N. R.G. 9712/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico dott.ssa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 9712 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti con note telematiche depositate nel termine del 9 giugno 2025 in sostituzione dell'udienza.
TRA
nato ad [...] il [...] (C.F.: , Parte_1 C.F._1
nata a [...] il [...] (C.F.: ), Parte_2 C.F._2
nata a [...] il [...] (C.F.: ) e Parte_3 C.F._3
nata a [...] il [...] (C.F.: , Parte_4 C.F._4
rappresentati e difesi, in virtù di mandato in calce all'atto di citazione, dall'avv.
pagina 1 di 11 ND SA e con lui elettivamente domiciliati presso il suo studio in Salerno alla via Dei Principati n.57.
ATTORI
E
(cod. fisc. ) rappresentato e Controparte_1 C.F._5
difeso, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Marco Ferraro (C.F.
[...]
) e RI GU (C.F. ), (PEC C.F._6 CodiceFiscale_7
), ed Email_1
elettivamente domiciliato, in virtù di procura ai sensi dell'art.83 cpc, presso il loro studio in Roma al Viale Regina Margherita n. 278.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Responsabilità professionale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche per l'udienza cartolare del 9 giugno 2025 da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sig.ri , Parte_1 Parte_2
e adivano, innanzi all'intestato tribunale, il notaio Parte_3 Parte_4
dott. , per sentir accertare e dichiarare la sua responsabilità Controparte_1
professionale, in ordine all'atto di donazione del 6.09.2019 dichiarato nullo per mancato pagina 2 di 11 valido titolo di acquisto e, pertanto, dichiarare fondata, sia in fatto che in diritto, la domanda attorea, con conseguente condanna del convenuto, alla restituzione, in favore del sig. del compenso già percepito per l'atto notarile in contestazione, Parte_1
pari ad euro 3.000,00 in aggiunta alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali, dal di del dovuto, fino all'effettivo soddisfo;
al risarcimento in favore di ciascun attore, di tutti i danni patrimoniali dai medesimi subiti, consistenti in tutte le spese processuali sostenute ed a sostenersi in altri procedimenti giudiziari, a cagione dell'atto stipulato per notaio dott. il tutto in aggiunta alla rivalutazione monetaria ed agli Controparte_1
interessi legali, dal dì al soddisfo;
al risarcimento in favore dei sig.ri e Parte_1
, di tutti i danni patrimoniali dai medesimi sofferti, anche quale Parte_2
pregiudizio alla loro salute ovvero per la determinazione e/o aggravamento, in essi, di condizioni patologiche, conseguenti alla situazione di stress oltre che di disagio,
determinata dalla vicenda in esame, e la cui determinazione economica potrà avvenire anche in via equitativa, il tutto in aggiunta alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali, dal di al dovuto, fino all'effettivo soddisfo.
Assumevano gli attori che l'atto di donazione del 06.09.2019, mediante il quale i signori e avevano trasferito alle figlie, e Parte_1 Parte_2 Parte_3
taluni terreni siti nel Comune di Albanella, fosse stato redatto Parte_4
sull'erroneo presupposto, ingenerato dal precedente legale di fiducia avv. Catauro,
dell'esistenza di una dichiarazione di usucapione sugli stessi contestando, così, al notaio di non avere svolto le necessarie ed opportune verifiche circa la veridicità delle pagina 3 di 11 dichiarazioni riportate da parte attrice in merito alla pronuncia di usucapione e di aver redatto l'atto fondandosi su un certificato di trascrizione della domanda giudiziale di usucapione in confusione con la trascrizione dell'avvenuto usucapione.
A causa di tale errore erano stati esposti all'azione giudiziaria del proprietario dei terreni, ad un'azione penale ed a subire una forte pressione economica per far fronte alle spese di giustizia che aveva avuto risentimenti anche sulla (fragile) struttura psicologica di alcuni degli attori, anziani.
Ritenevano dunque responsabile il notaio per non aver svolto le necessarie indagini volte all'indagine della genuinità e veridicità delle dichiarazioni rese dai contraenti.
Il giudizio veniva iscritto al RGN 9712/2021 del Tribunale civile di Salerno ed affidato alla II sez. civile.
Si costituiva in giudizio il notaio contestando le domande svolte nei Controparte_1
suoi confronti ritenendo infondati gli assunti attorei, ed eccependo la carenza di nesso causale tra i danni reclamati, ritenuti non provati, ed il proprio operato.
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma VI cpc, la causa veniva istruita mediante interrogatorio formale del convenuto, il quale rispondeva negativamente ai capitoli deferitigli, e mediante escussione dei testimoni sig.ri e Testimone_1 Tes_2
rispettivamente marito della signora e marito della signora
[...] Parte_4
Parte_3
Dichiarata chiusa l'istruttoria e ritenuta la causa matura per la decisione il giudice rimetteva le parti, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza cartolare del pagina 4 di 11 9/06/2025 dove la causa veniva assunta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del giudizio è rappresentato dalla invocata responsabilità professionale del notaio per inadempimento in quanto, in un caso di donazione di terreni da parte di soggetto affermatosi proprietario per usucapione per possesso continuato ed ininterrotto per venti anni, avrebbe indicato quale titolo di provenienza dei beni l'usucapione accertata giudizialmente.
