N. R.G. 755/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 755/2024 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 17 giugno 2025 ad ore 12,46 innanzi al dott. Monica Bellini, sono comparsi:
Per 'avv. FERRARI MASSIMILIANO e l'avv. TORNIELLI ANDREA Parte_1
Per essuno compare Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Ferrari e l'avv. Tornielli precisano le conclusioni come da note conclusive autorizzate depositate indicando le spese di mediazione in euro 234,24 e si riportano al contenuto degli atti. A questo punto, il Giudice si ritira in camera di consiglio esonerando la parte dal ricomparire per la lettura della sentenza. Alle ore 14,17 pronuncia la seguente sente che costituisce parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott. Monica Bellini
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dr.ssa Monica Bellini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 755/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Ferrari Massimiliano e Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. Tornielli Andrea ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Massimiliano Ferrari, in Novara, c.so della Vittoria n. 2, giusta delega in atti;
ricorrente contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Ducco Gloria ed Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Pianezza, via Mollardi n. 8, giusta delega in atti;
resistente
Avente ad oggetto: contratto di affitto di reparto.
Conclusioni di parte ricorrente: Nel merito: 1) accertare e dichiarare l'intervenuto scioglimento del contratto di affitto di ramo d'azienda tra la e la società (C.F.: Parte_1 Controparte_1
), con sede legale in Roma, Via Cola di Rienzo n. 28/E/6, a seguito della regolare P.IVA_2 comunicazione di recesso e, per l'effetto, condannare l'affittuaria , in persona del suo Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, all'immediato rilascio dei locali, facenti parte del ramo di azienda affittato, ubicati all'interno del Centro Commerciale “Il Risparmione di Suno”, il tutto meglio identificato dalla zona di circa 750 mq di superficie complessiva, posta sul lato sinistro prima dell'entrata all'area mobili, adibito alla vendita di articoli bricolage;
2) accertare e dichiarare dovuta da per effetto del ritardato rilascio, la somma di € 2.500,00 oltre ad IVA per ogni mese Controparte_1
a far tempo dal 1° gennaio 2024 fino all'effettivo rilascio, a titolo di risarcimento del danno subito da parte ricorrente e per l'effetto condannare in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, al pagamento a titolo di risarcimento del danno a la somma, ad oggi, di Parte_1 pagina 2 di 11 € 10.000,00 oltre ad IVA, oltre ad € 2.500,00 / mese, oltre ad IVA, sino all'effettivo rilascio del ramo d'azienda affittato.
In ogni caso: con spese e competenze professionali interamente rifuse.
Conclusioni di parte resistente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così giudicare - Nel merito: In via principale, previo accertamento della riconducibilità del contratto alla locazione immobiliare, rigettare tutte le avversarie domande siccome inammissibili ed infondate in fatto e in diritto, con ogni miglior statuizione. In subordine, previo accertamento della vessatorietà della clausola invocata, rigettare tutte le avversarie domande siccome inammissibili ed infondate in fatto e in diritto, con ogni miglior statuizione. - In via di subordine, salvo gravame: accertare e dichiarare non dovute, in tutto o in parte, le somme richieste nel ricorso da parte della -In via riconvenzionale: previo accertamento del maggior credito vantato dalla Parte_1 società nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento della risoluzione del CP_1 CP_2 contratto, condannare la ricorrente al pagamento dell'indennità di cui all'art. 34 della legge 392/1978.
Fatto e motivi della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la società ha evocato in giudizio la Parte_1 Controparte_1 per sentir accertare e dichiarare l'intervenuto scioglimento del contratto di affitto di ramo d'azienda iter partes, a seguito della regolare comunicazione di recesso e, per l'effetto, condannare l'affittuaria
[...]
, all'immediato rilascio dei locali, facenti parte del ramo di azienda affittato, ubicati all'interno CP_1 del Centro Commerciale “Il Risparmione di Suno”, sito in Suno (NO), S.R. 229 km 22.
