RG 4336 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 4336 2024 r.g.
tra rappresentato e difeso dall'avv. MARCATO CLAUDIO Parte_1
E
rappresentato e difeso dall'avv.DONA' Controparte_1
GIAN PIETRO
Oggi 17/04/2025 ad ore 13:08 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per 'avv. MARCATO CLAUDIO Parte_1
Per 'avv. DONA' GIAN PIETRO con la Controparte_1
l.r. sig.ra Alba Mariarosa
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
L'avv. Marcato fa presente che la morosità è stata sanata eccetto che per € 92,85 relativo alla rivalutazione del canone di settembre 2024. Fa presente che ottobre 2024 in poi è stato pagato il canone con adeguamento ISTAT al 75%. Ad oggi il canone con la rivalutazione al 75% è pari a €
904,25. Il totale dovuto, quando notificato l'atto di sfratto era quindi di 2.425,38.
Fa presente che il canone di settembre che doveva essere di €904,25 è stato pagato per €811,40 in data 25/9/25. Oltre al canone di settembre 2024, al momento della intimazione di sfratto mancavano €2131,40 relativo all'adeguamento ISTAT poi, in corso di causa, ridotto a €1521,13 all'esito delle contestazioni di controparte.
L'avv. Donà fa presente che in prima udienza, nella fase sommaria erano stati offerti € a €1521,13 e che era anche stato già pagato il mese di settembre 2024, comunque entro i 20 gg dalla scadenza.

L'avv. Marcato fa presente che il canone viene comunque sempre pagato con ritardo di almeno 10 gg di volta in volta.
La sig.ra Alba fa presente che il bonifico viene fatto quando possono ma comunque entro la fine del mese.
L'avv. Donà fa riferimento all'art. 4 del contratto che individua nel 15 di ogni mese.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 18:10, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 18/10/2024 al n. 4336 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. MARCATO CLAUDIO Parte_1 C.F._1
) elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore;
C.F._2
- RICORRENTE- contro
) con l'avv. DONA' Controparte_1 P.IVA_1
GIAN PIETRO ( ), domiciliato presso il difensore C.F._3 - RESISTENTE–
avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente:
Rigettare tutte le domande, istanze ed eccezioni di controparte, perché infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;

2) Accertati i gravi inadempimenti della soc. Controparte_1
dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.05.2013, ai sensi del combinato disposto delle clausole n. 7 e 20 del contratto di locazione, dell'art. 5 L.
392/78 e degli artt. 1453 e 1455 c.c. per i motivi esposti in narrativa;

3) Accertato il grave inadempimento della soc. per non Controparte_1
aver sottoscritto la polizza assicurativa pattuita, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.05.2013, ai sensi degli art. 20 e 22 del contratto di locazione, per i motivi esposti in narrativa;

4) Condannare parte convenuta al pagamento della somma di € 92,85, derivante dalla differenza tra il canone di settembre ed il minor importo versato, nonché dei canoni scaduti, eventuali oneri ed accessori, fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
5) condannare parte convenuta a rilasciare e consegnare al ricorrente l'immobile sito in Torri di
Quartesolo (VI), via Italia Unita n. 19, fissando la data per l'esecuzione dello sloggio nel più breve tempo possibile;

