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Proc. 22743 / 2024 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico EL NG ZI ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 13/10/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 22743/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risarcimento del danno ex artt. 1588 e 1590 c.c. e risoluzione transazione per inadempimento, e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Napoli alla Parte_1 C.F._1
via Mergellina n. 220 presso l'avv. Sergio Pizzolla , dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo in quanto apposta su foglio separato e a questo congiunto materialmente ex artt. 83 comma 3 c.p.c. e 18 comma 5 D.M. 21/2/2011
n. 44
ATTRICE
E
con codice fiscale , elett.te dom.to in Pozzuoli Controparte_1 C.F._2
( NA ) alla via Montenuovo Licola Patria n. 90 presso l'avv. Emilio Ursomanno, dal quale
è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla memoria difensiva
CONVENUTO
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 13/10/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio , depositato il 25/10/2024 ex art. 447 bis
c.p.c. e quindi nelle forme del rito locatizio, ha dedotto che con contratto Parte_2
stipulato il 22 luglio 1997 - registrato il successivo 16 settembre all' Ufficio del Registro
Atti Privati di Napoli - la propria madre , in qualità di usufruttuaria, Controparte_2
aveva concesso in locazione ad uso abitativo in favore di il complesso Controparte_1
immobiliare sito in Pozzuoli, alla via Monteruscello n. 42 (Parco Plein-Air) composto da un appartamento al primo piano e da altro appartamentino al piano terraneo, il tutto per una consistenza complessiva di mq. 177, oltre pertinenziali beni comuni non censibili
(androne e lavanderia), garage e spazi a verde, con decorrenza dall'1/9/1997, e che il rapporto si era poi rinnovato tacitamente, di quadriennio in quadriennio, fino al 30 agosto
2009. L'attrice ha aggiunto che il conduttore aveva chiesto alla locatrice l'autorizzazione ad apportare modifiche all'immobile situato al piano terra, costruendo una parte mobile nel locale garage ed erigendo un tramezzo per separare la zona tecnica dalla lavanderia,
ed obbligandosi, con dichiarazione sottoscritta il 2 giugno 1998, all'immediato ripristino dello stato dei luoghi nell' ipotesi in cui tali modifiche fossero state ritenute irregolari ovvero avessero comportato modifiche catastali, nonchè a manlevare la proprietaria da qualsiasi conseguenza sia economica che tecnica.
Con successivo atto per Notar dell' 11 gennaio 2002, Rep. 150848 Racc. 16064, Per_1
aveva rinunciato all'usufrutto sui beni immobili oggetto dell'atto Controparte_2
di donazione del 15 dicembre 1991 , cosicchè la figlia nel contempo Parte_2
divenuta maggiorenne, aveva consolidato il proprio diritto di proprietà anche sugli immobili già concessi in locazione al , e con contratto stipulato ai sensi dell'art. CP_1
2, comma 3, legge 431/1998 ed Accordo per la sottoscritto CP_3 Controparte_4
il 22 settembre 2010 ( e registrato all'Agenzia delle Entrate di Napoli, Ufficio territoriale 3
di Napoli 3, ai numeri 2024/serie 3, il successivo 24 settembre ) aveva Parte_2
rinnovato, a diverse condizioni economiche e contrattuali, il contratto di locazione con il
, pattuendo una durata di tre anni a decorrere dal 1 settembre 2010, poi CP_1
tacitamente rinnovata - in assenza di diniego di rinnovazione esercitato dalla locatrice ovvero disdetta da parte del conduttore - di biennio in biennio fino alla scadenza del 31
agosto 2021.
L'attrice ha precisato che nell'anno 2012 il conduttore aveva eseguito lavori nell'
appartamento posto al primo piano con modificazione della disposizione degli ambienti e che anche per tali modifiche all'appartamento il , con dichiarazione CP_1
sottoscritta il 2 ottobre 2012, si era obbligato in via unilaterale al ripristino dello stato dei luoghi al termine del rapporto nonchè alla manleva nei confronti della locatrice per sanzioni ovvero oneri amministrativi di ripristino, estendendo anche per l'immobile oggetto di ristrutturazione gli obblighi già assunti con precedente dichiarazione, sempre unilaterale, del 2 giugno 1998.
Tuttavia con lettera raccomandata a.r. n. 15001490287-9 del 24 settembre 2020, il conduttore aveva comunicato alla locatrice il suo recesso anticipato, rispetto alla scadenza contrattuale del 31 agosto 2021, dal contratto di locazione per gli immobili in
Pozzuoli (NA), alla via Monterusciello 42, preannunciando la riconsegna degli immobili per il successivo 31 maggio 2021, posticipando il rilascio, per sue esigenze, al 10 giugno
2022, data in cui il procuratore della locatrice , nella persona dell'avv. ET LO
IA, aveva formulato espressa riserva sulla consistenza e sullo stato di conservazione degli immobili di proprietà della avendo riscontrato che il conduttore nel corso Pt_2
del rapporto locativo aveva: a) nell'unità immobiliare situata al piano terra, realizzato due pareti per ottenere la costituzione di due ulteriori vani e l'aveva aveva unita a quella al piano superiore costruendo una scala interna, nonchè aveva realizzato divisione nel volume tecnico ove è installata la caldaia con la creazione di un ulteriore vano lavanderia;
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b) nell'appartamento al piano superiore, inoltre, il conduttore aveva demolito alcuni tramezzi, inglobando l'ingresso, il corridoio di disimpegno della zona letto, il soggiorno ed una delle camere in un unico salone, avente accesso oltre che dall'ingresso al I piano,
anche dal piano terra a mezzo di una scala in muratura realizzata con un taglio al solaio di interpiano;
inoltre nella zona letto ridotta a due sole camere, aveva modificato gli accessi posizionando diversamente le porte d'ingresso.