A sostegno della domanda, l'attrice deduceva (a) di aver affittato ,con contratto scritto datato 1.12.2022
e registrato a Borgomanero, in data 23.12.2022, al n. 6020, serie 3T, alla società il Controparte_1 ramo d'azienda con accluso il reparto avente ad oggetto la vendita di articoli del settore bricolage, ubicato all'interno dei locali del Centro Commerciale “Il Risparmione di Suno” e meglio identificati dalla zona di circa 750 mq di superficie complessiva, ubicata sul lato sinistro prima dell'entrata dell'area mobili;
(b) che in data 22 luglio 2023, ai sensi dell'art. 3 del contratto, comunicava Parte_1 alla il recesso dal contratto di affitto di ramo d'azienda, non solo nel rispetto dei 3 Controparte_1 mesi di preavviso contrattuali, ma addirittura con decorrenza al 1° gennaio 2024; (c) che, inoltre, la non aveva più versato alcun canone di affitto successivamente al 1° gennaio 2024; (d) Controparte_1 che la violazione dell'obbligo di restituzione del ramo di azienda affittato rappresentava un grave danno per la che imponeva alla società resistente, il suo completo risarcimento;
(e) che Parte_1 pertanto erano dovuti, a titolo di risarcimento per ritardata riconsegna, i canoni scaduti dalla mensilità
pagina 3 di 11 di gennaio 2024 fino al giorno dell'effettivo rilascio in misura di € 2.500,00 /mese oltre ad IVA che si ricavano dalla frazione mensile del canone annuale ammontante ad € 30.000 oltre ad IVA.
Si costituiva in giudizio contestando in fatto e in diritto la svolta domanda e chiedeva, in Controparte_3 via riconvenzionale, condannarsi la ricorrente al pagamento dell'indennità di cui all'art. 34 della legge
392/1978.
La resistente evidenziava che, nonostante parte ricorrente si riferisse al rapporto contrattuale in essere denominandolo (di sua iniziativa) “contratto di affitto di ramo d'azienda”, la fattispecie in oggetto andava ricondotta al contratto di locazione immobiliare, con conseguente illegittimità e nullità del recesso comunicato dalla allo spirare del primo anno di locazione e deducendo la Parte_1 vessatorietà della clausola di recesso.
Con ordinanza del 06.06.2025, in accoglimento del ricorso cautelare avanzato, veniva disposto il sequestro conservativo dei beni mobili, in proprietà della società in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro tempore, fino alla concorrenza della somma di euro 55.000.
Orbene così ripercorsi sommariamente i termini della questione, in ordine alal qualificazione del contrato , deve premettersi che il Contratto di Affidamento di reparto ha ad oggetto un rapporto giuridico privato tra l'affidante o concedente, ovvero il titolare di un esercizio commerciale, e l'affidatario o gestore, l'imprenditore che prende in gestione il reparto. In forza del contratto, il primo mette a disposizione del secondo una porzione della superficie immobiliare per la commercializzazione e la vendita di determinati prodotti.
Tale fattispecie, priva di ogni riferimento e regolamentazione privatistica, rientra nella categoria di contratti atipici di cui all'articolo 1322 C.C. e pertanto la sua natura e la disciplina deve essere individuata dall'interprete facendo riferimento al concreto atteggiarsi del rapporto quale in concreto desumibile dal negozio concluso tra le parti.
Fermo restando che nel rapporto in esame la commercializzazione dei prodotti nel reparto operativamente è gestita dall'affidatario, nell' esperienza operativa si configurano due distinte fattispecie negoziali : la prima prevede che l'affidatario venda direttamente, in suo nome e per suo conto, i prodotti ai clienti finali, ricavandone il relativo profitto per sé; la seconda prevede che l'affidatario commercializzi i beni in nome e per conto dell'affidante e venga da questo retribuito per il servizio reso.
