n. 202/2022 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di LI Nord, I sezione civile, in composizione monocratica, dott.ssa NA
Scognamiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA PARZIALE nella causa civile n. 202 RGAC dell'anno 2022 avente ad oggetto: divisione di beni immobili
TRA nata a [...] il [...], c.f. elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 dom.ta presso gli Avv.ti Ermanno Restucci e Pietro D'Alessandro dai quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti
ATTRICE
CONTRO nata a [...] il [...] c.f. e CP_1 CodiceFiscale_2 [...]
nato a [...], il [...] c.f. , elettivamente domiciliati in CP_2 CodiceFiscale_3
LI, alla Piazza Immacolata n.4, presso lo studio dell'Avv. Enrico D'Ascia che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
CONVENUTO
NONCHE'
, con sede legale in LI alla via Toledo 177, in persona del legale Controparte_3
rapp.te p.t.;
CONVENUTO CONTUMACE
nata a [...] il [...] e nato a [...] il [...] CP_4 Controparte_5
TERZI CHIAMATI IN CAUSA CONTUMACI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti costituite si riportano alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione scritta depositate il 09 e 15 ottobre 2024. pagina 1 di 9

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la sig.ra a esposto: Parte_1
- di essere comproprietaria, per la quota di 1/3, dell'appartamento sito in Marano di LI, alla Via
Unione Sovietica 69, con annesso locale box, in forza di atto di acquisto per Notaio del Per_1
16/06/2006, rep 169086/11775;
- che i restanti 2/3 appartengono a nata a [...] il [...] e a CP_1 Controparte_2 nato a [...] il [...], quest'ultimo titolare del solo diritto di usufrutto, per aver ceduto la nuda proprietà dei beni alla sorella NA, riservandosi il diritto di abitazione vitalizio, in forza di atto per Notar del 05/07/2011 rep. 172173/13270; Per_1
- che gli immobili risultano gravati da ipoteca volontaria in favore del San Paolo Banco LI Spa, con sede in LI alla Via Toledo 177;
- che essendo gli immobili occupati per intero, sin dall'acquisto, dai comproprietari NA e
[...]
ha diritto al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura di legge e comunque CP_2 in misura non inferiore ad € 300,00 mensili, nonché al conto della gestione.
Su tali premesse la sig.ra a chiesto all'adito Tribunale: Parte_1
“disporre la divisione relativa al cespite di cui sopra infra in porzioni uguali, secondo un progetto di comoda divisione che risulti adottabile ed emettere ogni conseguenziale provvedimento di legge;
disporre, previa verifica a mezzo del CTU nominando del fatto che il bene comune non è comodamente divisibile, lo scioglimento della comunione tra i predetti partecipanti dei beni di cui alla seguente descrizione: appartamento in Marano di LI alla Via Unione Sovietica n. 69 in NCEU al folio 8,
p.lla 330 sub. 14; locale box in Marano di LI alla Via Unione Sovietica 69 in NCEU al folio 8,
p.lla 330 sub. 47,direttamente, per il caso che il CTU riferisca che i beni descritti non risultano, come di fatto comodamente divisibili;
porre le spese a carico della massa, ovvero a carico dei condividenti in proporzione delle rispettive quote, in quanto effettuate nel comune interesse;
disporre secondo soccombenza di quelle conseguite ad eccessive pretese o ad inutili resistenze. disporre che la emittenda sentenza di divisione abbia effetto nei confronti dei creditori iscritti convenuti;
condannare essi convenuti al pagamento della somma di € 300,00 mensili (o in quella diversa, maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa anche a mezzo di consulenza tecnica)
a far data dal mese di luglio dell'anno 2006, previo rendimento del conto della gestione dei beni. Spese solo in caso di ingiusta opposizione”.
pagina 2 di 9 II= Costituitisi in giudizio i sig.ri ANNA e hanno contestato la domanda attrice, Controparte_2
eccependo:
- che gli immobili per cui è causa sono stati acquistati da tutte le parti in causa, ma pagati, esclusivamente, da essi convenuti che hanno mutuato la somma di € 120.000,00 dalla Banca Intesa
Sanpaolo Spa, con la sottoscrizione di mutuo fondiario destinato al pagamento dell'intero immobile per cui è causa, giusto atto di mutuo fondiario a rogito Notaio rep. n. 169087 - racc. n. Per_1
11776 del 16.06.2006;
- che l'attrice è intervenuta nel già menzionato mutuo esclusivamente “quale parte interveniente per la costituzione delle garanzie” e non anche come parte mutuataria;

