REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3232/2021 di R.G. avente ad oggetto: Intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (uso abitativo)
Tra le seguenti parti:
, rappresentata e difesa dall'Avv. DE FILIPPIS MASSIMO, in virtù di mandato a margine Parte_1 dell'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico;

ATTORE
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'Avv. SERIO ALEXIA, in virtù di mandato in calce Controparte_1 alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in VIA OVIDIO 22 74100 TARANTO .
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione ritualmente notificato, la vinte Parte_1 le spese e competenze di lite, chiedeva la convalida dello sfratto relativamente all'appartamento sito in Taranto al sesto piano della Via Pio XII n.39, scala A, interno 11 in Catasto al Foglio di mappa 244, P.lla 673, sub 28, occupato da , con fissazione della data di rilascio Controparte_1 dell'immobile e della relativa esecuzione. Assumeva la società ricorrente di aver acquisito la piena proprietà dell'appartamento a seguito del trasferimento da parte del di Taranto CP_2 avvenuto nell'ambito della procedura di cartolarizzazione immobiliare promossa dal medesimo
Ente, con atto di compravendita del 18 maggio 2006 per notaio dott. , Raccolta Persona_1
n.22647, Rep. N.88811 e che lo stesso appartamento era occupato dalla sig.ra Controparte_3
1
[...] in forza di contratto di locazione sottoscritto dal defunto marito con il Comune di Parte_2
Taranto il 28 maggio 1984, con decorrenza dal giorno 07 aprile 1982. Rilevava, inoltre, che la durata del contratto era stabilita in anni 6, con espressa esclusione della rinnovazione tacita, per cui anche in forza della normativa riguardante i contratti stipulati dagli Enti Pubblici (all'epoca della sottoscrizione il proprietario dell'immobile era il Comune di Taranto) lo stesso era definitivamente scaduto il 6 aprile 1988.
Si costituiva in giudizio con il ministero dell'avv. Alexia Serio, opponendosi alla Controparte_1 richiesta avanzata dalla rilevando la natura dell'alloggio avente finalità di edilizia Parte_1 residenziale pubblica, nonché la vigenza ed efficacia del contratto attesa la sua rinnovazione in forza della L.392/1978. Eccepiva, infine, anche la carenza di legittimazione della Pt_1
Chiedeva in via principale, dichiarare la inammissibilità e/o improponibilità e/o improcedibilità e comunque rigettare la presente procedura di sfratto per finita locazione per violazione della normativa speciale in materia di edilizia residenziale pubblica;
in via subordinata, nell'ipotesi in cui si dovesse ritenere il rapporto soggetto alla normativa ordinaria in materia di locazioni ad uso abitativo, rigettare lo sfratto per finita locazione in quanto infondato in fatto e diritto;
in via ulteriormente gradata, qualora si dovesse ritenere cessato il rapporto di locazione, rigettare comunque lo sfratto per finita locazione promosso dalla in quanto improponibile e/o Parte_1 improcedibile e/o inammissibile;
condannare la in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese e competenze di lite da distrarsi in favore del deducente avvocato resosi antistatario.
Con ordinanza resa a definizione del rito sommario, il Tribunale concedeva un termine per proporre l'istanza di mediazione vertendosi in materia di locazione e disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza per il prosieguo. Espletato il procedimento di mediazione, istruito il giudizio a mezzo prove documentali, precisate le conclusioni, la causa veniva rinviata per la discussione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In ordine alla eccezione preliminare sollevata da parte resistente di difetto della legittimazione attiva della società , si rileva la infondatezza. Parte_1
Per consolidata giurisprudenza, il terzo acquirente di un immobile, anche nel caso in cui il contratto di locazione sia scaduto o sia stato disdettato prima dell'acquisto, per ottenerne il rilascio deve procedere con la tipica azione contrattuale. Sull'argomento, infatti, la Cassazione ha recentemente affrontato la questione affermando che “l'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario “ex lege” del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che
2 la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine.” (Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2012, n. 12883,
Ratto c. . E poi ancora, con altra più recente decisione: “l'acquirente della cosa locata, Org_1 quand'anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all'originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell'immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento.” (Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2015, n. 7099.