Nella prima ipotesi (in cui è l'affidatario che vende ai clienti) la struttura del rapporto corrisponde all'affitto di azienda o alla locazione commerciale poiché l'affidante concede all'affidatario la disponibilità del reparto e l'affidatario vi svolge la propria attività di vendita al pubblico. Nella seconda ipotesi (in cui è l'affidante che vende ai clienti) la struttura del rapporto corrisponde a quella all'appalto pagina 4 di 11 di servizi perché l'affidatario svolge un servizio a favore dell'affidante, curando nel suo interesse e per suo conto la commercializzazione dei prodotti nel reparto.
Detto ciò deve rilevarsi che la domanda svolta dalla società ricorrente ha ad oggetto l'accertamento dell'intervenuto recesso dal contratto di affitto di ramo d'azienda inter partes a fronte della comunicazione inviata dalla ricorrente con contestuale richiesta di pagamento delle somme a titolo di risarcimento del danno per ritardato rilascio pari al canone di locazione contrattualmente pattuito.
Al fine di paralizzare tale domanda, la resistente ha dedotto la diversa qualificazione giuridica del contratto siglato dalle parti, da intendersi non già quale affitto di ramo d'azienda bensì di locazione di immobile con pertinenze, stante la assoluta centralità della concessione in godimento dell'immobile e, di contro, l'assenza di alcuna elencazione dei beni di cui si comporrebbe l'azienda. Su tali premesse la resistente ha dedotto che il contrato per cui è soggetto alla L. 392/78 ha conseguentemente eccepito l'illegittimità del comunicato recesso e ha avanzato richiesta di pagamento dell'avviamento.
Ora ai fini qualificazione dei contratti commerciali fra le parti nella ricerca di un criterio distintivo tra l'affitto d'azienda e la locazione commerciale, la giurisprudenza, di merito e di legittimità, ha attribuito un ruolo centrale al “requisito dell'organizzazione”, ritenendo necessaria, per la qualificazione del contratto di affitto d'azienda o di ramo d'azienda, la preesistenza di un'organizzazione “finalistica”, in forma di azienda, dei beni oggetto del contratto. Di talché, al momento della stipulazione del contratto, il concedente deve già aver destinato i beni all'esercizio dell'impresa e, dunque, verso un “fine produttivo”.
Il “fine produttivo”, quale requisito necessario per l'applicazione della disciplina dell'affitto d'azienda, non richiede l'effettivo svolgimento, da parte del concedente, dell'attività di impresa, in quanto la
“produttività” può essere una conseguenza meramente potenziale e, dunque, non ancora attuale, dell'organizzazione dei beni. In altre parole, l'insieme dei beni, oggetto della regolamentazione contrattuale, deve avere l'“attitudine a produrre” e, tale produttività, deve risultare dalla stessa organizzazione impressa, a monte, dal concedente.
Quindi, per la configurabilità di un contratto di affitto d'azienda non è di ostacolo il fatto che l'affittuario si assuma l'onere di incrementare l'attitudine del complesso di beni a conseguire una finalità produttiva, utilizzando nuove attrezzature e/o ristrutturando l'immobile e le sue pertinenze, purché tali attività siano collegate, da un nesso di accessorietà, con il quadro organizzativo preesistente (cfr. Cass. n.
3888/2020 e Cass. n. 5989/2007). Né è sufficiente, ad escludere l'affitto d'azienda, l'eventuale soluzione di continuità con l'attività precedente o la non identità dei servizi offerti, potendo il nuovo titolare modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti (cfr. Cass. 3973/2004); altrettanto irrilevante è la circostanza che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo pagina 5 di 11 imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi (cfr. art. 2558 c.c. e Cass. n.
11318/2004). Invece, per la configurabilità della locazione di immobile con pertinenze è necessario che la concessione in godimento, per effettiva e comune intenzione dei contraenti, abbia ad oggetto principale un immobile, anche se avente destinazione commerciale, che, pur dotato di accessori, non sia un'entità produttiva.
