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Proc. 12955 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico EL NG ZZ ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 24/11/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 12955/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione commerciale per inadempimento e cessazione alla scadenza, accertamento entità del canone, pagamento differenze canoni,
ripetizione di indebito e accertamento diritto al pagamento dell'indennità per la perdita avviamento commerciale , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Tressano Parte_1 CodiceFiscale_1
di Castellarano (RE), alla via Radici in Piano n. 67 presso l'avv. Roberto Buonanno, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo
ATTRICE
E
con codice fiscale , elett.te dom.to Controparte_1 C.F._2
in ZZ (NA) alla via Raimondo Annecchino n. 180 presso l'avv. Antonino Garofalo,
dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla memoria difensiva
CONVENUTO
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 24/11/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, depositato il 7/6/2023 ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. e quindi nelle forme del rito speciale locatizio, ha dedotto Parte_1
di essere proprietaria dell'immobile sito in ZZ ( NA ), alla via Cacciapuoti n. 2,
piano terra, e di averlo concesso in locazione per uso non abitativo, in forza di contratto del 30/12/2009 ( registrato il 31/12/2009 al n. 3/5524 ), in favore di tale CP_1
(all. 1), per la durata, stabilita all'art. 1 del citato contratto, di anni 6 (sei) a
[...]
decorrere dal 4/12/2009 e dietro pagamento, stabilito all'art. 3, del canone mensile di euro
350. In aggiunta all'art. 4 era stato pattuito che il canone sarebbe stato "aggiornato
annualmente, senza alcuna richiesta da parte del locatore, nella misura del 100% delle
variazioni, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati e ciò a partire dal 4/12/2010".
L'attrice ha precisato di aver comunicato al con raccomandate del 4/1/2021, CP_1
13/1/2022 e 3/1/2023, la disdetta del rapporto locatizio e, pressoché contestualmente, con raccomandate del 3/1/2023, 20/1/2023 e 16/2/2023, formulato e reiterato la richiesta di pagamento del canone con gli aggiornamenti Istat (all. da 2 a 6), senza però ricevere alcun riscontro, avendo il conduttore provveduto al pagamento della sola somma mensile di euro 400, quando al contrario a decorrere dal mese di febbraio 2023, successivo a quello delle formali richieste (scritte) di pagamento degli aggiornamenti, il locatario avrebbe dovuto corrispondere, secondo l'assunto della ricorrente, il canone mensile nella maggior misura di euro 449,05 (vedi prospetto - all. 7).
Di qui la richiesta di accertamento dell'ammontare del canone mensile dovuto con tutti gli aggiornamenti, di condanna del convenuto al pagamento di tutte le differenze dovute rispetto ai canoni corrisposti nella sola misura di euro 400,00, sino al momento del deposito del ricorso e sino alla decisione del presente giudizio con le maggiorazioni per 3
interessi, di dichiarazione di risoluzione del contratto in via principale per grave inadempimento e in via subordinata per cessazione del rapporto alla scadenza del
3/12/2027, ovvero per qualsiasi altra data che fosse risultata quella di scadenza effettiva,
con condanna del convenuto al rilascio dell'immobile.
Una volta instaurato il contraddittorio nei confronti del questi si è costituito CP_1
in giudizio con il deposito in data 27/3/2024 di una memoria difensiva allegando pure copia della licenza n. 1150 per l'esercizio di attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, rilasciata dal Comune di ZZ in data 29 giugno 1998 e dell'Autorizzazione Sanitaria rilasciata dal Comune di ZZ al per CP_1
condurre l'esercizio di chiosco-bar nell'immobile per cui è causa, ed ha eccepito in punto di rito la nullità del ricorso introduttivo del giudizio per genericità dello stesso e nel merito di aver versato somme superiori a quelle dovute e la mancanza di gravità, in ogni caso,
del preteso inadempimento, tale da non giustificare la risoluzione del rapporto sotto tale profilo.
Inoltre il resistente ha evidenziato che il legislatore ha avuto cura di limitare nel corso del rapporto l'autonomia contrattuale in relazione all'aggiornamento del canone medesimo che non può essere superiore al 75% delle variazioni ISTAT per i contratti stipulati per durata non superiore a quelli di cui all'art. 27 L. 392/1978, come nella fattispecie in esame, e che la pretesa di aggiornamenti annuali superiori al 75% delle variazioni ISTAT
incorre nella sanzione di nullità prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 79 ( v. Cass.,
15/10/2002, n. 14655 ), in quanto volta non già all'aggiornamento del corrispettivo ai sensi del citato art. 32, bensì ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone (
cfr. Cass., 11/4/2006, n. 8410 ). Di qui la affermazione della nullità della clausola contenuta nell'art. 4 del richiamato contratto di locazione, che prevede l'aggiornamento
annuale “automatico”, senza alcuna richiesta del locatore, nella misura del 100%. 4
In aggiunta, il convenuto ha eccepito, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2948 n. 3 c.c., la prescrizione quinquennale dei crediti per canoni, avendo la locatrice richiesto gli aggiornamenti solo attraverso le raccomandate del 3 gennaio 2023, 20 gennaio 2023 e 16
febbraio 2023, cosicchè, secondo il suo assunto, il diritto a richiedere gli aggiornamenti maturati fino al 3 gennaio 2018 era ormai estinto .
