N. R.G. 1234/2020
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Messina GOP1 - Prima Sez. Civile Bis R.G. 1234/2020 Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1234/2020 R.G., posta in decisione, all'esito del deposito di note per trattazione scritta per l'udienza 27.02.2025 e promossa tra
, (p.i. ), con sede in Messina, Viale S. Martino n.293, p.iva Parte_1 P.IVA_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, OR , nato a P.IVA_2 Parte_2
Messina il 10.01.1960, rappresentato e difeso dall'avv. SORRENTI MARIA GRAZIA e dall'AVV.
MAURIZIO CACACE
- RICORRENTE –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro- CP_1 CodiceFiscale_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. COSTANTE ELIA ed elettivamente domiciliato in
STRADA PANORAMICA, 12 SANT'ALESSIO SICULO;

- RESISTENTE–
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 27.2. 2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, iscritta il 24.01.2020, la società in Amministrazione Giudiziaria, premettendo Parte_1
di essere proprietaria di immobile con annesso box auto sito in Nizza Di Sicilia (ME), via Bentivegna
n. 57, Complesso “I Portici”, concesso, previa autorizzazione del Giudice delegato alle misure di prevenzione, in locazione ad uso abitativo, a e che la locazione era stata concessa ad Parte_3
pagina1 di 13 uso transitorio, convenuto per anni uno, con rinnovo tacito per un ulteriore anno;
che il contratto di locazione doveva scadere il 29.02.2020; che l'istante intendeva evitare il rinnovo tacito del rapporto;
che l'intimazione doveva considerarsi anche formale disdetta del contratto, intimava licenza per finita locazione a . Parte_3
Con comparsa di risposta e contestuale opposizione alla convalida dello sfratto per finita locazione con domanda riconvenzionale, si costituiva opponendosi alla convalida Parte_3
della licenza per mancanza di disdetta, rilevando che a tenore del contratto di locazione era pattuito che :” La durata della locazione, avente natura transitoria, viene convenuta in anni uno a decorrere dal primo marzo 2016, e pertanto avrà termine il 29.02.2017, con tacito rinnovo per un ulteriore anno, in mancanza di disdetta da una delle parti, da comunicarsi con preavviso di mesi tre.” Parte ricorrente contestando, quindi la rinnovazione tacita del contratto di locazione per mancata tempestiva disdetta da parte del locatore, affermava, inoltre, che gli immobili presentavano pessime condizioni di manutenzione essendo interessati da copiose infiltrazioni di umido e che, in conseguenza delle cattive condizioni dell'immobile locato, non sottoposto a manutenzione straordinaria ripetutamente sollecitata dal conduttore, subiva un grave infortunio a causa del crollo del soffitto del garage, riportando sia danni fisici, sia danni alla propria autovettura ricoverata nel detto garage. Il convenuto quantificava tali danni in complessivi euro 20.933,79, articolando a tal fine apposita domanda riconvenzionale di risarcimento danni.
All'esito dell'udienza di convalida, con ordinanza del 12.3.2020, il Giudice considerato: “.. Che non sussistono dubbi sulla circostanza che le parti hanno stipulato un contratto di locazione avente natura transitoria, convenuta in anni uno, per il periodo 01.03.2016 – 29.02.2017, con tacito rinnovo per un ulteriore anno, prevedendo le parti espressamente il rinnovo tacito in mancanza di disdetta da una delle parti da comunicare con preavviso di mesi tre. Che, stante, l'opposizione del conduttore non può convalidarsi la licenza ma occorre disporre il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. Che non avendo parte intimante documentato la disdetta con preavviso prima di tre mesi, per il periodo successivo al primo rinnovo del 29.02.2017, non può accogliersi la domanda di parte attrice di pronuncia di ordinanza non impugnabile di rilascio;

Ritenuto che

il presente giudizio rientra tra quelli soggetto a mediazione obbligatoria dopo il mutamento del rito

P.Q.M.