L'affitto d'azienda non è, dunque, impedito dalla circostanza che l'azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni, essendo sufficiente che il complesso finalisticamente organizzato dei beni sia dedotto nel contratto nella sua fase statica.
La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 15210/2005) ha precisato che la concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che - sulla base della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto - oggetto del contratto sia un'entità organica e capace di vita economica propria (della quale l'immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali) oppure in via principale l'immobile medesimo (seppur dotato di accessori), come entità non produttiva.
Va ricordato infatti che "la locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda perchè la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione subordinazione, mentre, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 (Cass. 20815/ 2006; Cass. 24376/2017)”.
Ed ancora: “La differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo;
in secondo luogo ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il pagina 6 di 11 godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria. E ciò tenendo conto che un complesso di beni organizzato costituisce azienda se i beni sono tali da poter costituire, attraverso l'organizzazione, di cui si è detto, una azienda vera e propria”.
Inoltre, ai fini della qualificazione di un contratto come affitto di azienda anziché come locazione di immobile ad uso commerciale, la circostanza che sia già stata rilasciata una licenza d'esercizio di attività commerciale costituisce sicuro sintomo della preesistenza di un'azienda, quale complesso di beni organizzati a fini produttivi, senza che, inoltre, la configurabilità di un contratto di affitto di azienda sia condizionata dalla effettiva produttività di tali beni al momento della conclusione del contratto, essendone sufficiente la potenziale attitudine produttiva, quale prevista e considerata dalle parti contraenti.
Ciò premesso, passando all'esame del rapporto in oggetto nel contratto versato in atti, viene previsto: “ premesso che la parte cedente , per effetto del contratto di affitto d'azienda a rogito di Novara del Persona_1
4.02.2004…….gestisce il centro commerciale il Risparmione di Suno … formato da diversi esercizi organizzati su più reparti in relazione alla gamma di prodotti trattati e/o alle tecniche di prestazioni del servizio, che la parte cedente è titolare pro tempore, per effetto del citato contratto di affitto di azienda, delle autorizzazioni commerciali rilasciate dal
Comune di Suno…….che la parte cedente desidera dare a terzi in affitto il reparto avente ad oggetto la vendita di articoli del settore bricolage con esclusione di mobili in genere e di prodotti di arredamento . La gestione avverrà in forza della
Licenza Commerciale di pertinenza della parte concedente stessa . Si conviene e si stipula che la parte condente affitta la parte gerente , la quale accetta, il reparto per la vendita di articoli del settore bricolage con esclusione di mobili in genere e di prodotti relativi al settore arredamento. …La parte gerente potrà gestendo il ramo d'azienda oggetto del presente contratto esercitare la vendita al dettaglio in virtù di Licenza Commerciale di pertinenza della parte cedente, limitatamente alle categorie merceologiche ed alle superfici di vendita che la parte gerente è autorizzata a trattare in base ai titoli autorizzativi indicati nelle premesse…..Le merci acquistate da parte gerente saranno di esclusiva proprietà di quest'ultima…la parte gerente si impegna a non vendere prodotti diversi da quelli indicati ed a eseguire le direttive gestionali di ordine generale suggerite dalla parte concedete volte a dare una immagine unitaria del Centro Commerciale
….La parte gerente dichiara altresì di conoscere, accettare di rispettare il Regolamento commerciale il Risparmione di
Suno. Per quanto riguarda la possibilità di utilizzo dei servizi generali della struttura , servizi igienici, parcheggio, vigilanza, pulizia, riscaldamento, illuminazione degli spazi comuni, iniziative pubblicitarie comuni) vengono forfettizzati nell'importo del canone come inserito al punto 5 del presente contratto….. La parte gerente prende atto e riconosce che il reparto viene consegnato con potenzialità per realizzare la finalità economica cui è destinato senza nulla pagare in ordine
pagina 7 di 11 all'avviamento commerciale e con impegno di nulla pretendere al momento della cessazione dell'affitto . Inoltre il reparto è complementare ed interno al Centro Commerciale già dotato di propria clientela. …..La parte gerente si impegna ad assumere, ai sensi dell'art. 2112 c.c., i seguenti dipendenti in forza nell'esercizio……Le parti prendono atto e riconoscono che non trova applicazione la L. 27 luglio 1978 n. 392 non trattandosi di rapporto di locazione di fabbricato”
Alla luce del tenore del dato contrattuale e delle coordinate dettate dal giurisprudenza il contrato in precedenza richiamato non può essere assimilato al contratto di locazione bensì ad un contratto di affitto di azienda.