Tali modifiche - descritte nel verbale di riconsegna di immobile sottoscritto dall'avv.
ET LO IA, quale procuratore della locatrice, e dall'avv. Emilio Ursomanno,
procuratore del conduttore – avevano reso, secondo l'assunto attoreo, gli immobili totalmente difformi rispetto all' originaria consistenza catastale e, di fatto,
incommerciabili e non ricollocabili e in locazione, attesa l'impossibilità di ottenere nuovo attestato di prestazione energetica.
Secondo l'attrice, successivamente, ed al solo fine di evitare l'instaurazione di un contenzioso, ella, sempre per il tramite del suo procuratore avv. e il , CP_2 CP_1
avevano, con scrittura del 25 gennaio 2023, stipulato convenzione transattiva
prevedendosi che l'ex conduttore avrebbe proceduto, con ditta di sua fiducia ed a sue spese, al ripristino del solaio di interpiano fra l'appartamento posto al primo piano e quello al piano terra, procedendosi all'eliminazione sia della scala realizzata all'interno e dei tramezzi eretti nell' immobile posto al piano terra, nonché al ripristino della pavimentazione per la parte di solaio ricostruito con elementi messi a disposizione dalla proprietaria. Al completamento di tali opere edili, tecnici della medesima ditta prescelta dal conduttore avrebbero presentato in sanatoria per rettificare la diversa CP_5
disposizione degli spazi interni, come realizzati nell'appartamento al primo piano, 5
procedendosi anche al correlativo aggiornamento catastale e, soprattutto, a far certificare,
da tecnico strutturista, l'integrità statica del solaio ricostruito.
Trattasi di transazione novativa, posto che l' animus novandi delle parti e il quid novi
sono idonei a consentire l'individuazione di un nuovo rapporto negoziale disciplinato autonomamente rispetto alle promesse unilaterali di impegno al ripristino assunte dal il 2 giugno 1998 e il 2 ottobre 2012. Deve inoltre sussistere una specifica CP_1
volontà di far sorgere un diverso rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente ed estinto. Tanto emerge dalla lettura dell'art. 6 del contratto transattivo,
laddove prevedeva che le parti, con l'esatto adempimento delle lavorazioni ivi previste,
avrebbero considerato completamente risolte tutte le questioni tra di loro insorte e relative al precedente contratto di locazione, sull'effettivo riscontro dei denunciati ritardi nell'esecuzione dei lavori di ripristino.
In base all'assunto attoreo, tali lavori, come analiticamente descritti all'art. 3 della convenzione del 25 gennaio 2023, erano stati solo parzialmente eseguiti dalla "OGJ
" - ditta incaricata dall'ex conduttore da cui aveva ricevuto le Controparte_6
chiavi degli immobili - che aveva proceduto solo all'abbattimento della scala interna, alla ricostruzione della parte del solaio d'interpiano lasciato a "grezzo", nonostante la locatrice avesse dichiarato la disponibilità a fornire i materiali per procedersi alla ripavimentazione dello stesso. Inoltre alcuna verifica statica ed attività amministrativa -
urbanistica e catastale - era stata posta in essere dalla ditta appaltatrice, ovvero dal suo titolare, che aveva abbandonato l'immobile in stato "da cantiere".
Di conseguenza, con lettera raccomandata del 3 maggio 2023, - ai sensi Parte_2
dell'art. 1454 c.c. e di quanto pattuito all'art. 7 della scrittura transattiva sottoscritta il 25
gennaio 2023 – aveva intimato a il completamento delle opere edilizie Controparte_1
e l'effettuazione degli adempimenti amministrativi pattuiti in tale scrittura nel termine di 6
termine senza utile iniziativa, la scrittura transattiva si sarebbe risolta per inadempimento grave e colpevole del medesimo committente.
Inoltre la locatrice con tale diffida aveva richiesto all' ex conduttore anche il risarcimento dei danni per il mancato uso degli immobili restituiti in condizioni tali da non consentirne nè la locazione nè la vendita.
Pertanto, sempre per il fine conciliativo perseguito - rimasta priva di risultato la diffida inoltrata e, di conseguenza, considerata risolta la transazione sottoscritta , la Pt_2
aveva promosso ricorso ex art. 696 bis c.p.c. nei confronti di per Controparte_1
fotografare in tempo reale lo stato dei luoghi ed ottenere la loro descrizione alla attualità.