Infine il resistente ha proposto apposita domanda riconvenzionale , chiedendo e ottenendo anche lo spostamento ex art. 418 c.p.c. al 25/9/2024 della prima udienza di discussione originariamente fissata dal Giudice per il 10/4/2024, per dichiarare la nullità
dell'art. 4 del contratto sottoscritto in data 30 dicembre 2009 e registrato all'Agenzia delle
Entrate – Ufficio di ZZ al n. 3/5524 , per accertare e dichiarare che l'importo dei canoni versato dal nel periodo gennaio 2019- marzo 2024, era superiore a CP_1
quello dovuto alla locatrice in virtù del contratto sottoscritto in data 30 dicembre 2009,
per condannare la locatrice alla restituzione della somma di euro 869 o di quella maggiore o minore ritenuta di Giustizia nonchè per dichiarare il suo diritto ad ottenere l'indennità
per avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978 in ordine al contratto per cui è causa,
vertendosi in ipotesi di contratto di locazione ad uso commerciale, nel quale esso conduttore svolge l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.
Parte attrice ha a sua volta depositato il 10/7/2024 una sua memoria difensiva rispetto alla riconvenzionale di parte convenuta.
In punto di rito, va respinta la eccezione di nullità del ricorso introduttivo per genericità
dello stesso, in quanto la pluralità di domande ivi formulate è consentita, e in particolare per quello che riguarda l'istanza di condanna della controparte al pagamento delle differenze non versate dell'aggiornamento ISTAT è stato precisato dall'attrice che al fronte del pagamento della sola somma mensile di euro 400, almeno a decorrere dal mese di febbraio 2023 e fino alla data di deposito del ricorso introduttivo, il locatario avrebbe 5
dovuto corrispondere il canone mensile nella maggior misura di euro 449,05, il che consente il calcolo esatto della somma pretesa a tale titolo.
Nel merito, la questione di fondo prospettata dalle parti è quella della validità o meno della clausola di cui all'art. 4 del contratto di locazione, che prevede l'aggiornamento annuale “automatico”, senza alcuna richiesta del locatore, e nella misura del 100%, perché
è a tale questione che parte attrice àncora la sua richiesta di risoluzione del rapporto per grave inadempimento e di pagamento delle differenze non versate nonché di dichiarazione giudiziale dell'ammontare del canone dovuto, così come parte convenuta aggancia ad essa la sua domanda riconvenzionale di dichiarazione della nullità della clausola e di conseguente restituzione dell'indebito.
Per l'appunto nel merito è fondata la domanda riconvenzionale di dichiarazione di nullità
della specifica pattuizione di cui all'art. 4 del contratto, perché effettivamente la clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell'art. 32 L. n. 392 del 1978 operata dall'art. 1 D.L. 7 febbraio 1985 n. 12, conv., con modifiche, dalla L. n. 118 del 1985 )
senza necessità di richiesta espressa del locatore riferita all'intervenuta variazione ISTAT,
intendendo questa integrata dalla volontà al riguardo già da lui espressa anticipatamente,
è affetta da nullità, rilevabile anche di ufficio ( cfr. Cass. civ. sez. III, 14/2/2005, n. 2884
), in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 L. sull'equo canone, nel momento in cui il citato art. 32 ( non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore ) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento, e in misura comunque limitata al 75% ( v. Cass. civ. sez. III, 28/2/2012, n. 6
quantitativi di aggiornabilità del canone posti dall'art. 32 cit. ( novellato dall'art. 1 comma
9 sexies legge n. 118/1985 ), ma anche le prescritte modalità di attuazione degli aggiornamenti, ed in particolare il collegamento formale ( e solo indirettamente economico ) tra la decorrenza degli aumenti e la richiesta del locatore. In tale quadro complessivo, l'art. 79 L. 392/1978 stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge stessa.
