n. 5117/2023 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”; lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di parte attrice e rilevato che parte convenuta non ha depositato note, nonostante la regolare comunicazione;

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco

n.5117/ 2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 5117 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
, C.F./P.I. rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. GUIDA GENNARO, presso cui elettivamente domicilia;

ATTORE
E
C.F./P.I. , rapp.to e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. CP C.F._2
D'AMATO LUCIANO, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno
2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione per convalida di sfratto, chiedeva convalidarsi lo sfratto per Parte_1 morosità nei confronti di , giusto contratto di locazione, del 7 settembre 1981, CP intercorrente tra le parti, per aver, il conduttore, omesso il pagamento dei canoni dal mese di gennaio
2016, fino al giorno dell'atto di citazione per convalida di sfratto, per un importo pari ad euro
25.250,00, (250,00 X 101 mesi=25.250,00), nonché degli oneri condominiali ordinari pari ad 536,49, per un importo totale di euro 25.786,49.
Si costituiva in giudizio il il quale contestava tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepiva, in CP particolare, 1) in via preliminare la mancata registrazione del contratto di locazione;
2) l'avvenuto pagamento dei canoni, in contanti;
3) l'obbligatorietà della mediazione.
Tenutasi l'udienza di convalida il giudice, a scioglimento della riserva, tenuto conto delle eccezioni del convenuto, disponeva il mutamento del rito, emettendo ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 22 gennaio 2024.
Nelle memorie integrative, parte attrice insisteva nelle richieste, specificando che il si era reso CP moroso, nelle more, di tutti i canoni maturati e scaduti dal momento di proposizione del giudizio. Chiedeva, quindi, dichiararsi la risoluzione del contratto. Il convenuto non depositava, al contrario, alcuna memoria integrativa.
Veniva, altresì, esperito il prescritto tentativo di mediazione, che aveva esito infruttuoso. La causa veniva rinviata per la decisione all'udienza del 23/01/2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta: il giudice, lette le note depositata dalla parte attrice, preso atto della regolare comunicazione del decreto anche alla controparte, decide la controversia ai sensi dell'art 429 c.p.c., con sentenza allegata al provvedimento ex art 127 ter c.p.c..
In primo luogo, deve ritenersi superata l'eccezione di improcedibilità per mediazione, in quanto la procedura è stata correttamente articolata.
Nel merito la domanda attorea è fondata e merita accoglimento per quanto di seguito indicato.
Sulla nullità del contratto di locazione, va disattesa l'eccezione di parte conduttrice, in quanto “in tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt. 1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 - cioè, la forma scritta "ad substantiam" - e dell'art. 1, comma
346, della l. n. 311 del 2004 - in forza del quale i negozi sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore delle citate norme, giusta il principio "tempus regit actum", non derogato da alcune speciale disposizione transitoria”
(Sez. 3 - , Ordinanza n. 22828 del 21/07/2022).
Nel caso di specie il contratto di locazione è stato stipulato in data 7 settembre 1981 e, pertanto, non era soggetto alla registrazione obbligatoria prevista dalla suddetta legge.
Il contratto di locazione è, dunque, regolare.
Quanto all'ulteriore eccezione di pagamento, nella comparsa di costituzione e risposta nel procedimento di sfratto per morosità, il eccepiva che, subentrata nel rapporto di locazione la CP
, la stessa chiedeva che i canoni di locazione non venissero più corrisposti con il metodo Pt_1 consolidato (vaglia postale), ma direttamente in contanti presso la propria abitazione. La proprietaria, tuttavia, non rilasciava una quietanza o una ricevuta dell'avvenuto pagamento del canone. Sulla base di tale premessa, il eccepiva l'intervenuto pagamento dei canoni in contanti. CP
Tale eccezione non ha fondamento, in quanto il conduttore non ha adempiuto al proprio onere probatorio, dimostrando l'avvenuto pagamento dei canoni contestati.
In tema di inadempimento del pagamento del canone di locazione è noto che a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392 la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: - l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;

- l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
In termini, Cassazione civile, sez. III, 18/11/2010, n. 23257 ha stabilito che “nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”.
Quanto all'onere della prova, la scrivente ritiene di aderire al principio, ormai graniticamente affermatosi, espresso dalla Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n.13533/2001, per cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative
o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.”
In sostanza, qualora venga dedotto l'inadempimento di una prestazione contrattuale, ferma la prova del contratto, a colui che agisce in giudizio è richiesta esclusivamente l'allegazione dell'inadempimento, mentre spetterà alla controparte provare l'estinzione della prestazione a suo carico. Dedotto l'inadempimento, e provato il rapporto spettava, pertanto, al conduttore, provare di aver regolarmente adempiuto, e non, al contrario, come dallo stesso dedotto, all'attrice/locatrice.
Tale prova non è stata fornita.
In ordine ai pagamenti asseritamente perfezionati mediante la dazione in contanti di somme di denaro, si ritiene opportuno precisare che “poiché ai sensi dell'art. 2726 c.c. le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito, è ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'art. 2721 c.c., ma la deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta.” (Cass. civ. sent. n. 7940 del 20/04/2020).
Ebbene posto quindi che la prova del pagamento in contanti, salve eccezionali ragioni, deve essere sempre documentale, il non ha fornito alcuna prova dell'asserito pagamento– e nemmeno, per CP completezza, ha avanzato richieste di prova orale.
Il contratto deve pertanto essere dichiarato risolto e va confermato il provvedimento di rilascio già emesso, in cui era stata fissata per l'esecuzione la data del 22/01/2024.
Parte convenuta va infine condannata al pagamento dei canoni non corrisposti dal mese gennaio 2016 fino ad ottobre 2023, pari ad € 23.500,00 oltre i canoni scaduti e a scadere sino alla data di effettivo rilascio del bene per cui è causa, con gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo (sulla possibilità di condanna per i canoni a scadere anche nel giudizio di merito, successivo al mutamento del rito, la recente Cass. civ. n. 24819 del 2023 ha risolto i dubbi interpretativi, nel senso della ammissione).
Non possono invece essere riconosciute le spese condominiali richieste, non essendo stata fornita prova del relativo pagamento.
Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, in assenza di specifiche e distinte questioni di fatto e diritto, tenuto conto del valore del decisum, superiore ad €5.200,00.
Non si ritengono, invece, sussistenti, i presupposti per la condanna ex. art. 96 c.p.c.. Sussistono infine i presupposti per la condanna della parte convenuta, ex art. 12-bis d.lgs. 28/2010, al pagamento in favore del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, stante la sua mancata partecipazione al procedimento di mediazione e considerata che la stessa, ritualmente convocata, non ha addotto nessun illegittimo impedimento a comparire

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) Accoglie la domanda e dichiara risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa, confermando all'uopo il provvedimento di rilascio del
20/11/2023;
b) Condanna al pagamento, in favore di parte attrice, dei canoni di locazione fino CP alla data dell'intimazione (ottobre 2023) pari ad € 23.500,00, oltre quelli scaduti nelle more e a scadere sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, con gli interessi al tasso legale come in motivazione;

c) Condanna al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, liquidate in CP
€ 280,00 per spese, € 2.600,00 per compensi oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge.
d) condanna al pagamento, in favore dell'Erario, della somma pari al doppio del CP contributo unificato dovuto per il presente giudizio.
Depositato telematicamente in data 19/02/2025
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco