N. R.G. 9147/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9147/2024 promossa da:
(C.F. e P.VA , con sede legale in Roma, Via Parte_1 P.VA_1
Salvatore Barzilai n. 282, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, Sig. con il patrocinio dell'Avv. Parte_2
Davide Pirrottina (C.F. ), ed elettivamente domiciliata presso C.F._1
il suo studio sito in Roma (RM) alla via Timavo n. 3, giusta procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità
INTIMANTE poi RICORRENTE contro
(C.F. e P.VA , con sede legale in Roma, Via Controparte_1 P.VA_2
Enrico Bondi n. 241/B, in persona dell'Amministratrice Unica e legale rappresentante pro tempore, Sig.ra (C.F. Controparte_2
), con il patrocinio dell'Avv. Fabrizio Petrarchini (C.F. C.F._2
, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma C.F._3
pagina 1 di 11 (RM) alla Via Leone XIII n. 460, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
INTIMATO poi RESISTENTE
OGGETTO: opposizione allo sfratto per morosità.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 19.09.2024
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione del 22.01.2024, la ha intimato lo sfratto per morosità Pt_1
alla società -conduttrice dell'immobile di proprietà dell'intimante sito CP_1
Roma alla via Eudo Giulioli nn. 17,19, 21/A, 21/B, 23/A, 23/B- rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, dichiarare risolto il contratto di locazione relativo all'unità immobiliare sita in Roma, via Eudo
Giulioli nn. 17,19, 21/A, 21/B, 23/A, 23/B, per grave inadempimento della
[...]
con condanna della predetta al rilascio immediato del suddetto immobile CP_1
libero da persone e cose, ed al pagamento della somma di Euro 61.610,00=, pari ai canoni di locazione maturati e non pagati sino al mese di novembre 2023, oltre ai canoni successivamente scaduti ed a scadere ed a tutte le altre somme dovute sino al rilascio, nonché delle spese, competenze ed onorari di giudizio. Si producono in copia: 1) contratto di locazione;
2) ricevuta della registrazione del contratto. Ai sensi dell'art. 9 Legge n.488/1999, si dichiara che il valore del presente procedimento è pari ad Euro 61.610,00 e che, in ragione della materia, il contributo unificato è pari ad Euro 379,50.” L'intimante ha dedotto l'esistenza di un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 15.11.2020 e registrato in data 20.11.2020 che prevedeva il pagamento del canone di locazione per scaglioni di importo crescenti pagina 2 di 11 specificamente individuati. Nonostante la previsione contrattuale la ha omesso CP_1
di pagare i canoni nella misura pattuita maturando un ingente debito, ragion per cui la società locatrice ha agito in giudizio.
Il 28.02.2024 si è costituita in giudizio la opponendosi alla convalida CP_1 dell'intimato sfratto ritenuto infondato in fatto ed in diritto. Preliminarmente la conduttrice ha rilevato la nullità dell'intimazione di sfratto per mancata corrispondenza tra i numeri civici indicati nell'atto di controparte rispetto a quelli indicati nel contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, a seguire, nel merito, ha eccepito di aver sempre provveduto alla corresponsione del canone di locazione nella misura di € 2.500,00 oltre VA, quindi € 3.050,00 mensili. Il canone, ha sostenuto la conduttrice, è stato sempre pagato nella stessa somma (e non per scaglioni di importo crescenti) in forza di un accordo sopravvenuto rispetto al contratto ed intercorso con il padre dell'attuale legale rappresentante della
[...]
Tale conclusione si è resa necessaria, a parere della in ragione del Pt_1 CP_1 subentro della stessa nel contratto di fornitura pasti ai clienti dell'Hotel Cinecittà, struttura rimasta aperta pochi mesi e successivamente occupata. La conduttrice ha proseguito lamentando di non aver mai ricevuto, prima della notifica dell'intimazione di sfratto, alcuna richiesta di pagamento dei canoni arretrati, nonché le fatture dei pagamenti puntualmente effettuati. Da ultimo ha rilevato un inadempimento della locatrice a fronte di copiose infiltrazioni d'acqua che avevano interessato i locali commerciali condotti in locazione, rendendone inagibile ed insalubre l'ambiente.
