N. R.G. 2122/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CASTROVILLARI
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Beatrice Magarò ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2122/2018 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. LO DUCA Parte_1 C.F._1
ANTONIETTA
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MAZZIA GIOVANNI;
Controparte_1
CONVENUTO
OGGETTO: Nullità contratto preliminare

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art 702 bis del 05.07.18 adiva il Tribunale di Castrovillari Parte_1 chiedendo l'accertamento e la dichiarazione di nullità del contratto preliminare stipulato in data 07.02.09 con per la mancata consegna della polizza Controparte_1
fideiussoria e assicurativa prevista dal decreto legislativo n. 122 del 2005 e, nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda di declaratoria di nullità, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto medesimo, con contestuale restituzione della somma di € 31.200,00 versata dal sig. a titolo di acconto, oltre agli interessi e con condanna del convenuto Pt_1
pagina 1 di 6 al risarcimento dei danni patrimoniali quantificati in € 20.000,00 ed ulteriori danni non patrimoniali quantificabili dal Giudice.
Premetteva il ricorrente di aver stipulato con la reliminare di compravendita, avente CP_1 ad oggetto una villa in corso di costruzione presso il complesso residenziale denominato “Le
Mimose” sito in Policoro, che il prezzo di compravendita della villa promessa in vendita, veniva concordemente stabilito in € 160.000,00 da pagarsi con le seguenti modalità: €
30.000.00 alla firma del preliminare, € 15.000,00 alla realizzazione delle finiture,€ 15.000,00 alla consegna. Per la restante somma di € 100.000,00 l'acquirente si impegnava a sottoscrivere un mutuo con un istituto di suo gradimento.
Evidenziava, altresi, di aver presentato ricorso ex art 696 c.p.c., al fine di far accertare lo stato di avanzamento dei lavori di rifinitura dell'immobile.
Ritualmente instaurato il contraddittorio si costituiva in giudizio la la Controparte_1
quale contestava le avverse deduzioni chiedendo il rigetto della domanda di cui deduceva l'infondatezza e l'improcedibilità e rassegnava le seguenti conclusioni: Respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione o difesa: -In via preliminare, dichiarare improcedibile il ricorso ex art. 702 bis c.p.c.; - nel merito rigettare il ricorso preposto per i motivi di cui in premessa;
- accertare il mancato pagamento della somma di € 15.000,00 dovuta per l'ultimazione delle finiture oltre interessi e rivalutazione monetaria;
nonché il risarcimento del danno da determinarsi in via equitativa a causa della maggiore esposizione bancaria della società resistente dovuta alla mancata corresponsione delle somme indicate in premessa dal sig.
. Pt_1
Con ordinanza del 31.12.18 veniva disposta la trasformazione del rito.
Espletata l'istruttoria la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza del 28.02.25, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.


1.Sul merito del giudizio


1.1. Le eccezioni preliminari.
L'eccezione di improcedibilità del ricorso è infondata e non può trovare accoglimento.
Invero gli artt.696 e 696 bis c.p.c. non prevedono un termine per l'inizio del Giudizio di merito, essendo la funzione dell'accertamento tecnico preventivo quella di cristallizzare ed accertare lo stato dei luoghi ad una certa data, ed acquisire prove prima che il trascorrere del tempo le pagina 2 di 6 renda impossibili o inutili.
Neppure risulta applicabile la normativa di cui alla legge 24/17, applicabile solo in materia di responsabilità per colpa professionale.



1.2. Sulla nullità del contratto
La domanda di nullità è fondata e merita accoglimento
Invero, a norma dell'art. 2 del Dlgs. 122/05, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Nel caso di specie, nonostante il pagamento di una parte del corrispettivo dovuto, nella misura di € 31.200,00 (cfr. fattura del 01.04.09), nonostante la formale richiesta di consegna della polizza fideiussoria (cfr. raccomandata del 21.02.13), la stessa non veniva consegnata, per come riconosciuto dal convenuto.
Si osserva, infatti, che Il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale.
La CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo ha peraltro evidenziato che ancora, nel 2015, l'immobile non risultava completato.
Va, dunque, dichiarata la nullità del contratto preliminare stipulato in data 07.02.09 tra
[...]
e la . Pt_1 Controparte_1