Rigetta la convalida.
Dispone il mutamento del rito e fissa l'udienza di discussione alla data del 10 Dicembre 2020 assegnando alle parti termine sino a venti giorni prima dell'udienza fissata per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. Assegna alle parti, per le rispettive domande, il termine di quindici giorni, decorrente dal 01.06.2020, per
l'inizio della procedura di mediazione. Si comunichi. Messina, 12.03.2020.”
pagina2 di 13 Mutato il rito, Parte Ricorrente ha rappresentato che nei termini indicati dal Giudice, è stata avviata la procedura di mediazione presso l'organismo Mediazione iscritta al n. Controparte_2
96/2020, circostanza non contestata da parte Resistente.
Con memoria integrativa del 20.11.2025, Parte ricorrente, chiedeva: “A) pronunciarsi ordinanza anticipatoria di condanna del resistente al rilascio dell'immobile, con contestuale fissazione della data di esecuzione del provvedimento di rilascio, tenuto conto anche del fatto che il locatore è un'Amministrazione Giudiziaria che si vede privata non solo dei canoni di locazione, per il recupero dei quali si agirà separatamente, ma anche del godimento del bene e della possibilità di metterlo a reddito con grave pregiudizio per l'Amministrazione stessa;
B) accogliersi la licenza intimata, e dichiarare risolto il contratto de quo, comunque ed in ogni caso per la prima scadenza utile e, per l'effetto, condannare al rilascio dell'immobile libero e sgombro;
C) rigettare, perché CP_1 inammissibile ed infondata, la domanda riconvenzionale spiegata dal ”. A tal fine, evidenziava CP_1
che la disdetta del contratto di locazione per uso abitativo può essere comunicata anche con forma diversa da quella prevista dall'art. 30 della legge n. 392 del 1978, purché inequivocabilmente intesa a rivelare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, e può, quindi, essere contenuta in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga tale volontà o la riveli. Pertanto, anche l'intimazione di sfratto per finita locazione e l'intimazione di licenza possono contenere la disdetta in quanto, da essa, si trae l'univoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Tale principio, avuto riguardo alle ragioni che lo ispirano, è certamente applicabile in relazione alle locazioni ad uso abitativo. In tal senso Cass. Civ., sez. III, 21 settembre 2000, n. 12496.
Rilevava, ancora, che la controversia concerne un contratto avente natura transitoria, laddove la natura transitoria si giustifica nel fatto che a stipularlo era stata una amministrazione giudiziaria, a ciò autorizzata con apposito decreto del Giudice Delegato del Tribunale di Messina, per assolvere al compito di garantire la continuità del ciclo produttivo di beni sequestrati in un procedimento penale.
Al fine di assolvere a tale compito, dunque, l'amministrazione giudiziaria aveva provveduto a locare l'appartamento ed il pertinente box auto che, come aveva dichiarato lo stesso locatario, nella narrativa del contratto di locazione, si presentavano in ottimo stato di manutenzione ed idonei all'uso ed alla destinazione convenuti. L'autorizzazione ad intraprendere azione giudiziaria era stata rilasciata dal giudice delegato in considerazione del fatto che il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali (mancato pagamento che legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto in qualunque momento) impedivano all'amministrazione giudiziaria di assolvere ai compiti propri dell'istituto con grave nocumento per l'amministrazione stessa.
Con memoria del 16.11.2020, Parte Resistente, rappresentava che la durata della locazione per uso abitativo, per Legge, non può mai essere inferiore a quattro anni, inoltre anche attenendosi a pagina3 di 13 quanto previsto nel contratto de quo, nessun preavviso con raccomandata con ricevuta di ritorno era stata fatta dal locatore nel termine, sopra menzionato, e lo sfratto per finita locazione era stato notificato oltre il termine previsto dal predetto preavviso, contenuto nella predetta clausola contrattuale, come da allegata notifica dello sfratto. Evidenziava di non avere potuto pagare gli oneri condominiali dall'anno 2016 a causa di una transitoria difficoltà economica e di avere chiesto al di Sicilia il sussidio per il pagamento del canone di locazione, onorando tutte le Parte_4
proprie obbligazioni contrattuali.
