REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME del POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di TORRE ANNUNZIATA
Il Giudice del tribunale di Torre Annunziata dott. Salvatore Nasti ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n° 1674/2021 avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione uso diverso e pagamento indennità
Tra
, nata a [...] il [...] (CF: Parte_1 C.F._1 residente in [...], rapp.ta e difesa dall'Avv. Valentina
Cannavale (CF: ) giusta procura in atti, elettivamente domiciliata C.F._2
presso il suo studio in Vico Equense alla Via Canale n. 2;
ATTORE
Contro
- C.F. - in persona del legale rappresentante p.t. sedente per Controparte_1 P.IVA_1
la carica in Vico Equense (NA) alla via Bonea n. 52, rappresentata e difesa giusta procura in calce al presente atto dall'Avvocato Francescopaolo De Rosa - C.F. C.F._3
- con il quale elettivamente domicilia in 80054 Gragnano (NA) alla via Giovanni Della
Rocca n. 25;
CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si da atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello
“svolgimento del processo” e dunque ai sensi delle indicazioni del secondo comma dell'art.132 c.p.c. come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45 comma
17 della legge 18 giugno 2009 n. 69. Pertanto, devono all'uopo considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo che la comparsa che ogni altro atto del giudizio nonché le istanze di cui ai verbali di causa ed ogni altra attività ivi verbalizzata.
1 In breve, con atto depositato presso il Tribunale di Torre Annunziata, la Sig. Parte_2 ricorreva nei confronti della società locataria dell'immobile sito in
[...] CP_1
Vico Equense in Piazza Siani e da essa condotto in locazione ad uso parcheggio in Pt_1
virtù di contratto del 16/06/2014, onde sentir dichiarare e condannare la resistente al pagamento dell'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/78 co. 1) e 2) in virtù della risoluzione contrattuale alla prima scadenza per volontà della locatrice nonché perché quest'ultima entro l'anno dalla risoluzione contrattuale in parola, ha stipulato per lo stesso locale nuovo contratto di locazione commerciale pur sempre ad uso parcheggio aperto al Orga pubblico alla società “ TA”. Si costituiva la resistente in data 20 dicembre 2021, eccependo che nella fattispecie non sussisterebbero le condizioni per la ricorrente per la richiesta indennità di avviamento e spiegando domanda riconvenzionale avente ad oggetto il pagamento di presunte differenze tra i canoni pagati ed incassati a partire dal terzo anno del rapporto contrattuale
La ricorrente ha condotto in locazione, in virtù di contratto ad so diverso da quello abitativo, ed ha svolto l'attività commerciale di parcheggio. Quale corrispettivo della locazione l'art.
IV del già menzionato contratto prevedeva un canone annuo pari ad euro 18.000,00, da corrispondere in rate mensili di euro 1.500,00. Le parti con scrittura privata del 25/09/2015, registrata presso l' di Castellammare di Stabia, il Organizzazione_2
12/10/2015, hanno pattuito che la parte conduttrice non avrebbe dovuto corrispondere alcun incremento del canone, in deroga espressa alla pattuizione dello stesso art. IV del contratto di locazione stipulato, secondo la quale a partire dal secondo anno il canone avrebbe subito un incremento di euro 500,00. Il contratto di locazione de quo si sarebbe risolto, a dire di parte attrice, per esclusiva volontà della società locatrice alla prima scadenza, la quale comunicava con lettera raccomandata del 20 giugno 2019 la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. La conduttrice ha comunicato la volontà di rilasciare l'immobile condotto in locazione, con missive del 04/08/2020 e del 10/08/2020, e ha poi consegnato l'immobile alla società proprietaria-locatrice, tramite l'Ufficiale Giudiziario, in virtù di formale offerta ex art. 1216 c.c. Adduce parte attrice che, immediatamente dopo tali fatti, la società locatrice rientrata nel possesso del bene ha impiantato medesima attività di parcheggio al pubblico, denominandola , e nel mese di gennaio 2021 Organizzazione_3 ha stipulato nuovo contratto di locazione commerciale con la ditta “ Org_4
che ha adibito anch'egli i locali a parcheggio pubblico. Alla luce di quanto precede,
[...] parte attrice richiede dunque all'intestato Tribunale la condanna di parte convenuta al pagamento della indennità da avviamento commerciale come prevista e disciplinata dall'art. 34 legge n. 392/1978. Parte convenuta, d'altro canto, nega la prospettazione dei fatti
2 compiuta da parte attrice. Pur ammettendo di aver inviato lettera di disdetta, eccepisce che, a seguito di ciò, prestava acquiescenza allo stato dei fatti, considerato che la parte attrice continuava in ogni caso a pagare i canoni di locazione, tranne che per i mesi di giugno e luglio 2020. Al contrario, sarebbe l'offerta reale compiuta da parte attrice a consistere in un comportamento da qualificare come recesso unilaterale. Alla luce di ciò, non solo l'indennità di avviamento non sarebbe dovuta, ma altresì con domanda riconvenzionale si richiede il pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti.
L'art. 34 della Legge 392/78 introduce la nozione, i presupposti e la quantificazione dell'indennità di avviamento: in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27 (attività commerciali), il conduttore ha diritto, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