Nell'ambito di tale procedimento di accertamento tecnico preventivo, contrassegnato dal numero di ruolo 13804/2023 R.G., era stato nominato un C.T.U. nella persona dell'arch. , il quale aveva depositato il 20/4/2024 la sua relazione finale, Persona_2
contestata nel suo contenuto dalla e dal consulente di fiducia ( C.T.P. ) di Pt_2
quest'ultima.
Infine parte attrice ha chiesto di accertare con sentenza che gli immobili locati erano stati alterati nella loro consistenza originaria e comunque erano stati restituiti difformi rispetto allo stato in cui erano stati consegnati al conduttore e con irregolarità urbanistiche e catastali ed ha proposto le seguenti domande : dichiarare la responsabilità del CP_1
per i danni procurati alla per l' omessa rimessione in pristino degli immobili Pt_2
oggetto del pregresso rapporto locativo rispetto alla consistenza originaria, anche in
considerazione dello specifico obbligo assunto con le scritture del 2 giugno 1998 e 2
ottobre 2012; dichiarare l' intervenuta risoluzione, ai sensi dell' art. 1453 c.c., della
convenzione transattiva intervenuta il 25 gennaio 2023 in conseguenza della mancata
esecuzione delle opere indicate all' art. 3 di tale scrittura, compiute solo parzialmente, e
dell' abbandono degli immobili in stato da cantiere e con danni, addirittura, aggravati
rispetto allo stato di conservazione riscontrato verbale di riconsegna del giugno 10 7
giugno 2022; condannare il al pagamento dell' importo di euro 67.082,82 CP_1
quale importo per le opere a farsi per il ripristino degli immobili in Pozzuoli (NA) alla
via Monteruscello, 42 oggetto del pregresso rapporto locativo, nonché degli ulteriori
costi necessari per l' adempimento delle pratiche amministrative ed edilizie relative all'
esecuzione di tali opere, il tutto come quantificate nella relazione tecnica di parte
realizzata dall' arch. e depositata in sede di osservazioni alla consulenza Persona_3
tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c. già espletata fra le parti, ovvero di quella diversa
somma che dovesse determinarsi a seguito di indagine tecnica di ufficio;
condannare
ancora il medesimo al pagamento, ai sensi degli artt. 1590 e 1591 c.c.., Controparte_1
del canone di locazione pattuito nel contratto di locazione stipulato il 22 settembre
2010, per l' importo di € 1.315,00, mensili a decorrere dal mese di luglio del 2022 e fino
al momento dell' avvenuta rimessione in pristino degli immobili; condannare ancora il
, ai sensi dell' art. 1453 c.c., al risarcimento degli ulteriori danni provocati a CP_1
conseguenti alla risoluzione per inadempimento della convenzione Parte_2
transattiva sottoscritta il 23 gennaio 2023; disporre per la rinnovazione della consulenza
tecnica, condannare al pagamento delle spese ed onorari del presente Controparte_1
procedimento nonchè di quello r.g. n. 13804/2023 del Tribunale di Napoli, rimborsando
i costi già sostenuti dalla locatrice.
Una volta instaurato il contraddittorio con il , quest'ultimo si è costituito con CP_1
memoria difensiva depositata ex art. 416 c.p.c. ed ha eccepito di essersi preso carico , nel corso del rapporto locativo, di spese riguardanti opere di straordinaria manutenzione di spettanza della proprietà, dovute ad infiltrazioni d'acqua, e di aver eseguito dei lavori interni all'immobile al fine di renderlo maggiormente fruibile, incidendo unicamente sulla distribuzione interna. Il resistente ha precisato che con la scrittura privata transattiva del gennaio 2023 egli aveva assunto l'obbligo di ripristinare esclusivamente la suddivisione tra i due piani e di presentare una CILA in sanatoria per la diversa 8
distribuzione interna dell'immobile, ed ha contestato che vi fossero effettive opportunità
per la proprietà di locare l'immobile, posto che altri immobili della stessa zona erano rimasti sfitti e presentavano problematiche legate allo stato di conservazione. Infine ha chiesto, senza ottenerla, l'autorizzazione a chiamare in causa quale terzo la ditta da lui incaricata per l'esecuzione dei lavori di ripristino.
Nel merito, la domanda attorea di risarcimento ha per oggetto innanzitutto il rimborso dei costi da sostenere per il ripristino dell'immobile locato. Trattasi di domanda avanzata ai sensi degli artt. 1588 e 1590 c.c., laddove almeno il contratto del 1997 ( ma non quello del 2002 ), pur non contenendo una descrizione dettagliata dell'immobile , menzionava comunque il riconoscimento che esso era idoneo all'uso abitativo. A sua volta la cd.
descrizione dell'immobile effettuata in contratto ex art. 1590 comma 2 c.c. non integra una confessione stragiudiziale resa dal conduttore, una prova legale circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli destinata a fissare la portata esatta del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene affittato e per evitare all'esito della cessazione del contratto contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta, ma costituisce comunque una presunzione relativa circa il suo buono stato all'epoca della stipula ( cfr. Cass. civ. sez. III, 29/11/2013, n. 26780 ; Cass. civ. sez.
III, 5/2/2014, n. 2619 ).