Evidenziava il conduttore che, più volte, durante la locazione, aveva richiesto all'Amministratore Giudiziario della Società per richiedere l'esecuzione dei lavori Controparte_3 di straordinaria manutenzione necessari per l'agibilità dell'immobile locato, di esclusiva competenza del Locatore.
Di avere commissionato CTP di parte all'Arch. per descrivere lo stato Persona_1
di mancata manutenzione straordinaria dell'immobile da parte del Locatore, con disagi per il conduttore e la sua famiglia, composta anche di tre bambini in tenera età.
Che, in data 12.07.2018, subiva un grave infortunio a causa del crollo del CP_1
soffitto del garage, condotto in locazione, a causa della omessa manutenzione del Locatore, con gravi danni fisici, con postumi di invalidità permanente nella misura del 6 %, danni fisici quantificati in €.
15,000,00, comprese spese mediche, come da documentazione medica e copia delle spese mediche e come da consulenza medico-legale del Dott. Persona_2
Di avere subito dal suddetto crollo del soffitto del garage anche danni Parte_3
patrimoniali alla propria autovettura Audi, targata DF 980 WL, di proprietà del sig. , CP_1
parcheggiata nel garage, quantificati nella somma di euro 3349,79, come da fattura allegata.
Di avere, a causa del crollo del soffitto del garage, avere subito a danni ad altri beni di famiglia;
danni quantificati in €. 2584,00 tramite perizia tecnica.
Che, complessivamente i danni fisici e patrimoniali si potevano quantificare, in totale, in €.
20.933,79.
Che vane erano state le richieste di risarcimento dei danni che il aveva inoltrato al Pt_3
Locatore che aveva omesso di informare il Giudice Delle Misure di Prevenzione del Tribunale di
Messina.
Che, invece, l'Amministratore Giudiziario, aveva chiesto ed ottenuto dal Giudice Delegato di essere autorizzato ad intimare un ulteriore sfratto per finita locazione, dopo avere precedentemente intimato, nel mese di Aprile 2019, sfratto per morosità.
pagina4 di 13 Che, per ottenere il riconoscimento dei suddetti danni, Egli aveva formulato, già, nella comparsa di risposta nel presente procedimento di convalida di licenza per finita locazione, domanda riconvenzionale.
Chiedeva, , pertanto, al Tribunale di: “1) Ritenere e dichiarare nullo e di nessun Parte_3 effetto l'intimato sfratto per finita locazione per mancanza dei presupposti giuridici richiesti dalla normativa vigente in materia di locazioni, come specificato in narrativa del presente atto;
2) Ritenere
e dichiarare, che il sig. durante il rapporto locativo ha subito lesioni personali, con CP_1
postumi di invalidità permanente, per il crollo del soffitto del garage, ed ha subito ingenti danni patrimoniali e non patrimoniali, il tutto quantificati in €. 20,933,79, e che saranno meglio quantificati in corso di causa;
3) Conseguentemente condannare la Società Immobiltre SRL, all'integrale risarcimento di tutti i danni patiti dal sig. con il pronto pagamento della complessiva CP_1 somma di €. 20,933,79,meglio specificata in narrativa del presente atto, per danni patrimoniali e per danni da invalidità temporanea assoluta e parziale, danno biologico, danni morali, danno esistenziale ed alla vita di relazione, danni da incapacità lavorativa generica e/o specifica, danni patrimoniale e rimborsi di legge ,il tutto secondo la specificazione delle singole voci analiticamente svolte nel corpo della narrativa, o nella misura minore o maggiore, che il Giudice adito riterrà equa
e conforme a Giustizia, nella misura che emergerà in corso di causa a seguito di opportuna disponenda CTU medico legale e quindi al pagamento della somma medesima con rivalutazione monetaria ed interessi legali ;”
La Causa è stata istruita tramite l'assunzione dei testimoni richiesti da parte Resistente e l'effettuazione di Consulenze Tecniche di Ufficio, sullo stato dell'immobile locato e sullo stato di salute del Resistente.