La questione ha invero ad oggetto il rilascio di un bene immobile che, nell'ambito di una procedura di cartolarizzazione del proprio patrimonio immobiliare, con atto di compravendita del
18.05.2006 (redatto dal notaio Dott. , Raccolta n. 22647, Rep. N. 88811), il Persona_1
trasferiva alla immobile che a sua volta era pervenuto Controparte_4 Parte_1 all'ente pubblico con atto di compravendita del 10.12.1983; ai sensi dell'art. 7 dell'atto di compravendita del 18 maggio 2006, il trasferimento immobiliare era condizionato alla stipula di un atto di convenzione regolante i rapporti intercorrenti tra l'ente pubblico e la società veicolo, per la gestione dei beni immobili trasferiti e dei contratti accessori, nonché le modalità per la valorizzazione e la rivendita degli stessi. Sicché, in data 11.02.2019 il e Controparte_4 la sottoscrivevano una “CONVENZIONE PER LA GESTIONE DELLA Parte_1
PROCEDURA DI (atto redatto dal notaio Dott. Controparte_5 [...] registrato a Pescara il 13.02.2019 al n.1480/T, Raccolta n.10874, Rep. n.19624), con Per_2 cui venivano regolamentati, per quanto qui di interesse, gli impegni della , la quale, Parte_1 ai sensi dell'art. 3 lett. D) della citata convenzione, si impegnava a “gestire i contratti connessi, nel senso eventualmente anche di addivenire, qualora lo ritenga utile e conveniente, alla stipula di nuovi contratti e, ove necessario, rinegoziarli, rinnovarli, modificarli e risolverli incluso l'esercizio, nel rispetto della normativa vigente, di eseguire sfratti per morosità o liberazione dei locali per occupazione abusiva”.
Alla luce di tali considerazioni, non può dubitarsi ricorrere in capo alla società istante la legittimazione ad agire nel presente giudizio al fine di richiedere il rilascio dell'immobile, atteso che la facoltà di procedere alla liberazione degli immobili ceduti è stata espressamente convenuta tra le parti della convenzione.
L'eccezione sul punto sollevata dal resistente deve pertanto essere respinta.
Nel merito.
La opposizione è risultata infondata e, pertanto, va rigettata con ogni conseguenza di legge.
3 Dall'istruttoria del giudizio è emerso che l'immobile di cui trattasi non rientra tra quelli di Edilizia
Residenziale Pubblica contrariamente a quanto affermato da parte opponente. Trattasi, di immobile rientrante nel patrimonio disponibile del tanto che lo stesso Ente lo ha inserito CP_2 nell'elenco dei beni da dismettere.
Nel caso che ci occupa va sottolineato che, non solo mai nessun provvedimento amministrativo programmatorio del ha collocato l'appartamento di cui si discute nel Controparte_4 patrimonio indisponibile, anzi, al contrario, proprio il suo inserimento negli elenchi del patrimonio da dismettere, ai sensi dell'art.3 della L.410/2001 (legge che regola le dismissioni immobiliari pubbliche), ne hanno ulteriormente confermato l'inclusione nel patrimonio disponibile del
A proposito, infatti l'art.3 della L.410/2001 recita che “i beni immobili individuati ai sensi CP_2 dell'art.1 possono essere trasferiti a titolo oneroso alle società costituite ai sensi del comma 1 dell'art.2 con uno o più decreti……L'inclusione nei decreti produce il passaggio dei beni al patrimonio disponibile”. Si evidenzia che, l'art.84 della L.289/2002 ha esteso l'applicazione di tale norma anche ai Comuni nell'ambito delle privatizzazioni del patrimonio immobiliare. Quanto esposto trova anche un ulteriore riscontro documentale proprio nel contratto di locazione in atti e sottoscritto dalle parti in causa dal cui contenuto si rileva che non c'è alcun cenno alla Edilizia
Residenziale Pubblica ma, al contrario di quanto dedotto da controparte, il rapporto è disciplinato dalle norme ordinarie in quanto in più punti viene richiamata nello specifico la L.392/78. Alla luce di tali incontestabili ed univoche risultanze documentali, è evidente che l'appartamento per cui è causa non può rientrare nella disciplina dell'ERP ed il rapporto non può che essere regolamentato dalla legislazione ordinaria.