Beninteso, nel caso di specie la descrizione del bene contenuta in entrambi i contratti non era dettagliata, il che significa che si trattava di una clausola di stile, ma in via generale il locatario, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 c.c., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha comunque l'onere di dare piena rigorosa prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato,
che deve presumersi, in via relativa, in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i
danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in
contratto ( cfr. Cass. civ. sez. III, 15/4/2022, n. 12384, laddove, in applicazione del 9
principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto di affitto di fondo rustico, sul presupposto che non potesse essere attribuita con certezza all'affittuario la responsabilità
per il danneggiamento dei muretti e per la sottrazione del pietrisco e degli alberelli, non essendo dato conoscere lo stato dei luoghi al momento della stipula del contratto ), non potendo tale presunzione essere superata da generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ( v. Cass. civ. sez.
III, 26/7/2016, n. 15361, in un caso in cui era presente una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell'immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all'uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quell'elemento ).
Salve diverse disposizioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di riconsegna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio. Ciò significa che il godimento, valutato socialmente, e cioè tipicamente, “normale” della cosa locata,
comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al conduttore ( si può
fare l'esempio dei chiodi piantati per i quadri o delle barre apposte per i tendaggi ). D'altra parte, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata affatto goduta dal conduttore.
Va considerato, a tal fine, anche il combinato disposto degli artt. 1362 comma 2 e 1367
c.c., che impongono di valutare, ai fini della interpretazione del contratto, il comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione dell'accordo,
le cui clausole debbono essere interpretate nel senso in cui possono avere qualche significato, anziché in quello secondo cui non ne hanno alcuno. Ciò vale a maggior 10
ragione nel caso in esame, visto che l'immobile è stato utilizzato in via continuativa dal
1997 fino al 10/6/2022, e per tale motivo il conduttore era in possesso delle cognizioni tecniche necessarie per valutare correttamente le condizioni di utilizzabilità
dell'immobile preso in locazione, ivi compresi gli accessori, fin dall'inizio del rapporto .
Orbene, le cause dei danni ( o meglio: le trasformazioni che hanno alterato l'originario stato dei luoghi come consegnati dal conduttore ) riscontrati dal C.T.U. nell'immobile di proprietà locato al , sono attribuibili alla trasformazione dei luoghi per Pt_3 CP_1
meglio adibirli all'utilizzo abitativo, atteso che sono stati consentiti dalla proprietaria, per quanto dalla stessa ammesso . Le dette cause sono quindi tutte imputabili al conduttore che non ha in alcun modo, nel corso del presente giudizio, provato il contrario;
ed infatti il resistente non ha validamente contestato la sussistenza dei danni e delle trasformazioni
Quindi, dalla lettura degli atti di causa, è palese la trasformazione dei luoghi imputabile al conduttore, sebbene con il consenso della locatrice, finalizzata ad adibire nel miglior modo possibile il bene locato alle esigenze abitative del . Rimane peraltro CP_1
l'obbligo del ripristino in virtù delle norme di cui agli artt. 1588 e 1590 c.c. , tanto è vero che con la transazione stipulata il 25 gennaio 2023 gli immobili, già restituiti alla locatrice, furono riconsegnati al conduttore perché consentisse alla ditta da lui individuata ed incaricata di accedere agli stessi e di procedere con le lavorazioni edili oggetto della scrittura medesima.
Per l'appunto il C.T.U. ha riscontrato, in sede di ispezione eseguita nel contesto dell'accertamento tecnico preventivo, che l'immobile era bisognevole di una nuova tinteggiatura in quanto le pareti presentavano i tipici segni di usura (aloni, segni di mobilio, fori di quadri, scrostature ecc.) nonché la mancanza del pavimento e zoccolino in corrispondenza della porzione di solaio demolito e successivamente ricostruito e la rottura di alcune piastrelle del pavimento nel vano cucina. Per il resto l'immobile è stato valutato in un normale stato d'uso. 11
Per uno dei beni è però stata verificata una maggiore consistenza rispetto alla planimetria catastale. L'incremento di volume si riferisce alla realizzazione di una lavanderia e di un locale tecnico che sono stati realizzati invadendo una porzione di superficie coperta non pertinenziale all'immobile.
L'immobile in parola si presenta comunque in un pessimo stato di conservazione soprattutto in riferimento alle finiture murarie, essendo state riscontrate diffuse esfoliazioni della pittura su tutte le superfici murarie dovute ad evidenti infiltrazioni in corrispondenza delle pareti contro terra e ad umidità di risalita, problematiche, queste,
valutate dall'ausiliario del Giudice quali tipiche degli immobili interrati in cui, proprio a causa della loro particolare conformazione e posizione, vi è penetrazione di umidità
attraverso i confinanti terrapieni e attraverso il solaio di calpestio che poggia sul terreno.
Trattasi quindi di un vizio di costruzione del bene, non dovuto alla cattiva manutenzione da parte del conduttore, richiedendo per la sua soluzione interventi mirati ad isolare il più
possibile gli ambienti interni dal sottostante terreno e dai confinanti terrapieni e la adozione di idonei sistemi di isolamento e areazione delle pareti e del solaio di calpestio,
sempre per quanto valutato dal C.T.U.
L'ausiliario ha rilevato, altresì, la mancanza di parte della pavimentazione e zoccolino nella cucina, in corrispondenza della preesistente scala di collegamento con il soprastante immobile.
