REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
3° Sezione Civile
Il giudice designato dott. EL DE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G. n. 14752/2022 tra:
(c.f. Parte_1 C.F._1
(c.f. Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dagli avvocati Sara Cena e Maria
Antonietta Damato del Foro di Torino nonché elettivamente domiciliati presso lo studio del predetto avvocato Maria
Antonietta Damato sito in Torino al corso Re Umberto n. 65 parte attrice
e
(c.f. Controparte_1 C.F._3 rappresentato e difeso dagli avvocati Adriana Maria Serra e
Bernardino Serra del Foro di Torino nonché elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Torino alla via
Caboto n. 35 parte convenuta
n o n c h é

AR
(p. i.v.a. ) P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avvocato Eduardo Mariani del
Foro di Monza e dall'avvocato Andrea Panella nonché elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto
1 avvocato Eduardo Mariani sito in Milano alla via Giuseppe
Rivere n. 16 parte convenuta
e

RT rappresentata e difesa dall'avvocato Giorgio Capuis del
Foro di Venezia nonché elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Venezia – Mestre alla via Verdi n. 33 parte convenuta

OGGETTO: contratto di vendita di immobile ex art. 1470 del codice civile;
difformità urbanistica ed edilizia;
risarcimento del danno;
domanda di risarcimento del danno.

CONCLUSIONI: le parti hanno precisato le seguenti conclusioni
Parte attrice e Parte_1 Parte_2
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, anche in via istruttoria ed incidentale: nel merito: in via principale: accertare e quindi dichiarare la responsabilità del sig. nella sua qualità di venditore dell'unità Controparte_1 immobiliare per cui è causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1480 c.c.; accertare e quindi dichiarare la responsabilità dello
in persona del legale AR rappresentante pro tempore, nella sua qualità di mediatore nella vendita immobiliare per cui è causa ex art. art. 1759 c.c.; accertare e quindi dichiarare l'entità dei danni subiti dagli attori, così come emerso nelle perizie dell'Arch.
, per i motivi di cui in narrativa;
Persona_1
- conseguentemente, dichiarare tenuti e condannare in solido il sig. nella sua qualità di Controparte_1 venditore e lo in AR
2 persona del legale rappresentante pro tempore, nella sua qualità di mediatore, al risarcimento, in favore degli attori, dell'importo di € 118.504,46 (oltre I.V.A. laddove dovuta) o di quello veriore che risulterà dall'istruttoria di causa per i motivi di cui alla superiore narrativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge
➢ in via istruttoria: si insiste affinché l'Ill.mo Giudice Voglia: ammettere prova per interrogatorio formale del sig.
[...]
sui capitoli di prova da n. 1) a n. 5) e per CP_1 testimoni sui capitoli di prova da n. 6) a n. 36), tutti di cui alla memoria ex art. 171-ter c.p.c. n. 2) del 18 aprile 2024 e qui da intendersi richiamati e ritrascritti, con i testi tutti ivi indicati, nonché a prova contraria sul capitolo di prova n. 37) di cui alla memoria ex art. 171- ter c.p.c. n. 3) del 30 aprile 2024 qui da intendersi richiamato e ritrascritto, con il teste ivi indicato, rigettando le istanze istruttorie avversarie per i motivi enunciati in atti;
ammettere consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare la presenza di vizi, difformità e irregolarità catastali, edilizie/urbanistiche presso l'immobile oggetto di causa, specificandone la natura in relazione alla possibilità di sanatoria delle stesse, quantificando spese e/o oneri necessari per sanare e/o ridurre in pristino le difformità edilizie accertate, nonché il decremento di valore dell'immobile che deriverebbe dagli interventi di regolarizzazione/rimessa in pristino, con riferimento sia alla diminuzione della superficie abitabile sia alla perdita di rilevanti caratteristiche funzionali (ossia la diversa “destinazione d'uso” che deriverebbe dalla riduzione in pristino dei locali interessati quali il bagno padronale e le camere “matrimoniali” al piano superiore). In particolare, si insta affinché venga ammesso il seguente quesito al CTU: (…) ammettere e valutare ai fini del decidere i documenti tutti prodotti da parte attrice con il proprio atto introduttivo e con le tre memorie ex art. 171-ter c.p.c., ivi compreso il doc. 23) allegato alla terza memoria, respingendo le eccezioni avversarie per i motivi indicati in atti. Con vittoria di spese ed onorari di causa, anche con riferimento alle spese di CTP.
3 Parte convenuta : Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria deduzione ed eccezione In via preliminare accertare la decadenza del diritto alla garanzia del venditore e/o l'intervenuta prescrizione annuale del diritto all'azione in capo ai signori e per Pt_1 Pt_2 i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, respingere le domande attoree. Nel merito In via principale: nel solo caso di mancato accoglimento della domanda preliminare, respingere tutte le domande ex adverso formulate nei confronti di per tutti i Controparte_1 motivi in fatto ed in diritto così sopra esposti e che qui devono intendersi integralmente richiamati e trascritti;
in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento ancorché parziale delle domande ex adverso proposte, si insta affinchè e lo Controparte_1 AR vengano condannati al saldo delle somme
[...] accertate e dovute agli attori in solido tra loro. In via istruttoria Con riserva di ulteriormente dedurre, indicare, produrre e capitolare nei termini ex art. 183, sesto comma, c.p.c., si insta sin da ora affinchè venga ordinata a
[...] l'esibizione ex art. 210 c.p.c. della Controparte_4 perizia eseguita per l'erogazione del mutuo n. 0E53010430859 in favore dei Sigg.ri ed Parte_1 Pt_2
.
[...] In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di lite del presente giudizio e della procedura di mediazione, oltre IVA, C.P.A. e rimborso forfetario come per legge, da volersi distrarre a favore del sottoscritto procuratore antistatario”.