1.2. Sulla restituzione delle somme versate in esecuzione del contratto
Alla declaratoria di nullità consegue l'obbligo per il promissario venditore di restituire le pagina 3 di 6 somme versate in esecuzione del contratto, per un importo di € 31.200,00 a cui vanno aggiunti gli interessi al tasso legale, dalla data della domanda, al saggio di cui all'art. 1284
c.c. 4° comma (cfr. Cass. Civ. 61/23, secondo cui il saggio d'interessi previsto dall'art. 1284, comma 4, c.c., trova applicazione alle obbligazioni restitutorie derivanti da nullità contrattuale).
Sotto tale profilo si condivide il principio espresso dalla Suprema Corte secondo cui la disciplina delle obbligazioni derivanti, a carico delle parti, dalla declaratoria di nullità di un negozio dalle stesse stipulato, va desunta, quanto alle reciproche restituzioni, dai principi propri della ripetizione dell'indebito oggettivo (art. 2033 cod. civ.). Ai sensi di detta norma, ove
l'obbligazione restitutoria abbia per oggetto la somma di denaro pagata in esecuzione del contratto nullo, il "solvens" ha diritto agli interessi su detta somma del giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda. Il riconoscimento degli interessi sulla somma da restituire presuppone soltanto l'avvenuta proposizione in giudizio della relativa domanda da parte del "solvens", mentre la buona fede dello "accipiens" - la cui sussistenza comporta l'attribuzione di detti interessi con decorrenza dalla data della domanda stessa, anziché da quella dell'indebito pagamento - si presume e può essere esclusa soltanto dalla prova della consapevolezza, da parte dell'"accipiens" medesimo, dell'insussistenza di un suo diritto al pagamento. (cfr. Cass. Civ. 11177/94).
Nel caso di specie, non risulta provata la mala fede dell'accipiens, avendo il promissario acquirente pagato l'importo predetto in esecuzione del contratto preliminare.
1.3 Sul risarcimento del danno.
La domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali è infondata e non può trovare accoglimento.
Invero, in caso di cessazione degli effetti del contratto a seguito di declaratoria di nullità, il pregiudizio che la parte subisce non è rappresentato dal valore della prestazione inadempiuta, in quanto la declaratoria di nullità importa la perdita del diritto a tale prestazione e non prospetta quindi un risarcimento inteso a surrogare nel patrimonio del danneggiato il valore del bene non più dovuto.
Il pregiudizio, piuttosto, deve essere individuato nel guadagno che la parte non inadempiente pagina 4 di 6 avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto, non ben circostanziato nel caso di specie.
Si osserva sul punto, che già il pagamento degli interessi serve a compensare la mancata disponibilità della somma fino al momento della restituzione, per cui il pregiudizio ulteriore richiedeva un'allegazione circostanziata, dovendo la parte non limitarsi, come nel caso di specie, a dedurre che con quella somma avrebbe potuto acquistare un altro immobile, ma evidenziare l'occasione in concreto perduta e l'impossibilità di far fronte all'acquisto in altro modo.
Peraltro, non può trascurarsi anche con riferimento alla domanda di risarcimento del danno morale, non specificato, la condotta attendistica avuta dal promissario acquirente, rilevante anche ai sensi dell'art.1227 c.c. , il quale ha introdotto il giudizio di nullità e/o risoluzione dopo ben nove anni dalla data fissata per la consegna del bene, nello stesso contratto preliminare (30.07.09), ben potendo lo stesso attivarsi prima al fine di rimuovere gli effetti del contratto e procacciarsi un altro bene sul mercato.


2.Sulle spese di lite.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza, con la precisazione che le medesime vengono liquidate secondo i parametri individuati con D.M.
55/14 tenuto conto del valore, della natura della controversia, dell'importanza e complessità delle questioni trattate.


PQM


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 2122/18 RG, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1. Dichiara la nullità del contratto preliminare stipulato in data 07.02.09 tra e la Parte_1
; Controparte_1
2. Condanna la alla restituzione in favore dell'istante della somma di € Controparte_1
31.200,00, oltre interessi al tasso legale, dalla data della domanda, al saggio di cui all'art. 1284 c.c. 4° comma
3. Condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in favore di parte convenuta nella misura di € 286,00 per spese vive, € 3.809,00 per compenso professionale oltre rimborso spese forfettarie, Iva e cap come per legge.
Castrovillari, 24.05.25
pagina 5 di 6 Il Giudice
Dott.ssa Beatrice Magaro'
pagina 6 di 6