Tale circostanza, smentita poi nei fatti, anche a seguito dell'intervenuta sentenza del tribunale di Salerno – Sezione distaccata di Eboli a chiusura del giudizio di opposizione al ricorso per la declaratoria dell'usucapione del 25 giugno 2009 R.G. 4202/09, avrebbe avuto conseguenza economiche e fisiche dei quali viene chiesto il risarcimento.
L'usucapione rappresenta a norma dell'art. 922 cod. civ. uno dei modi di acquisto della proprietà e consente, a chi determinatosi possessore ininterrotto e continuativo per vent'anni (quindici per la piccola proprietà rurale) di un immobile on comportamento animus domini, la rivendicazione della piena proprietà del detto immobile.
Tutti i presupposti dell'usucapione devono essere accertati dal Tribunale che si deve pertanto pronunciare con una sentenza emessa al termine di un regolare giudizio.
Quest'ultimo, chiaramente, deve essere intentato contro il proprietario formale della casa o del terreno.
pagina 5 di 11 È importante evidenziare che il ruolo del giudice non è quello di “costituire”
l'usucapione, ma semplicemente di “accertarlo”: si prende atto di una situazione – il possesso ininterrotto del bene altrui – che di fatto si è già verificata: tant'è che l'usucapione ha effetto retroattivo.
La presenza del giudice che dichiara l'usucapione ma non lo “crea”, serve per dare certezza ai rapporti essendo la sentenza vincolante per le parti e, una volta divenuta definitiva, non può più essere impugnata.
Di qui la giurisprudenza ritiene che il possessore, una volta maturati i requisiti dell'usucapione, sia già – di fatto e di diritto – proprietario dell'immobile e possa disporne, vendendolo o donandolo: viene a legittimarsi, quindi, la possibilità per il notaio di rogare una compravendita anche se il venditore dichiara di aver usucapito il bene, indipendentemente dall'accertamento di un giudice.
L'interpretazione che ritiene possibile stipulare un atto di trasferimento della proprietà di un immobile, da parte di chi sostiene di aver acquisito l'usucapione, senza che questi si sia procurato prima una sentenza, è stata sposata anche dalla Cassazione (sent. n.
11186/2021) che, con una certa prudenza, ha precisato che: «Il contratto di compravendita di un bene immobile usucapito è valido pur in assenza di un preventivo accertamento giudiziale della compiuta usucapione in capo al venditore …”.
Ciò premesso, con riferimento alla eccepita negligenza professionale va detto che la giurisprudenza della suprema Corte (in part. Cass. civ. sez. II, del 05/02/2007, n.2485)
ha tracciato alcune linee interpretative che ancora persistono nelle pronunce più recenti.
pagina 6 di 11 Così, non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio il quale,
nell'ipotesi di vendita di terreni dei quali l'alienante assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, non abbia avvertito l'acquirente che l'acquisto poteva essere a rischio, ove nell'atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l'acquirente era comunque consapevole di tale rischio.
La vendita di un immobile, del quale l'alienante dichiari di essere proprietario per compiuta usucapione, non è affetta da nullità per il fatto che tale vantato diritto non sia stato ancora giudizialmente accertato;
pertanto l'azione di responsabilità per danni,
esperita nei confronti del notaio rogante dall'acquirente, poi evitto dal terzo effettivo proprietario del bene, è infondata sotto il profilo della pretesa nullità dell'atto, essendo la responsabilità del professionista configurabile, se mai, sotto il diverso profilo di una omessa od insufficiente informazione della parte in ordine ai rischi inerenti al mancato accertamento giudiziale della vantata usucapione. (Cassazione civile sez. II, 05/02/2007,
n.2485).
Con questa decisione, che conduce ad un orientamento ritenuto condivisibile dal tribunale, si precisa che non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio il quale, nell'ipotesi di vendita di terreni dei quali l'alienante assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, non abbia avvertito l'acquirente che l'acquisto poteva essere a rischio, ove nell'atto venga pagina 7 di 11 espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l'acquirente era comunque consapevole di tale rischio.
Nel caso di specie tale clausola è presente laddove, nella donazione de quo, all'art. 1)
ultimo capoverso, viene esplicitata l'ammonizione fatta dal notaio rogante ai sensi e per gli effetti di che agli artt. 3 e 76 del DPR 445/2000.
Il carattere generale del richiamo sopra evidenziato è ritenuto sufficiente a realizzare l'ammonizione richiamata dalle pronunce su richiamate: a ciò si aggiunga che,
nell'ultimo capoverso della pag.2) del citato atto di donazione, viene espressamente esonerato il notaio da ogni responsabilità in ordine al controllo catastale delle particelle interessate: “La rispettiva parte donataria mi dichiara di avere, direttamente in loco o a
mezzo tecnici di sua fiducia, verificato la consistenza immobiliare e la sua
corrispondenza al dato catastale qui trascritto e, pertanto, espressamente esonera me
Notaio da ogni responsabilità al riguardo”.