Parte convenuta AR

4

(…)

Parte terza RT
“Nel merito
- rigettarsi le domande azionate nei confronti di
[...]
e, per l'effetto, rigettarsi le AR domande azionate nei confronti di RT;

[...]
- rigettarsi le domande azionate nei confronti di
[...]
; RT
- in denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande avversarie, ridursi le pretese avversarie a quanto giudizialmente accertato come dovuto, con riguardo ai soli danni originanti da condotte di AR riconducibili nel novero dei rischi
[...] garantiti;

5 - in denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande azionate nei confronti di
[...]
contenere tali pretese nei limiti, anche RT di massimale, contrattualmente previsti ed avuto riguardo alle sole pretese risarcitorie generate da condotte contrattualmente annoverate tra i rischi garantiti, nonché entro i limiti delle dedotte franchigie e massimali di cui alle condizioni di assicurazione prestate;
In ogni caso
- con vittoria di spese diritti onorari ed anticipazioni nel presente giudizio”.

MOTIVI DELLA DECISIONE



1. L'oggetto del presente giudizio.
Gli attori e hanno Parte_1 Parte_2 promosso il presente giudizio in relazione alla compravendita dell'appartamento sito in Torino in via
Baltimora n. 46 ad essi venduto dal convenuto
[...]
tramite l'intermediazione dell'agenzia immobiliare CP_1
Tempocasa – Studio Immobiliare Santa Rita s.n.c..
In particolare, la parte attrice deduce la responsabilità contrattuale dei due convenuti (venditore e agenzia immobiliare) per aver taciuto circa le difformità edilizie e urbanistiche dell'appartamento e chiede che gli stessi siano condannati al pagamento, in proprio favore, della somma di € 118.504,46 a titolo di risarcimento del danno.
Il convenuto dal canto suo, dopo Controparte_1 essersi ritualmente costituito in giudizio, e aver argomentato in fatto e in diritto, deducendo in via preliminare la decadenza del diritto alla garanzia del venditore e l'intervenuta prescrizione annuale del diritto all'azione in capo agli attori nonché -nel merito -
l'infondatezza delle tesi avversarie, ha richiesto l'integrale rigetto delle domande attoree ex adverso formulate.
6 La parte convenuta AR
, dal canto suo, dopo essersi ritualmente costituito
[...] in giudizio, e aver argomentato in fatto e in diritto, deducendo l'infondatezza delle tesi avversarie ed il proprio pieno adempimento delle obbligazioni su di essa gravanti quale mero mediatore, ha parimenti richiesto l'integrale delle domande attoree.
Da ultima, è stata chiamata in giudizio dalla convenuta per essere AR da questa eventualmente manlevata, la Compagnia assicurativa la quale, dopo RT essersi ritualmente costituita in giudizio, ha richiesto il rigetto nel merito delle domande attoree ed ha comunque richiesto contenersi le pretese risarcitorie attoree nei limiti, anche di massimale, contrattualmente previsti ed avuto riguardo alle sole pretese risarcitorie generate da condotte contrattualmente annoverate tra i rischi garantiti.