Dopo aver argomentato le proprie difese, la ha rassegnato le seguenti CP_1 conclusioni “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: - Previa opposizione della parte intimata alla richiesta di convalida dello sfratto per morosità sull'immobile ad uso commerciale sito in Roma, alla Via Eudo Giulioli nn. 17, 19, 21/A, 23 e 23/A, condotto in locazione dalla Società per le ragioni tutte, in fatto e in CP_1
pagina 3 di 11 diritto, esposte in premessa, e previo mutamento del rito, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., rigettare in toto le istanze avanzate dalla Parte_1
ivi compresa la domanda di risoluzione del contratto di locazione, stante il
[...]
grave inadempimento contrattuale posto in essere dal locatore ex art. 1460 c.c.
(inadimplenti non est adimplendum), e la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio dell'unità immobiliare in oggetto. Con vittoria di compensi professionali ai sensi del D.M. n. 55/2014, oltre I.V.A. e C.P.A. nella misura di legge, e rimborso forfetario spese generali 15%, e refusione delle spese non imponibili sostenute. Con riserva di ulteriormente dedurre, precisare ed emendare la domanda in ragione delle avverse difese e con salvezza di ogni ulteriore mezzo istruttorio”.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 29.02.2024, è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. In particolare, il Giudice ha ordinato il rilascio, in favore della dell'immobile sito in Roma fissando per l'esecuzione la data del Parte_1
29.03.2024, ha invitato le parti ad esperire il tentativo di mediazione ed ha disposto il mutamento del rito in locatizio concedendo alle parti termini per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
In ossequio alle indicazioni ricevute, la data 18 luglio 2024- ha depositato Parte_3
le memorie integrative a seguito del mutamento del rito. In merito alla nullità dell'atto di citazione ha evidenziato come i numeri civici indicati nel proprio scritto introduttivo fossero conformi a quelli del contratto di locazione versato in atti e registrato (unico contratto valido). Circa il pagamento dei canoni di locazione, la locatrice ha evidenziato come l'affermazione di controparte secondo la quale sarebbe intercorso un accordo verbale che avrebbe legittimato la conduttrice al pagamento di un canone ridotto, non appare corrispondente al vero ed in ogni caso appare sprovvista di prova. Per di più, la giustificazione addotta da controparte per giustificare tale riduzione (ovvero i disagi subiti a causa dell'interruzione del contratto di fornitura dei pasti a favore dell'Hotel Cinecittà) lungi dal rappresentare pagina 4 di 11 una perdita economica cui avrebbe logicamente potuto corrispondere una riduzione del canone, a ben vedere rappresenterebbe un beneficio di cui la conduttrice sarebbe beneficiaria in considerazione dell'esiguo importo corrisposto al fornitore. Ancora, la doglianza secondo la quale la conduttrice non avrebbe ricevuto (sino alla notifica dell'intimazione di sfratto) alcuna sollecitazione di pagamento non può assurgere a motivo invalidante della pretesa della dal momento che il contratto sottoscritto Pt_1 tra le parti esonerava espressamente la locatrice dall'onere di effettuare alcuna comunicazione alla conduttrice in caso di mancato tempestivo pagamento del canone
(art. 5). Tra l'altro, la conduttrice ha dichiarato di aver versato solo una parte del canone richiesto e non ha contestato l'ammontare pattuito né quello per cui è stata definita morosa, pertanto, ha sottolineato la locatrice, la tolleranza manifestata sino all'instaurazione del giudizio non può essere considerata quale tacita accettazione di una riduzione del canone. In fine la ha rilevato di non essere mai stata resa Pt_1 edotta dell'esistenza di un danno da infiltrazioni che oggi fonderebbe l'eccezione di inadempimento esperita da controparte (oltretutto generica e non provata). La locatrice ha così concluso “Voglia l'Ill.mo Signor Giudice adito, disattesa per i su esposti motivi ogni contraria istanza ed eccezione: - rigettare l'opposizione e le domande tutte ex adverso proposte perché infondate in fatto ed in diritto, e per
l'effetto confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile de quo emessa in data
29.2.2024; - dichiarare risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in
Roma, via Eudo Giulioli nn. 17,19, 21/A, 21/B, 23/A, 23/B posto al piano terra, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 995, particella 318, sub. 513, per grave inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento della somma di
Euro 61.610,00=, pari ai canoni di locazione maturati e non pagati sino al mese di novembre 2023, oltre ai canoni successivamente scaduti ed a scadere ed a tutte le altre somme dovute sino al rilascio, nonché delle spese, competenze ed onorari di giudizio”.