Con riferimento agli impianti, anche per il suddetto immobile l'arch. non ha Per_2
rinvenuto le relative certificazioni di conformità che potrebbero essere rilasciate da un tecnico abilitato, previe opportune verifiche di rispondenza degli impianti alle norme vigenti all'epoca della realizzazione ed eventuale adeguamento degli stessi.
Quindi il C.T.U. ha individuato i lavori occorrenti al ripristino abitativo degli immobili e quelli propedeutici al ripristino della sua conformità urbanistica ed ha stimato il loro costo. 12
Vero è che il consulente di fiducia di parte attrice, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo nella persona dell'arch. , ha individuato a sua volta una Persona_3
serie di lavorazioni intese a ripristinare la distribuzione degli spazi ante locazione di entrambi gli immobili e, in aggiunta, ha previsto la demolizione di massetti, la sostituzione completa di pavimenti, zoccolini, rivestimenti, il ripristino di infissi, la sostituzione degli igienici, il rifacimento degli impianti idraulico ed elettrico ed infine la tinteggiatura di tutte le pareti e soffitti per un costo di circa euro 67.000.
Tale valutazione, fatta propria ovviamente da parte attrice anche in sede di giudizio di merito, è palesemente infondata. Invero il buono stato locativo e l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito costituiscono oggetto di una presunzione legale relativa ( art. 1590 comma
2 c.c.: presunzione di conformità dello stato di fatto dell'alloggio alla descrizione fattane dalle parti o, in mancanza di descrizione, presunzione di buono stato di manutenzione ),
con la conseguenza che si pone a carico del conduttore l'onere di allegare in maniera specifica e di provare in maniera rigorosa che, al momento della consegna, l'immobile era in uno stato incompatibile con il buono stato locativo e che l'immobile si trovava in uno stato e presentava caratteristiche e vizi incompatibili con l'idoneità all'uso pattuito.
Tuttavia nei due contratti di locazione mancava qualsiasi descrizione degli immobili, e il
C.T.U., ferma la presunzione relativa di buono stato di manutenzione all'atto della stipula dei relativi negozi, ha dato atto di non aver rinvenuto alcuna documentazione attestante lo stato dei luoghi in ordine alla conservazione, alle rifiniture e agli impianti degli immobili all'epoca dell'inizio della locazione né tale documentazione è stata a lui fornita nel corso delle operazioni, nonostante specifica richiesta rivolta in tal senso alle parti a mezzo pec . Non è dunque materialmente possibile un ordine di ricostruzione di una situazione di fatto che dagli atti di causa non emerge documentalmente e che si risolverebbe in una integrale ristrutturazione degli immobili. 13
In sintesi, il C.T.U. ha stimato analiticamente, mediante redazione di computo metrico estimativo, i costi relativi alle lavorazioni necessarie a rendere l'immobile abitabile in
euro 2.439 ( IVA esclusa ) . In proposito va considerata anche l'IVA, atteso che il risarcimento del danno si estende agli oneri accessori e conseguenziali e che pertanto, se lo stesso è stato ricostruito dall'ausiliario in base alle spese da affrontare per riparare il bene danneggiato, deve comprendere anche l'IVA, pur se la riparazione non è ancora avvenuta ( cfr. Cass. civ. sez. II, 11/11/2022, n. 33369 ) . La cifra ammonta pertanto ad
euro 2.975,58, ottenuta calcolando l'IVA ordinaria al 22%, in mancanza di diversa indicazione dell'ausiliario.
L'arch. ha altresì individuato le pratiche autorizzative occorrenti per sanare la Per_2
diversa disposizione interna degli spazi al piano terra (erroneamente indicato in atti come primo piano) nonché la ricostruzione del solaio mediante SCIA (Segnalazione
Certificata Inizio Attività) e pratica al Settore Sismica, e sul punto questo Giudice
considera opportuno far riferimento al costo massimo, pari ad euro 3.300, comprensivo degli oneri tecnici e amministrativi .
L'arch. ha quindi individuato le pratiche autorizzative per legittimare le opere a Per_2
farsi nell'immobile al piano seminterrato per le quali occorre presentare una CIL
(Comunicazione Inizio Lavori) , i cui costi sono stati stimati complessivamente in euro
1.000 comprensivi degli oneri tecnici e amministrativi .
Il C.T.U. ha quindi indicato le attività occorrenti per l'aggiornamento della planimetria
catastale, necessario soltanto per l'immobile posto al piano terra (in atti primo piano),
il cui costo è stato stimato in euro 300.
Il totale dei costi di ripristino in parola è di euro 7.575,58, ed è questa la cifra che segna l'ammontare dovuto dal resistente per il danno emergente ex artt. 1588 e 1590 c.c.