La domanda di parte Ricorrente di accogliersi la licenza intimata, e dichiarare risolto il contratto de quo, comunque ed in ogni caso per la prima scadenza utile e, per l'effetto, condannare al CP_1 rilascio dell'immobile libero e sgombro. è fondata e deve essere accolta.
Con il contratto di locazione dell'01.03.2016, le Parti hanno convenuto che: “La durata della locazione, avente natura transitoria, viene convenuta in anni uno a decorrere dal 01 marzo 2016 e, pertanto, avrà termine il 29/2/2017, con tacito rinnovo per un ulteriore anno, in mancanza di disdetta di una delle parti, da comunicarsi con preavviso di tre mesi.”.
Va preliminarmente affermata la conformità a legge di un contratto di locazione per la durata transitoria di un anno prorogabile, atteso che il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche in cui locatore concede per un limitato periodo di tempo e per un'esigenza transitoria bene individuata, il godimento pagina5 di 13 di un immobile destinato ad abitazione ad un altro soggetto dietro pagamento di un corrispettivo e che nella presente controversia, il contratto contempla la detta natura transitoria della locazione e che il conduttore ha manifestato interesse a condurre l'immobile da adibire a uso abitativo per uso transitorio e che la legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto e il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti tranne che in alcune zone in cui l'importo del canone determinato secondo accordi territoriali e precisamente alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bari, Palermo e comuni confinanti con le città sopra elencate e nei capoluoghi di provincia, quale è la città di Trento.
Ciò posto, attesa l'eccezione di parte resistente di difetto di valida disdetta in quanto contenuta
“nell'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida del
26.11.2019, notificata ex art. 140 cpc il 6.12.2019”, si deve, al riguardo, osservare che la disdetta, quale atto negoziale unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione d'impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c., e, in base a tale ultima disposizione, essa si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità di esercizio, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne notizia.
Parte Resistente, in Comparsa di costituzione e opposizione alla convalida dello sfratto (rectius, licenza) per finita locazione, eccepisce, oltre che il contratto di locazione per uso abitativo, non potrebbe avere per legge durata inferiore a quattro anni, che nessun preavviso con raccomandata con ricevuta di ritorno è stata fatta dal locatore nel termine previsto e che lo sfratto (rectius, la licenza) per finita locazione è stato notificato oltre il termine previsto dal contratto di locazione.
Sennonché, dall'esame delle notifiche effettuate al conduttore e visionabili nel fascicolo cartaceo di parte resistente, si evince che l'avviso di deposito dell'atto di intimazione di licenza per finita locazione e l'avviso 660 cpc sono stati effettuati il 27.11.2020 ma non viene documentato quando sono stati ricevuti dal conduttore, il quale in comparsa di costituzione del 20.01.2020, dichiara che l'intimazione gli è stata notificata, ai sensi dell'art. 140 cpc il 06.12.2019, pertanto, senza rispetto del termine di preavviso di tre mesi prima la scadenza concordato dalle parti.
Parte Ricorrente non contesta che la disdetta è pervenuta al conduttore in tale data.
Ne consegue che la comunicazione di disdetta del contratto di locazione per cui è causa, contenuta nell'atto introduttivo del presente giudizio, inviata in data 27 novembre 2019 ma ritirata dal conduttore il 06.12.20219 non può valere per la scadenza del 29 febbraio 2020, atteso il chiaro tenore della clausola contrattuale del preavviso da comunicarsi tre mesi prima della scadenza del contratto.
pagina6 di 13 Questo, tuttavia, non impedisce, sulla base della consolidata giurisprudenza di legittimità che la volontà – di porre termine al rapporto locatizio – manifestata con tale comunicazione di disdetta possa valere per la successiva scadenza del 29 febbraio 2021.