pagina 5 di 11 La ha omesso di depositare le memorie integrative ex art. 426 c.p.c. CP_1
All'udienza del 19.09.2024 le parti hanno dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile e la causa è stata discussa.


2. Nel merito
La prima eccezione che deve essere analizzata concerne la pretesa nullità dell'intimazione di sfratto per morosità (a parere della conduttrice) in ragione della discrasia tra i numeri civici dell'immobile oggetto di locazione così come indicati nell'atto introduttivo del giudizio, e quelli risultanti dal contratto di locazione versato in atti dalla stessa Come noto, l'unico contratto idoneo a regolare il CP_1
rapporto corrente tra le parti è quello oggetto di registrazione. Ne consegue che essendo stato registrato il contratto versato in atti dalla locatrice, è questo il documento cui si deve fare riferimento onde verificare la corretta individuazione dell'immobile nell'intimazione di sfratto per morosità. Tale controllo ha esito positivo per la locatrice nel senso che, dal confronto tra i dati inseriti nel contratto registrato e quanto indicato nell'atto introduttivo, non vi sono differenze di alcun tipo, pertanto, l'eccezione in parola non merita accoglimento. Laddove ciò non fosse ritenuto sufficiente, si guardi all'orientamento espresso dalla Suprema Corte in tema di pignoramento di immobili: “l'errore contenuto nell'atto di pignoramento sugli elementi identificativi del bene pignorato non è causa di nullità del pignoramento, tranne nel caso in cui comporti incertezza assoluta sul bene stesso” (Cass. Civ.
Ordinanza n. 19123 del 15 settembre 2020). Considerando il civico di un immobile quale suo elemento identificativo, se si ammette l'irrilevanza di un errore che cada su tale elemento in seno ad un procedimento pignoratizio, a fortiori si dovrà ritenere che non sia idoneo ad ingenerare nullità un eventuale errore (che, si ripete, appare non sussistente nel caso di specie) che cada sull'atto introduttivo di un procedimento per sfratto. È fatta salva, in ogni caso, l'eventualità che l'incertezza gravi sul bene nel suo complesso, ipotesi non ricorrente nel caso de quo. E' sufficiente, difatti, tenere in pagina 6 di 11 considerazione il fatto che il locatore, oltre ad aver prodotto il contratto di locazione oggetto di registrazione presso l'Agenzia delle entrate, ha altresì indicato, tra i documenti versati in atti, anche la planimetria dello stesso immobile da cui risultano chiaramente i vani oggetto di locazione. Nessun dubbio residua in merito all'esatta individuazione dell'immobile locato.