In proposito il consulente ha indicato anche il valore locativo dei beni che risulta complessivamente pari nell'anno ad euro 17.000 e nel singolo mese ad euro 1.416. 14
La questione interessa effettivamente le conseguenze giuridiche della violazione dell'obbligo, sancito dall'art. 1590 c.c., di riconsegnare la cosa data in locazione in buono stato, ossia non deteriorata in misura superiore a quanto prevedibile rispetto all'uso pattuito. Invero la giurisprudenza riconosce la risarcibilità tanto del danno emergente quanto del lucro cessante. Sotto il primo profilo, vengono in rilievo i costi per la riconduzione in pristino del bene, già considerati;
per il secondo, i mancati ricavi, non percepiti in conseguenza del tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino
imposti dalla condotta dannosa del conduttore. Quanto alla prova del danno, poi, tale orientamento considera la consegna di un bene deteriorato alla stregua di una tardiva, dal momento che gli interventi necessari privano il locatore della immediata disponibilità
della cosa ( v. Cass. civ. sez. III, 7/3/2019, n. 6596 ). Da tale affermazione dipende il rifiuto della tesi secondo cui per la risarcibilità il locatore sarebbe tenuto a provare la concreta impossibilità di procedere a una nuova locazione. Il locatore ha infatti sempre diritto ad una somma parametrata ai canoni calcolabili in relazione al periodo di
indisponibilità del bene, assimilandosi consegna tardiva e consegna di un bene deteriorato. Occorre pertanto valutare quale sia il tempo necessario per l'esecuzione di tali interventi e in proposito, non essendo stato formulato apposito quesito al C.T.U., può
essere utilizzato il parametro individuato come congruo dalle stesse parti all'art. 5 della scrittura transattiva del gennaio 2023, vale a dire due settimane al massimo .
Vero è che, come più volte chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, è da ritenersi legittimo, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c.c., il rifiuto del locatore di accettare la restituzione della cosa locata fino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti quest'ultimo inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 comma 1 c.c. ( cfr. in tal senso Cass. civ. sez. III, 9/12/2021, n. 39179 ; Tribunale
Frosinone sez. I, 18/1/2022, n. 62 ). Tuttavia nella fattispecie in esame il complesso immobiliare locato era già stato restituito al locatore in data 10/6/2022 a seguito del 15
recesso del conduttore dal rapporto, come emerge dalla scrittura privata di riconsegna sottoscritta dalle parti in pari data ed allegata al ricorso introduttivo, il che significa che il bene immobile era tornato da quel momento nella disponibilità esclusiva del proprietario, che lo aveva poi a sua volta consegnato nuovamente al conduttore non in quanto tale, essendo ormai risolto il rapporto, ma in virtù della scrittura transattiva stipulata al fine di fargli eseguire i lavori che avrebbe dovuto curare già in prima battuta.
Tantomeno è stato provato nella sua esistenza e nel suo ammontare il maggior danno per il residuo periodo ( ossia per gli ulteriori mesi occorsi per espletare l'accertamento tecnico preventivo e far accertare, con efficacia di giudicato, la misura e l'entità dei danni ). Il
relativo onere incombe infatti sull'attore-locatore, il quale deve fornire idonea dimostrazione che il suo patrimonio ha subito una diminuzione, ravvisabile nella circostanza di non aver potuto locare immobile, attraverso la prova dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione ( v.
Cass. civ. sez. III, 20/6/2017, n. 15146 ).
Di qui la condanna del al pagamento della sola somma di euro 708 a titolo di CP_1
lucro cessante.
Inoltre, posto che in tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spetta la rivalutazione monetaria del credito risarcitorio, nel momento in cui l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità
extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli ( v.
Cass. civ. sez. I, 27/12/2022, n. 37798 ), la rivalutazione in parola va calcolata secondo l'indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai ( cosiddetto indice FOI ) dal momento del deposito della C.T.U., e quindi dal 16
20/4/2024, fino al momento del deposito della presente sentenza, sulla cifra di euro
8.283,58 ( 7.575,58 + 708 ).
Vero è che solitamente nella liquidazione del danno cagionato da illecito civile come da ritardo nell'adempimento, si tiene conto del lucro cessante da nocumento finanziario subìto dal soggetto danneggiato a causa della mancata tempestiva disponibilità della somma di denaro dovuta a titolo di risarcimento, la quale, se tempestivamente corrisposta,
avrebbe potuto essere investita per ricavarne un guadagno finanziario. Ciò al fine dell'integrale risarcimento conseguente al fatto illecito, e più specificamente al fine di rendere effettiva la reintegrazione patrimoniale del danneggiato in relazione anche al ritardato conseguimento dell'equivalente pecuniario del pregiudizio subìto ( v. Cass. civ.
sez. III, 10/6/2016, n. 11899 ). Tale danno, liquidato con la tecnica degli interessi
compensativi, calcolati non sulla somma originaria o su quella rivalutata al momento della liquidazione, ma computati, invece, o sulla somma originaria progressivamente rivalutata, anno per anno, ovvero in base ad un indice di rivalutazione medio ( cfr., in tal senso ed ex multis, Cass. SS. UU., 17 febbraio 1995, n. 1712, nonché Cass. 10 marzo
2000, n. 2796 ), ha luogo sulla base del fatto che in via presuntiva il danneggiato avrebbe utilizzato la somma proprio per un investimento finanziario. Tale presunzione nel caso di specie deve considerarsi però superata, perché la cifra finale riconosciuta all'attrice è
troppo bassa per ritenere che sarebbe stata utilizzata per un investimento finanziario,
anziché per riparare l'immobile di sua proprietà.
