TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 42361/2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
CP_1
RESISTENTE
Oggi 6/05/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per 'avv. RONCAN DARIO. Parte_1
Per l'avv. VALASTRO MARIA, con la parte personalmente. CP_1
Il Giudice, preso atto del fallimento delle trattative nel termine già concesso, invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RONCAN Parte_1 C.F._1
DARIO, elettivamente domiciliato in VIA FONTANA 14, MILANO, presso il difensore avv. RONCAN DARIO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VALASTRO CP_1 C.F._2
MARIA, elettivamente domiciliata in VIA MOSE' BIANCHI 24 20149 MILANO, presso il difensore avv. VALASTRO MARIA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato Parte_1
proprietario dell'immobile sito in Milano via Matteo Civitali n. 73 per averlo acquistato da
NI Brivio e in data 30 novembre 2023, conveniva in giudizio Parte_2
l'intimata , conduttrice dell'immobile (unitamente a poi CP_1 Persona_1
2 receduto) giusta contratto originariamente stipulato in data 10 ottobre 2013 con i precedenti proprietari (defunto coniuge di NI Brivio) e Persona_2 Controparte_2
assumendo che la conduttrice si fosse resa morosa nel pagamento del canone di locazione e delle spese da dicembre 2023 pari, alla data dell'intimazione, in € 4.914,00 e, dopo aver richiamato il contenuto della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 5 del contratto, chiedevano la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo.
Si costituiva in giudizio l'intimata che si opponeva alla convalida non contestando la morosità, ma eccependo, quanto alla mensilità di dicembre 2023, di averla versata alla precedente proprietà con cui aveva, peraltro, concordato una riduzione del canone di locazione ad € 650,00 (di cui € 400,00 a titolo di canone di locazione ed € 250,00 a titolo di spese salvo conguaglio) e, quanto a quella maturata da gennaio 2024, di avere sospeso il pagamento in quanto già a far data dal mese di agosto 2021 aveva rappresentato alla precedente proprietà una serie di problematiche “che presentava l'appartamento concesso in locazione e che non consentivano il pieno godimento dell'immobile”, tra cui infissi vetusti e malfunzionanti, porta d'ingresso deteriorata, pavimenti deteriorati, problemi con le cassette della posta condominiale, malfunzionamenti dell'ascensore, problemi di sicurezza nell'impianto elettrico.
A seguito della opposizione dell'intimata il Giudice, disposto il mutamento del rito, assegnava alle parti termine per il deposito delle memorie integrative.
Fallito il tentativo di mediazione, disposto un rinvio per trattative che tuttavia sortiva esito negativo, a seguito di discussione orale, il Giudice pronunciava la presente sentenza, il cui contenuto si adeguerà agli artt. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. le quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata.
Venendo al merito, la domanda di con cui si chiede la declaratoria di Parte_1
risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento deve trovare accoglimento.
La parte ricorrente, con la produzione del contratto di compravendita dell'immobile sito in
Milano Via Matteo Civitali n. 73 (cfr. doc. 1 intimante) nonché del contratto di locazione nel quale è succeduto ex art. 1602 c.c. e dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di
3 pagamento del canone nella misura richiesta (cfr. doc. 2 e 3 intimante), ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 comma 1 c.c.
Gravava, al contrario, sulla resistente la prova di fatti modificativi impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa ai sensi del secondo comma della stessa disposizione, anche in omaggio al principio giurisprudenziale secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.” (Cfr. per tutte Cass. Sez. U, Sentenza n. 13533 del
30/10/2001).
La parte intimata, al contrario, nella propria memoria integrativa non ha contestato di essere rimasta inadempiente nel pagamento del canone di locazione dal gennaio 2024, ma ha eccepito, in via di estrema sintesi:
a. che il canone relativo al mese di dicembre 2023 era stato versato alla precedente proprietà;
b. che aveva concluso un accordo con la precedente proprietà che l'aveva autorizzata a ridurre il canone mensile da € 702,00 ad € 650,00;
c. che aveva sospeso il pagamento del canone per vizi dell'immobile accertati con perizia del 3 maggio 2024 (cfr. doc. 10 intimata), da cui si evincerebbe uno stato di manutenzione “mediocre” dell'immobile.
Trattasi, ad avviso del Tribunale, di argomentazioni che non possono trovare accoglimento.
Quanto al punto sub a) la conduttrice non fornisce alcuna prova del pagamento del CP_1 canone del mese di dicembre 2023 alla precedente proprietà.
Quanto al punto sub b), deve osservarsi che l'art. 29 del contratto per cui è causa prevede espressamente che “Ogni modifica o addizione al presente contratto potrà avvenire soltanto ed esclusivamente per atto scritto”.