Superata questa prima eccezione occorre soffermare l'attenzione sull'obbligazione di pagamento del canone di locazione da parte della conduttrice. Ebbene, nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti, è stato pattuito il pagamento del canone, quale corrispettivo per il godimento dell'immobile, per scaglioni crescenti di importo in ragione del decorso del tempo. Per essere più precisi le parti hanno pattuito: - dal
15.11.2020 al 15.5.2021, il pagamento di Euro 17.500,00 oltre VA (rate mensili anticipate di Euro 2.500,00 ciascuna oltre VA); - dal 15.6.2021 al 15.12.2021 il pagamento di Euro 21.000,00 oltre VA (rate mensili anticipate di Euro 3.000,00 ciascuna oltre VA); - dal 15.1.2022 al 15.6.2022 il pagamento di Euro 21.000,00 oltre VA (rate mensili anticipate di Euro 3.500,00 ciascuna oltre VA); - dal
15.7.2022 e sino alla scadenza del contratto il pagamento Euro 54.000,00 oltre VA
(rate mensili anticipate di Euro 4.500,00 ciascuna oltre VA). A fronte di una disposizione chiara e precisa (art. 5 contratto locazione) parte conduttrice, dopo aver adempiuto correttamente l'obbligazione di pagamento per il primo periodo di locazione (sino al giugno del 2021), dal mese di luglio 2021 si è resa morosa nel pagamento dei canoni limitandosi a corrispondere il minor importo di € 2.500,00 +
VA senza provvedere al progressivo aumento del canone così come concordato in origine per un debito totale -sino al mese di novembre 2023- di € 61.610,00. Questa morosità (ragione dell'intimazione di sfratto da parte della proprietaria dell'immobile oggetto di causa) è stata giustificata dalla conduttrice in forza di un presunto accordo verbale intercorso tra le parti che le avrebbe consentito di pagare il canone nella misura fissa prevista per il primo periodo. Tale accordo non appare provato: nessun pagina 7 di 11 documento è stato prodotto in atti che sia idoneo a far emergere un nuovo incontro delle volontà degli originari contraenti e le prove orali richieste sul punto sono generiche e imprecise. A tal proposito, inoltre, si evidenzia che a dire della conduttrice, il nuovo accordo sarebbe intercorso tra la conduttrice stessa ed il padre del legale rappresentante della locatrice, evidentemente, dunque, con un soggetto privo di legittimazione a contrarre in nome e per conto della società. Se ne deduce la inaccoglibilità della pretesa riduzione del canone. Ad abundantiam si rileva l'irrilevanza del riferimento (operato da parte conduttrice) al contratto di fornitura di pasti (di cui all'art. 6 del contratto di locazione) e alle difficoltà economiche dell'Hotel Cinecittà. A ben vedere, non vi è un titolo che legittimi la al CP_1
pagamento di un canone ridotto e quale che sia stata la causa di tale riduzione appare, in questa sede, irrilevante. La pretesa difficoltà economica in cui sarebbe incorsa la conduttrice in conseguenza del venir meno della fornitura di pasti presso l'Hotel
Cinecittà, interessato da occupazioni e successivamente chiuso, non incide sul dovere della stessa ditta fornitrice di assolvere l'obbligazione di pagamento del canone di locazione. Allo stesso modo non può farsi gravare sulla locatrice il pregiudizio derivante da un evento del tutto indipendente dalla sua volontà e rispetto al quale la locatrice, oltretutto, non ha fornito alcun tipo di garanzia. Per concludere sul punto, non vi è ragione che giustifichi la riduzione del canone di locazione, non vi è prova di alcun tipo di accordo, la stessa società conduttrice ammette di aver pagato un importo inferiore rispetto a quello originariamente pattuito, pertanto nessun dubbio rileva in merito all'ingente morosità maturata dalla nei confronti della proprietà. CP_1
È appena il caso di sottolineare che, proprio in riferimento al pagamento dei canoni, non gravava sulla locatrice l'onere di sollecitare la conduttrice al pagamento dell'arretrato onde evitare un'azione giudiziaria. Non era dovere della proprietà, in altre parole, richiedere l'aumento del canone dal momento che, come specificato nello stesso contratto di locazione all'art. 5, il mancato pagamento di due canoni di pagina 8 di 11 locazione -anche non consecutivi- avrebbe legittimato parte locatrice ad agire in giudizio a tutela delle proprie ragioni senza necessità di alcuna preventiva sollecitazione. Per di più è lo stesso art. 1219 c.c. che prevede, nell'ipotesi di cui al n.
3, che laddove sia scaduto il termine, se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore, non è necessaria la costituzione in mora del debitore.
Evidentemente si tratta dell'ipotesi sottoposta alla nostra attenzione nella quale il debitore era chiamato ad effettuare periodicamente un pagamento presso il domicilio del creditore. Scaduto il termine previsto all'articolo 5 del contratto di locazione, il creditore ha la possibilità di agire in giudizio prescindendo, dunque, dalla preventiva messa in mora del debitore che non si potrà dolere di un mancato preavviso.