Ora, parte attrice ha chiesto pure la risoluzione per inadempimento della scrittura transattiva del gennaio 2023. La domanda va però respinta, ostando al suo accoglimento il divieto dell'art. 1976 c.c. , che per le transazioni novative esclude espressamente tale rimedio.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del 17
valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide non con l'importo richiesto, ma, visto l'accoglimento parziale della domanda,
con la somma in concreto attribuita alla parte vincitrice ( v. sul punto Cass. civ. sez. III,
22/3/2022, n. 9237 ; Cass. civ. sez. III, 27/2/2014, n. 4696 ), dovendo il Giudice
considerare il contenuto effettivo della sua decisione ( cd. criterio del decisum ), e non il
"petitum", come stabilito dall'art. 5, comma 1, terzo periodo, del D.M. n. 55 del 10 marzo
2014 . Quest'ultima norma, infatti, stabilisce che nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni, ai fini della liquidazione dei compensi a carico del soccombente si ha riguardo di regola alla somma attribuita alla parte vincitrice anziché a quella domandata .
Anche le spese della procedura di mediazione ante causam di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi,
ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al
D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione per la mancata comparizione del resistente.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi del processo di cognizione contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1,
che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento 18
apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è
doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542
e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Peraltro, vanno definitivamente poste a carico della parte soccombente, sia pure solo nei rapporti interni, le spese della compiuta consulenza tecnica di ufficio già liquidate in favore dell'ausiliario con decreto di pagamento emesso il 22/4/2024 ex artt. 8 comma 1
D.P.R. 30/5/2002 n. 115, 52 e 53 disp. att. c.p.c. nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. e provvisoriamente poste -in detta circostanza- a carico della sola Pt_2
Premesso che la circostanza che la sentenza abbia posto il pagamento delle spese di lite a carico di una sola delle parti non è opponibile al C.T.U., il quale non è destinatario di 19
detta decisione e non può qualificarsi parte del giudizio, e che il decreto di liquidazione delle spese non può considerarsi revocato dalla sentenza che conclude la controversia, va rilevato che con il titolo costituito dalla sentenza la parte vittoriosa potrà agire in via di regresso nei confronti della parte soccombente, per l'intero, ivi compreso l'acconto già
versato .
Quanto sopra vale pure per le spese in generale dell'accertamento tecnico preventivo,
anche ove effettuato ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. che, pur essendo
"giurisdizionalizzato", è pur sempre finalizzato al componimento della lite e non dà luogo ad un'autonoma liquidazione delle spese processuali da parte del Giudice che l'ha disposto. Più in particolare, le spese dell'accertamento tecnico preventivo "ante causam"
introdotto ex artt. 696 o 696 bis c.p.c., vanno poste con apposito decreto di pagamento, a conclusione della relativa procedura, in via provvisoria ed esclusiva a carico della parte
richiedente, fermo restando che vanno prese in considerazione nell'ambito del presente processo di merito come spese giudiziali, comprensive di quelle per le prove ed indagini e di quelle per il pagamento dei professionisti che hanno assistito la parte come consulenti,
per essere addebitate nell'occasione al soccombente ai sensi dell'art. 91 c.p.c. ed essere pertanto liquidate in un unico contesto ( v. sul punto Cass. civ. sez. II, 18/5/2025, n. 13154
; Cass. civ. sez. II, 27/10/2023, n. 29850 ; Cass. civ. sez. III, 3/9/2019, n. 21975 ; Cass.
civ. sez. III, 8/6/2017, n. 14268 ; Cass. civ. sez. VI, 18/10/2016, n. 21045 ; Cass. civ. sez.
III, 27/7/2005, n. 15672 ; Cass. civ. sez. I, 15/2/2000, n. 1690 ) , e non come danno emergente o componenti del danno da risarcire ( cfr. però per quest'ultimo orientamento
Cass. civ. sez. III, 6/11/2023, n. 30854 ) o come spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite .
La giurisprudenza ha altresì evidenziato che pure le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle 20
che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il Giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92 comma 1 c.p.c., della facoltà di escluderle dalla ripetizione,
ritenendole eccessive o superflue ( cfr. Cass. civ. sez. sez. II, 3/1/2013, n. 84 ).
La condanna del soccombente a rimborsare alla controparte il compenso per l'assistenza del consulente, di cui la stessa si sia avvalso, presuppone la prova della effettività della spesa, ossia che la parte vittoriosa abbia quantomeno assunto la relativa obbligazione,
seppure il pagamento non sia stato già eseguito al momento della sentenza ( v. Cass.
civ. sez. I, 25/3/2003, n. 4357; Cass. civ. 29/6/1985, n. 3897 ).
