REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
TERZA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Maria Caroppoli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 702730/2012 R.G. avente ad oggetto IMPUGNAZIONE DI
DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE, pendente
TRA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
, , , ,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 [...]
, , , , Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11 [...]
, , , rappresentati e difesi Pt_12 Parte_13 Parte_14 dall'avv. Gennaro Gentile ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Caserta, alla via
Caduti Sul Lavoro n. 24, (pec: , in virtù di procura in calce Email_1 all'atto di citazione
ATTORI
E
sito in Caserta alla Via Turati n. 34, in Controparte_1 persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, Avv. Tiziano Maria Giaquinto, rappresentato e difeso dall'avv. Stefania Gagliardi e presso la stessa elettivamente domiciliato in
Santa Maria Capua Vetere, alla via Italia Coop. Giglio n. 2, (pec:
, come da procura a margine della comparsa di costituzione Email_2
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da verbali ed atti di causa e come da note di trattazione scritta.
OGGETTO: impugnazione di delibera condominiale.
MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa ai sensi del dettato di cui all'art. 132, comma 2, c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma
17, della Legge n. 69 del 18 giugno 2009. Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo e di costituzione delle parti sia i verbali delle udienze nonché i provvedimenti assunti.
Nella stesura della motivazione si è tenuto conto dell'insegnamento giurisprudenziale secondo cui questa deve consistere nell'esposizione delle argomentazioni in fatto ed in diritto poste a fondamento dell'adottata decisione, fedelmente riproduttive dell'iter logico-giuridico seguito dal
Giudice, senza la necessità di soffermarsi nella disamina di tutte le argomentazioni sviluppate dalle parti, che debbono così intendersi ritenute non pertinenti e non risolutive ai fini della definizione del giudizio qualora non espressamente richiamate nei motivi della decisione.
Con atto di citazione del 03/12/2012, i sigg.ri , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
, ,
[...] Parte_9 Parte_10 Parte_11 Parte_12 Parte_13 [...]
quali condomini del fabbricato , adivano l'intestato Tribunale, Pt_14 Controparte_1
impugnando la delibera assembleare adottata in data 25/09/2012 e notificata agli stessi in data
09/11/2012, al fine di ottenere la pronuncia di invalidità della stessa delibera, dalla quale si evinceva fosse stato oggetto di discussione, tra l'altro, l'approvazione delle tabelle millesimali e le eventuali modifiche. In particolare, gli attori rappresentavano che la delibera fosse annullabile per una serie di irregolarità tra cui la mancata convocazione del MI e Parte_4
l'approvazione e/o modifica delle tabelle millesimali senza che fosse stato raggiunto il quorum deliberativo richiesto ex art. 1136 c.c.
Si costituiva in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto delle domande formulate ex adverso, perché infondate in fatto e diritto, primariamente lamentando la decadenza di parte attrice dall'azione di annullamento, avendo la stessa intentato erroneamente un'azione volta ad ottenere la declaratoria di nullità della delibera impugnata.
Ebbene, giova in questa sede affrontare preliminarmente la questione assorbente della omessa convocazione del sig. quale causa inficiante la validità della delibera di cui si Parte_4
controverte.
Tuttavia, preliminarmente non può non farsi un cenno alla distinzione fondamentale tra le azioni di annullamento e nullità.
Si tratta di azioni volte a far valere vizi diversi, difatti la seconda serve a caducare un atto per vizi più gravi rispetto a quelli che possono essere dedotti in giudizio intentando un'azione di annullamento. E segnatamente, nel caso di specie, occorre precisare che la deliberazione è, com'è noto, l'atto con il quale l'assemblea manifesta la sua volontà e che vincola tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti. La stessa è nulla qualora sia priva di elementi essenziali, se l'oggetto sia impossibile o illecito o non rientri nella competenza dell'assemblea. Ancora, sono nulle quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni MI.
Invece, devono essere qualificate come annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o dal regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, o adottate in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari o attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea, così come quelle affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e che violano norme che stabiliscono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Altra differenza tra le azioni prefate risiede nel fatto che mentre i vizi di nullità sono rilevabili anche d'ufficio ex art. 1421 c.c., la legittimazione all'esercizio dell'azione di annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse il rimedio è stabilito dalla legge.
Precipuamente, la mancata o tardiva comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 comma 3 c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. S.U. n. 4806/05), così come stabilito dall'articolo 66 comma 3 disp. att. c.c.