Ovviamente la nullità è parziale, nel senso che la specifica clausola nulla non invalida l'intero contratto e non vi è alcuno spazio applicativo per l'art. 1419 commi 1 e 2 c.c., e la pattuizione in parola non può produrre alcun effetto, proprio a causa della sua invalidità, ed è da considerare tamquam non esset, cosicchè non è legittima neppure la richiesta del locatore di adeguamento del canone nella misura e con le modalità che sarebbero state consentite se fosse stata pattuita una clausola negoziale rispettosa delle prescrizioni dell'art. 32 L. 392/1978. Invero non esiste una norma cogente di determinazione automatica dell'aggiornamento del corrispettivo della locazione, idonea a sostenere l'applicazione del meccanismo di sostituzione di diritto previsto dall'art. 1339
c.c., nel momento in cui la clausola di adeguamento del canone alle variazioni Istat non è
necessaria e costituisce oggetto solo di una facoltà delle parti.
In definitiva, va dichiarato con la presente sentenza che l'ammontare dovuto del canone mensile di locazione è pari alla cifra originaria stabilita nel contratto, che è di euro 350.
Ne consegue che va respinta la domanda attorea di risoluzione del contratto per grave inadempimento, nel momento in cui l'inadempimento non sussiste, e di condanna del conduttore al pagamento delle differenze rispetto al canone originario, che non sono dovute.
In corrispondenza, va accolta la domanda riconvenzionale di dichiarazione di nullità della clausola di cui all'art. 4 del contratto e conseguentemente di condanna della locatrice alla 7
ripetizione dell'indebito formulata ex art. 2033 c.c. Ciò in quanto nel periodo cui è stata riferita tale domanda ( gennaio 2019- marzo 2024 ) il conduttore, per ammissione della stessa locatrice, ha versato il canone mensile di euro 400, quando al contrario avrebbe dovuto pagare solo 350 euro al mese. Ne deriva che vanno restituite al le CP_1
differenze di euro 50 per ciascuno dei 63 mesi che rientrano nel periodo di tempo considerato, per un ammontare complessivo di euro 3.180. In proposito il resistente ha chiesto con la sua memoria difensiva depositata il 27/3/2024 anche il pagamento degli interessi legali, che sono dovuti dal momento della sua domanda, in conformità alla disciplina dettata dall'art. 2033 c.c. , dovendosi presumere la sua buona fede. Invero in materia di indebito oggettivo, la buona fede dell'accipiens, rilevante ai fini della decorrenza degli interessi dal giorno della domanda, va intesa in senso soggettivo, quale ignoranza dell'effettiva situazione giuridica, derivante da un errore di fatto o di diritto,
anche dipendente da colpa grave - dal momento che non trova applicazione l'art. 1147
comma 2 c.c. relativo alla buona fede nel possesso - sicché, dovendo quest'ultima essere presunta per principio generale, la mala fede può ritenersi sussistente solo ove risulti provato che l' accipiens, al momento della ricezione del pagamento, avesse la certezza di non avere diritto a conseguirlo ( v. Cass. civ. sez. I, 7/5/2024, n. 12362 ). La misura degli accessori del credito, che non è un credito per canoni nel momento in cui spetta non al locatore ma al conduttore e trova titolo nel fatto oggettivo del pagamento di un indebito e non in un contratto, è quello stabilito dall'art. 1284 comma 2 c.c. e non dal comma 4
della stessa norma. In definitiva, va condannata al pagamento in favore Parte_1
di della somma di euro 3.180 oltre interessi legali ex art. 1284 Controparte_1
comma 2 c.c. dal 27/3/2024 fino al soddisfo.
Beninteso, il rigetto della domanda principale attorea di risoluzione per grave inadempimento comporta che occorre decidere nel merito la domanda subordinata di risoluzione dello stesso contratto per cessazione alla scadenza. Quest'ultima richiesta è 8
fondata e va accolta, nel momento in cui parte ricorrente ha prodotto la prova della comunicazione tempestiva, tramite raccomandata, in data 11/1/2021 della disdetta del rapporto per il 31/12/2021. In proposito la disdetta di un contratto di locazione è un atto recettizio, che produce i propri effetti ( consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto,
e non già nello sciogliere il contratto in corso ) solo dal momento in cui perviene al destinatario ( v. sul punto Cass. civ. sez. III, 2/4/2009, n. 8006 ) ed è idoneo a determinare l'effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza. Anche la successiva richiesta, da parte della locatrice, di aggiornamento
del canone, sebbene in prossimità della scadenza, è un atto di per sé compatibile con il perdurare dell'effetto di cessazione dell'originario rapporto, in quanto lo stesso è diretto unicamente ad assicurare al locatore che, qualora il conduttore non rilasci il bene alla scadenza, nell'indennità di occupazione dovuta ai sensi dell'art. 1591 c.c. sia compreso detto aggiornamento ( v. Cass. civ. sez. III, 14/5/2014, n. 10542 ). Inoltre deve escludersi che, una volta intervenuta la disdetta, la permanenza del conduttore nell'immobile dopo la scadenza del rapporto, anche se prolungata nel tempo e accompagnata dalla riscossione del canone, possa comportare la tacita rinnovazione del contratto, la quale postula infatti,
ai sensi dell'art. 1597 c.c., un comportamento positivo idoneo a evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (
v. Cass. civ. sez. III, 10/3/2016, n. 4679; Cass. civ. sez. III, 21/11/2011, n. 24456; Cass.
civ. sez. sez. III, 6/05/2010, n. 10963; Cass. civ. sez. III, 14/3/2006, n. 5464 ; Cass. civ.
sez. III, 28/7/2005, n. 15802 ; Cass. civ. sez. III, 11/7/2003, n. 10946 ).
