N. R.G. 3264/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona della dott.ssa Maena Savasta ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3264/2022 promossa da:
Parte_1

[...]
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida del 30/06/2022, notificata il 03/07/2022,
[...]
conveniva nanti l'intestato Parte_1
Tribunale, , in persona del presidente pro Controparte_1
tempore, intimando sfratto per morosità pari a € 1.500,00 domandando pagina 1 di 6 convalida dello sfratto ed emissione di decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, a suo carico, oltre i canoni a scadere sino all'esecuzione dello sfratto medesimo. Parte intimata si opponeva per le ragioni meglio precisate in sede di comparsa di costituzione e risposta.
Con ordinanza pronunciata dall'intestato Tribunale in data 31 ottobre 2022, all'esito dell'udienza di comparizione delle parti, e vista l'opposizione, il
Giudice, ordinava all'intimata il rilascio del bene per la data del
30/03/2023, disponendo il mutamento del rito e l'esperimento del procedimento di mediazione, fissando per la comparizione personale delle parti e la discussione della causa l'udienza del 04/05/2023, concedendo all'attore termine fino al 04/03/2023 e al convenuto termine fino al
04/04/2023 per il deposito di memorie e documenti in cancelleria al fine di provvedere all'eventuale integrazione di atti introduttivi.
La causa veniva istruita con sole prove documentali e all'udienza del
19/09/2023 fissata per la discussione con termine per note fino a 10 gg prima dell'udienza con lettura del dispositivo al 07/11/2023.
La domanda di parte ricorrente va accolta nei limiti di cui in si dirà in motivazione.
In primo luogo occorre rilevare come il contratto di locazione del
18/01/2022 e regolarmente registrato, posto a fondamento della domanda di parte attrice non risulta disconosciuto in alcun modo dalla convenuta, ragione per cui lo stesso deve ritenersi giudizialmente riconosciuto ai sensi dell'art. 214 e ss.c.p.c.
pagina 2 di 6 Ora sulla morosità, la conduttrice ha eccepito che il canone di locazione non è stato versato perché scontato in seguito ai lavori ritenuti necessari oltre che straordinari apportati nel locale oggetto del contendere.
È bene precisare che la mancata corresponsione dei canoni di locazione da parte del conduttore integra una grave violazione, idonea, per espressa previsione contrattuale, a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale, pertanto si considera come indebitamente operata la compensazione tra i canoni e le somme spese dall'affittuario per lavori che esso intende urgenti.
L'obbligazione principale del conduttore consiste nel pagamento del canone;
in nessun caso è consentito al locatario di ridurre o sospendere unilateralmente la propria prestazione. In tal senso si è infatti pronunciata la giurisprudenza di legittimità, affermando che « la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede» (Cass. civ., 18 gennaio 2008, n. 261).
Detto ciò, nel caso che ci preme, in primis, dall' analisi degli atti di causa, è emerso che i lavori sul locale sono stati eseguiti al fine di adeguare i locali locati alle necessità del conduttore per l'esercizio della propria attività; giova pagina 3 di 6 sottolineare che lo stesso ha dichiarato in contratto che il locale fosse esente da vizi che ne diminuissero l'uso convenuto, vieppiù lo stesso non ha dato dimostrazione dei propri assunti in ordine al consenso sull'esecuzione di tali lavori che, per espressa previsione in contratto, dovevano essere autorizzati dal locatore per iscritto, così come espressamente pattuito nella lett. c e nell'artt. 6 del contratto di locazione;
è importante sottolineare che detto consenso va dimostrato non essendo sufficiente sostenere la mera conoscenza, la “tolleranza” o la mancata opposizione del proprietario alla realizzazione e approvazione dei miglioramenti da parte del locatore.
Da ultimo va rilevato che l'art. 7 di detto contratto statuisce che le modifiche, migliore o innovazioni resteranno nella proprietà del locatore.
Deve pertanto escludersi la conformità a buona fede della decisione del conduttore di sospendere il canone di locazione nella misura di € 1500,00 mensili.
In conclusione, considerata la funzione economico-sociale del contratto di locazione, diretto ad assicurare il godimento di un bene verso un determinato corrispettivo, l'interesse concreto delle due parti, nonché
l'oggettiva entità dell'inadempimento della conduttrice, che non ha più provveduto a corrispondere il canone mensile di € 1500,00 dall'agosto
2022, la cui inadempienza pertanto ha inciso maggiormente sull'economia del rapporto, ledendo in modo rilevante l'interesse contrattuale del pagina 4 di 6 locatore e determinando un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Alla luce di tali considerazioni, dev'essere accolta la domanda di parte attrice diretta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della convenuta.
Pertanto dev'essere confermata la condanna della convenuta al rilascio dell'immobile locato a favore della parte attrice;
inoltre la parte convenuta va condannata alla corresponsione dei canoni scaduti da agosto 2022 fino alla data dell'effettivo rilascio con interessi legali dalla data della rispettiva scadenza fino al saldo;

Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1)) dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Porto Torres Atrio Metropolis n. 2
d;
2) Condanna l' al pagamento dei canoni di Controparte_1
locazione dovuti da agosto 2022 fino alla data dell'effettivo rilascio con interessi legali dalla data della rispettiva scadenza fino al saldo;

pagina 5 di 6 3) Condanna l alla rifusione delle spese del Controparte_1
giudizio, che si liquidano € 2460,00, oltre IVA e CPA e accessori di legge nella misura del 15% come per legge.
Sassari, 25 gennaio 2024
Il G.on.
dott.ssa Maena Savasta
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