Nel caso di cui trattasi, dagli atti di causa e, in particolare, dal tenore della C.T.U. e dalla parte dedicata alle osservazioni, sono stati provati sia l'incarico come consulente di parte,
con conseguente assunzione dell'obbligo di pagamento, sia l'attività compiuta dal C.T.P.
in favore della con la partecipazione alla sub procedura di svolgimento delle Pt_2
operazioni peritali e la formulazione delle osservazioni critiche alla bozza. Nel momento in cui sono state dimostrate sia l'obbligazione al pagamento che l'attività in concreto svolta, deve essere disposta la condanna al rimborso anche dei compensi spettanti al
C.T.P., da liquidare in complessivi euro 3.000 , cifra da ritenersi congrua perché in linea con le spese della C.T.U. come quantificate nel decreto di pagamento.
Infine va rilevato che parte convenuta non ha partecipato al tentativo di mediazione,
come risulta dal verbale redatto dall'organismo di conciliazione il 12/9/2024 , e che, a causa di tale mancata partecipazione senza giustificato motivo al relativo sub procedimento, il Giudice può desumere argomenti di prova nel giudizio ai sensi dell'art. 116 comma 2 c.p.c., come previsto dall'art. 8 comma 4 bis ( ora dall'art. 12 bis comma 2
) D.Lgs. 4/3/2010 n. 28, il che significa che la mancata comparizione della parte regolarmente convocata davanti al mediatore costituisce elemento integrativo ( anche se 21
non decisivo ) a favore della parte chiamante, per l'accertamento e la prova di fatti a carico della parte chiamata non comparsa, e in questo senso concorre alla valutazione del materiale probatorio già acquisito.
Sempre in base a tale norma, il Giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, vale a dire nei casi in cui la mediazione ha carattere obbligatorio e costituisce condizione di procedibilità della domanda, non ha partecipato al sub procedimento di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio per i procedimenti iniziati dopo il 30/6/2023, in base alla riforma Cartabia e quindi al nuovo art. 12 bis comma 2 D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 . La
sussistenza di un giustificato motivo per la mancata partecipazione al sub procedimento di mediazione costituisce elemento che esonera dall'applicazione della sanzione prevista dalla legge e deve essere conseguentemente provata da chi la invoca ( v. sul punto
Tribunale Roma, 5/7/2012 ). Nel caso di specie parte convenuta non ha allegato alcuna giustificazione, per cui va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato
della somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. L'irrogazione della sanzione pecuniaria prescinde del tutto dall'esito del processo e non può, pertanto,
ritenersi necessariamente subordinata neppure alla soccombenza, nel senso che può
essere pronunciata anche a carico della parte vincitrice ( v. Tribunale Modena,
23/11/2012, n. 1789 ) . Beninteso, trattandosi non del contributo in concreto versato, che in ipotesi potrebbe anche essere inferiore a quello previsto per legge, ma di quello dovuto,
non è possibile in questa sede una sua quantificazione, posto che la liquidazione del dovuto spetta ex art. 91 comma 2 c.p.c. al funzionario di Cancelleria .
Infine occorre inviare, in ottemperanza all'art. 256 c.p.c., copia di atti del processo, ivi compresa la presente sentenza e la relazione finale redatta dal C.T.U. nell'ambito del 22
procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. ed allegata al ricorso introduttivo di parte attrice, alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di
Napoli affinchè verifichi se negli immobili locati siano stati commessi abusi edilizi sanzionabili penalmente .

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie parzialmente la domanda risarcitoria attorea e per l'effetto condanna al pagamento in favore di della somma di euro 8.283,58 Controparte_1 Parte_2
oltre rivalutazione ISTAT nei termini indicati in motivazione;

b ) rigetta la domanda attorea di risoluzione per inadempimento della transazione;

c ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese del presente giudizio di merito nonché di quelle di mediazione, Parte_2
che si liquidano in complessivi euro 5.900 , di cui euro 5.100 per compensi ed euro 800
per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi;

d ) pone definitivamente a carico di , nei rapporti interni tra le parti, le Controparte_1
spese della consulenza tecnica di ufficio già liquidate in favore dell'ausiliario con decreto di pagamento emesso ex artt. 8 comma 1 D.P.R. 30/5/2002 n. 115, 52 e 53 disp. att. c.p.c.
nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo contrassegnato dal numero di ruolo 13804/2023 R.G. ;
e ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo Parte_2
contrassegnato dal numero di ruolo 13804/2023 R.G., che si liquidano in complessivi euro 2.537 , di cui euro 2.337 per compensi ed euro 200 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi;
23
f ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese di C.T.P. anticipate da quest'ultima nel corso Parte_2
dell'accertamento tecnico preventivo contrassegnato dal numero di ruolo 13804/2023
R.G., che si liquidano in complessivi euro 3.000 per compensi, oltre IVA e CP se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi;

g ) visto l'art. 12 bis comma 2 D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 condanna al Controparte_1
versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio in virtù della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione;

h ) visto l'art. 256 c.p.c. ordina alla Cancelleria di trasmettere copia della presente sentenza e della relazione del C.T.U. resa all'esito del procedimento di accertamento tecnico preventivo contrassegnato dal numero di ruolo 13804/2023 R.G. ed allegata al ricorso introduttivo del presente giudizio alla Procura della Repubblica presso il
Tribunale di Napoli perché valuti la sussistenza o meno di reati edilizi.
Napoli, 13/10/2025
Il G.U.
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15 giorni dal ricevimento della comunicazione , con espressa avvertenza che, decorso tale