2. L'istruttoria svolta.
La causa è stata istruita mediante le sole produzioni documentali delle parti.


3. Sul merito della causa.
Le domande di parte attrice non sono fondate e, pertanto, devono essere rigettate.
Come è noto, in tema di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia (o permesso di costruire) trova applicazione l'art. 1489 del codice civile in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (v., ex multis, Cass., Sez. 2, ord. n.
17148/2024 e Cass., Sez. 2, sent. n. 27559/2023).
7 Parte attrice si duole di tale differenza fra lo stato di fatto e lo stato come risultante dai titoli edilizi ed allegati:
(v. pag. 9 della comparsa conclusionale di parte attrice).
In sostanza la parte attrice si duole della “perdita” di uno dei due bagni e di gran parte della superficie delle camere del piano mansardato che da matrimoniali diverrebbero tutte e tre abitabili da una sola persona.
Ebbene all'articolo 1 dell'atto di compravendita il bene viene così descritto:

(v. il doc. n. 10 del fascicolo di parte attrice).
8 Nel preliminare di vendita il bene è descritto nei seguenti termini:
(v. il doc. n. 8 del fascicolo di parte attrice).
I titoli edilizi indicati poi nell'atto pubblico di compravendita sono corretti.
Dunque, in detti atti sopra richiamati la descrizione del bene è conforme alla consistenza giuridica del bene compravenduto poiché il piano mansardato è chiaramente identificato come composto da un solo bagno e tre camere oltre ad un disimpegno.
Va poi rilevato che la dichiarazione del venditore di conformità alle norme urbanistiche e fiscali contenuta nel preliminare di vendita va riferita allo stato del bene come sopra descritto e quindi con indicazione del piano mansardato come composto da un solo bagno e tre camere oltre ad un disimpegno.
Dunque, è lo stesso contenuto dell'atto di compravendita a descrivere il bene come mancante di quelle realizzazioni di cui l'odierna attrice oggi lamenta la difformità edilizia.
Il mero raffronto fra lo stato di fatto conosciuto dagli attori per averlo appreso visivamente e la descrizione del bene come effettivamente compravenduto (sia nel preliminare di vendita che nell'atto di compravendita) lasciava inferire la sussistenza della difformità in parola.
9 E invero al di là della percezione individuale, ciò che rileva è quanto effettivamente compravenduto fra le parti come descritto nell'atto di compravendita.
La mera lettura dell'atto di compravendita ha dunque palesemente reso edotti gli attori della consistenza giuridica del bene che stavano acquistando che era chiaramente difforme da quanto visionato.
La stipulazione del contratto ha evidentemente comportato l'accettazione dell'oggetto del contratto così come descritto in atto di vendita.
Ciò che poi – comunque - risulta rilevante è che nella proposta di acquisto sottoscritta dapprima dal venditore e poi accettata dai venditori è chiaramente indicato che il bene non era conforme alle normative urbanistiche vigenti:

(…)

(v. il doc. n. 7 del fascicolo di parte attrice).
Risulta invero barrata la casella recante la dizione
“non è conforme alle normative urbanistiche vigenti”.
Tale evidenza documentale conforta e prova pertanto la deduzione delle difese convenute secondo cui gli attori sono stati resi edotti delle criticità di cui ora si dolgono.
Ed effettivamente essi hanno sottoscritto una proposta preliminare ove tale criticità era segnalata ed hanno poi sottoscritto preliminare e atto di vendita dove lo stato di
10 diritto dell'immobile era descritto correttamente con esatta indicazione del titolo edilizio.
Dunque, essi hanno potuto conoscere esattamente la consistenza fattuale e giuridica del bene acquistato, potendo da lì effettuare le verifiche opportune, valutando così la convenienza dell'affare.
Le domande degli attori vanno dunque respinte poiché le criticità di si lamentano oggi erano da essi conosciute o conoscibili all'atto dell'acquisto.
A ciò consegue il rigetto di tutte le domande attoree.