Ciò significa che le parti, all'atto della stipula della locazione, hanno valutato la possibilità di modifiche contrattuali, subordinandone tuttavia la validità alla loro redazione per iscritto.
4 Nel caso di specie non è stato dimostrato dalla difesa della alcun accordo scritto che CP_1
prevedesse il pagamento del canone in misura ridotta.
Quanto al punto sub c) deve osservarsi quanto segue.
I vizi della cosa locata - rilevanti ai sensi dell'art. 1578 cod. civ.- sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.).
Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ.
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo,
o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione
(art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 24459/2011).
E' evidente come l'ontologica differenza tra le due alterazioni comporti anche una diversità processuale tra le due domande di tutela.
Nel primo caso il conduttore, ai sensi del primo comma dell'art. 1578 c.c., può chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, non essendo, al contrario, legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'esecuzione di interventi, né di effettuare direttamente le riparazioni del caso, ben potendo solo chiedere il risarcimento del danno ai sensi del secondo comma della stessa disposizione.
Nel secondo caso, laddove il locatore non ottemperi all'obbligo di manutenzione, spettano al conduttore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. le azioni contrattuali di esatto adempimento o di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.
5 Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 - 1576 cod. civ. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna.
Giova, dunque, verificare, per valutare la fondatezza della domanda di riduzione del corrispettivo esercitata dalla resistente, anzitutto se, nel caso in esame, sia stata dimostrata da quest'ultima un'alterazione del bene tale da integrare un vero e proprio vizio e, in secondo luogo, se tale vizio sia tale da diminuire “in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito” dell'immobile locato.
Orbene, dalla lettura di entrambe le relazioni peritali (cfr. doc. 10 intimata e doc. 9 intimante) si evince che l'immobile presenta, al più, carenze manutentive ordinarie che, per legge, sono a carico del conduttore.
La mancata riconducibilità delle doglianze di parte ricorrente nell'alveo della categoria dei
“vizi” ex art. 1578 c.c. comporta, già di per sé sola, il rigetto della domanda di accertamento del diritto del conduttore alla riduzione del canone rispetto a quella contrattualmente pattuita, motivo per cui le richieste di prova svolta dalla difesa della resistente vanno disattese in quanto irrilevanti.
A ciò si aggiunga che con la sottoscrizione del contratto, il conduttore, all'art. 9, ha espressamente dichiarato di avere trovato i locali concessi in locazione in buono stato di manutenzione e che “Il locatore consegna i locali con le finestre e le porte interamene riverniciate a nuovo”. E' provato quindi documentalmente che la sig.ra ha espressamente accettato gli CP_1 odierni infissi nello stato in cui si trovavano e di averli trovati in perfetto stato manutentivo.
La sospensione integrale nel pagamento del canone non può, dunque, che ritenersi connotata da gravità, essendo il pagamento del corrispettivo della locazione la principale obbligazione gravante sulla conduttrice, la quale continua a detenere l'immobile e, dunque, a godere della controprestazione da parte del locatore ed essendo tale inadempimento del tutto ingiustificato.
6 Il carattere reiterato dell'omissione, l'entità del ritardo e della morosità nonché l'assenza di giustificazioni a fondamento della stessa inducono questo Tribunale a valutare in termini di gravità l'inadempimento, sì da concludersi ai sensi dell'art. 1455 c.c. per la risoluzione per fatto e colpa della conduttrice.
Ne consegue la condanna di al rilascio dell'immobile, libero da persone e/o CP_1
cose, con fissazione del termine per l'esecuzione al 6 giugno 2025.
La morosità, tenuto conto che alla data odierna sono maturate n. 16 mensilità insolute, è pari ad € 11.232,00 (702 x 16).
Segue, dunque, la condanna di al pagamento a favore di della CP_1 Parte_1
somma di € 11.232,00 maturata sino alla data odierna, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite vengono regolate secondo il principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano, Via Matteo Civitali n. 73, per inadempimento della conduttrice;

2) condanna al rilascio dell'immobile, libero da persone e/o cose, con CP_1
fissazione del termine per l'esecuzione al 6 giugno 2025;
3) condanna al pagamento a favore di della somma pari ad € CP_1 Parte_1
11.232,00, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta ogni altra domanda;

5) condanna a rifondere a le spese di giudizio, liquidate in € CP_1 Parte_1
76,00 per spese ed Euro € 3.800,00 per compensi;
oltre 15% spese generali, I.V.A. e
C.P.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
7 Milano, lì 6/05/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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