Segue verbale di udienza del 11/06/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa
ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 420 C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 13945/2020 promossa da:
, (C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. POLIZZI Parte_1 C.F._1
SILVESTRO giusta procura in atti.
RICORRENTE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. MALERBA CP_1 C.F._2
LUCA giusta procura in atti.
RESISTENTE
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione regolarmente notificato, ha intimato sfratto per Parte_1
morosità a in relazione al contratto ad uso diverso del 22.1.1993 (originariamente CP_1
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stipulato con la madre della ricorrente, cui è subentrata la in forza di atto notaio di Parte_1
donazione dell'11.7.2008), per la morosità da aprile 2020 a settembre 2020 (canone mensile di euro 500,00) e per il mancato pagamento delle quote condominiali per euro 586,67. Chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo.
Si costituiva eccependo che, mentre il canone previsto in contratto era di euro CP_1
335,70, la locatrice, a partire dal mese di settembre 2002 aveva aumentato il canone ad euro
500,00 mensili, senza di fatto modificare la clausola contrattuale, canone che veniva pagato presso l'immobile locato dapprima alla (od al figlio) e poi alla , senza che mai Per_1 Parte_1
nessuno gli avesse mai comunicato chi fosse effettivamente subentrato nel contratto;
eccepiva anche la non gravità dell'inadempimento, determinato dalle misure restrittive da Covid 19 e dalla forzata chiusura dell'attività esercitata nell'immobile locato (parrucchiere) ed eccepiva di avere pagato le quote condominiali oggetto della intimazione. Chiedeva quindi il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la restituzione di quanto pagato in eccesso a partire dal 2002
sino all'intimazione.
Veniva disposto il mutamento del rito.
Entrambe le parti depositavano memoria integrativa;
parte ricorrente insisteva nelle domande,
contestava le avverse eccezioni, eccependo che la maggiorazione dell'estaglio locatizio era semplicemente frutto dell'adeguamento istat richiesto al conduttore dalla originaria locatrice e chiedeva anche il risarcimento dei danni da infiltrazioni di risalita;
parte resistente insisteva nelle proprie eccezioni e chiedeva di portare in compensazione con i canoni non pagati le somme pagate in eccesso.
pagina 2 di 8 La causa perveniva alla decisione senza ammissione di prove testimoniali.
§§§
Preliminarmente va dichiarata cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.
Infatti, in data 1.3.2023 è stata stipulata una scrittura privata di risoluzione consensuale del contratto e l'immobile è stato rilasciato.
La materia del contendere è, quindi, limitata alla domanda di pagamento dei canoni non pagati per i mesi da aprile 2020 a novembre 2020, posto che il conduttore ha pagato (depositandone la prova) tutti i canoni successivi a quelli intimati, ovvero da dicembre 2020 sino al rilascio, oltre che tutte le quote condominiali.
Tuttavia, dal momento che il conduttore ha pagato la somma risultante dal contratto, ovvero euro 335,70, attiene al thema decidendum anche la domanda di pagamento della differenza,
rispetto al canone di euro 500,00 mensili che parte ricorrente ritiene dovuto.
§§§
Con riferimento al canone dovuto, pacificamente, a rigore contrattuale esso ammonta ad euro
335,70 mensili (essendo esso stato determinato nel 1993 in lire).
E' circostanza pacifica che il conduttore abbia poi pagato, a decorrere dal 2002, la somma mensile di euro 500,00, a richiesta della locatrice . Parte_2
Parte conduttrice sostiene che trattasi di canone illegittimamente pattuito extra contractum,
mentre invece parte locatrice sostiene che trattasi dell'adeguamento istat, applicato nella misura pagina 3 di 8 ex lege del 75% (pur essendo stato previsto in contratto l'adeguamento al 100%).
E' principio pacifico che: “ai sensi dell' art. 32, commi 1 e 2, l. n. 392 del 1978 , l'aggiornamento
Istat del canone di locazione non può operare in maniera automatica, risultando pertanto nulle eventuali clausole contrarie, ma presuppone una specifica richiesta da parte del locatore, la quale, tuttavia, in assenza di una prescrizione che richieda una forma particolare, potrà anche rivestire la forma orale o essere manifestata per fatti concludenti e la cui sussistenza può
ricavarsi anche dall'effettivo pagamento del canone maggiorato da parte del conduttore” (cfr. da ultimo Cassazione civile , sez. II , 06/11/2023 , n. 30817).
Tuttavia, è altrettanto pacifico che: “in base all' art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall' art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985 , conv. dalla l. n. 118 del 1985 , il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;

pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto (Cassazione civile , sez. III , 07/10/2021 , n. 27287).
In sostanza, la richiesta dell'aggiornamento istat è valida solo se fatta espressamente e solo se fatta con riferimento all'anno immediatamente precedente a quello in corso.