Infatti, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disdetta benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale per la data indicata (nella presente vicenda, come esposto, perché intempestiva rispetto a questa) è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un'opposta univoca volontà successiva dell'intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario non rinvenibile nel caso di specie
(così Cassazione Civile, Sezione Terza, 30 dicembre 2014, n. 27541 e Cassazione Civile, Sezione
Terza, 15 aprile 2011, n. 8729). È pacifico, in altri termini, che il contratto di locazione possa cessare ad istanza del locatore unicamente alle scadenze previste ex lege e ove sia intimata formale disdetta: tale ultimo atto ha natura pacificamente recettizia (Cass. 8006/2009), sì che svolge i propri effetti nel momento in cui perviene tempestivamente nella sfera di conoscenza del destinatario (conduttore), rinnovandosi altrimenti il contratto ex lege. Invero, “La disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva;
pertanto, da un lato non elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand'anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, né, dall'altro lato, per potersene egli valere gli necessita un'esplicita manifestazione di volontà in tal senso” (Cassazione civile sez. VI, 22/05/2018, n.12607). Anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che "tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace”; (Cassazione civile sez. VI, 29/11/2017, n.28471). "L'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell'indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto;
essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale" (Tribunale Roma,
Sezione Sesta, 25 maggio 2012).
Ne consegue che deve essere accolta la domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione formalità con l'atto di intimazione di licenza per finita locazione.
pagina7 di 13 Quanto alla domanda riconvenzionale di parte resistente di risarcimento danno essa non è fondata e non può essere accolta.
Allega parte convenuta che: “ Il conduttore nel periodo della durata della locazione, più volte si è rivolto, ai locatori nella persona dell'Amministratore Giudiziario della Società , Parte_1 per richiedere l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione necessari per l'agibilità dell'immobile locato, di loro esclusiva competenza, i quali a tutt'oggi non hanno provveduto a rendere agibile l'immobile, facendo subire enormi disagi alla famiglia ,che è composta, oltre CP_1
dalla moglie, da tre figli minori in tenera età. Il sig. in data 12.07.2018, subiva un CP_1
grave infortunio a causa del crollo del soffitto del garage, condotto in locazione, a causa della omessa manutenzione del Locatore, con gravi danni fisici e patrimoniali alla propria autovettura parcheggiata nel garage, insieme ad altri beni di famiglia che si possono quantificare complessivamente in €. 20,933,79”.
Disposta la ctu sull'immobile il cosulente, Arch. concludeva: “..Condizioni Testimone_1
igieniche e sanitarie dei due immobili Per rispondere al mandato è bene fare alcune precisazioni, ovvero gli immobili oggetto di causa hanno subito negli anni danni a causa delle infiltrazioni d'umido sopra descritte causate dal cattivo funzionamento di due manicotti di scarico che collegano il primo il wc allo scarico al muro ed un secondo il bidet al suo scarico al muro. Per il primo dovrebbe trattarsi di un problema di guarnizioni, per il secondo di una errata pendenza dello scarico, visto che lo scarico a muro è stato posizionato ad una altezza maggiore al dovuto e questo fa sì che lo scarico abbia una pendenza contraria rispetto a quella necessaria per garantire un normale deflusso delle acque di scarico. Detto questo oggi si rileva che due guasti relativamente semplici hanno riversato sulla pavimentazione del bagno notevoli e continue infiltrazioni di acqua che, oltre ad imbibire la pavimentazione del bagno, hanno imbibito qualche parete che lo perimetra ma soprattutto il soffitto del sottostante vano garage danneggiandolo. Risulta quindi del tutto evidente che guasti facilmente riparabili, anche con una spesa non eccessiva con il passare del tempo abbiano arrecato danni maggiore agli immobili al punto da renderli inagibili. Per quanto riguarda l'abitazione posta al piano primo per motivi igienico sanitari, visto che non può immaginarsi di vivere in una abitazione ove utilizzando il water o il bidet si allaghi il pavimento sul quale poggiano e quindi vi si cammina a causa dei guasti agli scarichi sopra descritti e considerato che questo sia l'unico servizio igienico dell'unità completo di wc, bidet e lavabo si ritiene che l'abitazione non possa ritenersi agibile. Per quanto attiene invece il sottostante locale adibito a garage che risulta inagibile per motivi di sicurezze, visto che ampie porzioni di controsoffitto ancora pericolanti potrebbero staccarsi e quindi anche colpire eventuali utilizzatori dello stesso. Si precisa comunque che con semplici lavori, quali il ripristino dei due scarichi la tinteggiatura delle pareti perimetrali del bagno danneggiate dalle
pagina8 di 13 infiltrazioni e sarcita la lesione causata dall'abbassamento della pavimentazione della veranda,
l'appartamento possa tornare immediatamente agibile. Risulta inoltre necessario riparare la caldaia atta alla produzione di acqua sanitaria che nel corso del sopralluogo non risultava funzionante.
