REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 909/2024 promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Grosseto, Parte_1 C.F._1 via Adamello n. 61, presso lo studio dell'avv. Mara Renzetti, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla citazione;

ATTRICE - INTIMANTE

contro

:
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Grosseto, via della Pace n. 164, presso lo studio degli avv.ti Filippo Biagi e Serena Torri, che lo rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO - INTIMATO

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 18.6.2025.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, presso d'aver locato a Parte_1 [...]
l'abitazione sita in Grosseto, via Umberto Giordano n. 19, con contratto del CP_1
1°.7.2020, e allegando l'inadempimento del conduttore nella corresponsione dei canoni riferiti al trimestre febbraio-aprile 2024, per un importo di € 1.650,00, e del pagamento degli oneri condominiali relativi al periodo gennaio-aprile 2024, per una somma pari ad €
85,44, gli ha intimato lo sfratto per morosità, chiedendo contestualmente l'ordine di pagina 1 di 7 rilascio del bene e l'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c., con vittoria di spese di lite.
Si costituiva in giudizio giustificando l'inadempimento relativo ai canoni Controparte_1 sulla base di criticità susseguitesi nell'immobile affittato e contestando l'entità degli oneri accessori.
Con ordinanza riservata del 5.6.2024, il Giudice ordinava il rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. e invitava le parti a esperire la mediazione imposta dall'art. 5 del D.Lgs.
28/2010.
Fallito il tentativo di risoluzione bonaria della vicenda, l'attrice depositava una memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per confutare integralmente la difesa avversaria, segnalando l'intervenuto rilascio dell'immobile nel mese di ottobre 2024, con gravi danni necessitanti lavori di ripristino, e quindi chiedendo condannarsi il conduttore a pagarle tutti i canoni e gli oneri scaduti fino a tale momento e accertarsi il proprio diritto a trattenere il deposito cauzionale di € 1.100,00 a titolo risarcitorio.
La causa veniva istruita documentalmente e decisa all'udienza del 18.6.2025, dopo il deposito da parte dei legali del convenuto di una rinuncia proveniente dallo stesso a coltivare l'opposizione e la precisazione del credito sui canoni compiuta dal legale di parte intimante.