L'attuale formulazione della norma in parola dispone che “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Prima della riforma intervenuta nel 2013 era pacifico il principio della “libertà delle forme” quanto alla convocazione delle assemblee, principio cui fa riferimento la giurisprudenza invocata dal convenuto, secondo cui, in mancanza di particolari modalità di notifica ai condomini CP_1 dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione poteva essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo (di conseguenza anche la prova che il MI avesse in concreto ricevuta la notizia della convocazione poteva essere fornita con qualsiasi mezzo, anche presuntivo). La modifica legislativa appare, perciò, particolarmente incisiva in quanto sostituisce a un sistema di libertà delle forme una elencazione di particolari modalità di comunicazione.
È di palmare evidenza che l'intento precipuo del Legislatore sia stato quello di garantire un certo grado di certezza quanto alla presunzione di ricezione dell'avviso (raccomandata, pec, fax, consegna a mano), in coerenza e in armonia con il complessivo impianto della intera riforma dell'istituto.
Ne discende che l'elencazione deve essere interpretata tassativamente e che solo l'osservanza di una delle forme prescritte comporta la regolarità della comunicazione. Il vecchio principio di libertà delle forme, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità in una a quello del raggiungimento dello scopo, è dunque venuto meno con le modifiche apportate dalla riforma della materia e non può più essere invocato per sanare l'irregolarità della convocazione effettuata in forma diversa da quelle imposte dall'articolo 66, comma 3 disp. att. c.c.
Pertanto, fatte queste opportune premesse in punto di diritto, occorre passare all'esame del fatto di cui si controverte.
Anzitutto, occorre precisare che non può essere qualificata come azione di nullità quella proposta dagli attori, avendo gli stessi espressamente richiesto la dichiarazione di invalidità della delibera adottata in data 25/09/2012 per inosservanza delle maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. e perché comunque adottata da un'assemblea da intendersi nulla per mancata convocazione del MI
al fine di ottenerne l'annullamento. Parte_4
È lapalissiano che l'azione sia qualificata come di annullamento e che la locuzione nullità sia riferita all'assemblea e non alla delibera impugnata.
Ancora, il sig. era legittimato attivo all'impugnazione predetta e alcun onere Parte_4 probatorio gravava su di lui, atteso che l'onere di provare che tutti i condomini fossero stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale gravava naturalmente sul , CP_1 non potendosi addossare al MI che deduceva l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo.
Tra l'altro, appare un dato incontestato dallo stesso convenuto che non vi sia stata la convocazione per l'assemblea del 25/09/2012 del sig. limitandosi il primo a contestare che Parte_4 quest'ultimo non avesse mai comunicato all'amministratore l'acquisto dei beni all'interno del condominio, non potendo assumere la qualifica di MI e conseguentemente non potendo dolersi per la mancata convocazione all'assemblea suindicata.
Tuttavia, la Cassazione è tornata più volte a pronunciarsi sulla questione, non facendo residuare alcun margine di dubbio. Secondo la Corte Suprema, all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'articolo 1130 c.c., numero 6), e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'articolo
63 disp. att. c.c., comma 5, sull'acquisizione dello status di MI e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. civ., Sez. II, 24/04/2023, n. 10824).
Pertanto, il MI non convocato può chiedere l'annullamento delle decisioni prese in assemblea, poiché l'irregolare convocazione ne compromette la validità.
Ed invero, se l'amministratore convoca erroneamente il precedente proprietario dell'immobile,
l'assemblea condominiale può essere considerata non valida e le decisioni prese possono essere annullate, entro il termine perentorio di 30 giorni giacchè è onere dell'amministratore verificare prima di procedere alla convocazione la titolarità del diritto di proprietà in capo al MI da convocare all'assemblea.
L'impugnazione va perciò accolta e va disposto l'annullamento della delibera del 25/09/2012, adottata dall'assemblea del condominio . Controparte_1
Restano assorbite tutte le ulteriori domande ed eccezioni formulate dalle parti.
Il va condannato, in base al principio della soccombenza, alla refusione delle spese e CP_1
competenze di lite, che, in considerazione della natura della controversia e della complessità delle questioni trattate, ai sensi dell'articolo 4 D.M. n. 55/14, sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) accoglie l'impugnazione proposta da , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 [...]
, , Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11 Parte_12 Parte_13
avverso la delibera del 25/09/2012 e, per l'effetto, annulla la
[...] Parte_14 deliberazione adottata dall'assemblea del condominio “ ; Controparte_1
b) condanna il sito in Caserta alla Via Turati n. 34, in Controparte_1 persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, Avv. Tiziano Maria Giaquinto, al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 4.380,35, oltre al rimborso forfettario come per legge, I.V.A. e C.P.A.
Santa Maria Capua Vetere, 02/07/2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Caroppoli