Discorso diverso vale per il locale garage il quale ha subito i maggiori danni a causa delle infiltrazioni d'umido, ed ove dopo aver eliminato le infiltrazioni d'umido, sarà necessario trattare i ferri di armatura del solaio, ricollocare le controsoffittature collassate, tinteggiando il tutto
Conclusioni - Come si è constatato l'appartamento posto a piano primo è interessato da infiltrazioni
d'umido nel vano adibito a bagno cagionate dalla perdita di due manicotti di scarico uno che collegano al proprio rispettivo scarico a muro rispettivamente il wc ed il bidet. - Le due perdite determinano l'impossibilità di utilizzare il bagno con conseguentemente l'inagibilità dell'appartamento evidenti carenze igienico sanitarie. - Motivi di sicurezza determinano invece
l'inagibilità del locale garage visto che porzioni di controsoffitto ancora pericolanti che staccandosi potrebbero colpire eventuali utilizzatore del garage.”
Ebbene (Corte appello Genova sez. I, 03/05/2021, (ud. 21/04/2021, dep. 03/05/2021), n.453)
“In tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l'obbligo di eseguire le riparazioni di piccola manutenzione;
quelle relative agli impianti interni all'immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni dette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo;
in particolare la riparazione degli infissi esterni dell'immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore.”.
Dalla lettura del contratto di locazione dell'01 marzo 2016, si legge, pag. 2 “Sono a carico del locatario le spese di ordinaria manutenzione, di energia elettrica ed acqua”.
Orbene, non può ritenersi, come sostenuto dal Resistente che la manutenzione dei due manicotti di scarico che collegano il primo il wc allo scarico al muro ed un secondo il bidet al suo scarico al muro, possono ritenersi a carico del locatore, trattandosi di interventi di manutenzione ordinaria, immediatamente percepibili dal conduttore e facilmente risolvibili dallo stesso con interventi e spese non rilevanti. Peraltro, i danni che sono conseguiti alla mancata sostituzione dei manicotti rendono evidente che la mancata manutenzione si sia protratta per un tempo ingente, in cui, oltre al disagio del versamento di acqua nel bagno in uso al conduttore, si devono essere manifestati, anche nel garage sottostante al bagno, segni evidenti di umidità che preannunciavano il pericolo di crollo del soffitto pagina9 di 13 poi verificato. Si legga al riguardo quanto constatato dal C.T.U. Arch “Le verifiche sono Tes_1
state effettuate operando delle semplici prove idrauliche, ovvero è stata scaricata la cassetta del water del wc posto nel bagno della soprastante abitazione in locazione al ricorrente perché avvenisse quasi con immediatezza nella porzione di soffitto del sottostante locale garage interessata dall'infiltrazione, un gocciolamento che è durato sino a poco dopo che le acque del water fossero completamente defluite dallo scarico. Ad ulteriore conferma si è constatato che dalla tubazione di collegamento tra la cassetta di scarico ed il sanitario, avvolta con degli stracci, ad ogni scarico è fuoriuscita dell'acqua che si sversava sulla pavimentazione. Le stesse infiltrazioni si sono manifestate quando abbiamo aperto il rubinetto che eroga l'acqua del bidet, ed anche in questo caso ad ogni erogazione di acqua si sono ripetuti i gocciolamenti nel soffitto del sottostante garage quasi con immediatezza e sempre