- che il mutuo è stato estinto nell'anno 2018 e l'intero importo comprensivo di capitale, oltre interessi, è stato integralmente pagato da essa parte convenuta;

- che, pertanto, parte attrice ha arricchito il proprio patrimonio immobiliare in maniera ingiustificata in danno di essa parte convenuta che ha subito, senza motivo alcuno, un'equivalente diminuzione patrimoniale a suo vantaggio, con conseguente diritto a vedersi “restituire in natura” il bene ex art. 2041, 2° co. c.c., o, in subordine, all'indennizzo, ex art. 2041 c.c., per equivalente economico e quindi al pagamento di una somma pari a ⅓ di tutto quanto pagato alla Banca;

- l'inammissibilità e l'infondatezza dell'avversa richiesta di condanna al pagamento di € 300,00 mensili, a decorrere dal luglio 2006, a titolo di indennità d'occupazione, per intervenuta prescrizione e, comunque, per essere stato l'immobile occupato non solo da essi convenuti, ma in maniera perdurante, per tutto il lasso di tempo eccepito da parte attrice, anche dalla sig.ra
[...]
, nata a [...] il [...] e dal sig. nato a [...] il [...], CP_4 Controparte_5
rispettivamente madre e figlio di parte attrice.
Su tali premesse i sig.ri NA e hanno chiesto all'adito Tribunale di Controparte_2
“1. Autorizzare ex art. 106 c.p.c la chiamata in causa dei terzi sig.ra nata a [...] il CP_4
21.07.1940, e del sig. nato a [...] il [...], entrambi residenti presso Controparte_5
l'immobile per cui è causa in Marano di LI (Na) alla Via Unione Sovietica n. 69 in forza della circostanza che occupano ancora oggi l'immobile de quo;



2. Autorizzata la chiamata dei terzi sig.ra nata a [...] il [...], e del sig. CP_4 [...]
nato a [...] il [...], e nella denegata ipotesi in cui questo Ecc.mo Tribunale CP_5
adito dovesse ritenere parte convenuta debitrice nei confronti di parte attrice per indennità di occupazione senza titolo, accertarne e dichiararne la responsabilità in solido con i chiamati in causa e ciascuno per la sua quota di spettanza, fatta salva l'eccepita prescrizione quinquennale dell'avversa richiesta nonché l'intervenuta prescrizione in ogni caso decennale a far data dal 2006 nella denegata
pagina 3 di 9 ipotesi l'adito Tribunale dovesse ritenere tale diritto esercitato da parte attrice non soggetto a prescrizione breve;
in via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto dei sig.ri e per CP_1 Controparte_2 tutti i motivi esposti, a vedersi “restituire in natura” ex art. 2041, 2° co. c.c. la quota di ⅓ in comproprietà di parte attrice in favore di parte convenuta in ragione della metà ciascuno, e per
l'effetto statuire che la quota di proprietà di parte attrice venga trasferita ex tunc alla parte convenuta in ragione della metà ciascuno a decorrere dalla data d'estinzione del mutuo fondiario con il quale è stato pagato il prezzo dell'immobile de quo;



