Sentenza n. 24/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 2, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SPERA DAMIANO, Presidente e Relatore
MANCINI MARCO, Giudice
PIROLA ANDREA FRANCESCO, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 292/2025 depositato il 29/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Como elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20231T003764000 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7/2026 depositato il 14/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tempestivo ricorso R.G.R. n. 292/2025, Ricorrente_1, Ricorrente_3 e Ricorrente_2 impugnavano l'avviso di accertamento nr. 2023 1T 003764 000, emesso dall'Agenzia delle Entrate -
Direzione Provinciale di Como, avente ad oggetto l'imposta di registro, a seguito di accertamento di un maggior valore di un immobile ad uso negozio venduto da Ricorrente_1 ai ricorrenti Ricorrente_3; l'Ufficio aveva accertato il valore dell'immobile in Euro 142.848,00 - contro il valore dello stesso dichiarato dai ricorrenti nell'atto notarile per Euro 26.000,00 - ed aveva così contestato la maggiore imposta di registro per Euro 10.516,00, oltre interessi e sanzioni, per complessivi Euro 21.854,84.
Esponevano (tra l'altro) i ricorrenti:
- che l'Ufficio aveva erroneamente applicato i valori OMI, che possono avere invece solo natura indiziaria e deve aversi riguardo alla reale situazione dell'U.I.;
- che l'U.I. richiedeva ingenti costi per necessari lavori di ristrutturazione;

- che i tre immobili considerati comparabili per l'Ufficio erano stati tutti oggetto di ristrutturazione prima della loro cessione;

- che l'Ufficio non aveva, invece, considerato l'atto con il quale la stessa ricorrente sig.ra
Ricorrente_1, nel 2019, aveva venduto un'altra U.I. adiacente a quella in esame al prezzo di euro 37.500,00.
Concludevano per la sospensione dell'esecutorietà e, nel merito, per l'annullamento, la nullità e l'inefficacia dell'atto impugnato.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Como, la quale concludeva per il rigetto dell'istanza cautelare e del ricorso.
Nell'udienza del 10.11.2025, questa C.G.T. accoglieva l'istanza di sospensione dell'esecutorietà dell'atto impugnato e dichiarava integralmente compensate tra le parti le spese processuali relative a quella fase cautelare.
I ricorrenti depositavano una memoria illustrativa.
All'udienza del 12.1.2026, sentiti il relatore e le parti, la C.G.T., all'esito della Camera di Consiglio, pronunciava il dispositivo sottoriportato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene questa C.G.T. che il ricorso debba essere parzialmente accolto.
Infatti, dai documenti prodotti e dalle incontroverse allegazioni delle parti, risulta provato:
- che, con rogito n. 3764, serie 1T, in data 1.3.2023, Ricorrente_1 vendeva, al prezzo complessivo di Euro 26.000,00, a Ricorrente_3 e a Ricorrente_2: il negozio con retro-negozio (CAT. C/1) e w.c. siti in Como, Indirizzo_1, superficie mq. 21 e superficie catastale totale mq. 72; un locale accessorio (CAT. C/2) di mq. 2, con superficie catastale di mq. 3;
- che, quindi, la superfice complessiva catastale dell'U.I. adibita a negozio, e che deve essere posta alla base dell'accertamento, è pari a mq. 72 e non 21;
- che, dalle foto prodotte e dalla perizia di parte ricorrente, risulta provato che le U.I. compravendute sono fatiscenti e richiedono opere integrali di ristrutturazione straordinaria;

- che, pertanto, appaiono congrui i preventivi, per lavori di ristrutturazione e per somme rilevanti, prodotti dai ricorrenti;

- che l'Agenzia, ai sensi degli artt. 51 e 52 D.P.R. n. 131/1986, ha stimato il valore venale dell'U.I. tenendo conto, in primo luogo, del Borsino dell'Osservatorio dei Valori Immobiliari (OMI) di Como relativo al periodo in esame, che indica un valore medio di €/Mq. 2.000,00; in secondo luogo, l'Ufficio ha tenuto conto delle U.I. “comparables” ossia di n. 3 atti di compravendita anteriori di non oltre tre anni (anni 2021
e 2022) rispetto a quello in esame (anno 2023), che per i negozi indica un valore medio €/Mq. 1.968,00.
Dal raffronto dei predetti valori monetari (€/Mq. 2.000,00 ed €/Mq. 1.968,00), l'Ufficio ha ricavato il valore medio €/Mq. 1.984,00; ha moltiplicato, quindi, questo valore per il numero dei metri quadri di superficie catastale (72 mq.), determinando così il valore finale del negozio contestato in euro 142.848,00, costituenti base imponibile per la liquidazione della maggiore imposta dovuta, oltre interessi e sanzioni;

- che, correttamente, l'Agenzia non ha posto a confronto anche l'U.I. compravenduta dalla ricorrente
Ricorrente_1 nel 2019 (oltre il triennio);
- che, invece, sono fondate le altre doglianze dei ricorrenti, i quali, alla luce della predetta concreta situazione di degrado dell'U.I., hanno in primo luogo eccepito che i valori OMI hanno una valenza probatoria solo indiziaria;

- che, infatti, la Cassazione ha condivisibilmente statuito che “ai fini dell'accertamento del valore dell'immobile le quotazioni OMI esprimono, dunque, un intervallo di valore tra un minimo ed un massimo per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari “ordinarie” e tipizzate, classificate in una determinata tipologia e situate in un ambito territoriale omogeneo;
tali quotazioni, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell'art. 115, comma
2, c.p.c., sono idonee solamente a condurre indicazioni di valori di “larga massima” (cfr. Cass. n.
25707/2015); è stato ripetutamente ribadito da questa Corte, sulla base peraltro di principi di diritto validi ai fini della determinazione della base imponibile dei tributi diretti ed indiretti, che le stime dell'OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggiore valore, non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall'Ufficio e avrebbero dovuto essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili” (v. in questi termini, da ultimo,
Cass., ord. 17566/2022); - che, peraltro, anche l'Ufficio, nella Società_1 degli immobili in comparazione, ne ha indicato uno compravenduto al prezzo di €/Mq. 1.250,00, ampiamente inferiore al valore minimo OMI di €/Mq.
2.000,00.
In definitiva, alla luce di tutte le argomentazioni esposte e tenuto in particolare conto dello stato di degrado dell'U.I. in esame, appare aderente alla fattispecie concreta accertare il prezzo €/Mq. 1.000,00.
Pertanto, il valore complessivo dell'U.I. è accertato in Euro 72.000,00.
Ridetermini l'Agenzia delle Entrate l'imposta, le sanzioni e gli altri accessori consequenziali dovuti dai ricorrenti in solido.
In considerazione della parziale reciproca soccombenza, si dichiarano integralmente compensate tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Como - Sezione 2 così provvede:
in parziale accoglimento del ricorso, accerta il valore dell'immobile in Euro 72.000,00;
ridetermini l'Agenzia delle Entrate l'imposta, le sanzioni e gli altri accessori consequenziali dovuti dai ricorrenti in solido;

dichiara integralmente compensate tra le parti le spese processuali.
Como, 12 gennaio 2026
Il Presidente relatore Dott. Damiano Spera