a maggiore conferma, si è constatato che dalla tubazione che collega il sifone del bidet allo scarico a muro fuoriusciva dell'acqua che si riversava sul pavimento del bagno. Dagli altri sanitari non sono state riscontrate ulteriori perdite, pertanto se ne deduce che entrambi le perdite rilevate sono imputabili al cattivo funzionamento o rottura delle tubazioni (manicotti) che collegano i sanitari al proprio scarico a parete. Le perdite riversandosi sulla pavimentazione del bagno imbibiscono il sottostante solaio causando il distacco dei pannelli in cartongesso di finitura incollati sulla parte intradossale del solaio sottostante ed una accentuata ossidazione superficiale dei profili metallici zincati strutturali del solaio.”
Assume parte convenuta, pag. 3 della comparsa di costituzione e risposta e contestuale opposizione allo sfratto per finita locazione con domanda riconvenzionale del 20.01.2020, che.. ”3)Il conduttore nel periodo della durata della locazione, più volte si è rivolto ai locatori nella persona dell'Amministratore Giudiziario della Società Immobiliare SRL per richiedere l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione necessari per l'agibilità dell'immobile locato, di loro esclusiva competenza, i quali a tutt'oggi non hanno provveduto a rendere agibile l'immobile, facendo subire enormi disagi alla famiglia , che è composta, oltre che dalla moglie, da tre figli minori in CP_1 tenera età. L'immobile locato è nelle condizioni di stato e di fatto descritte dalla CTP di parte dell'Arch. che si allega in copia (ALL.N.2) il quale descrive gli enormi disagi Persona_1 che deve sopportare la famiglia per la mancata manutenzione straordinaria dell'immobile CP_1 de quo da parte del locatore.”.
Dall'esame della documentazione allegata al fascicolo di parte convenuta, si evince che in data
26.7.2018, il conduttore, metteva in mora il locatore per il sinistro a lui occorso in CP_1
data 12.07.2018, attribuendone la causa a non avere il locatore provveduto a “fare eseguire i lavori di manutenzione ordinaria che gli competono”. Sennonché, in data 15.07.2019, il conduttore CP_1 inviava comunicazione con cui reiterava la messa in mora dell'Amministratore Giudiziario
[...]
pagina10 di 13 per i danni conseguenti al crollo del soffitto del garage, lamentando, questa volta, che i danni erano conseguenza della mancata manutenzione straordinaria dell'immobile locato da parte del locatore che era rimasto inerte nonostante le reiterate richieste di inverto da parte del conduttore, e dichiarando che: “ .. 1) Non corrisponde al vero che il conduttore, sig. non ha immediatamente Parte_5
lamentato i gravi danni alla immobile locato. (Fanno fede le richieste effettuate al Vs. dipendente
tramite watts app, già a far data dal 18.04.2018, quando il Conduttore, per protesta Parte_6
aveva sospeso i pagamenti de i canoni di locazione, in seguito immediatamente corrisposti, senza, invero, che l'Amministrazione Giudiziaria provvedesse agli invocati lavori di straordinaria manutenzione..”. Sicché si deve ritenere che, nonostante che dai manicotti fuoriuscisse l'acqua riversandosi sul pavimento del bagno, il conduttore, ben consapevole di tale fuoriuscita, invece di provvedere alla – semplice e poco costosa - riparazione di manutenzione ordinaria, continuava ad usare il wc ed il bidet, provocando le infiltrazioni che poi hanno determinato il crollo del soffitto del sottostante garage.