Depongono in tal senso l'obbligo dell'affittuaria di esercitare solo una determinata attività commerciale contrattualmente pattuita, l'insieme di beni e servizi che caratterizzano il complesso aziendale quale un unicum strumentalmente connesso all'immobile ove si esplica l'attività commerciale che gode proprio dell'avviamento e della produttività insita nel centro commerciale ove è inserito l'immobile; il divieto permanente di modificarla o trasferirla;
i servizi aggiuntivi, quali ad esempio la disponibilità di licenze ed autorizzazioni, nonché l'utilizzo di utenze già attive - la partecipazione alle spese di gestione del centro e la regolamentazione degli spazi comuni;
- il diritto di godimento pro tempore dell'autorizzazione amministrativa di proprietà del Concedente;
l'obbligo di assunzione di dipendenti già in forze presso la cedente, la forma giuridica che le parti hanno inteso adottate.
Sul punto nel richiamato contratto viene espressamente stabilito che “Le parti prendono atto e riconoscono che non trova applicazione la L. 27 luglio 1978 n. 392 non trattandosi di rapporto di locazione di fabbricato”.
Quindi “La concessione del locale ad uso commerciale, in realtà, costituiva una mera componente del più ampio programma negoziale concordato tra le parti: la dotazione di infrastrutture, di servizi come la vigilanza e la manutenzione, la possibilità di avvalersi del suo avviamento, erano aspetti fondamentali e caratterizzanti l'intera vicenda in esame. Di conseguenza, la concessione delle "mura" era complementare ed interdipendente con gli altri elementi aziendali indicati”.
Cosi' ricondotto il contratto de quo alla figura in precedenza emarginata non può ritenersi applicabile la disciplina di cui alla legge 392/1978.
Infondata si palesa poi l'eccepita vessatorietà della clausola di recesso.
Sul punto deve evidenziarsi quanto allo speciale requisito di forma che il Supremo Consesso ha avuto modo di rilevare che “ La disciplina delle clausole vessatorie presuppone infatti, sul piano logico e giuridico, che il contratto contenente la c.d. “clausola vessatoria” sia destinato (formalmente o sostanzialmente) a regolare una serie indefinita di rapporti negoziali, tra la parte predisponente ed una pluralità di soggetti terzi, interessati al commercio giuridico con questa. Si tratta, in altri termini, delle arcinote condizioni generali di contratto (art. 1341 c.c.) o dei contratti conclusi mediante moduli o formulari (art. 1342 c.c.). Solo allorché si verta in una fattispecie negoziale di tale
pagina 8 di 11 “tipo”, può parlarsi di vessatorietà della clausola che attribuisce la facoltà di recedere dal contratto al solo predisponente
(diversamente dall'ipotesi considerata, in cui detta facoltà è concessa ad entrambe le parti).
Nel caso di specie non può parlarsi di condizioni generali di contratto, né tantomeno di contratto sottoscritto mediante moduli o formulari. Ed infatti il negozio intercorso tra le parti ha causa ed un oggetto determinato e specifico. Pertanto a meno di voler sostenere che la resistente abbia utilizzato quel contratto per regolare simultaneamente una serie indefinita di rapporti, con una pluralità di soggetti (cosa ben difficilmente sostenibile e che non si è arrivati a sostenere), tutti afferenti allo stesso opus di cui è causa, quel negozio deve ritenersi un unicum, specifico e circoscritto alla singola operazione economica intercorsa con il committente.