4. in subordine e ancora in via riconvenzionale, condannare parte attrice ex art. 2041 c.c., al pagamento per equivalente economico della quota in comproprietà per ⅓ dell'immobile per cui è causa, pari alla somma complessivamente corrisposta a titolo di capitale ed interessi da parte convenuta per l'estinzione del mutuo fondiario del 16.06.2006 strumentale all'acquisto dell'immobile per cui è causa, già estinto alla data odierna;



5. in ogni caso di denegata e non voluta ipotesi di condanna di parte convenuta compensare in via giudiziale ogni e qualsivoglia somma riconosciuta in favore di parte attrice con ogni somma che s'è chiesto in via riconvenzionale, anche subordinata, riconoscere a parte convenuta con la presente comparsa di costituzione;



6. rigettare in ogni caso e per tutti i motivi esposti e documentati le avverse domande perchè inammissibili, prescritte, infondate ed illegittime;



7. Con vittoria di spese diritti ed onorari con attribuzione al sottoscritto procuratore che ivi si dichiara antistatario.”
III= Autorizzata la chiamata in causa dei sig.ri e , gli stessi non si sono CP_4 Controparte_5
costituiti.
IV= Espletata la CTU e la prova testimoniale, all'udienza del 21.10.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa è stata assunta in decisione con i termini di cui all'art 190 c.p.c.
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Preliminarmente va dichiarata l'azione procedibile per essere stato espletato il tentativo di mediazione.
Sulla domanda di parte attrice, di divisione degli immobili oggetto di causa, va osservato quanto segue.
Dalla certificazione notarile a firma del Notaio Pietro di Nardo, depositata in atti, emerge che il bene per cui è causa appartiene a per la quota di comproprietà pari ad un 1/3 Parte_1 dell'intero, a per la quota di nuda proprietà pari a 2/3 dell'intero e per la quota di CP_1 usufrutto pari ad 1/3 dell'intero, a er la quota di usufrutto pari ad 1/3 dell'intero. Controparte_2
pagina 4 di 9 Il CTU, in seguito a motivata e dettagliata relazione tecnica, della quale si condividono i criteri di stima ed indagine, ha ritenuto che i cespiti oggetto di divisione, abitazione e box-auto, non sono comodamente divisibili poiché:
1) la conformazione planivolumetrica dei beni non consente di individuare un percorso divisionale di semplice attuazione;

2) le attività edilizie di divisione e strutturali sarebbero di particolare entità;
3) le unità derivate dalla divisione avrebbero una conformazione poco fruibile;