Proseguendo nel proprio scritto difensivo la conduttrice lamenta una condotta inadempiente della locatrice che, a suo dire, si sarebbe disinteressata di un danno da infiltrazioni d'acqua che avrebbe reso l'immobile inutilizzabile oltre che insalubre.
Ebbene, tale circostanza appare ancora una volta sprovvista di prova. La CP_1
versa in atti un preventivo per potenziali lavori da svolgere nei locali interessati dalla presunta infiltrazione, oltre a delle foto che dovrebbero essere rappresentative del danno subito, ma omette di specificare quale dovrebbe essere la causa dell'infiltrazione (onde poterne comprendere la imputabilità) e quale sarebbe l'entità del danno in termini economici. La conduttrice non ha fatto menzione di un eventuale giudizio di accertamento tecnico preventivo svolto per tale infiltrazione, non ha fatto predisporre una consulenza tecnica di parte, non ha in alcun modo provato l'origine del danno e l'entità economica. Non vi sono indici che lascino intendere che la responsabilità per l'infiltrazione sia da addebitare alla proprietà che, pertanto, non può essere considerata responsabile del danno subito. Per di più nessuna comunicazione appare essere stata fatta dalla alla circa il lamentato CP_1 Pt_1
disagio. Ne consegue che non possa parlarsi di inadempimento in capo alla locatrice: non vi è prova di un danno cagionato dalla che allo stato appare aver onorato Pt_1
pagina 9 di 11 tutti gli obblighi di cui all'art. 1575 c.c. Mancando un inadempimento qualsivoglia eccezione in tal senso sarebbe pretestuosa, ivi compresa l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.
Stante l'incapacità dell'opposizione di paralizzare la pretesa vantata da controparte deve rilevarsi la gravità dell'inadempimento in virtù della ingente morosità maturata al novembre 2023 per € 61.610,00 a fronte di un canone mensile di € 4.500,00 oltre
Iva. Ciò, evidentemente, crea un grave squilibrio nel sinallagma contrattuale che giustifica la pronuncia di risoluzione a carico della conduttrice.
Sulla domanda di rilascio deve dichiararsi cessata la materia del contendere per l'avvenuta riconsegna dei locali.
Deve essere accolta la domanda di condanna al pagamento dei canoni. Pertanto, la convenuta deve essere condannata al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 61.610,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, per la morosità maturata fino al 30.11.2023 e della somma di € 4.500,00 oltre Iva e interessi legali dalle singole scadenze al saldo per ciascuna mensilità dal dicembre 2023 fino alla data di rilascio del 17.09.2024.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione giudizi di cognizione innanzi al Tribunale di valore compreso tra € 52.001 a
€ 260.000, eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta e applicando i compensi medi come previsto per legge. Pertanto, la deve CP_1
essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore della che si Pt_1 liquidano in € 8.433,00 per compensi ed € 1.264,95 per spese generali, oltre VA,
CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
pagina 10 di 11 rigetta l'opposizione formulata dalla e, per l'effetto, dichiara la risoluzione Parte_4
del contratto di locazione stipulato il 15.11.2020 e registrato il 20.11.2020 al n.
009810-serie 3T avente a oggetto l'immobile sito in Roma, via Eudo Giulioli posto al piano terra, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 995, particella 318, sub. 513; dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio;
condanna la al pagamento, in favore della della somma di € CP_1 Parte_1
61.610,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, per la morosità maturata fino al 30.11.2023 e della somma di € 4.500,00 oltre Iva e interessi legali dalle singole scadenze al saldo per ciascuna mensilità dal dicembre 2023 fino alla data di rilascio del 17.09.2024; condanna la alla rifusione delle spese di lite in favore della che si CP_1 Pt_1 liquidano in € 8.433,00 per compensi ed € 1.264,95 per spese generali, oltre VA,
CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Roma, 19.09.2024
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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