Neppure il fatto che il documento potesse essere un prestampato reperito dalla ricorrente muta i termini della questione, ed induce a ritenere applicabile l'art. 1342 c.c.; il modulo/formulario richiamato dalla disposizione ora citata è quello che viene usualmente impiegato, nella pratica commerciale, sempre per “disciplinare in maniera uniforme” una serie di rapporti indefinita a priori, con una pluralità di soggetti non individuati (es. polizze assicurative), e che utilizzabile in serie.
Nel caso de quo si è in presenza di un contratto di affitto di reparto, peraltro debitamente sottoscritto dalla resistente, avente uno specifico oggetto e causa.
Da ciò conseguirebbe che la disciplina richiamata non appare applicabile al caso di specie (cfr. Cass.
n°2294.2001: “i contratti cosiddetti per adesione, con riguardo ai quali l'art. 1341 comma 2° c.c. impone la specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatorie ed onerose, sono quelli destinati a regolare una serie indefinita di rapporti, sia da un punto di vista sostanziale, ove predisposti da un contraente esplicante attività negoziale verso vari soggetti, sia anche da un punto di vista meramente formale, ove preordinati a mezzo di moduli e formulari utilizzabili in serie. Non vale pertanto a configurare l'ipotesi sub art. 1341 c.c. il fatto che il contratto sia stato formulato da una sola delle parti negoziali in modo che l'altra debba accettarlo o ricusarlo in blocco senza concorrere alla sua formazione, quando lo schema e le condizioni predisposte non siano destinate a servire ad una serie indefinita di contratti”)..
Per l'effetto deve essere dichiarata la validità del recesso di detto contratto inviata alla Controparte_1 con lettera raccomandata del 22.07.2023 con decorrenza dall'1.01.2024, sicché il contratto deve intendersi risolto a quella data con conseguente obbligo di restituzione dell'azienda.
Quindi, la resistente non potrà ritenersi liberata dall'obbligo di corrispondere alla i Parte_1 canoni previsti nel contratto di affitto di ramo di azienda dal 1 gennaio 2024 sino alla data di restituzione dell'azienda, ai sensi dell'art.1591 cc, applicabile in via analogica anche all'affitto di azienda
(ved. Cass. 26/6/2006 n.14710; Cass. 28/1/2002 n.993).
La resistente, infatti, aveva l'obbligo contrattuale di restituire la cosa locata, libera da cose e persone e tale restituzione non è avvenuta. Al riguardo va rammentato che anche in giurisprudenza viene pagina 9 di 11 costantemente precisato che “la prestazione di restituzione della cosa locata prevista dall'art. 1591 cc è oggetto di un'obbligazione contrattuale e pertanto, in caso di inadempimento, trova applicazione la norma contenuta nell'art. 1218 cc secondo cui il conduttore può liberarsi dalla conseguente responsabilità soltanto se fornisca la prova che la restituzione sia stata impossibile per causa a lui non imputabile, fatto nel caso di specie non solo provato ma neppure allegato.
Pertanto la pretesa azionata sorge per espressa previsione di legge laddove l'art. 1591 c.c., applicabile anche al contratto di affitto d'azienda in mancanza di una disposizione specifica (cfr ex multis Cass. ord. n. 31257 del 06/12/2024 – Rv. 673099 – 01), prevede che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”.
Quindi il resistente andrà condannato, a titolo di risarcimento, al pagamento dei canoni da gennaio
2024 sino alla data di restituzione dell'azienda per un importo mensile pari ad euro 2.500,00, calcolato sulla base del canone annuale suddiviso per 12 mensilità.
Per contro andrà disattesa la domanda riconvenzionale spiegata.