*****
Tanto premesso in fatto, si ritiene in diritto che la domanda risolutoria di parte attrice è fondata e merita accoglimento, atteso l'inadempimento del convenuto e considerata la morosità denunciata e del cui pagamento non è stata fornita prova.
Va ricordato che, difatti, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. ex plurimis Cass. n. 826/2015).
Nella fattispecie, l'attrice ha assolto gli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697
c.c. producendo in giudizio il contratto di locazione (all. 1 della citazione) e allegando l'inadempimento del convenuto nel pagamento del canone riferito al trimestre febbraio- pagina 2 di 7 aprile 2024, per un importo di ad € 1.650,00, e degli oneri condominiali relativi al periodo gennaio-aprile 2024, per una somma pari ad € 85,44 (all. 2).
Il convenuto, pur ammettendo d'aver interrotto il versamento dei canoni, ha sollevato eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c., deducendo l'esistenza di criticità dell'immobile - tra cui l'impossibilità di utilizzo della caldaia, dell'autoclave e dell'energia elettrica - ripetutamente segnalate alla proprietaria (all.ti 2-6 della comparsa di risposta), idonee a compromettere un adeguato godimento dei locali affittati da parte sua e della propria famiglia.
Al riguardo, è utile riportare il contenuto dell'ordinanza di rilascio emessa in data
5.6.2024:
“Va rammentato che se è vero che grava sul locatore l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirgli il pieno e pacifico godimento del bene (art. 1575
c.c.), è altrettanto vero come sia consolidato in giurisprudenza l'orientamento secondo cui al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. ex plurimis Cass. n. 18987/2016).
Se da un lato la cd. exceptio inadimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. legittima, infatti, la sospensione totale o parziale dell'adempimento soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, dall'altro, la cd. exceptio non rite adimpleti contractus, a cui è egualmente applicabile l'art. 1460, co. 2 c.c., a meno di non ritenere che il secondo comma della norma in questione sia meramente ripetitivo del primo, postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede.
Da ciò consegue che laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile, nonostante la presenza dei criticità e, quindi, abbia comunque ricevuto la pagina 3 di 7 prestazione, non possa sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (cfr. anche Cass. n. 3341/2001).
Laddove, invece, l'indifferenza del locatore ai problemi che presenta il locale riducono la qualità, la fruibilità o l'utilità dell'appartamento stesso, ma non tanto da renderlo inservibile, l'affitto va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire all'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. È devoluto al giudice, pertanto, il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti, dovendosi escludere, invece, il diritto del conduttore all'autoriduzione unilaterale del canone, che dà vita a un atto arbitrario e illegittimo.
A fronte quindi del divieto per il conduttore di ridurre autonomamente il canone di locazione in presenza di circostanze che ne comprimano la piena facoltà di godimento dell'immobile, si evidenzia che nel caso di specie il convenuto ha sospeso i pagamenti dal mese di febbraio 2024, in assenza di valide ragioni giustificative, atteso che è mancato un accertamento e un giudizio di inservibilità dell'immobile che lo legittimasse all'unilaterale sospensione.
Infatti, sempre che le problematiche lamentate siano ascrivibili al concetto di vizi (art.
1578 c.c.), anziché a quello di riparazioni (art. 1576 e 1577 c.c.), l'intimato non ha fornito adeguata prova di una totale inagibilità del fondo (e di un suo abbandono per tale causa), che giustificasse una sospensione integrale del canone locatizio, segnalando problematiche legate all'uso della caldaia (quindi alla fruizione dell'acqua calda e del riscaldamento), dell'impianto idrico e dell'energia elettrica non oggettivamente apprezzabili e comunque inidonee a precludergli tout court il godimento del fondo, essendo benvero intenzionato fortemente a rimanervi”.
L'ordinanza di cui sopra è rimasta immune da censure dal conduttore, che non solo ha disertato la mediazione attivata dalla locatrice - consentendo al Giudice, in virtù dell'art. 12-bis del D.Lgs. 28/2010, di desumere argomenti di prova nel giudizio ai sensi dell'art. 116, co. 2 c.p.c. -, ma neppure ha depositato la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., terminando con la rinuncia alla spiegata opposizione.
La carenza di validi elementi probatori offerti al Tribunale a corredo dell'originaria opposizione ne impedisce in modo assoluto il vaglio giudiziale, neppure potendosi pagina 4 di 7 ignorare che l'inadempimento sarebbe comunque diventato grave nelle more da rilevare ai fini risolutori.
Invero, la Suprema Corte ha costantemente ribadito come l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, è rilevante ai fini dell'accoglimento della domanda se si aggrava in corso di causa (cfr.
Cass. n. 8002/2015 e Cass. n. 18500/2012), e altresì come il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591
c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.
Nel caso di specie, quindi, a fronte di tale conclamato inadempimento dell'intimato, va senz'altro accolta la domanda risolutoria e confermata l'ordinanza di rilascio pronunciata il 5.6.2024.
Il convenuto deve allora essere condannato a pagare all'attrice la somma di € 4.950,00 per canoni scaduti e non versati da febbraio a ottobre 2024 (all. 12 della memoria integrativa dell'attrice), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Per quanto riguarda, invece, gli oneri condominiali, il conduttore per un verso ha negato d'aver mai ricevuto le spese giustificative di quanto anticipato dalla locatrice, per altro verso ha assunto di vantare un credito nei confronti di quest'ultima pari ad € 190,00, per aver corrisposto a dicembre 2023, a titolo di oneri accessori, la somma di € 550,00, cioè maggiore di quella effettivamente maturata sino ad allora, pari ad € 450,00, tenendo conto dell'importo mensile forfettario di € 30,00 indicato all'art. 4 del contratto locatizio.
Anche tali doglianze sono infondate.
pagina 5 di 7 Il pagamento effettuato dal conduttore nel dicembre 2023, peraltro di € 289,75 e non di
€ 550,00 (all. 14 della memoria integrativa dell'attrice), sarebbe comunque coperto dalla transazione raggiunta con la proprietaria all'esito della conciliazione giudiziale (all. 1 della comparsa di risposta), mentre l'entità degli oneri accessori era predeterminata nel contratto, sicché con la produzione dello stesso la locatrice ha assolto all'onere della prova sulla medesima gravante ai sensi dell'art. 2967 c.c. (cfr. Cass. n. 22899/2016).
Pertanto, il convenuto va condannato a pagare all'attrice l'ulteriore somma di € 262,59 per oneri accessori maturati da gennaio a ottobre 2024 (all. 15 della memoria integrativa dell'attrice), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Concludendo con l'istanza attorea di ritenzione della somma di € 1.100,00, versata dal conduttore all'epoca della stipula del contratto a titolo di deposito cauzionale, è appena il caso di osservare che l'intimato non abbia avanzato alcuna domanda per ottenerne la restituzione, ma detto importo appare congruo a soddisfare l'interesse risarcitorio della locatrice a fronte delle condizioni in cui è stato rilasciato l'immobile dalla famiglia del conduttore, evidentemente esulanti dal concetto di uso del bene in conformità del contratto (all.ti 12 e 13 della memoria integrativa dell'attrice).
Le spese di lite, comprensive della procedura mediatizia, seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, escludendo la fase istruttoria e decisionale che non hanno avuto luogo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara il contratto di locazione sottoscritto il 1°.7.2020, avente a oggetto l'immobile ubicato Grosseto, via Umberto Giordano n. 19, risolto per inadempimento del conduttore, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in data 5.6.2024;
2) condanna il convenuto a pagare all'attrice la somma di € 4.950,00 per canoni scaduti e non versati da febbraio a ottobre 2024, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna il convenuto a pagare all'attrice la somma di € 262,59 per oneri accessori scaduti e non versati da gennaio a ottobre 2024, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

pagina 6 di 7 4) dichiara legittima la ritenzione del deposito cauzionale di € 1.100,00 da parte dell'attrice;
5) condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in € 272,19 per esborsi ed € 2.250,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge.
Grosseto 18.6.2025. Il Giudice
Mario Venditti
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