Di qui la dichiarazione di risoluzione del rapporto per cessazione alla scadenza, già
maturata, e la condanna accessoria ex art. 1590 c.c. del resistente a rilasciare l'immobile locato per la data del 15/1/2026, che si stima congrua fissare ex art. 56 comma 1 L.
392/1978, dato il lungo tempo trascorso dalla cessazione medesima. 9
Vero che parte convenuta ha chiesto in via riconvenzionale anche la dichiarazione del suo diritto alla corresponsione della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978, che sorge, a prescindere dalla data della sentenza che accerti l'avvenuta cessazione della locazione, quando cessa "de iure" il rapporto locativo, e la relativa sentenza ha natura di mero accertamento della situazione giuridica in tale momento determinatasi. Ne consegue che il locatore ha interesse a promuovere la relativa azione di accertamento al fine di accelerare i tempi dell'esecuzione, una volta divenuta definitiva la sentenza relativa alla declaratoria di risoluzione del contratto ( v. Cass. civ.
sez. III, 10/2/2003, n. 1933 ). Tuttavia il credito del conduttore per il pagamento di tale indennità diviene esigibile solo quando il locatore provveda ad eseguire la sentenza di rilascio dell'immobile locato ( v. Cass. civ. sez. III, 17/1/2001, n. 580 ) , il che è lo stesso che dire che è l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato per uso diverso dall'abitazione che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori ad essere subordinata alla corresponsione della indennità di avviamento, non la pronuncia giudiziale del provvedimento medesimo, e che prima di tale momento difetta l'interesse del conduttore a proporre domanda di accertamento della debenza dell'indennità . Ciò in quanto in tema di azione di accertamento, il bisogno della tutela giurisdizionale dichiarativa sorge allorquando la certezza sul diritto sia stata incrinata da un contegno altrui, cioè dal pregresso verificarsi di una contestazione o di un vanto nei confronti del titolare del diritto, idoneo ad arrecare il pregiudizievole stato di incertezza che la proposizione dell'azione mira a neutralizzare ( v. Cass. civ. sez. III, 6/4/2025, n.
9061 ), alla luce della generale strumentalità del processo rispetto al diritto sostanziale,
per cui lo scopo dell'azione di accertamento è il ripristino della certezza giuridica su un diritto in chiave positiva ( affermazione della sua esistenza, da altri contestata ) o negativa
( negazione della sua esistenza, da altri vantata ). 10
Di qui la dichiarazione di inammissibilità della domanda di accertamento proposta sul punto dal resistente per difetto di una condizione dell'azione, che è anche rilevabile di ufficio.
Le spese del giudizio vanno compensate integralmente tra le parti ex art. 92 comma 2
c.p.c. alla luce della soccombenza reciproca .

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) dichiara che l'ammontare dovuto del canone di locazione è pari ad euro 350 mensili;

b ) rigetta la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento e di condanna del conduttore al pagamento degli aggiornamenti Istat del canone mensile;

c ) accoglie le domande riconvenzionali di declaratoria di nullità e di ripetizione di indebito proposte dal convenuto e per l'effetto dichiara la nullità della clausola di cui all'art. 4 del contratto di locazione e condanna al pagamento in favore di Parte_1
della somma di euro 3.180 oltre interessi come previsto in Controparte_1
motivazione ;
d ) dichiara la inammissibilità della domanda riconvenzionale di declaratoria dell'esistenza del diritto di al pagamento della indennità per la Controparte_1
perdita dell'avviamento commerciale;

e ) accoglie la domanda attorea subordinata di risoluzione del contratto di locazione per cessazione alla scadenza a seguito di disdetta e per l'effetto condanna CP_1
alla restituzione in favore di dell'immobile ubicato in
[...] Parte_1
ZZ ( NA ) alla via Cacciapuoti n. 2, piano terra, per la data del 15/1/2026, libero da persone e cose;

f ) visto l'art. 92 comma 2 c.p.c. compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Napoli, 24/11/2025 11
Il G.U.
EL NG ZZ 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
3014 ) . Vengono, infatti, muniti di inderogabile protezione normativa non solo i limiti