Stante la soccombenza, parte resistente va condannata alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente che liquida, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale espletata, con applicazione dei valori minimi in relazione alla fase trattazione/istruttoria in assenza di attività istruttoria, e così per euro 6.713,00 per compensi, mentre in relazione alla fase cautelare per euro
2.627,00 ( con applicazione dei valori minimi in relazione alla fase decisionale essendosi limitato il ricorrente a riportarsi al ricorso e omessa la fase istruttoria), oltre spese vive pari ad euro 518,00, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, ai sensi del D.M. 55/2014, come modificato dal
D.M. 147/2022.
Parte ricorrente ha chiesto, altresì, il rimborso dei costi e delle spese legali relative alla partecipazione alla mediazione. In proposito, la costante giurisprudenza di merito ha osservato che, in forza del principio della causalità, le spese connesse alla mediazione devono essere poste a carico della parte soccombente rientrando nel novero delle spese processuali di cui all' art. 91 c.p.c. (Tribunale Modena
09/03/2012; Tribunale Massa 09/11/2016; Tribunale Milano 21/07/2016; Tribunale Mantova
09/04/2018). E' stato anche affermato che "il rapporto tra la mediazione e processo civile non si limita, infatti, ad una relazione "cronologica", necessaria ovvero facoltativa, implicando anche un necessario coordinamento tra l' attività svolta avanti al mediatore e quella dinanzi al giudice, sotto una pluralità di profili"; pertanto la condotta della parte nel corso della mediazione non può non avere ricadute nel successivo processo in termini di spese di lite, nel senso che la parte soccombente può essere condannata a rimborsare al vincitore anche le spese da questo sostenute per l' esperimento del tentativo pagina 10 di 11 obbligatorio, in quanto qualificabili come esborsi ai sensi e per gli effetti dell' art. 91 c.p.c. (Tribunale
Trieste 11/03/2021). Nello specifico, trattandosi di controversia soggetta a mediazione obbligatoria, dove peraltro è necessaria l' assistenza di un legale, l' istante ha dovuto in effetti sostenere delle spese per l' avvio della procedura di mediazione che si è conclusa negativamente.
Ciò premesso ritine il Tribunale di limitare tale liquidazione alla “fase attivazione ovvero partecipazione al primo incontro” considerato che predetta procedura si è conclusa con semplice “ verbale negativo.
Deve essere, quindi, liquidato in favore dei ricorrenti l' importo di euro 234,24 quale spesa sostenuta per l' attivazione della mediazione , oltre alla somma di euro 536,00, a titolo di compenso e di cui alla tabella allegata al D.M. n. 37/2018.

P.Q.M.

Il Tribunale di Novara, definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così pronuncia:
1) accerta e dichiara l'intervenuto scioglimento del contratto di affitto di ramo d'azienda tra la
[...]
e la società con sede legale in Roma, Via Cola di Rienzo n. 28/E/6, a Parte_1 Controparte_1 seguito della regolare comunicazione di recesso con decorrenza dal 01.01.2024;
2) per l'effetto, condanna la , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 all'immediato rilascio dei locali, libero da persone o cose, facenti parte del ramo di azienda affittato, ubicati all'interno del Centro Commerciale “Il Risparmione di Suno”;
3) dichiara tenuta e conseguentemente condanna la al pagamento a favore di Controparte_3 [...] della somma pari € 2.500,00 al mese, oltre ad IVA, da gennaio 2024 sino all'effettivo Parte_1 rilascio del ramo d'azienda affittato, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal giorno del dovuto alla pubblicazione della presente sentenza.
4) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente;

5) condanna parte resistente alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente che liquida nella complessiva somma di euro 9.876,00 per compensi, comprensivo della fase di mediazione e della fase cautelare, oltre spese vive pari ad euro 752,24, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Novara, 17 giugno 2025
Il Giudice Onorario
(dr.ssa Monica Bellini)
pagina 11 di 11