4. Sulle statuizioni finali di causa, le istanze istruttorie e le spese di lite.
Le sopra svolte considerazioni e delibazioni assorbono tutte le ulteriori eccezioni, argomentazioni e istanze rispettivamente avanzate e formulate dalle odierne parti contendenti.
Le sopra svolte considerazioni motivano, altresì, il rigetto delle istanze istruttorie avanzate in atti (e non accolte in corso di causa) in quanto non rilevanti al fine del decidere, tenuto anche conto che la documentazione prodotta in atti è risultata idonea a fornire un'esaustiva rappresentazione dei fatti di causa.
Sulla base dei motivi sopra indicati, ritenuta quindi assorbita e respinta ogni contraria istanza, eccezione o argomentazione, anche in considerazione del principio della sufficienza della ragione più liquida, devono pertanto rassegnarsi le analitiche statuizioni di cui in dispositivo.
In punto di spese di lite, si osserva quanto segue.
La Corte Costituzionale con la sentenza n. 77/2018 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 92 comma 2 del codice di procedura civile (nel testo modificato dall'art. 13 comma 1 del D.L. n. 232/2014 convertito con modificazioni nella legge n. 162/2014) nella parte in cui non prevede che il giudice possa compensare le
11 spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni (v. Corte Cost. sent. n. 77/2018).
Secondo la Corte Costituzionale, invero, la rigida elencazione prevista dalla disposizione di cui all'articolo
92 del c.p.c. viola il principio di ragionevolezza e di eguaglianza, perché lascia fuori altre analoghe fattispecie
- rispetto alle quali quelle tassativamente indicate hanno carattere paradigmatico e svolgono una funzione parametrica ed esplicativa - riconducibili alla stessa ratio giustificativa. La rigidità predetta, secondo la Corte
Costituzionale, ridonda anche nella violazione degli altri parametri indicati, perché la prospettiva della condanna al pagamento delle spese di lite, anche in qualsiasi situazione del tutto imprevista ed imprevedibile, può costituire per la parte una remora ingiustificata a far valere i propri diritti.
Ciò posto, ritiene il Tribunale, anche alla luce di una lettura costituzionalmente orientata dell'articolo 92 del c.p.c. (v. sul punto la cennata pronuncia della Corte
Costituzionale sent. 77 del 2018), che l'obiettiva controvertibilità delle questioni fattuali oggetto di causa e la peculiare natura di esse giustifichino - nel caso in esame - la compensazione integrale delle spese di lite fra le parti.
Va infatti notato come gli annunci pubblicitari del bene compravenduto basati sullo stato di fatto del bene,
l'utilizzo di formulari prestampati a crocetta, l'omessa formazione di una chiara scrittura dal quale si potesse evincere l'avvenuta esatta informazione in capo agli attori della precisa differenza fra stato di fatto e stato di diritto del bene, sono tutti elementi che hanno creato una situazione documentale non univoca che ha certamente concorso a generare il presente contenzioso.
12 Dunque, se da un lato le domande attoree sono state rigettate in quanto il Tribunale ha ritenuto che gli attori hanno conosciuto o potevano conoscere con una minima diligenza le difformità di cui trattasi, è anche vero che tutte le odierne parti contendenti hanno insieme contribuito alla genesi del presente giudizio con contegni e comportamenti contrattuali comuni senza esatta chiarificazione dei loro rapporti contrattuali e dell'oggetto dell'affare concluso.
Tali circostanze, a giudizio del Tribunale, vanno allora sussunte nella nozione di “analoghe gravi ed eccezionali ragioni” individuate dalla Corte Costituzionale
(v. la cennata sent. n. 77/2018) quali motivazioni idonee a giustificare la compensazione integrale delle spese di giudizio ai sensi dell'articolo 92 del c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria eccezione, domanda o istanza, così provvede:
1) Rigetta le domande avanzate dagli attori Pt_1
e nei confronti delle parti convenute.
[...] Parte_2
2) Compensa integralmente fra le parti le spese di lite ex art. 92 del c.p.c..
Così deciso in Torino il giorno 13 giugno 2025.
Il Giudice dott. EL DE
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