È poi precisato che il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza sul tema, al fine del riconoscimento dell'indennità di avviamento a favore del conduttore, è sufficiente la dimostrazione non tanto del danno, quanto dell'effettivo utilizzo dell'immobile per lo svolgimento di attività che abbiano prodotto contatti diretti con il pubblico degli utenti.
Il diritto del conduttore a percepire l'indennità per perdita dell'avviamento sorge nel momento in cui viene a cessare il rapporto locatizio. In particolare, tale cessazione della locazione non deve derivare da un'iniziativa del conduttore, bensì dal recesso, o dal diniego alla rinnovazione del contratto, derivanti dalla volontà del locatore, che producano il rilascio dell'immobile da parte del conduttore. Più nello specifico, la giurisprudenza ha affermato che il diritto all'indennità sorge in seguito all'esercizio della facoltà del locatore di negare il rinnovo contrattuale, anche quando tale disdetta venga successivamente dichiarata nulla, per violazione dell'osservanza delle forme e dei requisiti di cui all'art. 29 della l. equo canone.
Allo stesso modo, nel caso in cui le parti siano addivenute ad una transazione, l'indennità andrà comunque riconosciuta al locatore, anche se questi abbia aderito alla proposta del locatore di carattere stragiudiziale, essendo comunque il rilascio dell'immobile la conseguenza di una iniziativa del locatore.
E' incontestato e anzi ammesso dalla stessa locatrice che essa ha formalmente inviato lettera di disdetta in data 20.06.2019. La Suprema Corte, (Sez. VI civile, ord. 22 maggio 2018 n.
12607.) sancisce che, è indispensabile che vi sia, in caso di inerzia del locatore a seguito di disdetta, una espressa, esplicita, univoca, incontestabile manifestazione di volontà del
3 medesimo locatore di addivenire a un nuovo contratto per neutralizzare l'effetto della precedente disdetta, che ha comportato la cessazione della locazione alla prima scadenza. Il rilascio dell'immobile da parte della locataria non è da imputarsi ad una unilaterale iniziativa di quest'ultima, ma va definito come dipendente dalla valida disdetta alla prima scadenza. Pertanto, alla luce di quanto sopra evidenziato, sussiste l'obbligo a carico della società convenuta di corrispondere alla attrice la indennità di avviamento commerciale come prevista e disciplinata dall'articolo 34 legge n. 392/1978. Questo tanto più considerato che nella missiva del giugno 2019, la parte locatrice affermava espressamente di voler disdire per la necessità di adibire l'immobile per un uso strettamente personale. L' indennità aggiuntiva prevista al secondo comma dell'art. 34, L. n. 392/1978 origina ogni qual volta si verifichino le due condizioni previste, ovvero esercizio di attività similare entro un periodo non superiore ad un anno. Anche in questo caso, il conduttore si deve limitare a dimostrare l'esistenza delle due condizioni indicate e non ha alcun onere di provare l'effettiva perdita di avviamento in conseguenza della simile attività svolta da terzi nei locali da lui prima condotti in locazione. Ne consegue che l'atto d'obbligo pur depositato in atti non può essere preso in considerazione poiché non è prevista, né dalla legge, né tantomeno enucleata dalla giurisprudenza, una causa di esclusione dall'obbligo di corrispondere detta maggiorazione in considerazione della esistenza di un vincolo di tipo pubblicistico. Non vi è dubbio che l'attività esercitata successivamente dalla nuova ditta sia del tutto identica a quella esercitata antecedentemente da parte conduttrice come attesta la documentazione depositata in atti.
La domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni è suscettibile di accoglimento per le ragioni che seguono. E' preciso obbligo del conduttore effettuare il pagamento di sopmme atitolo di canone di locazione unico obbligo in capo allo stesso oltre a quello di conservazione del bene tranne il normale degrado 'd'uso. Parte convenuta non ha dimostrato tale adempimento e va condannata al pagamento a nulla rilevando gli aspetti dii concessione a titolo di cortesia o altra documentazione non rilevante
Vista la soccombenza reciproca le spese sono compensate nel 50%.


P.Q.M.

il Tribunale di Torre Annunziata III^ sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
- Condanna la in persona del legale rapp.te pt, con sede in Vico CP_1
Equense (Na) alla Via Bonea n. 52 CF P.IVA , a P.IVA_1 P.IVA_2 corrispondere alla ditta conduttrice l'indennità di avviamento nella misura di diciotto mensilità, ai sensi e per gli effetti dell'art. 34 co. 1) per l'importo di euro 27.000,00 nonché la somma di ulteriori euro 27.000,00 ai sensi dell'art. 34 co.2), per un totale
4 complessivo di euro 54.000,00 (cinquattraquattromila/00) oltre interessi dalla messa in mora;

- Accoglie la domanda riconvenzionale proposta e condanna al Parte_1 pagamento in favore della della somma di € 29.500,00; Controparte_1
- Condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 270,00 a titolo di spese oltre ad euro 2700,00 a titolo di compensi oltre iva c.p.a e spese generali
- Condanna parte ricorrente al pagamento in favore di parte resistente della somma di euro 240,00a titolo di spese ed euro 1800,00 a titolo di compenso oltre iva cpa s spese generali
Così deciso in Torre Annunziata, data deposito
Il G.O.P.
Dott. Salvatore Nasti
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