 e sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile, della somma mensile di € 600,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo e della somma di € 2.481,41 a titolo di oneri condominiali, oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
Nulla può invece essere riconosciuto a favore della ricorrente a titolo di rimborso TARI non sussistendo agli atti prova del relativo esborso da parte della ricorrente.
Quanto alle competenze di lite, liquidate in dispositivo in base al valore della controversia, alla natura delle difese ed alla attività svolta ( non c'è stata attività istruttoria per cui la voce relativa viene liquidata al 50% ed è stata attivata la mediazione ) ex DM 55/14, si reputano sussistenti giustificati motivi per la loro compensazione nella misura della metà ( la domanda iniziale della intimante era infondata ) mentre per il resto vanno poste a carico del resistente, in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta
• dichiara che il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 02.01.2023, registrato il
01.02.2023 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Ancona, Via G. Marconi n. 159, è di natura ordinaria;
pagina 9 di 10 • accertato il grave inadempimento di dichiara la risoluzione del suddetto Controparte_1
contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. e condanna al Controparte_1
rilascio dell'immobile locato libero da cose e/o persone nella disponibilità della ricorrente
; Parte_1
• fissa per la esecuzione del rilascio la data del 09.06.2025;
• condanna altresì al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 2.481,41 a titolo di oneri condominiali oltre interessi legali dal dovuto al saldo e della somma di € 9.300,00 a titolo di canoni di locazione/indennità occupazione scaduti al mese di aprile 2025 oltre che, a decorrere dal mese di maggio 2025 e sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile locato, della somma mensile di € 600,00, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

• compensate per la metà le competenze e spese di lite, per il resto condanna CP_1
alla refusione in favore della ricorrente della somma di € 424,00 per esborsi e la somma
[...]
di € 2.780,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale
Ancona, 29.04.2025
Il Giudice dott. Nadia Mencarelli
pagina 10 di 10