4) l'operazione di divisione sarebbe caratterizzata da antieconomicità poiché il valore delle singole unità divise sarebbe inferiore al valore del compendio nello stato intero.
Attesa l'indivisibilità dei beni, il CTU, applicando la metodologia della “stima diretta”
- metodologia che si condivide per la sua attendibilità, in quanto stabilisce il prezzo di mercato, attraverso le leggi della domanda e dell'offerta, ponendo a confronto beni simili- ne ha determinato l'attuale valore di mercato in € 286.840,00. Da detta somma il CTU ha detratto il costo delle spese tecniche necessarie per la regolarizzazione urbanistica, pervenendo, così, ad un valore di € 250.000,00.
Dalle verifiche espletate dal CTU è, infatti, emerso che le unità immobiliari di cui è causa non risultano, allo stato, commerciabili, ai sensi della legge 28.2.85 n°47, per la presenza di difformità urbanistiche rispetto al titolo edilizio rilasciato. La Licenza Edilizia n.2078, rilasciata in data
21.05.1981 e volturata successivamente in favore della società con il n.2079 in data CP_6
26.05.1981, infatti, prevedeva la costruzione di un fabbricato avente destinazione “negozi e uffici commerciali”.
IL CTU ha riportato che le difformità rilevate possono essere sanate attraverso la presentazione di un titolo abilitativo in sanatoria (SCIA in sanatoria o PDC ai sensi dell'art. 37 del DPR 380/01) che permette la regolarizzazione mediante cambio di destinazione d'uso gli immobili.
Ne consegue che, nel caso di specie, ravvisandosi una comunione su un immobile abusivo non può farsi luogo, allo stato, alla divisione giudiziale in quanto la pronuncia giudiziaria di scioglimento della comunione assume una funzione suppletiva di quella negoziale, e deve, ritenersi "che essa sia soggetta alle stesse norme, e in particolare alle prescrizioni urbanistiche, di quest'ultima", in quanto, diversamente opinando, "si arriverebbe al risultato paradossale di potere eludere le norme urbanistiche attraverso il procedimento giudiziario" (ordinanza n. 25836/2018; nello stesso senso Cass.
Sez. civ. Sez. 2, sentenza n. 630 del 17/01/2003). Tale orientamento è stato, da ultimo, avallato dalle
S.U. della Cassazione che hanno statuito che "quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della
pagina 5 di 9 concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno
2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio" (Cass. civile sez. un., 07/10/2019,
n.25021; in tal senso anche la giurisprudenza di legittimità successiva, cfr. Cassazione civile sez. II,
05/02/2020, n.2675).
Ne consegue che le Sezioni Unite hanno, quindi, definitivamente chiarito che la regolarità edilizia dell'immobile “da dividere” costituisce “condizione dell'azione” (cfr. da ult. Corte app. Firenze sez. III,
02/03/2023, n.434).
Per quanto innanzi, poiché le difformità urbanistiche evidenziate dal CTU sono sanabili il Tribunale, con separata ordinanza, rimette la causa sul ruolo per consentire alla parte che vi abbia interesse la regolarizzazione delle rilevate difformità, rinviando all'esito ogni decisione sulla richiesta di divisione degli immobili.
II= Sulla domanda di parte attrice di condanna delle controparti al pagamento dell'indennità di occupazione e di rendiconto, va osservato quanto segue.
In più occasioni, la giurisprudenza ha affermato che "se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento, ma che fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo …ciò posto, se il comproprietario non ha mai provato di essersi opposto all'occupazione dell'immobile non è dovuta l'indennità di occupazione (cfr.
Cass. n. 24647/2010; Cass. n. 2423/2015; Cass. n. 1738/2022).
Orbene, in applicazione di detti principi, nella specie, parte attrice non ha provato di essersi opposta all'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti NA e Pertanto, la relativa Controparte_2
domanda va rigettata.
Parimenti, va rigettata la domanda di rendiconto. Detta domanda ha natura di azione distinta ed autonoma da quella di divisione, pur potendo essere proposta contestualmente a quest'ultima (Cass.
4362/2002), con la conseguenza che essa è soggetta agli ordinari principi in materia di allegazione e prova.
pagina 6 di 9 In merito a tanto, parte attrice ha meramente avanzato in citazione una richiesta di rendiconto generica e del tutto imprecisata, non essendo stati indicati, con la dovuta puntualità, né i periodi in relazione ai quali si chiede il rendiconto, né le spettanze asseritamente dovute.
Ne consegue, pertanto, il rigetto di detta domanda.
III= La domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta va dichiarata inammissibile, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2041 e 2042 c.c.