Ebbene, in termini generali è noto come sia obbligo del conduttore osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia e come esso operi nel corso dell'intera durata della locazione. Si tratta di un dovere giustapposto all'ulteriore obbligo, sancito dall'art. 1590 c.c., di restituire, al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, "salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". La norma da ultimo evocata esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, comma 1, cc), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto. Se ne desume che il cattivo uso è quello non conforme al contratto, mentre il normale deterioramento conseguente all'uso conforme al contratto non dà luogo al risarcimento, salvo l'obbligo del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione.
Ed al riguardo l'art. 1576 c.c., nello specificare il contenuto dell'obbligo di mantenimento della cosa in buono stato locativo, precisa che il locatore durante la locazione deve eseguire tutte le riparazioni necessarie ordinarie e straordinarie eccettuate quelle di piccola manutenzione in base al disposto del precitato art. 1609 c.c. Tali sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non da vetustà
o da caso fortuito.
Nel caso di specie come rilevato, le infiltrazioni che hanno causato il crollo del soffitto del garage, sono state ingenerate dalla mancata sostituzione di due manicotti dell'acqua esterni, in quanto non inglobati nelle strutture murarie. A tal riguardo, si è condivisibilmente affermato (Tribunale
Roma sez. VII, 13/03/2020, n.5114) che n materia di locazione, relativamente ai danni derivanti da pagina11 di 13 un evento dannoso originatosi all'interno dell'immobile, sussiste la responsabilità del locatore se esso deriva dalle strutture murarie o da impianti in esse conglobati, perché di tali strutture e impianti il locatore conserva la custodia;
sussiste la responsabilità del conduttore se l'evento deriva da altre parti dell'immobile o da accessori, che cadono nella sua sfera di disponibilità.
Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di risarcimento per i danni subiti a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal bagno soprastante l'autorimessa, la responsabilità del sinistro, consistito nel crollo del soffitto dell'autorimessa stessa è da ricondurre al conduttore, in quanto l'origine dell'evento dannoso è stata la mancata sostituzione da due manicotti dell'acqua danneggiati e non sostituiti, parte dell'impianto idrico che non costituisce una parte di impianto conglobata nelle strutture murarie;
intervento che, anche in forza del contratto di locazione - ove il locatario dichiarava di avere preso visione dei beni locati e di averli trovati in ottimo stato di manutenzione e idonei all'uso convenuto - costituiva ordinaria manutenzione che era stata convenzionalmente posta a carico del conduttore.
Ne consegue che la domanda riconvenzionale di risarcimento dei lamentati danni sia alla persona del conduttore che ai suoi beni invocata contro l'odierna parte ricorrente, non può essere accolta, dovendosi i detti danni ricondurre a difetto di manutenzione ordinaria dell'immobile locato;
obbligo di manutenzione ordinaria che le parti del contratto hanno convenuto a carico del conduttore.
In ragione dell'esito del giudizio le spese delle disposte Consulenze tecniche d'ufficio sono da porsi interamente a carico di parte convenuta, Parte a carico della quale sono da porsi per intero le spese di lite con pagamento a favore di parte attrice e liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa.
Accoglie la domanda di parte attrice di dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso transitorio e, per l'effetto, condanna il conduttore all'immediato rilascio CP_1 dell'immobile libero e sgombro da persone e cose a favore del locatore.
Rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta di condannare la Società Immobiltre
SRL al risarcimento dei danni avanzata da . CP_1
Pone le spese delle espletate Consulenze Tecniche d'Ufficio per intero a carico di parte convenuta.
Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte CP_1
attrice Società Immobiltre SRL, che si liquidano in euro 145,50 per esborsi ed euro 2.540,00 per onorari, oltre spese generali (15%), iva e cpa, se dovute.
Messina, 05 maggio 2025.
pagina12 di 13 Il Giudice
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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