Al riscontro documentale che adombra le rappresentazioni di parte attrice in merito all'esclusione di responsabilità, non può non fare eco la circostanza che, all'epoca del rogito, il giudizio di opposizione alla declaratoria dell'usucapione intentato dalla sig.ra e segnata al R.G. 4202/09 del Tribunale di Salerno – Sez. distaccata di Parte_5
MO LL, risultava ancora pendente (essendo definito con la sentenza n.
1094/2020, depositata in data 23 aprile 2020, poi impugnata innanzi alla Corte di
Appello ed è ancora pendente il relativo gravame): tale circostanza, venne sottaciuta in sede di rogito sia dalle parti contraenti che dall'avv. Catauro, che li assisteva nel pagina 8 di 11 predetto giudizio di usucapione e che, anzi, - presente al rogito de quo - assicurava sulla esistenza di un atto dichiarativo della avvenuta usucapione a seguito di un giudizio da lui promosso.
Gli stessi non facevano, infatti, menzione alcuna dell'opposizione proposta dall'effettiva proprietaria, signora né, tantomeno, facevano menzione della Parte_6
sussistenza di un contratto di locazione stipulato con la stessa signora ed Parte_5
avente ad oggetto i terreni oggetto di rogito.
Tale atteggiamento va valutato ai sensi dell'art. 1337 cod. civ. che prevede che le parti,
nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.
Il concetto di buona fede abbraccia l'intera fase dell'obbligazione ed assurge a criterio di valutazione del comportamento tenuto dalle parti nell'adempimento della prestazione, in quanto queste sono tenute ad una serie di doveri di collaborazione che si sostanziano, tra gli altri, nell'obbligo di informare circa ogni questione che sia rilevante per la controparte;
nell'obbligo di solidarietà etc.
Ai sensi dell'art. 2700 cod. civile l'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso,
della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.
La giurisprudenza della Corte di cassazione (Cass. sent. n. 8557/21) ha precisato che, nel caso il venditore e/o il donante dichiari il falso, non avendo avuto un possesso pagina 9 di 11 continuativo, pacifico e ininterrotto per oltre un ventennio del bene, che si possa parlare di reato di truffa ma non già di quello di falso in atto pubblico in quanto l'atto redatto dal notaio non ha la funzione di attestare la verità delle dichiarazioni dei contraenti in ordine alle loro qualità personali, ivi compresa quella resa dal venditore attinente all'essere divenuto proprietario del bene per usucapione.
Premesso tutto quanto sopra, l'indicazione da parte del Notaio rogante, quale titolo di provenienza, del Decreto del Tribunale di Salerno - erroneamente scambiato quale trascrizione della dichiarata usucapione piuttosto che la trascrizione della domanda giudiziale promossa – ed additato da parte attrice come negligenza per la mancata approfondita indagine sulla veridicità delle dichiarazioni rilasciategli circa la provenienza dei terreni e sull'effettivo acquisito usucapione, con l'avallo del legale avv.
Catauro, va esaminata di concerto con una valutazione del comportamento delle parti attrici a cui va imputata, viceversa, l'omessa indicazione dell'esistenza di un giudizio di opposizione a tale declaratoria, da parte di chi si è poi rivelato essere effettivo proprietario ed omettere l'esistenza di un contratto di locazione con lo stesso.
Anche perché la contestazione sull'omessa informativa del notaio relativa all'instabilità dell'acquisto con provenienza usucapione non accertata giudizialmente costituisce contestazione nuova, presentata per la prima volta in comparsa conclusionale da ritenersi pertanto tardiva e come tale inammissibile.
Si precisa, inoltre, che tale obbligo di informativa è previsto dalla giurisprudenza di legittimità in relazione a negozi traslativi a titolo oneroso: nel caso di specie, invece,
pagina 10 di 11 trattandosi di donazione genitori-figlie, si presume che tutte le parti fossero effettivamente a conoscenza della reale situazione possessoria del bene.
Non si ravvisano dunque elementi tali da attribuire una responsabilità per inadempimento in capo al notaio di guisa che la domanda va rigettata. CP_1
In merito ai lamentati danni ed al risarcimento richiesto va detto che non vi è prova del nesso causale tra le condizioni di salute descritte ed il “danno” né, tantomeno, risultano documentati gli esborsi dichiarati sostenuti e, che pertanto, non possono essere riconosciuti e liquidati.
Allo stesso modo, stante l'anteriorità del giudizio di usucapione, rispetto al rogito oggetto di giudizio, le spese legali ad esso conseguenziali non sono assumibili dal terzo estraneo a quel giudizio. Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- Rigetta la domanda.
- Condanna i sig.ri , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
, al pagamento, in solido tra loro, delle spese processuali che si liquidano in euro
[...]
8.500,00 per onorari oltre iva e cnap come per legge.
Così deciso in Salerno, lì 6 ottobre 2025.
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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