L'azione generale di indebito arricchimento ha natura complementare e sussidiaria, potendo essere esercitata quando manchi un titolo specifico sul quale possa essere fondato un diritto di credito (vedi
SS.UU. n. 28042 del 2008; Cass. n. 723 del 2002). In altre parole, l'art. 2042 c.c. prevede che l'azione di arricchimento non è proponibile quando il danneggiato può esercitare un'altra azione per ottenere l'indennizzo del pregiudizio subito. La giurisprudenza di legittimità ha, altresì, chiarito che tale accertamento può essere svolto anche d'ufficio dal Giudice, nei limiti in cui la relativa circostanza risulti da elementi di fatto già acquisiti nel giudizio (vedi Cass. n. 9486 del 2013; Cass. n. 14944 del
2022).
La sussidiarietà va apprezzata in astratto, non in concreto, ragione per cui si prescinde dalla fruttuosità
o meno dell'esperimento dell'altra azione tipica.
L'azione generale di arricchimento postula, dunque, che la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro sia avvenuta senza giusta causa, sicché quando essa sia la conseguenza di un contratto o comunque di un altro rapporto non può dirsi che la causa manchi o sia ingiusta.
Nella specie, gli immobili oggetto di causa sono stati acquistati da parte attrice e dai convenuti NA e per il prezzo di € 120.000,00, come risulta dall'atto di compravendita versato in atti. Controparte_2
Nell'atto di compravendita, parte attrice ed i convenuti, NA e hanno acquistato gli Controparte_2
immobili ciascuno per la quota di 1/3 in comproprietà e in forza di detta compravendita sono divenuti acquirenti obbligati in solido, ex artt. 1294 c.c., al pagamento del prezzo.
I convenuti NA e hanno dimostrato di aver pagato il prezzo, in misura superiore alla Controparte_2 quota di loro spettanza, avendo pagato l'intero importo di € 120.000,00, a mezzo mutuo bancario, stipulato contestualmente all'atto di compravendita dinanzi al medesimo Notaio Persona_2 nella medesima giornata del 16.06.2006 e lo hanno estinto, nell'anno 2018, come da quietanze allegate.
Parte attrice, invece, non ha fornito prova contraria di aver versato la quota di propria spettanza di €
40.000,00, limitandosi, genericamente, a sostenere che la somma mutuata è stata utilizzata dalle controparti per scopi diversi.
pagina 7 di 9 Orbene, nei rapporti interni tra i condebitori solidali cessa di operare il vincolo della solidarietà, imposta a garanzia e nell'interesse del creditore, e torna ad avere esclusiva rilevanza il principio della parzialità dell'obbligazione (Cass. 19 gennaio 1984, n. 459; cfr. pure Cass. 7 dicembre 1998, n. 12366).
In forza del principio di ripartizione interna delle prestazioni, il condebitore – nella specie il comproprietario- che ha adempiuto per l'intero per una parte superiore alla sua quota ha diritto di regresso (art. 1298 e 1299 c.c.).
Per quanto innanzi, nella specie, non risulta integrato il requisito previsto dall'art. 2042 c.c. della sussidiarietà dell'azione di ingiustificato arricchimento (disciplinato dall'art. 2041 c.c.), posto che le condotte esposte dai convenuti, presupponendo un arricchimento di parte attrice verificatosi a seguito del pagamento, da parte loro, dell'integrale prezzo di vendita, risultano pienamente idonee ad iscriversi nell'ambito di un diverso e specifico rimedio restitutorio, rappresentato dall'azione di regresso tra condebitori solidali prevista ai sensi dell'art. 1299 c.c..
Ne deriva pertanto che, essendo ben altra l'azione che avrebbero potuto esperire i convenuti NA e l'azione di ingiustificato arricchimento spiegata è inammissibile. Controparte_2
IV= Spese al definitivo.

PQM

Il Tribunale di LI Nord, I sezione civile, in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando, così provvede:

1. dichiara i beni oggetto di causa, appartamento in Marano di LI alla Via Unione Sovietica n.
69 in NCEU al folio 8, p.lla 330, sub. 14; locale box in Marano di LI, alla Via Unione
Sovietica 69, in NCEU al folio 8, p.lla 330 sub. 47, non comodamente divisibili;

2. rigetta le domande di parte attrice di pagamento in proprio favore dell'indennità di occupazione da parte dei sig.ri NA e e di rendiconto;
Controparte_2

3. dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dai sig.ri NA e Controparte_2

4. provvede con separata ordinanza in ordine al prosieguo del giudizio;

5. rinvia alla sentenza definitiva ogni decisione sulle spese del presente giudizio.
Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, il 24.01.2025
Il Giudice
(dott. NA Scognamiglio)
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