Riguardo al rinnovo del contratto. L'orientamento richiamato da parte resistente che ritiene applicabile anche alla pubblica amministrazione l'istituto del rinnovo tacito delle locazioni non può essere applicato al caso in esame, in quanto fa riferimento alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. In tali casi, infatti, proprio in ragione delle finalità istituzionali e, quindi, di interesse pubblico a cui sono destinati gli immobili (come nel caso di cui all'art. 42 della l. n. 392 del 1978 che disciplina i “contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori”) ha previsto l'applicazione del rinnovo tacito del contratto alla sua scadenza. In tali casi, dunque, la legge accorda al conduttore una tutela privilegiata a effetto legale, in quanto, derivando la rinnovazione direttamente dalla legge e non da una manifestazione tacita di volontà, si supera il problema
4 relativo alla forma scritta richiesta dalla legge per le manifestazioni di volontà dell'amministrazione pubblica.
Peraltro, il contratto di locazione in argomento all'art. 10 prevede l'applicazione delle norme vigenti in materia di locazioni e, quindi, la legge n. 392 del 1978, solo per quanto non espressamente previsto nel contratto, ipotesi che non ricorre nel caso in esame, essendo espressamente disciplinata la durata e la scadenza del contratto di locazione (art. 2).
Alla luce di tali considerazioni, atteso che il contratto sottoscritto nell'anno 1987 dal defunto coniuge dell'odierna resistente prevedeva esclusivamente una durata di anni 4, con decorrenza dal 1.10.1985 e con scadenza al 30.9.1989, in virtù dell'inoperatività ex lege del rinnovo contrattuale, il citato contratto è scaduto e non si è mai rinnovato, non essendo intervenuta successivamente una volontà contraria ed espressa della pubblica amministrazione cristallizzata in forma scritta, né inserita nel contratto una specifica clausola attestante la possibilità di continuazione dell'originario rapporto.
In conclusione, in accoglimento della spiegata domanda, accertata la scadenza del contratto di locazione, la sig.ra , quale moglie del defunto marito, va condannata al rilascio Controparte_1 immediato dell'immobile in favore della società ricorrente che ha dimostrato di esserne la legittima proprietaria.
Ciò premesso quanto alle eccezioni di natura preliminare, la domanda è, nel merito, fondata e merita accoglimento.
Conclusivamente, accertata la scadenza del contratto di locazione dell'unità immobiliare per cui è causa, la resistente sig.ra va condannata, in accoglimento della spiegata Controparte_1 domanda, al rilascio immediato dell'immobile in favore della società ricorrente.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa
I. Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dalla nella Parte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, nei confronti della sig.ra , Controparte_1 così dispone:
1) Convalida lo sfratto per finita locazione e dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Taranto al sesto piano della Via Pio XII n.39, scala A, interno 11 in Catasto al
Foglio di mappa 244, P.lla 673, sub 28;
2) CONDANNA la sig.ra all'immediato rilascio dell'immobile sito in Controparte_1
Taranto al sesto piano della Via Pio XII n.39, scala A, interno 11 in Catasto al Foglio di mappa
5 244, P.lla 673, sub 28, in favore della società nella persona del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore;
3) CONDANNA la resistente al pagamento in favore della società ricorrente delle spese del presente procedimento, che si liquidano in complessivi € 1.600,00, comprensivi di compensi professionali e spese borsuali, da aumentarsi nella misura di legge per rimborso forfettario, IVA e
CAP; le compensa per il resto.
Taranto, 12/01/2024
il G.O.P.
Avv. Rosa I. Caponio
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