Nel caso di specie, la locatrice ha formulato la richiesta in tal senso, invitando il conduttore: “ad adeguare il canone di affitto per la bottega sita in Catania via Passo di Aci 79/81 (contratto pagina 4 di 8 rinnovato varie volte senza adeguamento) alla cifra di mercato per la tipologia dell'immobile di
Euro 500 (cinquecento)mensili”. La richiesta così come formulata appare assolutamente svincolata agli indici istat, tantomeno alla variazione rispetto all'anno precedente e pare piuttosto una rideterminazione unilaterale del canone in relazione al valore di mercato corrente degli immobili, tanto più che in essa non è stato affatto l'indicato né il valore del canone né la misura dell'aumento di esso in relazione all'indice istat dell'anno precedente.
Tale unilaterale determinazione del canone è affetta da nullità.
Infatti, e' principio altrettanto pacifico nella giurisprudenza che “In tema di locazioni non abitative l'accordo integrativo concluso tra locatore e conduttore, a latere del contratto di locazione volto a far ottenere al locatore un canone maggiorato rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, deve ritenersi nullo per contrarietà a norme imperative ex art. 1418,
comma 1, c.c. , e 79, comma 1, l. n. 392/1978, in quanto volto ad eludere la normativa di natura tributaria che deve ormai ritenersi norma imperativa (cfr. Cassazione civile, n. 6124/18).
Infatti, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell' art. 32 della l. n. 392 del
1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto
(corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere pagina 5 di 8 fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi.
Il canone dovuto, pertanto, ammonta ad 335,70 mensili.
Conseguentemente, parte convenuta va condannata a pagare a titolo di canoni locativi non corrisposti da aprile a novembre 2020 la somma di euro 335,70 per 8 mesi, ovvero euro 2.658,60,
oltre interessi da ogni scadenza sino al soddisfo.
Sul punto, infatti, non merita accoglimento l'eccezione del convenuto, secondo cui il mancato pagamento non assume connotati di gravità a causa dell'emergenza sanitaria da Covid 19, in quanto, anche a fronte dell'emergenza sanitaria e delle misure restrittive il locatore ha continuato ad adempiere alla propria obbligazione (essendo l'immobile rimasto nella disponibilità d'uso del conduttore).
§§§
La domanda di risarcimento del danno proposta da parte locatrice va rigettata in quanto infondata.
Dalla relazione di parte emerge che l'immobile presenta evidenti danni da umidità di risalita e capillare, con rigonfiamenti e scrostamenti della pittura, dovuta alla mancanza di adeguato isolamento termico con il terreno ed alla mancanza della necessaria areazione delle fondazioni.
Trattasi, per la verità, non di danni dovuti alla omessa manutenzione straordinaria dell'immobile, quanto a veri e propri vizi della cosa locata, per i quali al conduttore non può
essere imputata alcuna responsabilità.
§§§
pagina 6 di 8 La domanda riconvenzionale di parte resistente è ammissibile in quanto è stata effettuata nella comparsa di risposta in sede di convalida e riproposta in memoria integrativa e non necessitava,
quindi, della richiesta di spostamento dell'udienza di comparizione.
Tale domanda merita accoglimento soltanto a decorrere dal 2018, in quanto in questa sede è stata indirizzata nei confronti della quale locatrice subentrata nel contratto di locazione, Parte_1
mentre con riferimento agli anni precedenti deve essere rivolta a tutti gli eredi, compresa la nella qualità. Parte_1
Parte convenuta ha documentato per l'anno 2018 il pagamento di 4 mensilità
(settembre/dicembre 2018), quindi la somma pagata in eccesso ammonta ad euro 657,20.
Per l'anno 2019, è stato documentato il pagamento di 11 mensilità, quindi la somma pagata in eccesso ammonta ad euro 1.807,30.
Conseguentemente, in accoglimento della domanda del convenuto, la ricorrente va condannata a restituire la somma di euro 2.464,50, oltre interessi dalla data di ciascun pagamento sino al soddisfo.
§§§
Attese le ragioni della decisione, le spese del giudizio vanno compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- In accoglimento della domanda di parte ricorrente, condanna a pagare a parte CP_1
ricorrente a titolo di canoni locativi non corrisposti da aprile a novembre 2020 la somma di euro pagina 7 di 8 2.658,60, oltre interessi da ogni scadenza sino al soddisfo;

- In accoglimento della domanda di parte resistente, condanna a pagare a parte Parte_1
resistente, a titolo di canoni locativi indebitamente corrisposti, la somma di euro 2.464,50, oltre interessi dalla data di ciascun pagamento sino al soddisfo.
- Compensa tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Catania, il 11 giugno 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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