6) In ogni caso, condannare parte convenuta al pagamento delle spese e competenze di entrambe le procedure (fase sommaria e fase di merito) nonché quelle di Mediazione.
Per parte resistente: in via preliminare e/o pregiudiziale accertarsi e dichiararsi improcedibilità e irritualità e inammissibilità delle domande presenti in memoria integrativa autorizzata di controparte che non sono state ricomprese nella mediazione (doc. 7); nel merito: rigettarsi tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e della fase sommaria.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 20/9/2024, – sul presupposto per cui era Parte_1
proprietaria di un immobile, sito in Torri di Quartesolo, per successione in morte del padre;
che tale immobile era stato concesso in locazione ad uso non abitativo a Controparte_1
[...
che la conduttrice non aveva pagato l'aggiornamento ISTAT da maggio 2023 a maggio 2024, pari a €134,61 e quello da maggio 2024 ad agosto 2024 pari a €145,82; che la conduttrice non aveva corrisposto il canone di settembre 2024 – ha citato in giudizio Controparte_1
[...
al fine di sentir convalidare lo sfratto per morosità e fissare la data per lo sloggio;
in caso di opposizione, ha chiesto la condanna di parte conduttrice al pagamento dei canoni scaduti fino alla sentenza.
Si è costituita chiedendo il rigetto dello sfratto. Controparte_1
In particolare, la conduttrice ha rilevato che la locazione durava ininterrottamente dall'aprile 1993; che la rivalutazione poteva essere concordata nei limiti del 75%; che a tutto voler concedere l'aggiornamento Istat, da limitare entro il 75% del canone mensile, era pari a € 1.521,13 e quindi ad una somma inferiore alle due mensilità (previste dal contratto come soglia per far scattare la risoluzione di diritto); che il maggior canone richiesto doveva decorrere dal successivo mese di giugno di entrambe le annualità; che la mensilità di settembre 2024, già pagata da parte conduttrice, non era ancora scaduta il giorno della notifica, visto che il pagamento del canone era contrattualmente previsto il giorno 15 del mese e il debitore godrebbe del termine di ulteriori venti giorni di tolleranza per pagare il dovuto.
Con ordinanza del 16/10/24, il giudice ha rigettato l'istanza di emissione dell'ordinanza di rilascio e convertito il rito.
Con memoria integrativa del 20/12/24, parte ricorrente ha reiterato le proprie domande.
In particolare, ha dichiarato che l'applicazione della rivalutazione al 100% della variazione Pt_1
ISTAT invece di quella del 75% prevista dalla L. 392/1978 era stata concordata tra le parti;
che parte convenuta risulterebbe ancora morosa della somma di € 610,27, pari alla differenza tra gli €
2.131,40 intimati e gli € 1.521,13 calcolati dalla convenuta. Infine, parte ricorrente ha dichiarato che l'art. 22 del contratto di locazione prevedeva espressamente che la conduttrice dovesse stipulare
"una polizza “all risk” per incendio, effetto elettrico e altri danni connessi con l'uso dell'immobile, con primaria società di assicurazioni, per un importo non inferiore ad € 250.000,00.- (€ duecentocinquantamila,00).” e, tuttavia, alcuna copia di tale polizza era stata dimessa.
Parte resistente ha insistito nelle proprie difese.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 17/4/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione. ***
Il ricorso di è infondato e va disatteso. Parte_1
Parte intimante ha lamentato il mancato pagamento del canone di settembre 2024 nonché degli adeguamenti Istat da maggio 2023 a settembre 2024.
Ora, il contratto di locazione sottoscritto tra le parti prevedeva che il canone fosse pagato il 15 di ogni mese ed è non contestato che il canone di settembre 2024 sia stato corrisposto 25/9/24.
Non risulta, pertanto, che vi sia stato il mancato pagamento del rateo, bensì un insignificante e marginale ritardo.
Peraltro, il rapporto di conduzione da parte di è di lungo Controparte_1
corso e, pertanto, la doglianza oggetto di causa, che imputerebbe alla conduttrice un omesso pagamento per un ritardo di appena 10 gg nel pagamento del canone è ai limiti della buona fede.
Quanto, poi, al rilievo per cui parte conduttrice non avrebbe corrisposto l'adeguamento ISTAT, previsto in contratto nella misura del 100%, basta qui osservare che secondo espressa previsione dell'art. 32 della l. n.392/1978, le variazioni in aumento del canone di locazione non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operati ed impiegati.
Giova ricordare che la clausola che stabilisce aumenti di canone, nel corso del rapporto locatizio, in misura diversa da quella legale (e cioè superiore al 75% dell'indice dei prezzi, accertato dall'ISTAT), è nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, per contrasto con l'art. 32, comma 2, della medesima legge (Cass. civ., sez.VI/III, 9 marzo 2015, n. 4656).
Nei casi di applicazione di aggiornamento ISTAT oltre i limiti previsti dalla legge, l'aggiornamento del canone deve essere, dunque, eseguito nel senso stabilito dalla legge medesima così come previsto dall'art. 1339 c.c., secondo cui: “le clausole, i prezzi di beni o di servizi, imposti dalla legge, sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole apposte dalle parti”.
La somma che parte conduttrice avrebbe, quindi, dovuto corrispondere è pari a € 1521,13. Si tratta di una somma sicuramente superiore al canone, ma che non può condurre ad una risoluzione stante il fatto che tale determinazione è il risultato di una sostituzione necessaria di clausola nulla e che, pertanto, al momento della intimazione di sfratto non era certa l'entità e la decorrenza dell'aggiornamento.
D'altra parte la ricorrente ha chiesto l'aggiornamento per il 100%, come tale non dovuto, a decorrere da maggio 2023, quando in realtà era altresì incerto il dies a quo di decorrenza (secondo la resistente da giugno 2023).
Tenuto conto che il rateo di settembre 2024 era stato pagato fin da prima dell'udienza di sfratto e che l'adeguamento Istat è stato saldato per intero fin dalle prime mosse di questo giudizio, salvo la cifra di € 92,85, la condanna della resistente al pagamento del dovuto, va limitata a tale modesto importo.
Quanto, infine, alla mancata consegna della polizza, basta qui osservare che il contratto prevedeva l'impegno, senza un termine, del conduttore di stipulare tale contratto.
Tenuto conto dell'assenza di un termine all'interno del richiamato articolo 22 (relativo appunto all'obbligo di stipula della assicurazione) e del lungo lasso di tempo in cui ha avuto corso il contratto di locazione, si deve ritenere che l'inadempimento ad oggi non sia tale da far ritenere risolvibile il contratto.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono per metà compensate e per metà liquidate, a carico della ricorrente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM
10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa (1.101,00 – 5.200,00), parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
RIGETTA il ricorso di parte ricorrente;

NN parte resistente a versare a parte ricorrente € 92,85 quale adeguamento Istat del mese di settembre 2024;
COMPENSA per metà le spese di lite;

NN parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite che liquida in € 639, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 17/04/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello